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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’aléa et le vil prix dans la vente viagère d’immeuble

Selon les articles 1104 et 1964 du Code civil un contrat est aléatoire lorsque l’équivalence des prestations réciproques auxquelles les parties sont obligées est incertaine parce que l’existence ou la quotité de l’une d’elles dépend d’un événement incertain.

Il en résulte que l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à la validité d’un contrat aléatoire tel le contrat de vente immobilière dont le prix est constitué d’une rente viagère.

On trouve un exemple de ce principe dans les articles 1974 et 1975 du Code civil.

Ces dispositions prévoient que l’aléa fait défaut, et le contrat est nul, lorsque la rente est constituée sur la tête d’une personne déjà décédée ou déjà atteinte de la maladie qui l’emportera dans les 20 jours du contrat.

Mais ce ne sont que des exemples. Il peut exister d’autres cas dans lesquels les circonstances du contrat excluent l’aléa, ce qui prive le contrat d’objet (Cass., 20 juin 2005, J.L.M.B., 2005, p. 1863).

La Cour d’appel de Mons va appliquer ces principes et confirmer un jugement prononçant la nullité d’une vente viagère d’immeuble sur base de l’absence d’aléa.

Exposons les circonstances de l’espèce avant de voir ce que va en penser la Cour de cassation.

La Cour d’appel pose d’abord que la plus ou moins grande différence d’âge entre le crédirentier et le débirentier n’implique pas en soi une absence d’aléa.

C’est exact.

Il en va autrement, dit la Cour lorsque l’acquéreur connaissait le risque de décès imminent du crédirentier, mais ce n’était pas le cas. Le problème si situait ailleurs.

Ce que retient la Cour c’est que l’aléa n’apparaît pas si le bien vendu procure à l’acquéreur des revenus égaux ou même supérieurs au montant de la rente.

Ce sera le cas si les loyers de l’immeuble lui permettent de s’acquitter de l’intégralité de la rente due.

Ce sera aussi le cas dans le viager occupé lorsque la rente est à ce point basse qu’elle est très largement inférieure au revenu annuel de la nue-propriété.

En réalité, la Cour considère que dans ces situations, le contrat assure une certitude de profit, ce qui exclut l’aléa.

Ces principes étant posés, la Cour d’appel de Mons les confronte aux conditions de la vente viagère de l’immeuble occupé :

« … la rente annuelle de 7.800 € (12 x 650 €) équivaut au revenu généré par la somme de 293.880 € (prix de la nue-propriété) placée au taux de 2,66 %, soit un taux très inférieur au taux légal de 6 % en vigueur à l’époque, ou au taux de base maximum de l’épargne, qui était de 4,25 % en 2008.

Outre un taux pouvant être qualifié de dérisoire pour l’époque, il convient de relever qu’il aurait fallu que [la crédirentière] survive encore plus de trente sept ans pour espérer se voir payer la totalité de la valeur de la nue-propriété, ce qui, compte tenu de son âge au jour de la vente, était totalement illusoire.

La fixation du montant de la rente est en principe libre mais son taux doit être fixé de manière raisonnable afin de respecter le caractère réel et sérieux du prix, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.  (…)

Il en découle l’absence d’une chance de gain pour la crédirentière et corrélativement l’absence de tout risque pour les débirentiers ».

L’équilibre des prestations est donc jugé certainement favorable à l’un et certainement défavorable à l’autre par la Cour, en ce sens que :

  • L’acheteur débirentier ne paie jamais le capital puisque la rente ne couvre même pas le revenu de ce capital,
  • Il faudrait que la crédirentière ait une improbable durée de vie pour faire le moindre profit du contrat.

Et, si l’équilibre des prestations est d’ores et déjà inégal, l’aléa fait défaut et le contrat est nul par défaut d’objet du contrat aléatoire.

C’est pourquoi la Cour d’appel de Mons confirme la nullité de la vente viagère de l’immeuble.

Le pourvoi en cassation reproche à l’arrêt d’appel de se contredire.

L’arrêt constate, dit le pourvoi, que la quotité de la prestation à laquelle les demandeurs étaient obligés dépendait d’un événement incertain.

L’arrêt n’a dès lors pu décider que le contrat litigieux est nul à défaut d’objet par absence d’aléa.

Ce n’est pas parce que le contrat est certainement défavorable qu’il ne reste pas aléatoire.

