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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que va devenir AirBnB à Bruxelles ?

Le 6 juillet 2017 la société de droit irlandais Airbnb Ireland UC a introduit un recours en annulation devant le Cour constitutionnelle contre l’article 12 de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 décembre 2016.

Que prévoit cette disposition ?

Elle met en place le devoir d’information de l’intermédiaire pour les établissements d’hébergement touristique situés en Région de Bruxelles-Capitale.

Ces entreprises, comme AirBnB doivent communiquer les coordonnées de l’exploitant, le nombre de nuitées et les unités d’hébergement exploitées.

La plate-forme américaine fait valoir qu’elle avait déjà proposé un mécanisme automatique pour percevoir et collecter la taxe pour le compte des hôtes.

Elle considère que l’ensemble des données personnelles qu’elle doit communiquer est donc excessif et non proportionnel au respect de la vie privée.

AirBnB a raison ; l’enjeu pour la Région dépasse la perception de la taxe. Ce que veut la Région c’est savoir qui fait quoi, où et comment.

Avec les données en question, la Région peut contrôler le respect de l’ordonnance du 8 mai 2014 relative à l’hébergement touristique, et de son arrêté du 24 mars 2016.

L’ordonnance soumet à déclaration préalable l’activité d’hébergement. Auparavant, il s’agissait d’un système d’autorisation mais la directive Bolkenstein sur les services est passée par là.

Vu la libre prestation des services, l’autorité publique ne peut plus subordonner l’activité à autorisation mais elle peut imposer une déclaration préalable.

Le problème est que la déclaration doit être munie d’annexes, lesquelles sont particulièrement difficiles à obtenir … ce qui revient à une autorisation indirecte.

Quelles sont ces annexes ? Les plus importantes sont les suivantes (art. 5, 2°, b) :

  • Une attestation de sécurité d’incendie délivrée par le Bourgmestre sur avis du SIAMU ; c’est normal, tout le monde le comprend.
  • Une attestation de la Commune de ce « que l’établissement d’hébergement touristique est conforme aux dispositions légales applicables en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme » (art. 7, § 1, 11°, AGB).
  • Un accord écrit du propriétaire de l’unité exploitée et de l’assemblée générale des copropriétaires portant sur l’exercice de l’activité d’hébergement touristique dans l’immeuble (art. 7, § 1, 6° et 7°, AGB).

Les deux dernières annexes sont problématiques.

L’autorisation de la copropriété n’est pas prévue par l’ordonnance en sorte que l’arrêté impose une condition sans habilitation, qui pourrait être écartée par application de l’article 159 Const.

A quelle majorité l’assemblée doit-elle statuer ? en principe à la majorité absolue (art. 577-6, § 8, du Code civil).

Mais si une clause dite « d’habitation bourgeoise » existe dans le règlement de copropriété, comme souvent, l’autorisation reviendrait à modifier le règlement, ce qui suppose une majorité spéciale de 4/5 des voix (577-7, 2°, b).

Quant à l’attestation de conformité urbanistique, la difficulté tient en ce que le service de l’urbanisme de la Commune peut considérer que l’exploitation d’un appartement en AirBnB répond à la destination urbanistique d’établissement hôtelier.

Il faut savoir que le glossaire du PRAS place dans cette catégorie bien plus que les hôtels : « établissement d’accueil de personnes pouvant offrir des prestations de services à la clientèle, tel qu’hôtel, auberge, auberge de jeunesse, motel, pension, appart-hôtel, flat-hôtel, … »

Si l’appartement a reçu une affectation urbanistique de logement, ce qui est plus que normal, il faudrait demander un permis d’urbanisme de changement de destination (art. 98, § 1, 5°, CoBAT) pour recevoir une attestation de conformité urbanistique.

Cela signifie que les prescriptions relatives aux hôtels (sortie de secours, sas pour ascenseur, double accès, etc.) seront applicables. On conçoit les difficultés d’obtention d’un tel permis.

On peut bien sûr douter de ce qu’un simple appartement soit un « établissement », car cette notion suppose une certaine organisation commerciale.

Mais il reste que les difficultés d’urbanisme sont telles qu’en définitive, seuls les établissements suivants seront en mesure de subsister :

  • Les vrais établissements comme les appart-hôtels,
  • Les petits établissements d’hébergement chez l’habitant (qui gardent l’affectation de logement).

L’activité de type AirBnB dans des appartements loués entièrement ou dans plusieurs appartements pris en sous-location ne pourra jamais satisfaire aux exigences de la réglementation sur l’hébergement touristique.

Cette activité ne peut prospérer sans l’aide des plates-formes comme AirBnB et booking.

Ces intermédiaires doivent donner à la Région une information très (trop ?) complète qui permet à la Région d’identifier les établissements et de leur imposer des formalités qui écarteront du marché les hébergeurs semi professionnels.

Les vrais amateurs (hébergement chez l’habitant) et les vrais professionnel (appart-hôtels) survivront, sauf si le recours d’AirBnB est favorablement accueilli par la Cour constitutionnelle.

L’objectif de la Région est-il louable ?

AirBnB est le complément que l’aviation low cost attendait. Ces deux phénomènes favorisent les échanges, ils internationalisent la ville et lui apportent animation, ouverture et économie.

Sans un AirBnB actif, Bruxelles sera une ville de province au niveau européen.

Mais il faut reconnaître que allées et venues de voyageurs de courtes durées dans les copropriétés présentent des incommodités. Il faut le reconnaître mais il faut aussi souhaiter à AirBnB une réglementation moins bureaucratique.

La photo : il existe encore des hôteliers qui n’ont pas peur dAirBnb. L’hôtel Hygge vient d’ouvrir rue des Drapiers à Ixelles. Il présente un façade intéressante et un design de qualité (pour le prix d’un AirBnb). Les hôteliers s’adaptent.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    van waeyenberge Nancy #

    Bonjour, quand n’est il aujourd’hui ? Ixelles refuse de changer l’affectation du logement !!

    avril 17, 2019

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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