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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (I)

Pratique à proscrire, disons-le tout net…

Pour l’acheteur, le dessous-de-table permet de blanchir de l’argent noir et de réduire la base des droits d’enregistrement comme de la commission de l’agent immobilier. Pour le vendeur, il s’agit d’échapper à la taxation des plus-values  et éventuellement de partager l’économie fiscale en droits d’enregistrement.

Lorsqu’une convention de vente d’immeuble exprime un prix qui ne correspond pas au prix réel, il y a simulation. Selon Monsieur de Page, « il y a simulation lorsque les parties font un acte apparent dont elles conviennent de modifier ou de détruire les effets par une autre convention demeurée secrète. La simulation suppose donc deux conventions, contemporaines l’une de l’autre, mais dont l’une n’est destinée qu’à donner le change. Il n’existe au fond qu’une seule convention réelle, la convention secrète » (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, T. II, 3ème éd., n° 618).

La simulation est licite sauf lorsqu’il vise à frauder les droits des tiers ou du fisc. Le Code civil réglemente les effets de la simulation (art. 1321) en retenant que les tiers ne peuvent se voir opposer l’acte secret. Ils peuvent  leur choix s’en tenir à l’acte simulé ou invoquer l’acte simulé en agissant en déclaration de  simulation. Notons que le fisc doit toujours rechercher l’acte réel, car l’impôt doit être établi que la réalité.

Avant de voir les conséquences fiscales de la simulation sur le prix, voyons ses effets en droit civil. Depuis longtemps, la Cour de cassation considère qu’accord simulatoire n’affecte pas la validité de la vente elle-même (Cass., 10 novembre 1949, Pas., 1950, I, p. 141). Dans un arrêt du 18 mars 1988, la Cour de cassation précise que « lorsque, lors d’un contrat d’achat, les parties conviennent de dissimuler le prix exact dans l’acte en vue d’éluder les droits d’enregistrement, cette convention est contraire à l’ordre public et dès lors nulle, mais que la vente ne peut être déclarée nulle pour cette raison » (Pas., 1988, I, p. 868).

La convention de simulation est donc nulle, mais pas la vente. Quel est l’effet de cette nullité entre parties ? On sait que la nullité entraîne les restitutions réciproques. Mais l’acheteur qui a payé un dessous-de-table ne  pourrait le répéter, par application de l’adage in pari causa turpitudinis cessat repetitio. Si le dessous-de-table n’est pas payé, le vendeur dispose-t’il d’une action  (l’actio negri) ? Non, cette action ne serait pas recevable à défaut d’intérêt légitime (art. 17 et 18 du Code judiciaire) ni fondée (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Il y a d’autres simulations dans la vente d’immeuble, comme la donation déguisée. Il s’agit d’une vente pour un prix normal mais il est convenu de ce que ce prix ne sera pas payé en totalité ou partiellement. L’acte réel est donc une donation que le fisc taxera comme telle. En revanche, si après la vente, le vendeur accorde une réduction du prix, ce sera une donation mobilière qui pourra profiter du taux réduit (voyez mes articles « vente ou donation » (I) et (II).

Enfin, opposer un acte simulé à l’administration consiste enfin à confectionner un faux en écriture privée et à en faire usage. C’est un crime (art. 196 et 197 du Code pénal) correctionnalisé.

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Catégorie: Brèves, Prix, Vente

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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