L’aléa subsiste sur la quotité des prestations, même s’il est acquis que celles-ci sont déséquilibrée.

Le contrat ne peut être nul qu’en l’absence totale d’aléa.

Or en l’espèce l’aléa subsiste, fût-ce sur le niveau auquel le contrat est déséquilibré.

En n’excluant pas totalement l’aléa, et en annulant la vente, la Cour d’appel a donc méconnu les dispositions du Code civil relative au contrat aléatoire, conclut le pourvoi.

Ce raisonnement est exact.

Et pourtant la Cour de cassation rejette le pourvoi (Cass., 18 septembre 2017, rôle n° C.14.0156.F, www.juridat.be).

La Cour de cassation reconnait que « … l’existence d’une chance de gain ou d’un risque de perte est essentielle à la validité d’un contrat aléatoire tel le contrat de vente moyennant constitution d’une rente viagère. »

Reprenant ensuite les éléments de fait relevés par la Cour d’appel de Mons, la Cour de cassation décide que « de ces considérations qui gisent en fait, l’arrêt a pu déduire ‘l’absence d’une chance de gain pour la crédirentière et, corrélativement, l’absence de tout risque pour les demandeurs’ ».

En fait la Cour de cassation est liée par les constations du juge d’appel.

Si la Cour d’appel décide souverainement qu’il y a absence totale de chance de gain pour la crédirentière et absence totale de risque de perte pour le débirentier, cela s’impose à la Cour de cassation.

Celle-ci ne peut que constater que c’est à bon droit que le juge d’appel a pu en déduire l’absence d’aléa et la nullité de la vente.

Mais la question n’est pas là.

Dans son appréciation en fait, le juge d’appel ne pouvait relever l’absence totale d’aléa.

Le caractère incertain de l’opération dépend de la durée de vie de la crédirentière.

C’est là que se trouve l’aléa car de cette durée de vie dépend tout de même la hauteur des prestations, défavorables ou très défavorables.

Donc un aléa existe.

Cela ne veut pas dire que le contrat soit valable.

En réalité, ce que dénonce le juge d’appel, c’est que le prix ne sera jamais payé.

Si la rente ne couvre même pas les intérêts sur la valeur de chose vendue, cette chose n’est en réalité pas payée, ou plutôt on ne lui a pas donné prix.

Si la durée de vie possible de la crédirentière exclut que le total des rentes atteigne un jour un montant suffisant pour payer le capital de la chose vendue, c’est que la vente est sans prix ou à vil prix.

Or, dans la vente, le prix en argent est un élément constitutif essentiel. Sans prix sérieux, la vente est nulle par défaut d’objet.

C’est la problématique de la vente à vil prix, et non de l’aléa.

Les juges montois ont confondu les deux notions.

La vente viagère qui ne paie jamais le capital n’est pas dépourvue d’aléa, elle est dépourvue de prix sérieux et c’est à ce titre, et seulement à ce titre, qu’elle est nulle.

C’est en ce sens que se prononce la jurisprudence française : si la rente est inférieure à la valeur locative de l’immeuble, le capital n’est jamais payé.

Autrement dit, le prix de l’immeuble fait défaut.

En ce cas la vente est nulle par insuffisance de la rente, et absence de prix sérieux, mais cette nullité n’est pas une question d’aléa ni de lésion (Cass., fr., 1er mars 2011, www.legifrance.fgouv.fr).

Bref, dans l’affaire examinée, les parties avaient justement disputé la question du prix, de la rente, mais elles ne l’ont pas fait sur les bases juridiques adéquates.

Et la Cour d’appel de Mons a justement relevé que « la fixation du montant de la rente est en principe libre mais son taux doit être fixé de manière raisonnable afin de respecter le caractère réel et sérieux du prix, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.  (…) »

La Cour d’appel aurait dû rester sur le terrain du prix et ne pas s’aventure sur celui de l’aléa.

La photo : les ailes de Strebelle, avenue Louise à Bruxelles (1994).  Le nom de la sculpture est « Phoenix 44 ». Elle célèbre la libération de Bruxelles. Les ailes d’oiseau sont une subtile allusion à la paix retrouvée.  Si vous passez par-là, descendez plutôt les jardins du Roi pour voir le bâtiment « le Tonneau » (ci-dessous) qui, lui, est vraiment beau (Stanislas Jasinski, 1938).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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