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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente d’immeuble pour un euro avec une prestation complémentaire

Une partie A s’engage envers une partie B à lui vendre « pour un euro symbolique » une parcelle de terrain qu’elle s’engage à acquérir sous plus grande contenance.

La vente prévue a une autre contrepartie étant l’engagement de B à ne pas se porter acquéreur du bien immobilier que convoitait A.

La partie A acquiert la parcelle mais se refuse à la céder pour le prix d’un euro.

La partie B cite donc A en passation d’acte et en délivrance.

Sur exception, le « vendeur » A invoque la lésion, vu le prix dérisoire d’un euro.

La Cour d’appel de Mons condamne A à comparaître devant un notaire pour passer l’acte au prix d’un euro.

L’acquéreur B estimait que la convention liant les parties ne pouvait être qualifiée de vente car le prix n’est pas déterminé ou déterminable en argent.

Il en conclut qu’il s’agit d’un contrat sui generis privant le « vendeur » de la possibilité de solliciter la rescision pour lésion.

Ce contrat sui generis est licite et doit recevoir exécution, ajoute-t-il.

La Cour d’appel rappelle que la vente est un contrat par lequel une personne transfère la propriété d’une chose à une autre personne en contrepartie d’un prix payable en argent.

La contrepartie de l’aliénation de la chose consiste nécessairement en une somme d’argent.

La Cour d’appel refuse de voir une vente dans la convention qui lui est soumise.

En effet, le prix symbolique d’un euro équivaut à une absence de prix, alors qu’il s’agit là d’un élément constitutif essentiel.

Mais il existe bien une contrepartie tangible étant l’engagement de ne pas se porter acquéreur de la parcelle que le vendeur voulait acquérir.

La convention litigieuse consiste donc en un contrat innommé et non en une vente.

Aussi, décide la Cour d’appel, l’article 1674 du Code civil ne trouve pas à s’appliquer puisque la lésion suppose une vente, et qu’il n’y en a pas.

Surabondamment, à supposer que l’on se trouve en présence d’un contrat mixte portant à la fois sur une vente et sur un contrat aléatoire, la lésion ne s’applique pas davantage.

Elle est en effet exclue dans les contrats aléatoires.

Le vendeur forme alors un pourvoi en cassation.

Selon lui, on se trouve en présence d’un contrat mixte en deux volets distincts.

Ce contrat porte à la fois sur une vente et sur un contrat aléatoire dès lors que l’étendue ou l’existence d’au moins une prestation dépend d’un événement futur et incertain.

Cet évènement est l’issue d’enchères éventuelles sur le terrain que l’acheteur s’est engagé à ne pas acheter.

Ce contrat mixte n’exclut pas, selon le pourvoi, qu’il y ait bien eu vente car un prix existe en argent, soit un euro.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 mars 2018, rôle n° C.17.0224.F, www.juridat.be) ?

La Cour de cassation rappelle le principe : la contrepartie du transfert de propriété de la chose est un prix en argent.

Retenant que :

  • « Les parties ont qualifié elles-mêmes le prix d’un euro de symbolique, ce qui implique l’absence de valeur de la contrepartie exprimée en argent », et d’autre part, que
  •  « Le prix de la contrepartie de ne pas se porter acquéreur d’un bien immobilier n’est pas en soi déterminable par les éléments objectifs de la convention et qu’aucune des parties ne valorise du reste cette contrepartie »,

La Cour de cassation décide que la Cour d’appel justifie légalement sa décision que « les stipulations de la convention litigieuse permettent ainsi d’exclure la qualification [de vente] » et que « la convention litigieuse consiste donc en un contrat innommé ».

Qu’en retenir :

  • La vente suppose un prix : c’est un élément constitutif essentiel à défaut duquel, le contrat n’est pas une vente.
  • Le prix est une prestation en argent, à défaut de quoi le contrat n’est pas une vente.
  • Le juge n’est pas lié par la qualification donnée par les parties au contrat ; si le contrat n’est pas une vente, il n’en garde pas moins sa pleine force contraignante sous sa juste qualification, par exemple de contrat innomé.
  • Ce contrat innomé ne se verra pas appliquer les garanties de la vente (vices cachés, éviction) sauf si les parties l’ont voulu.
  • Le prix non négligeable et fixé en argent doit au moins être déterminable. Ainsi la vente au prix à dire d’expert est bien une vente si la convention fixe les paramètres à appliquer par l’expert ou désigne nommément l’expert. À défaut, ce sera un contrat innomé ne transférant pas la propriété mais obligeant à des obligation de faire sanctionnées de dommages et intérêts.

La vente pour un euro symbolique peut être ainsi traitée :

  • Si elle intervient pour payer une dette préexistante, ce sera une dation en paiement.
  • Si elle rémunère un service, ce sera un contrat innomé.
  • Si elle traduit une intention libérale, ce sera une donation indirecte.

Reste le cas de la vente d’un immeuble pour un euro symbolique, mais sont la valeur de marché correspond réellement à ce « prix ».

Ainsi un immeuble qui menace ruine et qui requiert des travaux très important, ou sur un sol pollué. À mon sens ce sera bien une vente.

La photo : les anciens établissements Blum, 67 rue des Commerçants à Bruxelles (Fernand Conard, 1933-1934), de style moderniste, classés en 1998. Le bâtiment comporte un escalier monumental (à droite) et un puits de lumière (au centre) apportant une clarté suffisante dans le showroom. Les magasins Blum vendaient soie, bijoux et textile. Dans les années 20-30, divers entrepôts furent installés dans le quartier pour sa proximité avec les quais. Ainsi, les Magasins Waucquez (Victor Horta) dans le style art nouveau  dans et l’Entrepôt Stiel & Rothschild qui s’inspire de l’Art déco.

Entrepôt Blum

Commentaires

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  1. Avatar

    En fait, l’histoire de cette jurisprudence correspond à une situation pas aussi rare que l’on peut croire.

    Je m’explique :

    A voulait acheter un ensemble de parcelles en vente publique.

    B lorgnait sur l’une d’elles et se proposait d’enchérir.

    A lui propose de ne pas lever la main, en échange de quoi il lui vendait la parcelle pour un euro.

    A pensait acheter moins cher si B ne le faisait pas monter.

    Pour B c’est tout bénéfice, il a la parcelle pour un euro.

    Le tout en espérant qu’un tiers ne vienne pas surenchérir trop haut.

    C’est assez classique dans les ventes de terres agricoles à la campagne. Les fermiers arrangent tout avant la vente et se partagent les parcelles.

    Tout est bouclé avant l’ouverture de la vente publique …

    août 29, 2018

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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