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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Changer les châssis

À Bruxelles, le remplacement des châssis de façade doit être couvert par un permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 2°, CoBAT.  Il s’agit en effet de la « modification (…) extérieure d’un bâtiment. »

On dit souvent qu’il faut les réaliser à l’identique.

En réalité c’est pour être dispensé de permis que cette condition doit être rencontrée.

L’article 21 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 novembre 2008 détermine comme suit les actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme :

« Art. 21. Pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, les actes et travaux suivants sont dispensés de permis d’urbanisme : (…)

8° le remplacement des châssis, vitrages, vitrines commerciales, portes d’entrée, portes cochères et portes de garage, pour autant :

  • que les formes initiales, en ce compris les cintrages, divisions apparentes et parties ouvrantes et dormantes, soient maintenues;
  • que l’aspect architectural du bâtiment ne soit pas modifié;

9° la création, la suppression ou la modification de baies et châssis, pour autant :

  • que la façade concernée ne soit pas située dans la zone de protection d’un bien classé ou en procédure de classement;
  • que ces baies ne soient pas visibles depuis l’espace public;
  • que les travaux n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité. »

Cela signifie que c’est pour être dispensé de permis qu’il faut remplacer à l’identique.

Et lorsqu’un permis est requis, faut-il aussi que les nouveaux châssis soient identiques ou au moins similaires ?  Oui, dans une large mesure.

D’abord il faut voir ce qui est imposé par le RCU (ou un RCUZ) de la Commune où est situé l’immeuble, ou les prescriptions du permis de lotir.

Ces règlements d’urbanisme sont la plupart du temps disponibles sur le site Internet de la Commune.

Il faut encore s’assurer de ce que le bien ne soit pas en ZICHEE (zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement). En effet, la prescription 21 du PRAS dispose :

« Dans ces zones, la modification de la situation existante de fait des gabarits ou de l’aspect des façades visibles depuis les espaces accessibles au public, est subordonnée à des conditions particulières résultant de la nécessité de sauvegarder ou de valoriser les qualités culturelles, historiques ou esthétiques de ces périmètres ou de promouvoir leur embellissement, y compris au travers de la qualité de l’architecture des constructions et des installations à ériger.

Ces conditions particulières sont arrêtées par plan particulier d’affectation du sol, par règlement d’urbanisme ou en vertu de la législation relative à la conservation du patrimoine immobilier. A défaut, elles sont arrêtées après avis de la commission de concertation. »

Il faudra donc que l’autorité délivrante constate que la différence est mineure et non perceptible de l’extérieur.

Ce sera aussi le cas si le bien n’est pas en ZICHEE car la notion de bon aménagement des lieux, cardinale en urbanisme, commande de prohiber des éléments de façade qui ne sont pas homogènes

Cette question est importante car il est rare que les châssis de remplacement soient rigoureusement identiques.

La surface de l’imposte peut être influencée par des contraintes techniques du cadre de châssis si du triple vitrage est installé, par exemple. C’est pareil pour les ouvrants ou les dormants.

Enfin, respecter les règles urbanistiques ne suffit parfois pas. L’accord de la copropriété est une autre contrainte qui doit aussi être rencontrée.

Il n’est pas rare que le règlement de copropriété dispose que les copropriétaires ne peuvent modifier la disposition, la forme ou la peinture des éléments de façades (châssis, volets, persiennes, balcon, etc.).

Il est même parfois prévu que ce type de travaux seront effectués par les soins du syndic d’après les décisions de l’assemblée générale, voire même que le code couleur RAL soit imposé par le règlement.

Les deux exigences se recoupent en réalité.

En effet, si le permis est délivré ou s’il y a dispense, c’est que les châssis sont suffisamment similaires et on a vu que cela signifie qu’ils sont en harmonie avec l’existant.

Dans ce cas, on voit mal comment la copropriété pourrait refuser de tels châssis sans verser dans l’abus de droit.

Rappelons à ce sujet que l’article 577-9, § 2, du Code civil permet à tout copropriétaire de demander au juge d’annuler ou de réformer une décision abusive de l’assemblée générale par une action intentée dans les quatre mois de l’assemblée générale.

La photo : un bel immeuble de AG Real Estate, avenue des Arts 58 à Bruxelles (Buro II & Archi + I, 2013).  L’immeuble a été rénové à neuf par les entreprises Louise De Waele. Il abrite l’Ambassade du Canada qui est usufruitière pour 15 ans, et non locataire. Pourquoi ? Parce qu’une ambassade est exemptée de TVA sans perte du droit à déduction du fournisseur. Le propriétaire a donc pu récupérer la TVA sur les travaux, sans surcoût pour nos amis canadiens, ce que n’aurait pas permis un bail…

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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