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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Que va devenir AirBnB à Bruxelles ?

Le 6 juillet 2017 la société de droit irlandais Airbnb Ireland UC a introduit un recours en annulation devant le Cour constitutionnelle contre l’article 12 de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 décembre 2016.

Que prévoit cette disposition ?

Elle met en place le devoir d’information de l’intermédiaire pour les établissements d’hébergement touristique situés en Région de Bruxelles-Capitale.

Ces entreprises, comme AirBnB doivent communiquer les coordonnées de l’exploitant, le nombre de nuitées et les unités d’hébergement exploitées.

La plate-forme américaine fait valoir qu’elle avait déjà proposé un mécanisme automatique pour percevoir et collecter la taxe pour le compte des hôtes.

Elle considère que l’ensemble des données personnelles qu’elle doit communiquer est donc excessif et non proportionnel au respect de la vie privée.

AirBnB a raison ; l’enjeu pour la Région dépasse la perception de la taxe. Ce que veut la Région c’est savoir qui fait quoi, où et comment.

Avec les données en question, la Région peut contrôler le respect de l’ordonnance du 8 mai 2014 relative à l’hébergement touristique, et de son arrêté du 24 mars 2016.

L’ordonnance soumet à déclaration préalable l’activité d’hébergement. Auparavant, il s’agissait d’un système d’autorisation mais la directive Bolkenstein sur les services est passée par là.

Vu la libre prestation des services, l’autorité publique ne peut plus subordonner l’activité à autorisation mais elle peut imposer une déclaration préalable.

Le problème est que la déclaration doit être munie d’annexes, lesquelles sont particulièrement difficiles à obtenir … ce qui revient à une autorisation indirecte.

Quelles sont ces annexes ? Les plus importantes sont les suivantes (art. 5, 2°, b) :

  • Une attestation de sécurité d’incendie délivrée par le Bourgmestre sur avis du SIAMU ; c’est normal, tout le monde le comprend.
  • Une attestation de la Commune de ce « que l’établissement d’hébergement touristique est conforme aux dispositions légales applicables en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme » (art. 7, § 1, 11°, AGB).
  • Un accord écrit du propriétaire de l’unité exploitée et de l’assemblée générale des copropriétaires portant sur l’exercice de l’activité d’hébergement touristique dans l’immeuble (art. 7, § 1, 6° et 7°, AGB).

Les deux dernières annexes sont problématiques.

L’autorisation de la copropriété n’est pas prévue par l’ordonnance en sorte que l’arrêté impose une condition sans habilitation, qui pourrait être écartée par application de l’article 159 Const.

A quelle majorité l’assemblée doit-elle statuer ? en principe à la majorité absolue (art. 577-6, § 8, du Code civil).

Mais si une clause dite « d’habitation bourgeoise » existe dans le règlement de copropriété, comme souvent, l’autorisation reviendrait à modifier le règlement, ce qui suppose une majorité spéciale de 4/5 des voix (577-7, 2°, b).

Quant à l’attestation de conformité urbanistique, la difficulté tient en ce que le service de l’urbanisme de la Commune peut considérer que l’exploitation d’un appartement en AirBnB répond à la destination urbanistique d’établissement hôtelier.

Il faut savoir que le glossaire du PRAS place dans cette catégorie bien plus que les hôtels : « établissement d’accueil de personnes pouvant offrir des prestations de services à la clientèle, tel qu’hôtel, auberge, auberge de jeunesse, motel, pension, appart-hôtel, flat-hôtel, … »

Si l’appartement a reçu une affectation urbanistique de logement, ce qui est plus que normal, il faudrait demander un permis d’urbanisme de changement de destination (art. 98, § 1, 5°, CoBAT) pour recevoir une attestation de conformité urbanistique.

Cela signifie que les prescriptions relatives aux hôtels (sortie de secours, sas pour ascenseur, double accès, etc.) seront applicables. On conçoit les difficultés d’obtention d’un tel permis.

On peut bien sûr douter de ce qu’un simple appartement soit un « établissement », car cette notion suppose une certaine organisation commerciale.

Mais il reste que les difficultés d’urbanisme sont telles qu’en définitive, seuls les établissements suivants seront en mesure de subsister :

  • Les vrais établissements comme les appart-hôtels,
  • Les petits établissements d’hébergement chez l’habitant (qui gardent l’affectation de logement).

L’activité de type AirBnB dans des appartements loués entièrement ou dans plusieurs appartements pris en sous-location ne pourra jamais satisfaire aux exigences de la réglementation sur l’hébergement touristique.

Cette activité ne peut prospérer sans l’aide des plates-formes comme AirBnB et booking.

Ces intermédiaires doivent donner à la Région une information très (trop ?) complète qui permet à la Région d’identifier les établissements et de leur imposer des formalités qui écarteront du marché les hébergeurs semi professionnels.

Les vrais amateurs (hébergement chez l’habitant) et les vrais professionnel (appart-hôtels) survivront, sauf si le recours d’AirBnB est favorablement accueilli par la Cour constitutionnelle.

L’objectif de la Région est-il louable ?

AirBnB est le complément que l’aviation low cost attendait. Ces deux phénomènes favorisent les échanges, ils internationalisent la ville et lui apportent animation, ouverture et économie.

Sans un AirBnB actif, Bruxelles sera une ville de province au niveau européen.

Mais il faut reconnaître que allées et venues de voyageurs de courtes durées dans les copropriétés présentent des incommodités. Il faut le reconnaître mais il faut aussi souhaiter à AirBnB une réglementation moins bureaucratique.

La photo : il existe encore des hôteliers qui n’ont pas peur dAirBnb. L’hôtel Hygge vient d’ouvrir rue des Drapiers à Ixelles. Il présente un façade intéressante et un design de qualité (pour le prix d’un AirBnb). Les hôteliers s’adaptent.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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