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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’évaluation de l’immeuble dans la lésion des 7/12

En vertu de l’article 1674 du Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente.

La rescision est un mode de dissolution de la vente qui engendre les restitutions.

La lésion correspond à une situation où P < (5/12) V.

P est le prix effectivement reçu par le vendeur et V la valeur du bien au jour de la vente.

En d’autres termes, le vendeur est lésé si le prix perçu est inférieur à cinq douzièmes de la valeur réelle.

Seul le vendeur peut remettre en cause la vente pour prix lésionnaire. L’acheteur qui paie trop n’est pas protégé par une disposition spécifique du Code civil.

Suivant l’article 1675 du Code civil, pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

Un arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2015 (rôle n° C.12.0592.F, www.juridat.be), précise que l’existence de la lésion résulte d’une comparaison entre, d’une part, le prix de vente de l’immeuble, d’autre part, sa valeur déterminée en fonction de son état et des charges qui le grèvent.

Dans cette cause, le terrain provenait de la SPI+. Cette société est une agence de développement pour la province de Liège.

L’immeuble était grevé d’une servitude d’affectation de services convertible en servitude d’affectation commerciale moyennant paiement.

Le montant à payer pour cette conversion correspondait à la différence entre les prix du mètre carré de terrain vendu à destination de services et à destination commerciale.

Le prix de la transaction était de 412.000 € mais il fut convenu que l’indemnité de conversion serait payée par le vendeur.

Le terrain comportait donc une charge pour le vendeur.

La SPI+ réclama finalement 100 € / m² ou 254.100 €, que le vendeur dût payer.

La Cour d’appel de Liège releva que si le vendeur avait eu connaissance de cette indemnité, il n’aurait pas vendu au prix de 412.000 €.

En effet, il ne restait finalement que 157.900 €.

Les juges d’appel décidèrent que « vu l’importance de ladite indemnité (254.100 €), il y a lésion de plus des sept douzièmes par rapport au prix négocié de 412.000 €. »

Cet arrêt fut cassé par la Cour de cassation.

Pour la Cour de cassation, il faut avoir égard à la valeur de l’immeuble au moment de la vente.

Cette valeur est grevée des charges qui existent au moment de la vente, ainsi l’indemnité de conversion d’affectation.

Et la Cour d’ajouter :

« En procédant ainsi à la comparaison entre, d’une part, le montant de l’indemnité à charge des vendeurs et, dès lors, le bénéfice qu’ils tirent de la vente, et, d’autre part, le prix négocié de 412.000 euros, pour en déduire l’existence d’une lésion, l’arrêt viole les dispositions légales précitées. Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé. »

Le vendeur ne pouvait faire abstraction de l’indemnité grevant le bien pour déterminer la valeur à comparer avec le prix obtenu.

La Cour de cassation avait déjà affirmé ce principe ainsi dans une cause relative à la vente volontaire d’un immeuble après qu’une procédure d’expropriation soit entamée.

Le juge du fond avait considéré à tort qu’il ne fallait pas tenir compte d’une interdiction de bâtir stipulée dans le titre.

Selon le juge du fond, en matière d’expropriation, une décision administrative ne peut pas entraîner une moins-value à l’égard des biens auxquels elle se rapporte (Cass., 17 octobre 1969, Pas., I, 1970, p. 153).

Cette décision a été cassée par la Cour de cassation car il faut tenir compte de toutes les charges grevant le bien au moment de la vente, en vue d’en comparer la valeur avec le prix.

Il existe une autre question importante en matière d’évaluation pour procéder à l’examen de la lésion qui n’est pas traitée par la jurisprudence, à ma connaissance.

Le juge doit-il considérer l’éventuelle valeur de convenance pour l’acheteur ?

Un bien peut avoir une valeur objective de marché, c’est-à-dire pour tout acheteur, mais présenter une valeur particulière pour un acheteur particulier en raison des contraintes ou de la situation propres à cet acheteur.

À mon sens le juge ne pourrait en tenir compte pour fixer la valeur du bien, que si la valeur de convenance reste attachée au bien et non à la personne de l’acheteur.

Ainsi, le promoteur qui doit acquérir un bien pour remembrer un site à démolir en entier, et reconstruire. Le bien présente en ce cas une valeur objectivement propre à l’acquéreur.

En revanche, si le bien correspond idéalement à ce que recherche l’acheteur en fonction de ses critères personnels (style de la maison, attrait du quartier, etc.), il s’agira d’une valeur subjectivement propre à l’acquéreur.

Le juge ne devrait considérer que la valeur objectivement propre à l’acquéreur.

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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