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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (IV)

Occulter une partie du prix peut répondre à la crainte de subir la taxation de la plus-value. En effet, en cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16,5 % (art. 90, 10° CIR/92).

Il s’agit d’un revenu divers qui ne concerne donc que les personnes physiques dont l’immeuble n’est pas affecté à une activité professionnelle (art. 37 CIR/92).

En principe, la plus-value consiste dans la différence entre le prix de revente et le prix d’achat mais on a égard à la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA, si cette valeur est supérieure au prix (art. 101 CIR/92). Cela doit prévenir la tentation d’occulter une partie du prix de revente pour éviter de révéler une plus-value taxable.

Cela signifie que l’on peut légalement éviter la taxation de la plus-value en déclarant une valeur pro fisco plus importante à l’achat, sans nécessité d’occulter le prix de la revente, mais les droits d’enregistrement seront dus sur la différence (le taux est cependant moindre : 10 ou 12,5 % versus 16,5 %).

Commentaires

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  1. Je désire vous adresser un mail avec insertion, mais je ne trouve votre adtesse e-mail,
    JM BERTRAND, Expert.

    avril 24, 2013

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Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

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Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

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