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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (I)

Pratique à proscrire, disons-le tout net…

Pour l’acheteur, le dessous-de-table permet de blanchir de l’argent noir et de réduire la base des droits d’enregistrement comme de la commission de l’agent immobilier. Pour le vendeur, il s’agit d’échapper à la taxation des plus-values  et éventuellement de partager l’économie fiscale en droits d’enregistrement.

Lorsqu’une convention de vente d’immeuble exprime un prix qui ne correspond pas au prix réel, il y a simulation. Selon Monsieur de Page, « il y a simulation lorsque les parties font un acte apparent dont elles conviennent de modifier ou de détruire les effets par une autre convention demeurée secrète. La simulation suppose donc deux conventions, contemporaines l’une de l’autre, mais dont l’une n’est destinée qu’à donner le change. Il n’existe au fond qu’une seule convention réelle, la convention secrète » (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, T. II, 3ème éd., n° 618).

La simulation est licite sauf lorsqu’il vise à frauder les droits des tiers ou du fisc. Le Code civil réglemente les effets de la simulation (art. 1321) en retenant que les tiers ne peuvent se voir opposer l’acte secret. Ils peuvent  leur choix s’en tenir à l’acte simulé ou invoquer l’acte simulé en agissant en déclaration de  simulation. Notons que le fisc doit toujours rechercher l’acte réel, car l’impôt doit être établi que la réalité.

Avant de voir les conséquences fiscales de la simulation sur le prix, voyons ses effets en droit civil. Depuis longtemps, la Cour de cassation considère qu’accord simulatoire n’affecte pas la validité de la vente elle-même (Cass., 10 novembre 1949, Pas., 1950, I, p. 141). Dans un arrêt du 18 mars 1988, la Cour de cassation précise que « lorsque, lors d’un contrat d’achat, les parties conviennent de dissimuler le prix exact dans l’acte en vue d’éluder les droits d’enregistrement, cette convention est contraire à l’ordre public et dès lors nulle, mais que la vente ne peut être déclarée nulle pour cette raison » (Pas., 1988, I, p. 868).

La convention de simulation est donc nulle, mais pas la vente. Quel est l’effet de cette nullité entre parties ? On sait que la nullité entraîne les restitutions réciproques. Mais l’acheteur qui a payé un dessous-de-table ne  pourrait le répéter, par application de l’adage in pari causa turpitudinis cessat repetitio. Si le dessous-de-table n’est pas payé, le vendeur dispose-t’il d’une action  (l’actio negri) ? Non, cette action ne serait pas recevable à défaut d’intérêt légitime (art. 17 et 18 du Code judiciaire) ni fondée (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Il y a d’autres simulations dans la vente d’immeuble, comme la donation déguisée. Il s’agit d’une vente pour un prix normal mais il est convenu de ce que ce prix ne sera pas payé en totalité ou partiellement. L’acte réel est donc une donation que le fisc taxera comme telle. En revanche, si après la vente, le vendeur accorde une réduction du prix, ce sera une donation mobilière qui pourra profiter du taux réduit (voyez mes articles « vente ou donation » (I) et (II).

Enfin, opposer un acte simulé à l’administration consiste enfin à confectionner un faux en écriture privée et à en faire usage. C’est un crime (art. 196 et 197 du Code pénal) correctionnalisé.

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Catégorie: Brèves, Prix, Vente

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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