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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit de partage

Supposons une personne qui achète une part indivise de 1/10 dans un immeuble. Il paie les droits de 12,5 % sur ce dixième en indivision et une indivision se forme entre lui et son vendeur.

Peu de temps après, l’acheteur acquiert la part indivise de son vendeur, soit les 9/10 restants. S’agissant d’un partage, en principe taxé à 1 % sur la valeur totale du bien (art. 109 C. enreg.), l’acheteur serait devenu propriétaire (en deux étapes) de la totalité en ne payant que 1,25 % + 1 % soit 2,25 % de droits…

C’est sensiblement moins que s’il avait directement procédé en une étape et acquis le tout au taux de 12,5 %. C’est pour cette raison que l’article 113, alinéa 1, du Code, prévoit qu’en ce cas, les droits de la vente sont dus et non ceux du partage.

Selon cette disposition : « En cas d’attribution par partage ou de cession de parts indivises à un tiers qui a acquis conventionnellement une part indivise de biens appartenant à une ou à plusieurs personnes, le droit est perçu, par dérogation à l’article 109, au taux prévu pour les transmissions à titre onéreux sur les quotités dont le tiers devient propriétaire par l’effet de la convention et selon les règles fixées aux articles 45 à 50. »

Le tiers acquéreur conventionnel, au sens de l’article 113 C. enreg., est toute personne physique ou société qui s’est introduite dans une indivision, exclusivement par une acquisition conventionnelle de parts indivises.

Pour une acquisition conventionnelle de parts indivises, il faut une vente, un échange, une donation, un apport en société, etc., peu importe que l’indivision existe déjà au moment de l’acquisition de quotités indivises ou qu’elle naisse à ce moment par l’acquisition par le tiers de quotités indivises du propriétaire de la totalité du bien.

Le tiers peut aussi acquérir une part indivise autrement que par convention. Par exemple par succession, en vertu de la loi, par le rapport ou la réduction d’une donation ou par l’effet de conventions matrimoniales (clause d’apport, adoption du régime de la communauté universelle). Une telle acquisition ne confère pas à celui qui devient indivisaire la qualité de tiers acquéreur conventionnel au sens de l’article 113 C. enreg.

Il en résulte que ce tiers fera l’acquisition subséquente de parts indivise au taux de 1 % et non de 12,5 % (ou 10 % en Flandre).

Commentaires

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  1. Quentin #

    Bonjour,

    Cet article est claire et intéressant.

    Je me pose la question suivant:

    Suite à une sucession un des héritiers rachète les 90% des parts indivisés (sur lesquelles il paie 1% de droit d’enregistrement) et sa compagne (en cohabitation légale) achète les 10% restant (sur lesquelles elle paie 12,5% de droit d’enregistrement) d’une maison située en wallonie d’une valeur 100€.

    Après l’achat le couple effectue des travaux aussi d’une valeur de 100€ qui sont financés intégralement par la compagne.

    La maison vaut maintenant 200€, monsieur dispose donc de 90% des parts de l’indivision avec sa compagne soit 180€ et madame dispose donc de 10% des parts pour une valeur de 20€. Or monsieur a investi 90€ et madame 110€. Madame souhaite donc passer devant le notaire pour rétablir l’équilibre dans les parts et obtenir 55% de l’indivision.

    Première question: Quel droit d’enregistrement va-t-elle payer?
    – 1% sur la valeur 90€ pour obtenir 55% de l’indivision ou
    -12,5% sur la valeur 90€ pour obtenir 55% de l’indivision.
    En d’autre terme est-ce que l’article 113 s’applique?

    Deuxième question: Y a-t-il une différence si Monsieur clôture l’indivision avec les héritiers (et paie donc 1% sur les 100€ de la maison) puis vend 10% de la maison à sa compagne (sur lesquelle elle paie 12.5%).
    Puis la séquence continue et travaux sont effectués ce qui justifie la correction des parts de l’indivision.

    Sincères salutations

    mai 20, 2017
    • Sorry mais tout ceci dépasse un peu le cadre d’un échange sur un forum …

      mai 29, 2017
      • alexdro #

        lol ,pourtant interesant , d eluder …

        janvier 22, 2018
  2. valentin #

    dans le cadre d un héritage ,en indivision quel est le cout de frais de donation, ici l un des héritier ,e sais plus ou ne veut plus suivre au frais du bâtiment et donne sa part au deux autres (tous resident a bruxelles ,bâtiment en wallonie )
    l un est la soeur ,l autre niece ,dans un cadre normal j ai trouver 10% mais en indivision je ne trouve pas ,si la vente est a 1% pourquoi alors ne pas vendre a un euro symbolique plutot que de donner la part

    au depart le bâtiment a une valeur pousser a 110.000 euro en sucesion ,ici le temps la vétusté et l inoculation détruit apres incendie une partie ,ce qui porte la valeur actuel a 50/60.000 euro
    des quel sont les frais de ce don ,frais de notaire ….

    je poursuit par la niece : devient majeur et vend sa part a sa mere (soeur du donateur )
    elle et sa mere ont chacune 50% ,la mere pour ne pas etre a la rue de sa maison est obligé de racheter la part de sa fille ?

    cela me semble bien des dépense inutile en frais d act et en suivant

    n y a t il pas plus simple ,voir moins cher
    vu que de surcroît l enfant héritera de sa mere

    d avance merci de vos reponses

    janvier 22, 2018

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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