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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Que va devenir AirBnB à Bruxelles ?

Le 6 juillet 2017 la société de droit irlandais Airbnb Ireland UC a introduit un recours en annulation devant le Cour constitutionnelle contre l’article 12 de l’ordonnance de la Région de Bruxelles-Capitale du 23 décembre 2016.

Que prévoit cette disposition ?

Elle met en place le devoir d’information de l’intermédiaire pour les établissements d’hébergement touristique situés en Région de Bruxelles-Capitale.

Ces entreprises, comme AirBnB doivent communiquer les coordonnées de l’exploitant, le nombre de nuitées et les unités d’hébergement exploitées.

La plate-forme américaine fait valoir qu’elle avait déjà proposé un mécanisme automatique pour percevoir et collecter la taxe pour le compte des hôtes.

Elle considère que l’ensemble des données personnelles qu’elle doit communiquer est donc excessif et non proportionnel au respect de la vie privée.

AirBnB a raison ; l’enjeu pour la Région dépasse la perception de la taxe. Ce que veut la Région c’est savoir qui fait quoi, où et comment.

Avec les données en question, la Région peut contrôler le respect de l’ordonnance du 8 mai 2014 relative à l’hébergement touristique, et de son arrêté du 24 mars 2016.

L’ordonnance soumet à déclaration préalable l’activité d’hébergement. Auparavant, il s’agissait d’un système d’autorisation mais la directive Bolkenstein sur les services est passée par là.

Vu la libre prestation des services, l’autorité publique ne peut plus subordonner l’activité à autorisation mais elle peut imposer une déclaration préalable.

Le problème est que la déclaration doit être munie d’annexes, lesquelles sont particulièrement difficiles à obtenir … ce qui revient à une autorisation indirecte.

Quelles sont ces annexes ? Les plus importantes sont les suivantes (art. 5, 2°, b) :

  • Une attestation de sécurité d’incendie délivrée par le Bourgmestre sur avis du SIAMU ; c’est normal, tout le monde le comprend.
  • Une attestation de la Commune de ce « que l’établissement d’hébergement touristique est conforme aux dispositions légales applicables en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme » (art. 7, § 1, 11°, AGB).
  • Un accord écrit du propriétaire de l’unité exploitée et de l’assemblée générale des copropriétaires portant sur l’exercice de l’activité d’hébergement touristique dans l’immeuble (art. 7, § 1, 6° et 7°, AGB).

Les deux dernières annexes sont problématiques.

L’autorisation de la copropriété n’est pas prévue par l’ordonnance en sorte que l’arrêté impose une condition sans habilitation, qui pourrait être écartée par application de l’article 159 Const.

A quelle majorité l’assemblée doit-elle statuer ? en principe à la majorité absolue (art. 577-6, § 8, du Code civil).

Mais si une clause dite « d’habitation bourgeoise » existe dans le règlement de copropriété, comme souvent, l’autorisation reviendrait à modifier le règlement, ce qui suppose une majorité spéciale de 4/5 des voix (577-7, 2°, b).

Quant à l’attestation de conformité urbanistique, la difficulté tient en ce que le service de l’urbanisme de la Commune peut considérer que l’exploitation d’un appartement en AirBnB répond à la destination urbanistique d’établissement hôtelier.

Il faut savoir que le glossaire du PRAS place dans cette catégorie bien plus que les hôtels : « établissement d’accueil de personnes pouvant offrir des prestations de services à la clientèle, tel qu’hôtel, auberge, auberge de jeunesse, motel, pension, appart-hôtel, flat-hôtel, … »

Si l’appartement a reçu une affectation urbanistique de logement, ce qui est plus que normal, il faudrait demander un permis d’urbanisme de changement de destination (art. 98, § 1, 5°, CoBAT) pour recevoir une attestation de conformité urbanistique.

Cela signifie que les prescriptions relatives aux hôtels (sortie de secours, sas pour ascenseur, double accès, etc.) seront applicables. On conçoit les difficultés d’obtention d’un tel permis.

On peut bien sûr douter de ce qu’un simple appartement soit un « établissement », car cette notion suppose une certaine organisation commerciale.

Mais il reste que les difficultés d’urbanisme sont telles qu’en définitive, seuls les établissements suivants seront en mesure de subsister :

  • Les vrais établissements comme les appart-hôtels,
  • Les petits établissements d’hébergement chez l’habitant (qui gardent l’affectation de logement).

L’activité de type AirBnB dans des appartements loués entièrement ou dans plusieurs appartements pris en sous-location ne pourra jamais satisfaire aux exigences de la réglementation sur l’hébergement touristique.

Cette activité ne peut prospérer sans l’aide des plates-formes comme AirBnB et booking.

Ces intermédiaires doivent donner à la Région une information très (trop ?) complète qui permet à la Région d’identifier les établissements et de leur imposer des formalités qui écarteront du marché les hébergeurs semi professionnels.

Les vrais amateurs (hébergement chez l’habitant) et les vrais professionnel (appart-hôtels) survivront, sauf si le recours d’AirBnB est favorablement accueilli par la Cour constitutionnelle.

L’objectif de la Région est-il louable ?

AirBnB est le complément que l’aviation low cost attendait. Ces deux phénomènes favorisent les échanges, ils internationalisent la ville et lui apportent animation, ouverture et économie.

Sans un AirBnB actif, Bruxelles sera une ville de province au niveau européen.

Mais il faut reconnaître que allées et venues de voyageurs de courtes durées dans les copropriétés présentent des incommodités. Il faut le reconnaître mais il faut aussi souhaiter à AirBnB une réglementation moins bureaucratique.

La photo : il existe encore des hôteliers qui n’ont pas peur dAirBnb. L’hôtel Hygge vient d’ouvrir rue des Drapiers à Ixelles. Il présente un façade intéressante et un design de qualité (pour le prix d’un AirBnb). Les hôteliers s’adaptent.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    van waeyenberge Nancy #

    Bonjour, quand n’est il aujourd’hui ? Ixelles refuse de changer l’affectation du logement !!

    avril 17, 2019

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

Lire plus arrow_forward

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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