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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Braeckeveldt, avocats de l’immobilier à Bruxelles

Articles de la catégorie ‘Prix’

Vente d’appartement et charges de copropriété

L’acheteur est encore dans l’enthousiasme de l’achat de son appartement qu’arrive une lettre du syndic l’invitant déjà à payer des frais de copropriété. Pourquoi ? À l’AG, le syndic présente le budget de l’ACP. Ce budget voté, le syndic procède à un appel de fonds pour disposer d’un volant de trésorerie. Cela constitue le fonds de […]

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L’aléa et le vil prix dans la vente viagère d’immeuble

Selon les articles 1104 et 1964 du Code civil un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain. Il en résulte que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à […]

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La vente d’immeuble, la donation et la lésion

Une vente d’immeuble peut donner hospitalité à une donation. Il faut à cet égard distinguer deux situations. Dans la première hypothèse, le prix est normal mais le vendeur dispense l’acheteur de le payer en tout ou en partie. C’est une donation déguisée[1]. Cette opération constitue une simulation et, entre les parties, l’acte réel est bien […]

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L’évaluation de l’immeuble dans la lésion des 7/12

En vertu de l’article 1674 du Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente. La rescision est un mode de dissolution de la vente qui engendre les restitutions. La lésion correspond à une situation […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (IV)

Occulter une partie du prix peut répondre à la crainte de subir la taxation de la plus-value. En effet, en cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16,5 % (art. 90, 10° CIR/92). Il s’agit […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (III)

Parfois l’intérêt de cacher une partie du prix permet de limiter la commission de l’agent immobilier. Mais les problèmes commencent si l’agent est au courant et réclame en justice sa commission sur le prix réel. Les jugements et arrêts des Cours et tribunaux sont présentés à l’enregistrement pour assurer la perception du droit de condamnation […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (II)

Pourquoi les belges ont-ils la fâcheuse tendance à noircir une partie du prix ? Parfois il d’agit d’utiliser de l’argent noir. Ce n’est pas tout de disposer d’argent non déclaré, encore faut-il pouvoir le dépenser et il existe peu de dépenses importantes qui puissent être faites en cash. L’intérêt du vendeur est moins évident puisqu’il va […]

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Faire du noir lors de la vente d’immeuble (I)

Pratique à proscrire, disons-le tout net… Pour l’acheteur, le dessous-de-table permet de blanchir de l’argent noir et de réduire la base des droits d’enregistrement comme de la commission de l’agent immobilier. Pour le vendeur, il s’agit d’échapper à la taxation des plus-values  et éventuellement de partager l’économie fiscale en droits d’enregistrement. Lorsqu’une convention de vente […]

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Intérêt légal

Le Moniteur Belge du 9 janvier 2013 publie un avis du SPF Finances fixant, pour l’année 2013, le taux de l’intérêt légal à 2,75 % l’an. Ce taux est déterminé par application de l’article 2, § 1er, de la loi du 5 mai 1865 relative au prêt à l’intérêt, modifiée par les articles 87 et […]

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Le sort du droit de superficie constitué par la société quand elle est dissoute

En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué. Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR). Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le […]

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En cas de liquidation d’une société dissoute, le partage de l’avoir social est considéré comme un dividende distribué.

Les dividendes comprennent tous les avantages attribués par une société aux actions quelle que soit leur dénomination (art. 18, 1° CIR).

Une société a concédé un droit de superficie à ses actionnaires qui ont construit sur le terrain.

La société est dissoute. Si la dissolution de la société met fin au droit de superficie, les constructions reviennent à la société et le dividende (boni de liquidation) porte sur le terrain et les constructions.

Si la dissolution ne met pas fin au droit de superficie, seul le terrain est attribué aux actionnaires, comme dividende. En ce cas, le droit s’éteint pas confusion, les actionnaires devenant à la fois tréfonciers et superficiaires.

La dissolution de la société doit être considérée comme le décès pour un constituant personne physique. Or, en règle, le décès ne met pas fin au droit de superficie.

Donc la dissolution de la personne morale n’entraine pas l’extinction du droit de superficie.

Donc c’est le terrain grevé du droit qui est transmis aux actionnaires au titre de partage de l’avoir social, et le droit s’éteint par confusion et non par dissolution de la société.

Cela signifie que le dividende de liquidation n’inclut pas les bâtiments, contrairement à la thèse de l’administration.

(Tribunal de première instance de Flandre Occidentale, div. Bruges, 10ième chambre, 15 mai 2023, rôle n° 21/2976/A, publié sur taxwin.be).

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