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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Vente avec profit abusif d’un logement insalubre à une personne vulnérable

L’article 433decies du Code pénal est sévère pour les marchands de sommeil.

L’incrimination pénale est la suivante, depuis la loi du 10 août 2005 :

« Sera puni d’un emprisonnement de six mois à trois ans et d’une amende de 500 € à 25.000 €, quiconque aura abusé, soit directement, soit par un intermédiaire, de la situation de vulnérabilité dans laquelle se trouve une personne en raison de sa situation administrative illégale ou précaire, de sa situation sociale précaire, de son âge, d’un état de grossesse, d’une maladie, d’une infirmité ou d’une déficience physique ou mentale, en vendant, louant ou mettant à disposition, dans l’intention de réaliser un profit anormal, un bien meuble, une partie de celui-ci, un bien immeuble, une chambre ou un autre espace visé à l’article 479 du Code pénal dans des conditions incompatibles avec la dignité humaine, de manière telle que la personne n’a en fait pas d’autre choix véritable et acceptable que de se soumettre à cet abus. L’amende sera appliquée autant de fois qu’il y a de victimes. »

Cela vise donc tant la location d’un logement insalubre que la vente d’un tel logement, ce que l’on perd souvent de vue.

Il existe dans cette infraction une condition difficile à établir, qui en altère son efficacité en matière de politique du logement.

Il faut en effet démontrer que la victime n’a en fait pas d’autre choix véritable et acceptable que de se soumettre à l’abus punissable.

Cette condition a été supprimée par la loi du 29 avril 2013, en vigueur dès le 2 août 2013 (M.B. du 23 juillet 2013).

Il sera donc plus commode de mettre en œuvre des poursuites sur base de l’article 433decies du Code pénal.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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