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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le droit de partage

Supposons une personne qui achète une part indivise de 1/10 dans un immeuble. Il paie les droits de 12,5 % sur ce dixième en indivision et une indivision se forme entre lui et son vendeur.

Peu de temps après, l’acheteur acquiert la part indivise de son vendeur, soit les 9/10 restants. S’agissant d’un partage, en principe taxé à 1 % sur la valeur totale du bien (art. 109 C. enreg.), l’acheteur serait devenu propriétaire (en deux étapes) de la totalité en ne payant que 1,25 % + 1 % soit 2,25 % de droits…

C’est sensiblement moins que s’il avait directement procédé en une étape et acquis le tout au taux de 12,5 %. C’est pour cette raison que l’article 113, alinéa 1, du Code, prévoit qu’en ce cas, les droits de la vente sont dus et non ceux du partage.

Selon cette disposition : « En cas d’attribution par partage ou de cession de parts indivises à un tiers qui a acquis conventionnellement une part indivise de biens appartenant à une ou à plusieurs personnes, le droit est perçu, par dérogation à l’article 109, au taux prévu pour les transmissions à titre onéreux sur les quotités dont le tiers devient propriétaire par l’effet de la convention et selon les règles fixées aux articles 45 à 50. »

Le tiers acquéreur conventionnel, au sens de l’article 113 C. enreg., est toute personne physique ou société qui s’est introduite dans une indivision, exclusivement par une acquisition conventionnelle de parts indivises.

Pour une acquisition conventionnelle de parts indivises, il faut une vente, un échange, une donation, un apport en société, etc., peu importe que l’indivision existe déjà au moment de l’acquisition de quotités indivises ou qu’elle naisse à ce moment par l’acquisition par le tiers de quotités indivises du propriétaire de la totalité du bien.

Le tiers peut aussi acquérir une part indivise autrement que par convention. Par exemple par succession, en vertu de la loi, par le rapport ou la réduction d’une donation ou par l’effet de conventions matrimoniales (clause d’apport, adoption du régime de la communauté universelle). Une telle acquisition ne confère pas à celui qui devient indivisaire la qualité de tiers acquéreur conventionnel au sens de l’article 113 C. enreg.

Il en résulte que ce tiers fera l’acquisition subséquente de parts indivise au taux de 1 % et non de 12,5 % (ou 10 % en Flandre).

Commentaires

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  1. Avatar
    Quentin #

    Bonjour,

    Cet article est claire et intéressant.

    Je me pose la question suivant:

    Suite à une sucession un des héritiers rachète les 90% des parts indivisés (sur lesquelles il paie 1% de droit d’enregistrement) et sa compagne (en cohabitation légale) achète les 10% restant (sur lesquelles elle paie 12,5% de droit d’enregistrement) d’une maison située en wallonie d’une valeur 100€.

    Après l’achat le couple effectue des travaux aussi d’une valeur de 100€ qui sont financés intégralement par la compagne.

    La maison vaut maintenant 200€, monsieur dispose donc de 90% des parts de l’indivision avec sa compagne soit 180€ et madame dispose donc de 10% des parts pour une valeur de 20€. Or monsieur a investi 90€ et madame 110€. Madame souhaite donc passer devant le notaire pour rétablir l’équilibre dans les parts et obtenir 55% de l’indivision.

    Première question: Quel droit d’enregistrement va-t-elle payer?
    – 1% sur la valeur 90€ pour obtenir 55% de l’indivision ou
    -12,5% sur la valeur 90€ pour obtenir 55% de l’indivision.
    En d’autre terme est-ce que l’article 113 s’applique?

    Deuxième question: Y a-t-il une différence si Monsieur clôture l’indivision avec les héritiers (et paie donc 1% sur les 100€ de la maison) puis vend 10% de la maison à sa compagne (sur lesquelle elle paie 12.5%).
    Puis la séquence continue et travaux sont effectués ce qui justifie la correction des parts de l’indivision.

    Sincères salutations

    mai 20, 2017
    • Avatar

      Sorry mais tout ceci dépasse un peu le cadre d’un échange sur un forum …

      mai 29, 2017
      • Avatar
        alexdro #

        lol ,pourtant interesant , d eluder …

        janvier 22, 2018
  2. Avatar
    valentin #

    dans le cadre d un héritage ,en indivision quel est le cout de frais de donation, ici l un des héritier ,e sais plus ou ne veut plus suivre au frais du bâtiment et donne sa part au deux autres (tous resident a bruxelles ,bâtiment en wallonie )
    l un est la soeur ,l autre niece ,dans un cadre normal j ai trouver 10% mais en indivision je ne trouve pas ,si la vente est a 1% pourquoi alors ne pas vendre a un euro symbolique plutot que de donner la part

    au depart le bâtiment a une valeur pousser a 110.000 euro en sucesion ,ici le temps la vétusté et l inoculation détruit apres incendie une partie ,ce qui porte la valeur actuel a 50/60.000 euro
    des quel sont les frais de ce don ,frais de notaire ….

    je poursuit par la niece : devient majeur et vend sa part a sa mere (soeur du donateur )
    elle et sa mere ont chacune 50% ,la mere pour ne pas etre a la rue de sa maison est obligé de racheter la part de sa fille ?

    cela me semble bien des dépense inutile en frais d act et en suivant

    n y a t il pas plus simple ,voir moins cher
    vu que de surcroît l enfant héritera de sa mere

    d avance merci de vos reponses

    janvier 22, 2018

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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