Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit de partage

Supposons une personne qui achète une part indivise de 1/10 dans un immeuble. Il paie les droits de 12,5 % sur ce dixième en indivision et une indivision se forme entre lui et son vendeur.

Peu de temps après, l’acheteur acquiert la part indivise de son vendeur, soit les 9/10 restants. S’agissant d’un partage, en principe taxé à 1 % sur la valeur totale du bien (art. 109 C. enreg.), l’acheteur serait devenu propriétaire (en deux étapes) de la totalité en ne payant que 1,25 % + 1 % soit 2,25 % de droits…

C’est sensiblement moins que s’il avait directement procédé en une étape et acquis le tout au taux de 12,5 %. C’est pour cette raison que l’article 113, alinéa 1, du Code, prévoit qu’en ce cas, les droits de la vente sont dus et non ceux du partage.

Selon cette disposition : « En cas d’attribution par partage ou de cession de parts indivises à un tiers qui a acquis conventionnellement une part indivise de biens appartenant à une ou à plusieurs personnes, le droit est perçu, par dérogation à l’article 109, au taux prévu pour les transmissions à titre onéreux sur les quotités dont le tiers devient propriétaire par l’effet de la convention et selon les règles fixées aux articles 45 à 50. »

Le tiers acquéreur conventionnel, au sens de l’article 113 C. enreg., est toute personne physique ou société qui s’est introduite dans une indivision, exclusivement par une acquisition conventionnelle de parts indivises.

Pour une acquisition conventionnelle de parts indivises, il faut une vente, un échange, une donation, un apport en société, etc., peu importe que l’indivision existe déjà au moment de l’acquisition de quotités indivises ou qu’elle naisse à ce moment par l’acquisition par le tiers de quotités indivises du propriétaire de la totalité du bien.

Le tiers peut aussi acquérir une part indivise autrement que par convention. Par exemple par succession, en vertu de la loi, par le rapport ou la réduction d’une donation ou par l’effet de conventions matrimoniales (clause d’apport, adoption du régime de la communauté universelle). Une telle acquisition ne confère pas à celui qui devient indivisaire la qualité de tiers acquéreur conventionnel au sens de l’article 113 C. enreg.

Il en résulte que ce tiers fera l’acquisition subséquente de parts indivise au taux de 1 % et non de 12,5 % (ou 10 % en Flandre).

Commentaires

facebook comments:

  1. Quentin #

    Bonjour,

    Cet article est claire et intéressant.

    Je me pose la question suivant:

    Suite à une sucession un des héritiers rachète les 90% des parts indivisés (sur lesquelles il paie 1% de droit d’enregistrement) et sa compagne (en cohabitation légale) achète les 10% restant (sur lesquelles elle paie 12,5% de droit d’enregistrement) d’une maison située en wallonie d’une valeur 100€.

    Après l’achat le couple effectue des travaux aussi d’une valeur de 100€ qui sont financés intégralement par la compagne.

    La maison vaut maintenant 200€, monsieur dispose donc de 90% des parts de l’indivision avec sa compagne soit 180€ et madame dispose donc de 10% des parts pour une valeur de 20€. Or monsieur a investi 90€ et madame 110€. Madame souhaite donc passer devant le notaire pour rétablir l’équilibre dans les parts et obtenir 55% de l’indivision.

    Première question: Quel droit d’enregistrement va-t-elle payer?
    – 1% sur la valeur 90€ pour obtenir 55% de l’indivision ou
    -12,5% sur la valeur 90€ pour obtenir 55% de l’indivision.
    En d’autre terme est-ce que l’article 113 s’applique?

    Deuxième question: Y a-t-il une différence si Monsieur clôture l’indivision avec les héritiers (et paie donc 1% sur les 100€ de la maison) puis vend 10% de la maison à sa compagne (sur lesquelle elle paie 12.5%).
    Puis la séquence continue et travaux sont effectués ce qui justifie la correction des parts de l’indivision.

    Sincères salutations

    mai 20, 2017
    • Sorry mais tout ceci dépasse un peu le cadre d’un échange sur un forum …

      mai 29, 2017

Trackbacks & Pingbacks

  1. Le droit de partage | Carnet de route en droit immobilier | benoitmorelnotaire

Laisser un commentaire

Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

Lire plus arrow_forward

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

  • Sitothèque

  • close