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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (IV)

Occulter une partie du prix peut répondre à la crainte de subir la taxation de la plus-value. En effet, en cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16,5 % (art. 90, 10° CIR/92).

Il s’agit d’un revenu divers qui ne concerne donc que les personnes physiques dont l’immeuble n’est pas affecté à une activité professionnelle (art. 37 CIR/92).

En principe, la plus-value consiste dans la différence entre le prix de revente et le prix d’achat mais on a égard à la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA, si cette valeur est supérieure au prix (art. 101 CIR/92). Cela doit prévenir la tentation d’occulter une partie du prix de revente pour éviter de révéler une plus-value taxable.

Cela signifie que l’on peut légalement éviter la taxation de la plus-value en déclarant une valeur pro fisco plus importante à l’achat, sans nécessité d’occulter le prix de la revente, mais les droits d’enregistrement seront dus sur la différence (le taux est cependant moindre : 10 ou 12,5 % versus 16,5 %).

Commentaires

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  1. Avatar

    Je désire vous adresser un mail avec insertion, mais je ne trouve votre adtesse e-mail,
    JM BERTRAND, Expert.

    avril 24, 2013

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Dissolution de contrat et indemnité sur restitution

Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation. La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu. Ainsi, pour […]

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Un contrat peut être dissout par la survenance d’une condition résolutoire, par résolution pour faute même mécanisme) ou par annulation pour vice de formation.

La dissolution opère la révocation de l’obligation, remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé et oblige le créancier à restituer ce qu’il a reçu.

Ainsi, pour une dissolution par réalisation de la condition résolutoire, cette réalisation rend exigible l’obligation de l’acheteur de restituer le bien vendu.

Dès lors, le vendeur peut prétendre en récupérer la jouissance dès ce moment.

S’il ne peut récupérer la jouissance à ce moment, il a droit à une indemnité pour privation de jouissance.

La Cour d’appel de Mons avait rejeté la demande d’indemnité pour privation de jouissance pour la période qui suit la réalisation de la condition résolutoire.

Selon la Cour d’appel l’acheteur devait restituer la chose dans l’état où il l’a reçue, ce qui implique uniquement, le cas échéant, une indemnité pour dégradation ou usure.

Cet arrêt est cassé par la Cour de cassation (Cass., 11 mars 2019, rôlle n° C.17.0698.F, www.juridat.be).

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