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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Faire du noir lors de la vente d’immeuble (III)

Parfois l’intérêt de cacher une partie du prix permet de limiter la commission de l’agent immobilier. Mais les problèmes commencent si l’agent est au courant et réclame en justice sa commission sur le prix réel.

Les jugements et arrêts des Cours et tribunaux sont présentés à l’enregistrement pour assurer la perception du droit de condamnation de l’article 142 C. enreg.

Cela permet aussi à l’administration d’assurer la perception du droit de titre de l’article 146 du même Code. Cette disposition  prévoit que la décision de justice faisant titre d’une vente d’immeuble qui n’a pas subi l’impôt y afférent, donne lieu au droit de la vente, et éventuellement à l’amende.

La citation à comparaître en justice est aussi enregistrée, mais en débet (par inscription en compte par l’huissier).

Si la convention a été enregistrée sur une base insuffisante, et que l’administration s’en convainc, elle mettra en œuvre les dispositions en matière de dissimulation. Les droits seront réclamés sur le prix réel ; la prescription est de 15 ans à dater du jour où l’action est née.

L’article 203 C. enreg. prévoit qu’en cas de dissimulation du prix, il est dû individuellement par chacune des parties une amende égale au droit éludé. Ce droit est dû indivisiblement par toutes les parties. Ce n’est pas une surprise car le notaire est tenu de rappeler cela aux parties lors de la lecture de l’acte.

Il est vrai que le montant des amendes fiscales proportionnelles et des accroissements est fixé selon une échelle dont les graduations sont déterminées par arrêté royal mais, précise l’article 219, ce n’est pas applicable aux amendes prévues par les articles 203, alinéa 1er, et 204 C. enreg., sauf si le redevable régularise spontanément avant les poursuites.

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Que devient le projet de nouveau RRU à Bruxelles ?

Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose. Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations. […]

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Plus personne n’entend parler depuis quelques mois1 du projet de révision du RRU ; la crise sanitaire actuelle en est sans doute pour quelque chose.

Pour rappel, le Règlement Régional d’Urbanisme (RRU) actuellement en vigueur a été adopté par le Gouvernement en 2006, reprenant le texte précédant (datant de 1999) avec quelques petites (très petites) adaptations.

Le texte actuel date donc pour l’essentiel d’une vingtaine d’années.

Entretemps, la matière de l’urbanisme a considérablement évolué, les pratiques architecturales, de vie et de construction ont connu d’importants changements.

Le texte actuel ne permet donc plus de répondre à tous les enjeux auxquels la Région est confrontée et notamment aux nouveaux modes d’habitation (colocation, etc.), aux questions liées à la performance énergétique et au réchauffement climatique ou encore à la question de la densité
et des gabarits d’immeubles tours à ériger.

C’est pourquoi, le Gouvernement bruxellois a initié la révision du RRU durant la législature 2014-2019 et a adopté début 2019, en première lecture, un projet de RRU accompagné de son Rapport sur les Incidences Environnementales (RIE).

Le projet a été soumis à l’enquête publique ainsi qu’à la consultation des communes et des différentes instances dont la liste est fixée par le CoBAT.

Au printemps 2020, la Commission régionale de développement (CRD) a remis son avis sur le projet de RRU, le RIE et les avis et réclamations / observations émis pendant l’enquête publique.

Toutefois, suite aux dernières élections régionales, le nouveau Gouvernement s’est engagé, dans le cadre de sa déclaration de politique générale, à accentuer la réforme du RRU notamment en ce qui concerne la gestion et la composition de l’espace public, le stationnement et la lutte contre le réchauffement climatique.

A ces thématiques, est venue s’ajouter la crise sanitaire que nous connaissons depuis mars 2020. Celle-ci a pu mettre en exergue l’importance des espaces de vie en plein air (terrasses, jardins, parcs), l’amélioration du cadre de vie ou encore la taille et l’adéquation des logements.

Ces éléments constituent autant de défis justifiant la nécessité d’adapter le projet de RRU en y apportant des modifications importantes permettant de le mettre à niveau.

Aussi, le Secrétaire d’État à l’Urbanisme, Pascal Smet, envisage de soumettre au Gouvernement bruxellois, dès 2021, un nouveau projet de RRU intégrant ces modifications substantielles devant permettre de répondre aux besoins identifiés.

Dès lors, le projet sera, à nouveau, soumis à l’enquête publique ainsi qu’à l’avis de l’ensemble des communes et instances consultatives.

L’issue de ce processus devrait aboutir à la révision du RRU pour la fin 2022 / début 2023, apportant ainsi un nouveau cadre réglementaire urbanistique correspondant mieux aux besoins actuels de la Région de Bruxelles-Capitale.

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