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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le droit de partage

Supposons une personne qui achète une part indivise de 1/10 dans un immeuble. Il paie les droits de 12,5 % sur ce dixième en indivision et une indivision se forme entre lui et son vendeur.

Peu de temps après, l’acheteur acquiert la part indivise de son vendeur, soit les 9/10 restants. S’agissant d’un partage, en principe taxé à 1 % sur la valeur totale du bien (art. 109 C. enreg.), l’acheteur serait devenu propriétaire (en deux étapes) de la totalité en ne payant que 1,25 % + 1 % soit 2,25 % de droits…

C’est sensiblement moins que s’il avait directement procédé en une étape et acquis le tout au taux de 12,5 %. C’est pour cette raison que l’article 113, alinéa 1, du Code, prévoit qu’en ce cas, les droits de la vente sont dus et non ceux du partage.

Selon cette disposition : « En cas d’attribution par partage ou de cession de parts indivises à un tiers qui a acquis conventionnellement une part indivise de biens appartenant à une ou à plusieurs personnes, le droit est perçu, par dérogation à l’article 109, au taux prévu pour les transmissions à titre onéreux sur les quotités dont le tiers devient propriétaire par l’effet de la convention et selon les règles fixées aux articles 45 à 50. »

Le tiers acquéreur conventionnel, au sens de l’article 113 C. enreg., est toute personne physique ou société qui s’est introduite dans une indivision, exclusivement par une acquisition conventionnelle de parts indivises.

Pour une acquisition conventionnelle de parts indivises, il faut une vente, un échange, une donation, un apport en société, etc., peu importe que l’indivision existe déjà au moment de l’acquisition de quotités indivises ou qu’elle naisse à ce moment par l’acquisition par le tiers de quotités indivises du propriétaire de la totalité du bien.

Le tiers peut aussi acquérir une part indivise autrement que par convention. Par exemple par succession, en vertu de la loi, par le rapport ou la réduction d’une donation ou par l’effet de conventions matrimoniales (clause d’apport, adoption du régime de la communauté universelle). Une telle acquisition ne confère pas à celui qui devient indivisaire la qualité de tiers acquéreur conventionnel au sens de l’article 113 C. enreg.

Il en résulte que ce tiers fera l’acquisition subséquente de parts indivise au taux de 1 % et non de 12,5 % (ou 10 % en Flandre).

Commentaires

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  1. Quentin #

    Bonjour,

    Cet article est claire et intéressant.

    Je me pose la question suivant:

    Suite à une sucession un des héritiers rachète les 90% des parts indivisés (sur lesquelles il paie 1% de droit d’enregistrement) et sa compagne (en cohabitation légale) achète les 10% restant (sur lesquelles elle paie 12,5% de droit d’enregistrement) d’une maison située en wallonie d’une valeur 100€.

    Après l’achat le couple effectue des travaux aussi d’une valeur de 100€ qui sont financés intégralement par la compagne.

    La maison vaut maintenant 200€, monsieur dispose donc de 90% des parts de l’indivision avec sa compagne soit 180€ et madame dispose donc de 10% des parts pour une valeur de 20€. Or monsieur a investi 90€ et madame 110€. Madame souhaite donc passer devant le notaire pour rétablir l’équilibre dans les parts et obtenir 55% de l’indivision.

    Première question: Quel droit d’enregistrement va-t-elle payer?
    – 1% sur la valeur 90€ pour obtenir 55% de l’indivision ou
    -12,5% sur la valeur 90€ pour obtenir 55% de l’indivision.
    En d’autre terme est-ce que l’article 113 s’applique?

    Deuxième question: Y a-t-il une différence si Monsieur clôture l’indivision avec les héritiers (et paie donc 1% sur les 100€ de la maison) puis vend 10% de la maison à sa compagne (sur lesquelle elle paie 12.5%).
    Puis la séquence continue et travaux sont effectués ce qui justifie la correction des parts de l’indivision.

    Sincères salutations

    mai 20, 2017
    • Sorry mais tout ceci dépasse un peu le cadre d’un échange sur un forum …

      mai 29, 2017
      • alexdro #

        lol ,pourtant interesant , d eluder …

        janvier 22, 2018
  2. valentin #

    dans le cadre d un héritage ,en indivision quel est le cout de frais de donation, ici l un des héritier ,e sais plus ou ne veut plus suivre au frais du bâtiment et donne sa part au deux autres (tous resident a bruxelles ,bâtiment en wallonie )
    l un est la soeur ,l autre niece ,dans un cadre normal j ai trouver 10% mais en indivision je ne trouve pas ,si la vente est a 1% pourquoi alors ne pas vendre a un euro symbolique plutot que de donner la part

    au depart le bâtiment a une valeur pousser a 110.000 euro en sucesion ,ici le temps la vétusté et l inoculation détruit apres incendie une partie ,ce qui porte la valeur actuel a 50/60.000 euro
    des quel sont les frais de ce don ,frais de notaire ….

    je poursuit par la niece : devient majeur et vend sa part a sa mere (soeur du donateur )
    elle et sa mere ont chacune 50% ,la mere pour ne pas etre a la rue de sa maison est obligé de racheter la part de sa fille ?

    cela me semble bien des dépense inutile en frais d act et en suivant

    n y a t il pas plus simple ,voir moins cher
    vu que de surcroît l enfant héritera de sa mere

    d avance merci de vos reponses

    janvier 22, 2018

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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