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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’immeuble, la donation et la lésion

Une vente d’immeuble peut donner hospitalité à une donation. Il faut à cet égard distinguer deux situations.

Dans la première hypothèse, le prix est normal mais le vendeur dispense l’acheteur de le payer en tout ou en partie. C’est une donation déguisée[1].

Cette opération constitue une simulation et, entre les parties, l’acte réel est bien une donation et non une vente.

Les règles en matière de lésion ne trouveront dès lors pas application car la vente de l’immeuble n’est que l’acte apparent.

En ce cas, l’objet de la donation est en règle l’immeuble et non l’argent[2].

Cette donation déguisée est-elle efficace ?

Pour être valable, l’acte apparent, la vente, doit respecter les conditions de forme et de fonds exigées pour sa validité.

Cet acte doit également être neutre, c’est-à-dire ne pas révéler sa vraie nature de donation. Autrement, l’acte serait nul comme portant donation sans respecter les règles de forme (acte authentique et acceptation de la donation (art. 931 du Code civil).

L’acte fictif doit aussi répondre aux conditions de fond de toutes les donations, à savoir réaliser un enrichissement et un appauvrissement corrélatif et relever d’une intention libérale.

Ce type d’acte est dans son apparence, une vente à prix normal qui n’est pas critiquable pour lésion ni vil prix.

Dans la seconde hypothèse, la vente intervient à un prix inférieur à la valeur du bien, prix dont l’acheteur n’est pas dispensé par une contre-lettre.

Cette vente n’est pas une simulation contrairement à la donation déguisée. Cette vente est sincère et abrite une donation indirecte[3].

Un tel acte doit aussi être neutre, en ce sens qu’il ne révèle pas sa cause[4] (donation), à peine de quoi il serait nul par défaut de la solennité de l’article 931 du Code civil[5].

Si le compromis mentionne que le prix favorable s’explique par une donation, l’acte serait nul comme donation pour non-respect de l’article 931 précité.

De plus, comme vente, l’acte pourra prêter le flanc à la rescision car l’article 1674 précise que la rescision peut intervenir « quand même (le vendeur) aurait (…) déclaré donner la plus-value. »

 

Si une vente avec une telle clause est directement reçue dans un acte authentique qui satisfait à l’article 931 du Code civil, il s’agira à mon avis d’un acte mixte contenant vente et donation, voire donation avec charge de payer une partie du prix, mais cet acte pourra subir la sanction de la lésion si les conditions de celle-ci sont réunies.

En ce sens, l’action en rescision réalise une véritable cause de révocation de donation dérogeant à l’énumération limitative de l’article 953 du Code civil.

En revanche, si l’acte qui sert de support à la donation indirecte est véritablement neutre et ne fait aucune mention d’une cause libérale[6], il doit obéir à ses propres règles de forme et non à celles des donations.

Et cet acte doit respecter les règles de fonds des donations (irrévocabilité, acceptation du donataire avant le décès du donateur, enrichissement et appauvrissement corrélatif et intention libérale).

A ces conditions, la donation indirecte réalisée dans une vente à prix réduit sera efficace.

Mais cette opération doit aussi respecter les conditions de validité d’une vente.

Si le prix est à ce point bas qu’il est vil, la vente sera nulle faut d’objet[7].

Il n’en restera qu’une donation avec charge (payer le vil prix) qui sera nulle par défaut de la solennité de l’article 931 précité.

Parmi ces conditions de validité, faut-il aussi considérer le caractère non rescindable de l’acte neutre ?

Autrement dit, cette vente à bas prix avec animus donandi peut-elle être rescindée pour lésion si son prix est inférieur à 7/12 de la valeur de l’immeuble ?

Je ne le pense pas car il s’agit d’une donation indirecte.

Elle ne peut subir l’action en rescision que si le vendeur déclare dans l’instrumentum donner la plus-value, avec les conséquences exposées plus haut.

Et la vente viagère ?

Le caractère favorable de la vente viagère peut aussi cacher une donation.

Si le prix (bouquet et rente) est très bas, la probabilité de perte pour l’acheteur est réduite et on peut se demander si une telle vente viagère présente encore un aléa.

On sait qu’à défaut d’aléa, la vente viagère est nulle.

L’application de la lésion dite énorme (7/12) à la vente viagère est discutée.

J’en ai déjà parlé dans un autre article.  Admettons ici que la vente viagère prête le flanc à la lésion.

La lésion ne se confond pas avec l’absence d’aléa mais elle est une notion très proche et la confusion est aisée.

Une vente viagère peut constituer une donation indirecte lorsqu’elle est particulièrement favorable, mais elle doit être valable (présenter un aléa) pour que les conditions de fond de l’acte neutre (la vente) soient réunies.

A ce sujet, le vil prix est aussi une notion à considérer.

Le prix en argent est un élément essentiel du contrat (art. 1583 du Code civil). S’il est insignifiant, la vente est nulle par défaut d’objet.

Si l’acte neutre est nul (pas d’aléa ou vil prix) et il ne restera qu’une donation (avec charge) nulle par défaut de solennité (art. 931 du Code civil).

Par exemple, lorsque la rente viagère est inférieure à la valeur locative de l’immeuble, le capital n’est jamais payé. Autrement dit, le prix de l’immeuble fait défaut.

En ce cas la vente est nulle par insuffisance de la rente, mais cette nullité n’est pas une question de lésion[8].

Si le prix est en argent et n’est pas négligeable, se pose la question de la lésion.

Comme déjà dit, l’article 1674 du Code civil précise que la lésion donne droit au vendeur de poursuivre la rescision « quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. »

L’explication du prix dans la convention, par l’existence d’une donation indirecte, n’exclut pas la rescision si ses conditions de celle-ci sont rencontrées.

