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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Changer les châssis

À Bruxelles, le remplacement des châssis de façade doit être couvert par un permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 2°, CoBAT.  Il s’agit en effet de la « modification (…) extérieure d’un bâtiment. »

On dit souvent qu’il faut les réaliser à l’identique.

En réalité c’est pour être dispensé de permis que cette condition doit être rencontrée.

L’article 21 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 novembre 2008 détermine comme suit les actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme :

« Art. 21. Pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, les actes et travaux suivants sont dispensés de permis d’urbanisme : (…)

8° le remplacement des châssis, vitrages, vitrines commerciales, portes d’entrée, portes cochères et portes de garage, pour autant :

  • que les formes initiales, en ce compris les cintrages, divisions apparentes et parties ouvrantes et dormantes, soient maintenues;
  • que l’aspect architectural du bâtiment ne soit pas modifié;

9° la création, la suppression ou la modification de baies et châssis, pour autant :

  • que la façade concernée ne soit pas située dans la zone de protection d’un bien classé ou en procédure de classement;
  • que ces baies ne soient pas visibles depuis l’espace public;
  • que les travaux n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité. »

Cela signifie que c’est pour être dispensé de permis qu’il faut remplacer à l’identique.

Et lorsqu’un permis est requis, faut-il aussi que les nouveaux châssis soient identiques ou au moins similaires ?  Oui, dans une large mesure.

D’abord il faut voir ce qui est imposé par le RCU (ou un RCUZ) de la Commune où est situé l’immeuble, ou les prescriptions du permis de lotir.

Ces règlements d’urbanisme sont la plupart du temps disponibles sur le site Internet de la Commune.

Il faut encore s’assurer de ce que le bien ne soit pas en ZICHEE (zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement). En effet, la prescription 21 du PRAS dispose :

« Dans ces zones, la modification de la situation existante de fait des gabarits ou de l’aspect des façades visibles depuis les espaces accessibles au public, est subordonnée à des conditions particulières résultant de la nécessité de sauvegarder ou de valoriser les qualités culturelles, historiques ou esthétiques de ces périmètres ou de promouvoir leur embellissement, y compris au travers de la qualité de l’architecture des constructions et des installations à ériger.

Ces conditions particulières sont arrêtées par plan particulier d’affectation du sol, par règlement d’urbanisme ou en vertu de la législation relative à la conservation du patrimoine immobilier. A défaut, elles sont arrêtées après avis de la commission de concertation. »

Il faudra donc que l’autorité délivrante constate que la différence est mineure et non perceptible de l’extérieur.

Ce sera aussi le cas si le bien n’est pas en ZICHEE car la notion de bon aménagement des lieux, cardinale en urbanisme, commande de prohiber des éléments de façade qui ne sont pas homogènes

Cette question est importante car il est rare que les châssis de remplacement soient rigoureusement identiques.

La surface de l’imposte peut être influencée par des contraintes techniques du cadre de châssis si du triple vitrage est installé, par exemple. C’est pareil pour les ouvrants ou les dormants.

Enfin, respecter les règles urbanistiques ne suffit parfois pas. L’accord de la copropriété est une autre contrainte qui doit aussi être rencontrée.

Il n’est pas rare que le règlement de copropriété dispose que les copropriétaires ne peuvent modifier la disposition, la forme ou la peinture des éléments de façades (châssis, volets, persiennes, balcon, etc.).

Il est même parfois prévu que ce type de travaux seront effectués par les soins du syndic d’après les décisions de l’assemblée générale, voire même que le code couleur RAL soit imposé par le règlement.

Les deux exigences se recoupent en réalité.

En effet, si le permis est délivré ou s’il y a dispense, c’est que les châssis sont suffisamment similaires et on a vu que cela signifie qu’ils sont en harmonie avec l’existant.

Dans ce cas, on voit mal comment la copropriété pourrait refuser de tels châssis sans verser dans l’abus de droit.

Rappelons à ce sujet que l’article 577-9, § 2, du Code civil permet à tout copropriétaire de demander au juge d’annuler ou de réformer une décision abusive de l’assemblée générale par une action intentée dans les quatre mois de l’assemblée générale.

La photo : un bel immeuble de AG Real Estate, avenue des Arts 58 à Bruxelles (Buro II & Archi + I, 2013).  L’immeuble a été rénové à neuf par les entreprises Louise De Waele. Il abrite l’Ambassade du Canada qui est usufruitière pour 15 ans, et non locataire. Pourquoi ? Parce qu’une ambassade est exemptée de TVA sans perte du droit à déduction du fournisseur. Le propriétaire a donc pu récupérer la TVA sur les travaux, sans surcoût pour nos amis canadiens, ce que n’aurait pas permis un bail…

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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