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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’évaluation de l’immeuble dans la lésion des 7/12

En vertu de l’article 1674 du Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente.

La rescision est un mode de dissolution de la vente qui engendre les restitutions.

La lésion correspond à une situation où P < (5/12) V.

P est le prix effectivement reçu par le vendeur et V la valeur du bien au jour de la vente.

En d’autres termes, le vendeur est lésé si le prix perçu est inférieur à cinq douzièmes de la valeur réelle.

Seul le vendeur peut remettre en cause la vente pour prix lésionnaire. L’acheteur qui paie trop n’est pas protégé par une disposition spécifique du Code civil.

Suivant l’article 1675 du Code civil, pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

Un arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2015 (rôle n° C.12.0592.F, www.juridat.be), précise que l’existence de la lésion résulte d’une comparaison entre, d’une part, le prix de vente de l’immeuble, d’autre part, sa valeur déterminée en fonction de son état et des charges qui le grèvent.

Dans cette cause, le terrain provenait de la SPI+. Cette société est une agence de développement pour la province de Liège.

L’immeuble était grevé d’une servitude d’affectation de services convertible en servitude d’affectation commerciale moyennant paiement.

Le montant à payer pour cette conversion correspondait à la différence entre les prix du mètre carré de terrain vendu à destination de services et à destination commerciale.

Le prix de la transaction était de 412.000 € mais il fut convenu que l’indemnité de conversion serait payée par le vendeur.

Le terrain comportait donc une charge pour le vendeur.

La SPI+ réclama finalement 100 € / m² ou 254.100 €, que le vendeur dût payer.

La Cour d’appel de Liège releva que si le vendeur avait eu connaissance de cette indemnité, il n’aurait pas vendu au prix de 412.000 €.

En effet, il ne restait finalement que 157.900 €.

Les juges d’appel décidèrent que « vu l’importance de ladite indemnité (254.100 €), il y a lésion de plus des sept douzièmes par rapport au prix négocié de 412.000 €. »

Cet arrêt fut cassé par la Cour de cassation.

Pour la Cour de cassation, il faut avoir égard à la valeur de l’immeuble au moment de la vente.

Cette valeur est grevée des charges qui existent au moment de la vente, ainsi l’indemnité de conversion d’affectation.

Et la Cour d’ajouter :

« En procédant ainsi à la comparaison entre, d’une part, le montant de l’indemnité à charge des vendeurs et, dès lors, le bénéfice qu’ils tirent de la vente, et, d’autre part, le prix négocié de 412.000 euros, pour en déduire l’existence d’une lésion, l’arrêt viole les dispositions légales précitées. Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé. »

Le vendeur ne pouvait faire abstraction de l’indemnité grevant le bien pour déterminer la valeur à comparer avec le prix obtenu.

La Cour de cassation avait déjà affirmé ce principe ainsi dans une cause relative à la vente volontaire d’un immeuble après qu’une procédure d’expropriation soit entamée.

Le juge du fond avait considéré à tort qu’il ne fallait pas tenir compte d’une interdiction de bâtir stipulée dans le titre.

Selon le juge du fond, en matière d’expropriation, une décision administrative ne peut pas entraîner une moins-value à l’égard des biens auxquels elle se rapporte (Cass., 17 octobre 1969, Pas., I, 1970, p. 153).

Cette décision a été cassée par la Cour de cassation car il faut tenir compte de toutes les charges grevant le bien au moment de la vente, en vue d’en comparer la valeur avec le prix.

Il existe une autre question importante en matière d’évaluation pour procéder à l’examen de la lésion qui n’est pas traitée par la jurisprudence, à ma connaissance.

Le juge doit-il considérer l’éventuelle valeur de convenance pour l’acheteur ?

Un bien peut avoir une valeur objective de marché, c’est-à-dire pour tout acheteur, mais présenter une valeur particulière pour un acheteur particulier en raison des contraintes ou de la situation propres à cet acheteur.

À mon sens le juge ne pourrait en tenir compte pour fixer la valeur du bien, que si la valeur de convenance reste attachée au bien et non à la personne de l’acheteur.

Ainsi, le promoteur qui doit acquérir un bien pour remembrer un site à démolir en entier, et reconstruire. Le bien présente en ce cas une valeur objectivement propre à l’acquéreur.

En revanche, si le bien correspond idéalement à ce que recherche l’acheteur en fonction de ses critères personnels (style de la maison, attrait du quartier, etc.), il s’agira d’une valeur subjectivement propre à l’acquéreur.

Le juge ne devrait considérer que la valeur objectivement propre à l’acquéreur.

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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