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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente d’appartement et charges de copropriété

L’acheteur est encore dans l’enthousiasme de l’achat de son appartement qu’arrive une lettre du syndic l’invitant déjà à payer des frais de copropriété.

Pourquoi ?

À l’AG, le syndic présente le budget de l’ACP. Ce budget voté, le syndic procède à un appel de fonds pour disposer d’un volant de trésorerie.

Cela constitue le fonds de roulement.

À chaque état de compte, par exemple trimestriel, le syndic fait le rapport entre les dépenses et le fonds de roulement.

Il procède alors à un appel pour reconstituer ce fonds de roulement après un éventuel ajustement.

Lorsqu’un copropriétaire vend son lot, il abandonne le fonds de réserve (et non de roulement) qu’il a constitué en faveur de l’ACP pour provisionner les grosses réparations.

Ces réparations sont des dépenses non récurrentes qui ne sont pas supportées par le fonds de roulement.

L’acquéreur du lot profite donc du fonds de réserve constitué par le vendeur.

Quant au fonds de roulement, en cas de vente du lot, le syndic calcule la quote-part du vendeur dans ce fonds, prorata temporis jusqu’à la vente.

Il procède de la même manière qu’à chaque trimestre, comme dit plus haut, mais en se plaçant à la date de l’acte authentique de vente.

Cette quote-part est réclamée à l’acte ou juste après à l’acquéreur qui reçoit donc immédiatement après la vente un premier appel de paiement.

Dès qu’il a payé, le syndic rembourse ce montant au vendeur.

C’est ce qu’exprime l’article 577-11, § 5, du Code civil :

« 1° le copropriétaire sortant est créancier de l’association des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de roulement correspondant à la période durant laquelle il ne pouvait plus jouir des parties communes ; le décompte est établi par le syndic ; la quote-part du lot dans le fonds de roulement est remboursée au copropriétaire sortant et appelée auprès du copropriétaire entrant ;

2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l’association. »

L’arrêté de compte doit être fait au moment où le vendeur n’a plus la jouissance du lot, soit en règle à l’acte authentique.

Pour permettre au syndic de faire le nécessaire, la loi du 18 juin 2018 prévoit que le notaire doit avertir le syndic de la date de l’acte dans les 30 jours, de l’identité et de l’adresse des personnes concernées.

Le notaire doit informer l’acheteur de ce que, dans son budget d’acquisition, il doit prévoir une première dépense de reconstitution du fonds de roulement afférent à son lot.

On constate que souvent les notaires oublient de délivrer cette information.

La loi rend le vendeur créancier de l’ACP de sa quote-part dans le fonds de roulement.

En pratique le syndic, prudent, ne rembourse le vendeur qu’après avoir reçu le paiement de l’acheteur.

Enfin, on aura remarqué que la loi du 18 juin 2018 a retiré les définitions des fonds de roulement et de réserve de l’article 577-11. C’était redondant puisque la même définition figure à l’article 577-5, § 3, alinéa 2.

Qu’en est-il des charges impayées par le vendeur au moment de la vente.

La loi du 18 juin 2018 toilette mais ne modifie pas fondamentalement les dispositions que nous connaissons déjà.

L’article 577-11/1 prévoit qu’à l’acte, le notaire doit retenir à charge du vendeur les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires, les pénalités de retard, les frais de procédure contre le vendeur et les frais de transmission à l’acquéreur des informations de copropriété.

La loi ajoute que le notaire instrumentant devra « préalablement » payer les créanciers privilégiés, hypothécaires ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

L’adverbe préalablement s’applique au vendeur car la loi traite à présent l’ACP comme un créancier privilégié.

Le nouveau privilège en faveur de la copropriété figure à l’article 27, 7°, de la loi hypothécaire.

L’assiette du privilège est le lot ou le produit de sa réalisation. Le créancier est l’ACP.

La créance garantie vise « les charges dues relativement à ce lot ».  La loi ne parle pas des accessoires de la créance (pénalités, frais de recouvrement) mais le terme « charges » est assez large, à mon avis, pour inclure ces frais.

La créance de l’article 27 n’est pas exactement pareille à celle de l’article 577-11.

Toutes les charges ne sont pas privilégiées, seulement celle « de l’exercice en cours et de l’exercice précédent. »

Le privilège de l’ACP a été obtenu de haute lutte par le SNPC après un ultime baroud, à la suite de l’introduction en dernière minute du droit des opérateurs de service d’utilité publique de procéder à des travaux dans l’immeuble en copropriété.

Ce privilège prend rang après le privilège des frais de justice prévu à l’article 17 L.H. en cas de vente forcée, après le privilège de l’assureur des risques sur le bien et après les privilèges inscrits antérieurement.

Le privilège de l’assureur (art. 114 de la loi du 4 avril 2014) est limité à deux primes annuelles. Il prime le privilège de l’ACP.

Le privilège de l’ACP est occulte (art. 29), comme celui de l’assureur ; il n’est pas rendu public par une inscription et son existence n’est pas soumise à l’accomplissement d’une formalité.

