Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (IV)

Occulter une partie du prix peut répondre à la crainte de subir la taxation de la plus-value. En effet, en cas de revente dans les cinq ans d’un immeuble bâti situé en Belgique, qui n’est pas la maison familiale, la plus-value est imposable au taux distinct de 16,5 % (art. 90, 10° CIR/92).

Il s’agit d’un revenu divers qui ne concerne donc que les personnes physiques dont l’immeuble n’est pas affecté à une activité professionnelle (art. 37 CIR/92).

En principe, la plus-value consiste dans la différence entre le prix de revente et le prix d’achat mais on a égard à la valeur qui a servi de base à la perception du droit d’enregistrement ou de la TVA, si cette valeur est supérieure au prix (art. 101 CIR/92). Cela doit prévenir la tentation d’occulter une partie du prix de revente pour éviter de révéler une plus-value taxable.

Cela signifie que l’on peut légalement éviter la taxation de la plus-value en déclarant une valeur pro fisco plus importante à l’achat, sans nécessité d’occulter le prix de la revente, mais les droits d’enregistrement seront dus sur la différence (le taux est cependant moindre : 10 ou 12,5 % versus 16,5 %).

Commentaires

facebook comments:

  1. Je désire vous adresser un mail avec insertion, mais je ne trouve votre adtesse e-mail,
    JM BERTRAND, Expert.

    avril 24, 2013

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

Lire plus arrow_forward

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

  • Sitothèque

  • close