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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Peut-on vendre un lot avant de réaliser les statuts de copropriété ?

Depuis la loi du 18 juin 2018, en vigueur depuis le 1er janvier 2019), les dispositions spécifiques relatives à la copropriété forcée trouvent à s’appliquer « à tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et des éléments immobiliers communs » (art. 577-3, alinéa 1er, du Code civil).

La modification introduite par la loi du 18 juin 2018 porte sur l’extension aux immeubles susceptibles d’être bâtis en lots privatifs et parties communes.

L’objectif était de régler la controverse sur l’interprétation de la notion d’immeuble bâti.

En effet, la version antérieure de la disposition ne contenait pas l’expression « susceptible d’être bâti ».

Fallait-il comprendre les dispositions spécifiques à la copropriété ne trouvaient à s’appliquer qu’une fois les constructions achevées, sur un immeuble déjà bâti ?

La doctrine majoritaire favorisait une interprétation souple de cette exigence.

Notons que dans un immeuble commercialisé en loi Breyne, l’article 7, c), impose que la convention contienne la description précise des parties privatives et des parties communes, ce qui suppose un certain achèvement des statuts.

La réponse est claire aujourd’hui : dès lors qu’un immeuble est ou sera susceptible de comporter des parties privatives, il doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété ainsi qu’un règlement d’ordre intérieur qui peut être établi sous seing privé.

L’acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts.

L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier, parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative.

Le règlement de copropriété reprend les droits et obligations des différents copropriétaires sur les parties privatives et communes, ainsi que le mode de calcul des charges.

Bref, l’acte de base détermine et décrit les lots et le règlement décrit comment ils cohabitent.

La loi du 18 juin 2018 a introduit un nouveau § 1er/1 à l’article 577-4 du Code civil :

« Les parties qui ont signé les statuts initiaux ont le droit, jusqu’au moment de la réception provisoire des parties communes concernées, d’apporter des modifications aux statuts, pour autant que ce soit justifié par des circonstances d’ordre technique ou par l’intérêt légitime de l’association des copropriétaires, que cela n’affecte pas les droits des autres copropriétaires sur leur partie privative et que cela n’alourdisse pas les obligations d’un ou plusieurs copropriétaires. Les parties qui ont signé les statuts initiaux supportent les frais liés à cette modification ».

Le législateur a constaté que « dans certaines circonstances et à certaines conditions, au début de la construction, il peut être légitime pour les auteurs du projet (le promoteur ou, plus largement, les signataires des statuts originaux) de devoir opérer l’une ou l’autre modification à la construction ou aux statuts, et ce dans l’intérêt de tous ».

Le promoteur ou, plus généralement les signataires des statuts initiaux, sont ainsi dispensé d’un passage devant l’assemblée générale afin d’opérer les modifications requises.

C’est la raison pour laquelle ce nouveau § 1er/1 a été introduit.

Cela amène à considérer que la volonté du législateur est manifestement que les statuts préexistent à la vente des lots.

Sans quoi, il n’aurait pas été nécessaire de prévoir par ailleurs disposition dérogatoire.

Ainsi, le promoteur qui vend sur plan doit déjà avoir confectionné un acte de base et un règlement de copropriété.

Il ne peut vraisemblablement pas s’agir de simples projets selon le législateur.

Et c’est la raison pour laquelle – eu égard aux aléas que peut rencontrer la promotion et les différences entre les statuts initiaux et le projet final – il est permis au promoteur d’apporter des modifications aux statuts afin que ces derniers cadrent avec le projet achevé.

Quand cette exigence d’existence des statuts doit-elle être remplie dans le processus de vente ?

Du point de vue du droit de la copropriété, cette exigence doit être remplie dès la vente.

Quid si ce n’est pas le cas ? La validité de la vente peut-elle être remise en cause ?

L’inexistence de statuts au moment de la signature du compromis entraîne une violation des dispositions du Code civil relative à la copropriété sanctionnée par le droit commun de la responsabilité.

Cela étant, les dispositions relatives à la vente d’indiquent nullement la nécessité de l’existence d’un acte de base et d’un règlement de copropriété pour parfaire son existence, pourvu que le lot soit suffisamment déterminable.

Aussi, dès lors qu’existe, en projet, un acte de base qui permet une déterminabilité suffisante des parties privatives et des parties communes objets de la vente, cette dernière devrait pouvoir demeurer valable.

En cas de modification, on sera confronté à un problème de conformité, par la sanction de l’obligation de délivrance.

L’article 1er de la loi hypothécaire mentionne cependant que les statuts de copropriété doivent faire l’objet d’une transcription.

L’article 141 de la loi hypothécaire dispose que l’immeuble vendu soit être désigné, notamment, par le désignation cadastrale résultant d’un extrait de matrice datant de moins d’un an, donc il faut que l’identifiant soit créé avant l’acte de division qui forme l’acte de base.

Et cette disposition d’ajouter « lorsqu’il s’agit d’étages ou de parties d’étages d’un immeuble visé par l’article 577bis, § 11, du Code civil, la désignation doit en outre être conforme aux indications de l’acte de base transcrit et des actes transcrits qui l’ont modifié. »

La vente d’un lot sur plan ne peut donc être authentifiée, du moins être transcriptible,  avant que la transcription des statuts n’ait été opérée.

Par sécurité, eu égard à la nouvelle faculté offerte par l’article 577-3, § 1er/1, du Code civil, il convient d’établir les statuts avant le processus de vente et d’y apporter les modifications requises après la mise en œuvre pratique de la promotion.

La photo : la belle copropriété Lepoutre située sans surprise avenue Lepoutre. L’architecte est Ernest Nisoli (1937) et l’entreprise est due à Léon Monnoyer & fils. Belle façade rythmée par les ressauts formés par des oriels à pans arrondis, prolongés par des balcons latéraux.

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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