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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (III)

Parfois l’intérêt de cacher une partie du prix permet de limiter la commission de l’agent immobilier. Mais les problèmes commencent si l’agent est au courant et réclame en justice sa commission sur le prix réel.

Les jugements et arrêts des Cours et tribunaux sont présentés à l’enregistrement pour assurer la perception du droit de condamnation de l’article 142 C. enreg.

Cela permet aussi à l’administration d’assurer la perception du droit de titre de l’article 146 du même Code. Cette disposition  prévoit que la décision de justice faisant titre d’une vente d’immeuble qui n’a pas subi l’impôt y afférent, donne lieu au droit de la vente, et éventuellement à l’amende.

La citation à comparaître en justice est aussi enregistrée, mais en débet (par inscription en compte par l’huissier).

Si la convention a été enregistrée sur une base insuffisante, et que l’administration s’en convainc, elle mettra en œuvre les dispositions en matière de dissimulation. Les droits seront réclamés sur le prix réel ; la prescription est de 15 ans à dater du jour où l’action est née.

L’article 203 C. enreg. prévoit qu’en cas de dissimulation du prix, il est dû individuellement par chacune des parties une amende égale au droit éludé. Ce droit est dû indivisiblement par toutes les parties. Ce n’est pas une surprise car le notaire est tenu de rappeler cela aux parties lors de la lecture de l’acte.

Il est vrai que le montant des amendes fiscales proportionnelles et des accroissements est fixé selon une échelle dont les graduations sont déterminées par arrêté royal mais, précise l’article 219, ce n’est pas applicable aux amendes prévues par les articles 203, alinéa 1er, et 204 C. enreg., sauf si le redevable régularise spontanément avant les poursuites.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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