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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Prix’

Vente d’appartement et charges de copropriété

L’acheteur est encore dans l’enthousiasme de l’achat de son appartement qu’arrive une lettre du syndic l’invitant déjà à payer des frais de copropriété. Pourquoi ? À l’AG, le syndic présente le budget de l’ACP. Ce budget voté, le syndic procède à un appel de fonds pour disposer d’un volant de trésorerie. Cela constitue le fonds de […]

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L’aléa et le vil prix dans la vente viagère d’immeuble

Selon les articles 1104 et 1964 du Code civil un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain. Il en résulte que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à […]

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La vente d’immeuble, la donation et la lésion

Une vente d’immeuble peut donner hospitalité à une donation. Il faut à cet égard distinguer deux situations. Dans la première hypothèse, le prix est normal mais le vendeur dispense l’acheteur de le payer en tout ou en partie. C’est une donation déguisée[1]. Cette opération constitue une simulation et, entre les parties, l’acte réel est bien […]

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L’évaluation de l’immeuble dans la lésion des 7/12

En vertu de l’article 1674 du Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente. La rescision est un mode de dissolution de la vente qui engendre les restitutions. La lésion correspond à une situation […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (IV)

Occulter une partie du prix peut répondre à la crainte de subir la taxation de la plus-value. En effet, en cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16,5 % (art. 90, 10° CIR/92). Il s’agit […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (III)

Parfois l’intérêt de cacher une partie du prix permet de limiter la commission de l’agent immobilier. Mais les problèmes commencent si l’agent est au courant et réclame en justice sa commission sur le prix réel. Les jugements et arrêts des Cours et tribunaux sont présentés à l’enregistrement pour assurer la perception du droit de condamnation […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (II)

Pourquoi les belges ont-ils la fâcheuse tendance à noircir une partie du prix ? Parfois il d’agit d’utiliser de l’argent noir. Ce n’est pas tout de disposer d’argent non déclaré, encore faut-il pouvoir le dépenser et il existe peu de dépenses importantes qui puissent être faites en cash. L’intérêt du vendeur est moins évident puisqu’il va […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (I)

Pratique à proscrire, disons-le tout net… Pour l’acheteur, le dessous-de-table permet de blanchir de l’argent noir et de réduire la base des droits d’enregistrement comme de la commission de l’agent immobilier. Pour le vendeur, il s’agit d’échapper à la taxation des plus-values  et éventuellement de partager l’économie fiscale en droits d’enregistrement. Lorsqu’une convention de vente […]

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Intérêt légal

Le Moniteur Belge du 9 janvier 2013 publie un avis du SPF Finances fixant, pour l’année 2013, le taux de l’intérêt légal à 2,75 % l’an. Ce taux est déterminé par application de l’article 2, § 1er, de la loi du 5 mai 1865 relative au prêt à l’intérêt, modifiée par les articles 87 et […]

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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