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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (III)

Parfois l’intérêt de cacher une partie du prix permet de limiter la commission de l’agent immobilier. Mais les problèmes commencent si l’agent est au courant et réclame en justice sa commission sur le prix réel.

Les jugements et arrêts des Cours et tribunaux sont présentés à l’enregistrement pour assurer la perception du droit de condamnation de l’article 142 C. enreg.

Cela permet aussi à l’administration d’assurer la perception du droit de titre de l’article 146 du même Code. Cette disposition  prévoit que la décision de justice faisant titre d’une vente d’immeuble qui n’a pas subi l’impôt y afférent, donne lieu au droit de la vente, et éventuellement à l’amende.

La citation à comparaître en justice est aussi enregistrée, mais en débet (par inscription en compte par l’huissier).

Si la convention a été enregistrée sur une base insuffisante, et que l’administration s’en convainc, elle mettra en œuvre les dispositions en matière de dissimulation. Les droits seront réclamés sur le prix réel ; la prescription est de 15 ans à dater du jour où l’action est née.

L’article 203 C. enreg. prévoit qu’en cas de dissimulation du prix, il est dû individuellement par chacune des parties une amende égale au droit éludé. Ce droit est dû indivisiblement par toutes les parties. Ce n’est pas une surprise car le notaire est tenu de rappeler cela aux parties lors de la lecture de l’acte.

Il est vrai que le montant des amendes fiscales proportionnelles et des accroissements est fixé selon une échelle dont les graduations sont déterminées par arrêté royal mais, précise l’article 219, ce n’est pas applicable aux amendes prévues par les articles 203, alinéa 1er, et 204 C. enreg., sauf si le redevable régularise spontanément avant les poursuites.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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