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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’immeuble, la donation et la lésion

Une vente d’immeuble peut donner hospitalité à une donation. Il faut à cet égard distinguer deux situations.

Dans la première hypothèse, le prix est normal mais le vendeur dispense l’acheteur de le payer en tout ou en partie. C’est une donation déguisée[1].

Cette opération constitue une simulation et, entre les parties, l’acte réel est bien une donation et non une vente.

Les règles en matière de lésion ne trouveront dès lors pas application car la vente de l’immeuble n’est que l’acte apparent.

En ce cas, l’objet de la donation est en règle l’immeuble et non l’argent[2].

Cette donation déguisée est-elle efficace ?

Pour être valable, l’acte apparent, la vente, doit respecter les conditions de forme et de fonds exigées pour sa validité.

Cet acte doit également être neutre, c’est-à-dire ne pas révéler sa vraie nature de donation. Autrement, l’acte serait nul comme portant donation sans respecter les règles de forme (acte authentique et acceptation de la donation (art. 931 du Code civil).

L’acte fictif doit aussi répondre aux conditions de fond de toutes les donations, à savoir réaliser un enrichissement et un appauvrissement corrélatif et relever d’une intention libérale.

Ce type d’acte est dans son apparence, une vente à prix normal qui n’est pas critiquable pour lésion ni vil prix.

Dans la seconde hypothèse, la vente intervient à un prix inférieur à la valeur du bien, prix dont l’acheteur n’est pas dispensé par une contre-lettre.

Cette vente n’est pas une simulation contrairement à la donation déguisée. Cette vente est sincère et abrite une donation indirecte[3].

Un tel acte doit aussi être neutre, en ce sens qu’il ne révèle pas sa cause[4] (donation), à peine de quoi il serait nul par défaut de la solennité de l’article 931 du Code civil[5].

Si le compromis mentionne que le prix favorable s’explique par une donation, l’acte serait nul comme donation pour non-respect de l’article 931 précité.

De plus, comme vente, l’acte pourra prêter le flanc à la rescision car l’article 1674 précise que la rescision peut intervenir « quand même (le vendeur) aurait (…) déclaré donner la plus-value. »

 

Si une vente avec une telle clause est directement reçue dans un acte authentique qui satisfait à l’article 931 du Code civil, il s’agira à mon avis d’un acte mixte contenant vente et donation, voire donation avec charge de payer une partie du prix, mais cet acte pourra subir la sanction de la lésion si les conditions de celle-ci sont réunies.

En ce sens, l’action en rescision réalise une véritable cause de révocation de donation dérogeant à l’énumération limitative de l’article 953 du Code civil.

En revanche, si l’acte qui sert de support à la donation indirecte est véritablement neutre et ne fait aucune mention d’une cause libérale[6], il doit obéir à ses propres règles de forme et non à celles des donations.

Et cet acte doit respecter les règles de fonds des donations (irrévocabilité, acceptation du donataire avant le décès du donateur, enrichissement et appauvrissement corrélatif et intention libérale).

A ces conditions, la donation indirecte réalisée dans une vente à prix réduit sera efficace.

Mais cette opération doit aussi respecter les conditions de validité d’une vente.

Si le prix est à ce point bas qu’il est vil, la vente sera nulle faut d’objet[7].

Il n’en restera qu’une donation avec charge (payer le vil prix) qui sera nulle par défaut de la solennité de l’article 931 précité.

Parmi ces conditions de validité, faut-il aussi considérer le caractère non rescindable de l’acte neutre ?

Autrement dit, cette vente à bas prix avec animus donandi peut-elle être rescindée pour lésion si son prix est inférieur à 7/12 de la valeur de l’immeuble ?

Je ne le pense pas car il s’agit d’une donation indirecte.

Elle ne peut subir l’action en rescision que si le vendeur déclare dans l’instrumentum donner la plus-value, avec les conséquences exposées plus haut.

Et la vente viagère ?

Le caractère favorable de la vente viagère peut aussi cacher une donation.

Si le prix (bouquet et rente) est très bas, la probabilité de perte pour l’acheteur est réduite et on peut se demander si une telle vente viagère présente encore un aléa.

On sait qu’à défaut d’aléa, la vente viagère est nulle.

