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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’aléa et le vil prix dans la vente viagère d’immeuble

Selon les articles 1104 et 1964 du Code civil un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain.

Il en résulte que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à la validité d’un contrat aléatoire tel le contrat de vente immobilière dont le prix est constitué d’une rente viagère.

On trouve un exemple de ce principe dans les articles 1974 et 1975 du Code civil.

Ces dispositions prévoient que l’aléa fait défaut, et le contrat est nul, lorsque la rente est constituée sur la tête d’une personne déjà décédée ou déjà atteinte de la maladie qui l’emportera dans les 20 jours du contrat.

Mais ce ne sont que des exemples. Il peut exister d’autres cas dans lesquels les circonstances du contrat excluent l’aléa, ce qui prive le contrat d’objet (Cass., 20 juin 2005, J.L.M.B., 2005, p. 1863).

La Cour d’appel de Mons va appliquer ces principes et confirmer un jugement prononçant la nullité d’une vente viagère d’immeuble sur base de l’absence d’aléa.

Exposons les circonstances de l’espèce avant de voir ce que va en penser la Cour de cassation.

La Cour d’appel pose d’abord que la plus ou moins grande différence d’âge entre le crédirentier et le débirentier n’implique pas en soi une absence d’aléa.

C’est exact.

Il en va autrement, dit la Cour lorsque l’acquéreur connaissait le risque de décès imminent du crédirentier, mais ce n’était pas le cas. Le problème si situait ailleurs.

Ce que retient la Cour c’est que l’aléa n’apparaît pas si le bien vendu procure à l’acquéreur des revenus égaux ou même supérieurs au montant de la rente.

Ce sera le cas si les loyers de l’immeuble lui permettent de s’acquitter de l’intégralité de la rente due.

Ce sera aussi le cas dans le viager occupé lorsque la rente est à ce point basse qu’elle est très largement inférieure au revenu annuel de la nue-propriété.

En réalité, la Cour considère que dans ces situations, le contrat assure une certitude de profit, ce qui exclut l’aléa.

Ces principes étant posés, la Cour d’appel de Mons les confronte aux conditions de la vente viagère de l’immeuble occupé :

« … la rente annuelle de 7.800 € (12 x 650 €) équivaut au revenu généré par la somme de 293.880 € (prix de la nue-propriété) placée au taux de 2,66 %, soit un taux très inférieur au taux légal de 6 % en vigueur à l’époque, ou au taux de base maximum de l’épargne, qui était de 4,25 % en 2008.

Outre un taux pouvant être qualifié de dérisoire pour l’époque, il convient de relever qu’il aurait fallu que [la crédirentière] survive encore plus de trente sept ans pour espérer se voir payer la totalité de la valeur de la nue-propriété, ce qui, compte tenu de son âge au jour de la vente, était totalement illusoire.

La fixation du montant de la rente est en principe libre mais son taux doit être fixé de manière raisonnable afin de respecter le caractère réel et sérieux du prix, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.  (…)

Il en découle l’absence d’une chance de gain pour la crédirentière et corrélativement l’absence de tout risque pour les débirentiers ».

L’équilibre des prestations est donc jugé certainement favorable à l’un et certainement défavorable à l’autre par la Cour, en ce sens que :

  • L’acheteur débirentier ne paie jamais le capital puisque la rente ne couvre même pas le revenu de ce capital,
  • Il faudrait que la crédirentière ait une improbable durée de vie pour faire le moindre profit du contrat.

Et, si l’équilibre des prestations est d’ores et déjà inégal, l’aléa fait défaut et le contrat est nul par défaut d’objet du contrat aléatoire.

C’est pourquoi la Cour d’appel de Mons confirme la nullité de la vente viagère de l’immeuble.

Le pourvoi en cassation reproche à l’arrêt d’appel de se contredire.

L’arrêt constate, dit le pourvoi, que la quotité de la prestation à laquelle les demandeurs étaient obligés dépendait d’un événement incertain.

L’arrêt n’a dès lors pu décider que le contrat litigieux est nul à défaut d’objet par absence d’aléa.

Ce n’est pas parce que le contrat est certainement défavorable qu’il ne reste pas aléatoire.

