Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit de partage

Supposons une personne qui achète une part indivise de 1/10 dans un immeuble. Il paie les droits de 12,5 % sur ce dixième en indivision et une indivision se forme entre lui et son vendeur.

Peu de temps après, l’acheteur acquiert la part indivise de son vendeur, soit les 9/10 restants. S’agissant d’un partage, en principe taxé à 1 % sur la valeur totale du bien (art. 109 C. enreg.), l’acheteur serait devenu propriétaire (en deux étapes) de la totalité en ne payant que 1,25 % + 1 % soit 2,25 % de droits…

C’est sensiblement moins que s’il avait directement procédé en une étape et acquis le tout au taux de 12,5 %. C’est pour cette raison que l’article 113, alinéa 1, du Code, prévoit qu’en ce cas, les droits de la vente sont dus et non ceux du partage.

Selon cette disposition : « En cas d’attribution par partage ou de cession de parts indivises à un tiers qui a acquis conventionnellement une part indivise de biens appartenant à une ou à plusieurs personnes, le droit est perçu, par dérogation à l’article 109, au taux prévu pour les transmissions à titre onéreux sur les quotités dont le tiers devient propriétaire par l’effet de la convention et selon les règles fixées aux articles 45 à 50. »

Le tiers acquéreur conventionnel, au sens de l’article 113 C. enreg., est toute personne physique ou société qui s’est introduite dans une indivision, exclusivement par une acquisition conventionnelle de parts indivises.

Pour une acquisition conventionnelle de parts indivises, il faut une vente, un échange, une donation, un apport en société, etc., peu importe que l’indivision existe déjà au moment de l’acquisition de quotités indivises ou qu’elle naisse à ce moment par l’acquisition par le tiers de quotités indivises du propriétaire de la totalité du bien.

Le tiers peut aussi acquérir une part indivise autrement que par convention. Par exemple par succession, en vertu de la loi, par le rapport ou la réduction d’une donation ou par l’effet de conventions matrimoniales (clause d’apport, adoption du régime de la communauté universelle). Une telle acquisition ne confère pas à celui qui devient indivisaire la qualité de tiers acquéreur conventionnel au sens de l’article 113 C. enreg.

Il en résulte que ce tiers fera l’acquisition subséquente de parts indivise au taux de 1 % et non de 12,5 % (ou 10 % en Flandre).

Commentaires

facebook comments:

  1. Quentin #

    Bonjour,

    Cet article est claire et intéressant.

    Je me pose la question suivant:

    Suite à une sucession un des héritiers rachète les 90% des parts indivisés (sur lesquelles il paie 1% de droit d’enregistrement) et sa compagne (en cohabitation légale) achète les 10% restant (sur lesquelles elle paie 12,5% de droit d’enregistrement) d’une maison située en wallonie d’une valeur 100€.

    Après l’achat le couple effectue des travaux aussi d’une valeur de 100€ qui sont financés intégralement par la compagne.

    La maison vaut maintenant 200€, monsieur dispose donc de 90% des parts de l’indivision avec sa compagne soit 180€ et madame dispose donc de 10% des parts pour une valeur de 20€. Or monsieur a investi 90€ et madame 110€. Madame souhaite donc passer devant le notaire pour rétablir l’équilibre dans les parts et obtenir 55% de l’indivision.

    Première question: Quel droit d’enregistrement va-t-elle payer?
    – 1% sur la valeur 90€ pour obtenir 55% de l’indivision ou
    -12,5% sur la valeur 90€ pour obtenir 55% de l’indivision.
    En d’autre terme est-ce que l’article 113 s’applique?

    Deuxième question: Y a-t-il une différence si Monsieur clôture l’indivision avec les héritiers (et paie donc 1% sur les 100€ de la maison) puis vend 10% de la maison à sa compagne (sur lesquelle elle paie 12.5%).
    Puis la séquence continue et travaux sont effectués ce qui justifie la correction des parts de l’indivision.

    Sincères salutations

    mai 20, 2017
    • Sorry mais tout ceci dépasse un peu le cadre d’un échange sur un forum …

      mai 29, 2017

Trackbacks & Pingbacks

  1. Le droit de partage | Carnet de route en droit immobilier | benoitmorelnotaire

Laisser un commentaire

PI et improductivité en Wallonie

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année. Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire. Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée […]

Lire plus arrow_forward

Selon l’article 257, 4°, CIR/92 on peut demander une remise du précompte immobilier en Wallonie lorsque le bien immobilier bâti, non meublé, est resté inoccupé et improductif pendant au moins 180 jours dans le courant de l’année.

Cette improductivité doit revêtir un caractère involontaire.

Cette remise ou réduction du PI ne peut plus être accordée dans la mesure où la période d’inoccupation dépasse douze mois sauf dans le cas d’un immeuble dont le contribuable ne peut exercer les droits réels pour cause de calamité, de force majeure, d’une procédure ou d’une enquête administrative ou judiciaire empêchant la jouissance libre de l’immeuble.

Que signifie ici le concept de force majeure ?

La Cour de cassation répond : « la force majeure empêchant l’exercice par le contribuable de ses droits réels sur l’immeuble suppose une circonstance indépendante de la volonté humaine que celle-ci n’a pu ni prévoir ni conjurer. »

Le caractère extérieur, imprévisible et irrésistible est similaire en matière civile. Mais c’est très restrictif ici en matière fiscale.

Cass., 8 septembre 2017, rôle n° F.16.0098.F, www.juridat.be.

  • Sitothèque

  • close