Comment se règle le concours entre le créancier hypothécaire inscrit antérieurement (la banque) et l’ACP, créancière privilégiée de charges de copropriété ?

On applique en principe la règle de l’antériorité mais pas toujours.

On sait que le privilège de la copropriété suit directement ceux des frais de justice et de l’assureur.

Or il existe une règle spéciale (art. 21) selon laquelle le privilège pour frais de justice prime les créanciers qui ont concrètement bénéficié de ceux-ci (Mons, 27 novembre 1991, R.D.C.B., 1992, p. 325).

De même, l’article 114, alinéa 2, de la loi relative aux assurances prévoit que ce privilège « prend rang immédiatement après celui des frais de justice. »

Comme le privilège de l’ACP suit directement ces deux privilèges qui priment celui du créancier hypothécaire, on peut en déduire que le privilège de l’ACP prime l’hypothèque.

De plus, l’article 12 de la loi hypothécaire dispose que « le privilège est un droit que la qualité de la créance donne à un créancier d’être préféré aux autres créanciers, même hypothécaires. »

On évoque la qualité et non l’antériorité de la créance.

Toutefois, le texte de l’article 27, 7°, nouveau, précise que le privilège de l’ACP prend également rang après « les privilèges inscrits antérieurement ».

Ces privilèges inscrits portent sur le prix impayé de l’immeuble et sur le prix dû aux entrepreneur et architecte (art. 27, 1° à 5°.

Or ces derniers privilèges sont primés par le créancier hypothécaire inscrit antérieurement (F. T’Kint, « Sûretés et principes généraux du droit de poursuite des créanciers », Larcier, Bruxelles, p. 342).

Si ces privilèges priment l’ACP, celle-ci est alors pareillement primée par l’hypothèque antérieure …

Or l’intention du législateur était bien de permettre à l’ACP d’opposer son privilège à la banque détenant une hypothèque, qui a bénéficié de la préservation de son assiette par les travaux financés par l’ACP.

Le texte de l’article 27, 7°, est donc malheureux et imprécis et suscitera probablement des difficultés.

Revenons à la vente.

Le syndic a communiqué au notaire les charges et frais dus par le vendeur.

Si celui-ci conteste ces arriérés ou frais, le notaire en avise le syndic par envoi recommandé dans les trois jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte authentique.

Le syndic doit alors effectuer une saisie-arrêt conservatoire ou exécutoire, selon l’état de la procédure contre le vendeur, dans les vingt jours ouvrables qui suivent l’envoi recommandé.

On se souvient de ce que ce délai était plus court, trop court, auparavant (12 jours).

Si dans ce délai le syndic ne fait pas saisir les montants à remettre au vendeur, le notaire peut se libérer entre les mains du vendeur.

La photo : la maison de verre, rue Jules Lejeune 69 à Uccle (Paul-Amaury Michel, l935). Cette belle maison moderniste est un bel exemple d’utilisation du verre et de l’acier. La façade avant est composée de grandes baies vitrées qui inondent de lumière les pièces de séjour disposées en duplex. La façade arrière est faite d’un mur en briques de verre translucide qui préserve l’intimité des chambres (rideau-baie de 850 pavés de verre enchâssés dans l’acier, provenant des cristalleries du Val Saint-Lambert). D’après le livre consacré à cette œuvre (J. Fontaine, « La Maison de verre », Ed. Archives d’Architecture Moderne, 2004), l’architecte l’aurait conçue au retour d’une visite chez Le Corbusier. L’immeuble a été classée en 1998 et a fait l’objet d’une restauration heureusement scrupuleuse en 2002 (architectes Bernard Baines et Christian Gilot).

Jules Lejeune 69

Jules Lejeune 69

Commentaires

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  1. Avatar

    Merci au Yves Van Ermen pour ses corrections !

    janvier 3, 2019
  2. Avatar
    Christophe THILMANY #

    Bonjour maître, merci pour votre article fort intéressant. Je lis cependant avec intérêt l’affirmation suivante : « Quant au fonds de roulement, en cas de vente du lot, le syndic calcule la quote-part du vendeur dans ce fonds, prorata temporis jusqu’à la vente ». Ce sont les termes « prorata temporis » qui m’interpellent. En effet, tout syndic averti réalise le décompte des charges entre vendeur et acquéreur de cette façon, ce qui impose d’attendre la clôture annuelle parfois fort éloignée de la date de passation de l’acte, pour définir avec exactitude la hauteur des charges réelles de la partie venderesse.
    J’ai été questionné sur la légalité de réaliser ce prorata temporis, une partie venderesse ayant estimé n’être redevable que de sa quote part dans les factures des charges courantes de copropriété datées d’avant la date de signature de l’acte….. Disposez vous d’informations ou de jurisprudence sur le sujet ?
    Merci d’avance de vos éventuels commentaires,
    Christophe THILMANY
    Syndic

    janvier 5, 2019

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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