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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’évaluation de l’immeuble dans la lésion des 7/12

En vertu de l’article 1674 du Code civil, si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente.

La rescision est un mode de dissolution de la vente qui engendre les restitutions.

La lésion correspond à une situation où P < (5/12) V.

P est le prix effectivement reçu par le vendeur et V la valeur du bien au jour de la vente.

En d’autres termes, le vendeur est lésé si le prix perçu est inférieur à cinq douzièmes de la valeur réelle.

Seul le vendeur peut remettre en cause la vente pour prix lésionnaire. L’acheteur qui paie trop n’est pas protégé par une disposition spécifique du Code civil.

Suivant l’article 1675 du Code civil, pour savoir s’il y a lésion de plus de sept douzièmes, il faut estimer l’immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente.

Un arrêt de la Cour de cassation du 4 mai 2015 (rôle n° C.12.0592.F, www.juridat.be), précise que l’existence de la lésion résulte d’une comparaison entre, d’une part, le prix de vente de l’immeuble, d’autre part, sa valeur déterminée en fonction de son état et des charges qui le grèvent.

Dans cette cause, le terrain provenait de la SPI+. Cette société est une agence de développement pour la province de Liège.

L’immeuble était grevé d’une servitude d’affectation de services convertible en servitude d’affectation commerciale moyennant paiement.

Le montant à payer pour cette conversion correspondait à la différence entre les prix du mètre carré de terrain vendu à destination de services et à destination commerciale.

Le prix de la transaction était de 412.000 € mais il fut convenu que l’indemnité de conversion serait payée par le vendeur.

Le terrain comportait donc une charge pour le vendeur.

La SPI+ réclama finalement 100 € / m² ou 254.100 €, que le vendeur dût payer.

La Cour d’appel de Liège releva que si le vendeur avait eu connaissance de cette indemnité, il n’aurait pas vendu au prix de 412.000 €.

En effet, il ne restait finalement que 157.900 €.

Les juges d’appel décidèrent que « vu l’importance de ladite indemnité (254.100 €), il y a lésion de plus des sept douzièmes par rapport au prix négocié de 412.000 €. »

Cet arrêt fut cassé par la Cour de cassation.

Pour la Cour de cassation, il faut avoir égard à la valeur de l’immeuble au moment de la vente.

Cette valeur est grevée des charges qui existent au moment de la vente, ainsi l’indemnité de conversion d’affectation.

Et la Cour d’ajouter :

« En procédant ainsi à la comparaison entre, d’une part, le montant de l’indemnité à charge des vendeurs et, dès lors, le bénéfice qu’ils tirent de la vente, et, d’autre part, le prix négocié de 412.000 euros, pour en déduire l’existence d’une lésion, l’arrêt viole les dispositions légales précitées. Dans cette mesure, le moyen, en cette branche, est fondé. »

Le vendeur ne pouvait faire abstraction de l’indemnité grevant le bien pour déterminer la valeur à comparer avec le prix obtenu.

La Cour de cassation avait déjà affirmé ce principe ainsi dans une cause relative à la vente volontaire d’un immeuble après qu’une procédure d’expropriation soit entamée.

Le juge du fond avait considéré à tort qu’il ne fallait pas tenir compte d’une interdiction de bâtir stipulée dans le titre.

Selon le juge du fond, en matière d’expropriation, une décision administrative ne peut pas entraîner une moins-value à l’égard des biens auxquels elle se rapporte (Cass., 17 octobre 1969, Pas., I, 1970, p. 153).

Cette décision a été cassée par la Cour de cassation car il faut tenir compte de toutes les charges grevant le bien au moment de la vente, en vue d’en comparer la valeur avec le prix.

Il existe une autre question importante en matière d’évaluation pour procéder à l’examen de la lésion qui n’est pas traitée par la jurisprudence, à ma connaissance.

Le juge doit-il considérer l’éventuelle valeur de convenance pour l’acheteur ?

Un bien peut avoir une valeur objective de marché, c’est-à-dire pour tout acheteur, mais présenter une valeur particulière pour un acheteur particulier en raison des contraintes ou de la situation propres à cet acheteur.

À mon sens le juge ne pourrait en tenir compte pour fixer la valeur du bien, que si la valeur de convenance reste attachée au bien et non à la personne de l’acheteur.

Ainsi, le promoteur qui doit acquérir un bien pour remembrer un site à démolir en entier, et reconstruire. Le bien présente en ce cas une valeur objectivement propre à l’acquéreur.

En revanche, si le bien correspond idéalement à ce que recherche l’acheteur en fonction de ses critères personnels (style de la maison, attrait du quartier, etc.), il s’agira d’une valeur subjectivement propre à l’acquéreur.

Le juge ne devrait considérer que la valeur objectivement propre à l’acquéreur.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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