Cette hypothèse ne concerne pas la véritable donation indirecte car celle-ci se loge par hypothèse dans un acte neutre qui n’affiche pas sa vocation libérale, contrairement à une vente dans laquelle le vendeur déclare faire donation de la valeur absente du prix.

Cela veut dire que si la clause libérale existe dans le contrat, elle sera inopérante pour écarter la rescision pour lésion.

Mais si la clause n’existe pas, la donation est parfaitement possible et c’est l’acte réel qui prévaut entre les parties.

Mais comme déjà dit, l’acte neutre doit être valable comme tel (vente).

Finalement, comment agencer l’examen des conditions de validité de la vente viagère pouvant abriter une donation ?

La première démarche est donc de distinguer s’il est bien question d’une vente.

Il faut voir si la rente paie bien le capital. Si le capital est payé, il faut vérifier si le contrat assure une probabilité de gain ou de perte pour les parties.

A défaut, la vente est nulle. La rescision, qui suppose une vente non nulle, n’est pas applicable.

Et enfin, s’il existe un aléa, fût-il ténu, on vérifiera si, en retenant l’aléa le plus favorable au vendeur, il recevra plus de 5/12 de la valeur de l’immeuble, dans l’optique moderne où la vente viagère n’est pas intrinsèquement incompatible avec la lésion, thèse que je soutiens.

Ce sera possible si le bas prix est expliqué par une donation. A défaut, s’il s’agit bien d’une donation indirecte, la lésion ne s’appliquera pas.

 

[1] Appel, Anvers, 7 février 2006, T. Not., 2010, p. 319 et la note A. Vandewiele.

[2] Dans la donation indirecte, l’objet est généralement la partie réduite du prix et non l’immeuble. La différence présente de l’importance dans l’évaluation du rapport de donation.

[3] Appel, Liège, 23 avril 214, J.L.M.B., 2014, p. 1778 et la note M. Dessard « Au croisement de la vente et de la donation : la « vente » à bas prix mue par une intention libérale. »

[4] De fait, le bas prix peut s’expliquer par d’autres circonstances que l’intention libérale, comme l’erreur, l’ignorance, l’empressement ou la négligence du vendeur.

[5] En effet, l’article 931 ne s’applique qu’ « aux actes portant donation ».

[6] À distinguer du contrat de bienfaisance de l’article 1105 du Code civil.

[7] Appel, Mons, 16 octobre 2013, J.L.M.B., 2014, p. 1765.

[8] Appel, Mons, 16 octobre 2013, J.L.M.B., 2014, p. 1765 ; Cass., fr., Cass., fr., 1er mars 2011, www.legisfrance.fgouv.fr.

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Le défaut de conformité occulte

Une société achète des pneus pour ses camions. Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles. L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté. En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement. Pour résister au paiement […]

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Une société achète des pneus pour ses camions.

Il apparaît après la vente que les pneus présentent des entailles.

L’acheteur agit sur base du vice caché mais il est débouté.

En effet la Cour d’appel de Bruxelles reconnait que le vice était caché mais estime que l’action a été menée tardivement.

Pour résister au paiement des pneus, l’acheteur invoque alors que la livraison n’était pas conforme.

Il oppose non plus le vice caché, mais l’inexécution de l’obligation de délivrance.

Il est débouté car la délivrance et l’agréation avait déjà eu lieu.

La Cour de cassation justifie ainsi la décision (7 juin 2019, rôle n° C.18.0509.N, www.juridat.be) :

“Het verborgen gebrek is het gebrek dat de koper bij de levering niet kon of niet moest kunnen vaststellen. Wanneer de verkochte zaak door een verborgen gebrek is aangetast, kan de koper alleen de rechtsvordering tot vrijwaring voor verborgen gebreken instellen en niet de rechtsvordering wegens niet-nakoming van de verbintenis om de zaak te leveren conform de verkochte zaak.”

Ma traduction : « le vice caché est un défaut que l’acheteur ne peut ou ne devrait pas constater à la délivrance. Quand la chose vendue est affectée d’un vice caché, l’acheteur ne peut qu’exercer l’action en garantie du vice caché et ne peut agir en réparation de l’inexécution de l’obligation de délivrer une chose conforme. »

Cette position est une constante dans la jurisprudence de le Cour de cassation : le vice de conformité, même occulte, ne peut plus être invoqué après l’agréation.

Cela se heurte à deux objections de bon sens :

  1. L’acheteur n’achète pas une chose viciée. Il faut lui délivrer la chose qui fut convenue et qui n’est donc pas viciée. L’obligation de délivrance est donc concernée.
  2. L’agréation est la décharge donnée à l’obligation de délivrance. Comment accepter la délivrance pour valable si le vice de conformité est occulte ? On ne peut agréer que ce que l’on voit.

Dans la logique de l’agencement des obligations du vendeur, la délivrance et l’agréation doivent porter sur l’état apparent tandis que la garantie porte sur ce qui est non apparent.

Cela signifierait que l’agréation laisse subsister une action en délivrance lorsque l’immeuble est affecté d’un vice de conformité occulte.

Ce n’est pas le cas, en réalité, la Cour de cassation donnant un effet extinctif total à l’agréation, ne laissant subsister que la garantie des vices cachés, en dépit des protestations de la doctrine.

Il n’existe pas dans la jurisprudence actuelle de survivance du défaut de conformité après l’agréation.

Cela explique que la Cour de cassation ait développé la notion de vice fonctionnel.

En principe, le vice caché est un défaut de la chose, c’est-à-dire une défectuosité intrinsèque.

Or le défaut occulte de conformité est plus souvent extrinsèque et fonctionnel.

C’est pour cela que la Cour de cassation a développé une jurisprudence étendant la notion de vice caché au vice extrinsèque ou fonctionnel.

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