L’application de la lésion dite énorme (7/12) à la vente viagère est discutée.

J’en ai déjà parlé dans un autre article.  Admettons ici que la vente viagère prête le flanc à la lésion.

La lésion ne se confond pas avec l’absence d’aléa mais elle est une notion très proche et la confusion est aisée.

Une vente viagère peut constituer une donation indirecte lorsqu’elle est particulièrement favorable, mais elle doit être valable (présenter un aléa) pour que les conditions de fond de l’acte neutre (la vente) soient réunies.

A ce sujet, le vil prix est aussi une notion à considérer.

Le prix en argent est un élément essentiel du contrat (art. 1583 du Code civil). S’il est insignifiant, la vente est nulle par défaut d’objet.

Si l’acte neutre est nul (pas d’aléa ou vil prix) et il ne restera qu’une donation (avec charge) nulle par défaut de solennité (art. 931 du Code civil).

Par exemple, lorsque la rente viagère est inférieure à la valeur locative de l’immeuble, le capital n’est jamais payé. Autrement dit, le prix de l’immeuble fait défaut.

En ce cas la vente est nulle par insuffisance de la rente, mais cette nullité n’est pas une question de lésion[8].

Si le prix est en argent et n’est pas négligeable, se pose la question de la lésion.

Comme déjà dit, l’article 1674 du Code civil précise que la lésion donne droit au vendeur de poursuivre la rescision « quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. »

L’explication du prix dans la convention, par l’existence d’une donation indirecte, n’exclut pas la rescision si ses conditions de celle-ci sont rencontrées.

Cette hypothèse ne concerne pas la véritable donation indirecte car celle-ci se loge par hypothèse dans un acte neutre qui n’affiche pas sa vocation libérale, contrairement à une vente dans laquelle le vendeur déclare faire donation de la valeur absente du prix.

Cela veut dire que si la clause libérale existe dans le contrat, elle sera inopérante pour écarter la rescision pour lésion.

Mais si la clause n’existe pas, la donation est parfaitement possible et c’est l’acte réel qui prévaut entre les parties.

Mais comme déjà dit, l’acte neutre doit être valable comme tel (vente).

Finalement, comment agencer l’examen des conditions de validité de la vente viagère pouvant abriter une donation ?

La première démarche est donc de distinguer s’il est bien question d’une vente.

Il faut voir si la rente paie bien le capital. Si le capital est payé, il faut vérifier si le contrat assure une probabilité de gain ou de perte pour les parties.

A défaut, la vente est nulle. La rescision, qui suppose une vente non nulle, n’est pas applicable.

Et enfin, s’il existe un aléa, fût-il ténu, on vérifiera si, en retenant l’aléa le plus favorable au vendeur, il recevra plus de 5/12 de la valeur de l’immeuble, dans l’optique moderne où la vente viagère n’est pas intrinsèquement incompatible avec la lésion, thèse que je soutiens.

Ce sera possible si le bas prix est expliqué par une donation. A défaut, s’il s’agit bien d’une donation indirecte, la lésion ne s’appliquera pas.

 

[1] Appel, Anvers, 7 février 2006, T. Not., 2010, p. 319 et la note A. Vandewiele.

[2] Dans la donation indirecte, l’objet est généralement la partie réduite du prix et non l’immeuble. La différence présente de l’importance dans l’évaluation du rapport de donation.

[3] Appel, Liège, 23 avril 214, J.L.M.B., 2014, p. 1778 et la note M. Dessard « Au croisement de la vente et de la donation : la « vente » à bas prix mue par une intention libérale. »

[4] De fait, le bas prix peut s’expliquer par d’autres circonstances que l’intention libérale, comme l’erreur, l’ignorance, l’empressement ou la négligence du vendeur.

[5] En effet, l’article 931 ne s’applique qu’ « aux actes portant donation ».

[6] À distinguer du contrat de bienfaisance de l’article 1105 du Code civil.

[7] Appel, Mons, 16 octobre 2013, J.L.M.B., 2014, p. 1765.

[8] Appel, Mons, 16 octobre 2013, J.L.M.B., 2014, p. 1765 ; Cass., fr., Cass., fr., 1er mars 2011, www.legisfrance.fgouv.fr.

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Prouver la propriété immobilière

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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