L’association de copropriétaires dispose de la personnalité juridique.

La spécialité légale de cette personne morale est limitée ; elle ne peut agir que pour conserver ou administrer la chose commune (art. 3.86, § 3, du nouveau Code civil).

Elle ne peut être propriétaire que des meubles permettant de remplir cette mission, dont évidemment les fonds de réserve et de roulement.

L’article 4, § 1^er, alinéa 1, du Code TVA dispose qu’ « est un assujetti quiconque effectue, dans l’exercice d’une activité économique, d’une manière habituelle et indépendante, à titre principal ou à titre d’appoint, avec ou sans esprit de lucre, des livraisons de biens ou des prestations de services visées par le présent Code, quel que soit le lieu où s’exerce l’activité économique. »

Cela signifie que l’ACP n’a pas elle-même la qualité d’assujetti car elle n’exerce pas une activité économique. Et elle n’est pas indépendante de l’indivision des copropriétaires, elle en est l’émanation.

L’ACP reçoit et paie les factures de livraisons de bien et de prestations de service à l’association de copropriétaires.

Comme elle n’est pas assujettie, elle ne peut refacturer avec TVA. Les copropriétaires doivent donc en principe contribuer en fonction de leurs quotités à des montants TVA comprise, sans possibilité de déduction s’il sont assujettis avec droit à déduciton.

Toutefois, l’administration permet au copropriétaire assujetti de récupérer la TVA comprise dans sa contribution à la condition qu’il détienne un compte détaillé que le syndic a délivré au nom de l’association des copropriétaires (circulaire n° 13 du 20 septembre 1995, n° 5).

En TVA, l’ACP est alors transparente car le syndic ne peut refacturer avec TVA comme en régime de commissionnaire, mais le copropriétaire assujetti peut déduire directement la TVA dans sa part sur base du décompte du syndic.

Le décompte doit mentionner la part du copropriétaire dans la dépense commune et sa part dans la TVA.

Notons que du fait, justement, de la nature de l’ACP, l’entrepreneur ne peut facturer des travaux immobiliers à l’ACP en régime d’auto-liquidation, il doit porter effectivement la TVA en compte (circulaire n° 13 du 20 septembre 1995, n° 2).

Le syndic, quant à lui, est l’organe de l’association des copropriétaires. Il n’est donc pas indépendant.

Le syndic personne physique n’a donc pas la qualité d’assujetti à la TVA. En revanche, le syndic personne morale a en principe la qualité d’assujetti à la TVA mais l’administration lui laisse le choix.

Par contre, si le syndic exerce des missions non légales, de courtage par exemple en s’entremettant pour certains copropriétaires dans la vente de leurs lots, il exerce une activité indépendante et économique ; il est alors un assujetti partiel.  

Il en va de même si le syndic exerce aussi des missions de régisseur, soit de gestion locative pour le compte de certains copropriétaires.

C’est toute la différence avec un property manager qui assure la gestion locative, technique, administrative et juridique d’un immeuble pour le compte d’un propriétaire.

Il rend des services à ce propriétaire, dans le cadre de son activité économique exercée de manière indépendante.

La property manager facture donc ses service avec TVA et refacture les frais avec TVA également.

Qu’en est-il lorsque le lot est loué et que le bail reporte sur le locataire la contribution aux charges locatives ?

Le bailleur qui loue son lot affecte son bien à une activité exemptée, ; il n’a pas le droit à la déduction.

Si le locataire paie les frais de copropriété pour le compte du bailleur, il ne peut donc récupérer la TVA.

Mais si le locataire est assujetti et exerce son activité dans les lieux, et que le décompte détaillé du syndic mentionne le nom, l’adresse et le numéro d’identification TVA du locataire, celui-ci disposera d’un droit à déduction.

En pratique rare sont les locataires professionnels qui le demande.

Revenons pour terminer sur la spécialité légale de l’ACP dont la limitation est regrettable.

Il faudrait que l’ACP puisse exercer une activité économique, surtout dans les copropriétés professionnelles (tenir une cantine, assurer une réception, louer des parkings, etc.).

La notion légale de l’ACP reste dépendante de la copropriété résidentielle. Ne dit-on pas « appartementsrecht » en néerlandais ?

Le législateur devrait faire évoluer le rôle de l’ACP de manière dynamique et il en résulterait un rôle plus clair en TVA.

Ainsi la Cour d’appel de Liège (21 juin 2017, rôle n° 2015/RG/767, publié sur taxwin.be) a confirmé l’assujettissement d’une maison de repos dont l’ACP assurait de nombreux services (gestion du restaurant, coordination des soins médicaux, nettoyage des appartements, surveillance, activités culturelles, etc.).

Mais c’est là davantage une question de spécialité légale de l’ACP que de TVA ; la TVA s’appliquera si les conditions d’assujettissement sont réunies, même si de ce fait, la résidence maltraite la notion légale de l’ACP.  

La photo : une maison de style éclectique, inspirée de l’art nouveau, chaussée de Vleurgat 296 à Ixelles (architecte Edmond Martens, 1902). Le sgraffite dans l’allège est typique de l’Art nouveau).