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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (II)

Pourquoi les belges ont-ils la fâcheuse tendance à noircir une partie du prix ?

Parfois il d’agit d’utiliser de l’argent noir. Ce n’est pas tout de disposer d’argent non déclaré, encore faut-il pouvoir le dépenser et il existe peu de dépenses importantes qui puissent être faites en cash. L’intérêt du vendeur est moins évident puisqu’il va se retrouver à son tour avec des billets.

Tout cela contrevient à l’article 20 de la loi du 11 janvier 1993 relative à la prévention de l’utilisation du système financier aux fins du blanchiment de capitaux et du financement du terrorisme.

Il faut savoir que dans une vente d’immeuble, depuis le 16 avril 2012, le montant maximum qu’il est possible de payer en espèces ne peut excéder 10 % du prix ou 5.000 € (art. 170, 1° de la loi programme I du 29 mars 2012).

La convention et l’acte de vente doivent préciser le numéro du compte financier par le débit duquel la somme a été ou sera transférée.

A partir du 1er janvier 2014, le prix de la vente d’un bien immobilier ne pourra plus être acquitté qu’au moyen d’un virement ou d’un chèque. Plus question alors de payer en espèce, même pour un maximum de 10 % sans excéder 5.000 € (art. 170, 2° de la loi programme I du 29 mars 2012).

L’agent immobilier et/ou le notaire, qui constatent le non-respect de cette disposition doivent immédiatement en informer par écrit ou par voie électronique la CETIF (Cellule de traitement des informations financières).

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Qui doit entretenir la servitude ?

Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc. Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ? Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) : « L’article 701 […]

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Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc.

Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ?

Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) :

« L’article 701 du Code civil prévoit, en son alinéa 1er, que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode et, en son alinéa 2, qu’il ne peut changer l’état des lieux.

Il suit de ces dispositions que le propriétaire du fonds servant doit enlever à ses frais les ouvrages ou plantations qui gênent l’exercice de la servitude.

Le jugement attaqué du 12 juin 2014 n’a pu, sans violer ces dispositions, décider que l’enlèvement des « plantations, clôtures, piquets et haies installés sur l’assiette de la servitude de passage » par les défendeurs doit avoir lieu aux frais des demandeurs, propriétaires du fonds dominant. »

Comparez avec l’article 3.121. « Entretien et ouvrages » du nouveau Livre III du Code civil (en vigueur au 1er septembre 2021) :

Le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux et ouvrages nécessaires pour exercer la servitude et pour la conserver.

Ces travaux et ouvrages sont faits par lui et à ses frais, sauf lorsqu’ils ont été rendus nécessaires par la seule faute du titulaire du fonds servant.

Si les travaux et ouvrages sont utiles tant pour le fonds servant que pour le fonds dominant, les frais sont partagés en proportion de l’utilité respective pour chaque fonds.

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