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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Changer les châssis

À Bruxelles, le remplacement des châssis de façade doit être couvert par un permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 2°, CoBAT.  Il s’agit en effet de la « modification (…) extérieure d’un bâtiment. »

On dit souvent qu’il faut les réaliser à l’identique.

En réalité c’est pour être dispensé de permis que cette condition doit être rencontrée.

L’article 21 de l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 13 novembre 2008 détermine comme suit les actes et travaux dispensés de permis d’urbanisme :

« Art. 21. Pour autant qu’ils n’impliquent aucune dérogation à un plan d’affectation du sol, un règlement d’urbanisme ou à un permis de lotir, les actes et travaux suivants sont dispensés de permis d’urbanisme : (…)

8° le remplacement des châssis, vitrages, vitrines commerciales, portes d’entrée, portes cochères et portes de garage, pour autant :

  • que les formes initiales, en ce compris les cintrages, divisions apparentes et parties ouvrantes et dormantes, soient maintenues;
  • que l’aspect architectural du bâtiment ne soit pas modifié;

9° la création, la suppression ou la modification de baies et châssis, pour autant :

  • que la façade concernée ne soit pas située dans la zone de protection d’un bien classé ou en procédure de classement;
  • que ces baies ne soient pas visibles depuis l’espace public;
  • que les travaux n’impliquent la solution d’aucun problème de stabilité. »

Cela signifie que c’est pour être dispensé de permis qu’il faut remplacer à l’identique.

Et lorsqu’un permis est requis, faut-il aussi que les nouveaux châssis soient identiques ou au moins similaires ?  Oui, dans une large mesure.

D’abord il faut voir ce qui est imposé par le RCU (ou un RCUZ) de la Commune où est situé l’immeuble, ou les prescriptions du permis de lotir.

Ces règlements d’urbanisme sont la plupart du temps disponibles sur le site Internet de la Commune.

Il faut encore s’assurer de ce que le bien ne soit pas en ZICHEE (zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement). En effet, la prescription 21 du PRAS dispose :

« Dans ces zones, la modification de la situation existante de fait des gabarits ou de l’aspect des façades visibles depuis les espaces accessibles au public, est subordonnée à des conditions particulières résultant de la nécessité de sauvegarder ou de valoriser les qualités culturelles, historiques ou esthétiques de ces périmètres ou de promouvoir leur embellissement, y compris au travers de la qualité de l’architecture des constructions et des installations à ériger.

Ces conditions particulières sont arrêtées par plan particulier d’affectation du sol, par règlement d’urbanisme ou en vertu de la législation relative à la conservation du patrimoine immobilier. A défaut, elles sont arrêtées après avis de la commission de concertation. »

Il faudra donc que l’autorité délivrante constate que la différence est mineure et non perceptible de l’extérieur.

Ce sera aussi le cas si le bien n’est pas en ZICHEE car la notion de bon aménagement des lieux, cardinale en urbanisme, commande de prohiber des éléments de façade qui ne sont pas homogènes

Cette question est importante car il est rare que les châssis de remplacement soient rigoureusement identiques.

La surface de l’imposte peut être influencée par des contraintes techniques du cadre de châssis si du triple vitrage est installé, par exemple. C’est pareil pour les ouvrants ou les dormants.

Enfin, respecter les règles urbanistiques ne suffit parfois pas. L’accord de la copropriété est une autre contrainte qui doit aussi être rencontrée.

Il n’est pas rare que le règlement de copropriété dispose que les copropriétaires ne peuvent modifier la disposition, la forme ou la peinture des éléments de façades (châssis, volets, persiennes, balcon, etc.).

Il est même parfois prévu que ce type de travaux seront effectués par les soins du syndic d’après les décisions de l’assemblée générale, voire même que le code couleur RAL soit imposé par le règlement.

Les deux exigences se recoupent en réalité.

En effet, si le permis est délivré ou s’il y a dispense, c’est que les châssis sont suffisamment similaires et on a vu que cela signifie qu’ils sont en harmonie avec l’existant.

Dans ce cas, on voit mal comment la copropriété pourrait refuser de tels châssis sans verser dans l’abus de droit.

Rappelons à ce sujet que l’article 577-9, § 2, du Code civil permet à tout copropriétaire de demander au juge d’annuler ou de réformer une décision abusive de l’assemblée générale par une action intentée dans les quatre mois de l’assemblée générale.

La photo : un bel immeuble de AG Real Estate, avenue des Arts 58 à Bruxelles (Buro II & Archi + I, 2013).  L’immeuble a été rénové à neuf par les entreprises Louise De Waele. Il abrite l’Ambassade du Canada qui est usufruitière pour 15 ans, et non locataire. Pourquoi ? Parce qu’une ambassade est exemptée de TVA sans perte du droit à déduction du fournisseur. Le propriétaire a donc pu récupérer la TVA sur les travaux, sans surcoût pour nos amis canadiens, ce que n’aurait pas permis un bail…

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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