L’aléa subsiste sur la quotité des prestations, même s’il est acquis que celles-ci sont déséquilibrée.

Le contrat ne peut être nul qu’en l’absence totale d’aléa.

Or en l’espèce l’aléa subsiste, fût-ce sur le niveau auquel le contrat est déséquilibré.

En n’excluant pas totalement l’aléa, et en annulant la vente, la Cour d’appel a donc méconnu les dispositions du Code civil relative au contrat aléatoire, conclut le pourvoi.

Ce raisonnement est exact.

Et pourtant la Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass., 18 septembre 2017, rôle n° C.14.0156.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation reconnait que « … l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à la validité d’un contrat aléatoire tel le contrat de vente moyennant constitution d’une rente viagère. »

Reprenant ensuite les éléments de fait relevés par la Cour d’appel de Mons, la Cour de cassation décide que « de ces considérations qui gisent en fait, l’arrêt a pu déduire ‘l’absence d’une chance de gain pour la crédirentière et, corrélativement, l’absence de tout risque pour les demandeurs’ ».

En fait la Cour de cassation est liée par les constations du juge d’appel.

Si la Cour d’appel décide souverainement qu’il y a absence totale de chance de gain pour la crédirentière et absence totale de risque de perte pour le débirentier, cela s’impose à la Cour de cassation.

Celle-ci ne peut que constater que c’est à bon droit que le juge d’appel a pu en déduire l’absence d’aléa et la nullité de la vente.

Mais la question n’est pas là.

Dans son appréciation en fait, le juge d’appel ne pouvait relever l’absence totale d’aléa.

Le caractère incertain de l’opération dépend de la durée de vie de la crédirentière.

C’est là que se trouve l’aléa car de cette durée de vie dépend tout de même la hauteur des prestations, défavorables ou très défavorables.

Donc un aléa existe.

Cela ne veut pas dire que le contrat soit valable.

En réalité, ce que dénonce le juge d’appel, c’est que le prix ne sera jamais payé.

Si la rente ne couvre même pas les intérêts sur la valeur de chose vendue, cette chose n’est en réalité pas payée, ou plutôt on ne lui a pas donné prix.

Si la durée de vie possible de la crédirentière exclut que le total des rentes atteigne un jour un montant suffisant pour payer le capital de la chose vendue, c’est que la vente est sans prix ou à vil prix.

Or, dans la vente, le prix en argent est un élément constitutif essentiel. Sans prix sérieux, la vente est nulle par défaut d’objet.

C’est la problématique de la vente à vil prix, et non de l’aléa.

Les juges montois ont confondu les deux notions.

La vente viagère qui ne paie jamais le capital n’est pas dépourvue d’aléa, elle est dépourvue de prix sérieux et c’est à ce titre, et seulement à ce titre, qu’elle est nulle.

C’est en ce sens que se prononce la jurisprudence française : si la rente est inférieure à la valeur locative de l’immeuble, le capital n’est jamais payé.

Autrement dit, le prix de l’immeuble fait défaut.

En ce cas la vente est nulle par insuffisance de la rente, et absence de prix sérieux, mais cette nullité n’est pas une question d’aléa ni de lésion (Cass., fr., 1er mars 2011, www.legifrance.fgouv.fr).

Bref, dans l’affaire examinée, les parties avaient justement disputé la question du prix, de la rente, mais elles ne l’ont pas fait sur les bases juridiques adéquates.

Et la Cour d’appel de Mons a justement relevé que « la fixation du montant de la rente est en principe libre mais son taux doit être fixé de manière raisonnable afin de respecter le caractère réel et sérieux du prix, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.  (…) »

La Cour d’appel aurait dû rester sur le terrain du prix et ne pas s’aventure sur celui de l’aléa.

La photo : les ailes de Strebelle, avenue Louise à Bruxelles (1994).  Le nom de la sculpture est « Phoenix 44 ». Elle célèbre la libération de Bruxelles. Les ailes d’oiseau sont une subtile allusion à la paix retrouvée.  Si vous passez par-là, descendez plutôt les jardins du Roi pour voir le bâtiment « le Tonneau » (ci-dessous) qui, lui, est vraiment beau (Stanislas Jasinski, 1938).

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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