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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (III)

Parfois l’intérêt de cacher une partie du prix permet de limiter la commission de l’agent immobilier. Mais les problèmes commencent si l’agent est au courant et réclame en justice sa commission sur le prix réel.

Les jugements et arrêts des Cours et tribunaux sont présentés à l’enregistrement pour assurer la perception du droit de condamnation de l’article 142 C. enreg.

Cela permet aussi à l’administration d’assurer la perception du droit de titre de l’article 146 du même Code. Cette disposition  prévoit que la décision de justice faisant titre d’une vente d’immeuble qui n’a pas subi l’impôt y afférent, donne lieu au droit de la vente, et éventuellement à l’amende.

La citation à comparaître en justice est aussi enregistrée, mais en débet (par inscription en compte par l’huissier).

Si la convention a été enregistrée sur une base insuffisante, et que l’administration s’en convainc, elle mettra en œuvre les dispositions en matière de dissimulation. Les droits seront réclamés sur le prix réel ; la prescription est de 15 ans à dater du jour où l’action est née.

L’article 203 C. enreg. prévoit qu’en cas de dissimulation du prix, il est dû individuellement par chacune des parties une amende égale au droit éludé. Ce droit est dû indivisiblement par toutes les parties. Ce n’est pas une surprise car le notaire est tenu de rappeler cela aux parties lors de la lecture de l’acte.

Il est vrai que le montant des amendes fiscales proportionnelles et des accroissements est fixé selon une échelle dont les graduations sont déterminées par arrêté royal mais, précise l’article 219, ce n’est pas applicable aux amendes prévues par les articles 203, alinéa 1er, et 204 C. enreg., sauf si le redevable régularise spontanément avant les poursuites.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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