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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (I)

Pratique à proscrire, disons-le tout net…

Pour l’acheteur, le dessous-de-table permet de blanchir de l’argent noir et de réduire la base des droits d’enregistrement comme de la commission de l’agent immobilier. Pour le vendeur, il s’agit d’échapper à la taxation des plus-values  et éventuellement de partager l’économie fiscale en droits d’enregistrement.

Lorsqu’une convention de vente d’immeuble exprime un prix qui ne correspond pas au prix réel, il y a simulation. Selon Monsieur de Page, « il y a simulation lorsque les parties font un acte apparent dont elles conviennent de modifier ou de détruire les effets par une autre convention demeurée secrète. La simulation suppose donc deux conventions, contemporaines l’une de l’autre, mais dont l’une n’est destinée qu’à donner le change. Il n’existe au fond qu’une seule convention réelle, la convention secrète » (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », Bruylant, Bruxelles, T. II, 3ème éd., n° 618).

La simulation est licite sauf lorsqu’il vise à frauder les droits des tiers ou du fisc. Le Code civil réglemente les effets de la simulation (art. 1321) en retenant que les tiers ne peuvent se voir opposer l’acte secret. Ils peuvent  leur choix s’en tenir à l’acte simulé ou invoquer l’acte simulé en agissant en déclaration de  simulation. Notons que le fisc doit toujours rechercher l’acte réel, car l’impôt doit être établi que la réalité.

Avant de voir les conséquences fiscales de la simulation sur le prix, voyons ses effets en droit civil. Depuis longtemps, la Cour de cassation considère qu’accord simulatoire n’affecte pas la validité de la vente elle-même (Cass., 10 novembre 1949, Pas., 1950, I, p. 141). Dans un arrêt du 18 mars 1988, la Cour de cassation précise que « lorsque, lors d’un contrat d’achat, les parties conviennent de dissimuler le prix exact dans l’acte en vue d’éluder les droits d’enregistrement, cette convention est contraire à l’ordre public et dès lors nulle, mais que la vente ne peut être déclarée nulle pour cette raison » (Pas., 1988, I, p. 868).

La convention de simulation est donc nulle, mais pas la vente. Quel est l’effet de cette nullité entre parties ? On sait que la nullité entraîne les restitutions réciproques. Mais l’acheteur qui a payé un dessous-de-table ne  pourrait le répéter, par application de l’adage in pari causa turpitudinis cessat repetitio. Si le dessous-de-table n’est pas payé, le vendeur dispose-t’il d’une action  (l’actio negri) ? Non, cette action ne serait pas recevable à défaut d’intérêt légitime (art. 17 et 18 du Code judiciaire) ni fondée (nemo auditur propriam turpitudinem allegans).

Il y a d’autres simulations dans la vente d’immeuble, comme la donation déguisée. Il s’agit d’une vente pour un prix normal mais il est convenu de ce que ce prix ne sera pas payé en totalité ou partiellement. L’acte réel est donc une donation que le fisc taxera comme telle. En revanche, si après la vente, le vendeur accorde une réduction du prix, ce sera une donation mobilière qui pourra profiter du taux réduit (voyez mes articles « vente ou donation » (I) et (II).

Enfin, opposer un acte simulé à l’administration consiste enfin à confectionner un faux en écriture privée et à en faire usage. C’est un crime (art. 196 et 197 du Code pénal) correctionnalisé.

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Catégorie: Brèves, Prix, Vente

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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