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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le promoteur peut-il être dispensé des charges communes ?

Les statuts de copropriété déterminent la clé de répartition des charges communes entre les titulaires de lots.

Il arrive qu’une disposition dispense expressément le promoteur de participer à ces charges communes tant que son lot n’est pas loué ou vendu.

Cette clause est-elle licite ?

L’article 577-4 du Code civil énonce que :

« L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier.

Ce rapport est repris dans l’acte de base.

Le règlement de copropriété doit comprendre : (…) 2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ; »

Les critères de l’affectation et de la situation du lot permettent, par exemple, d’exonérer le copropriétaire du rez-de-chaussée de participation dans les frais d’ascenseur.

Dans le cas indiqué plus haut, une exonération inscrite dans l’acte de base et dont bénéficie le copropriétaire promoteur est contraire à la loi.

Or, les dispositions de la loi sont impératives.

Partant, comme le prévoit l’article 577-14 du Code civil : « les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur ».

S’agissant de la modification des quotités, la loi ne prévoit que les principes et non une clé de répartition universelle ou par défaut.

Il est donc nécessaire de décider de nouveaux critères de répartition.

Or l’article 577-7, 2°, a) du Code civil, prévoit que l’assemblée générale peut décider, à la majorité des quatre cinquièmes des voix, de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété.

Dans ces conditions, la décision de modification de la répartition des charges communes est opposable au copropriétaire dispensé.

Si celui-ci conteste cette décision, il doit introduire une action devant le Juge de paix, dans les quatre mois suivant la tenue de l’assemblée générale (art. 577-9, § 2 du Code civil).

Par ailleurs, l’article 577-9, § 6, ouvre une action au copropriétaire afin de rectifier « (…) le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble ».

Le promoteur pourrait exercer cette action mais elle aurait peu de chance d’aboutir sachant que la répartition initiale ne correspondait pas aux critères énoncés dans la loi et que l’intéressé pourrait difficilement justifier l’avantage qu’il s’est accordé.

Pour rendre opposables la décision aux tiers qui vont acquérir des droits immobiliers, il convient d’exprimer ou de réitérer la décision de l’assemblée générale dans un acte notarié qui pourra être présenté à l’enregistrement (art. 29 C. enreg.),  puis soumis à la formalité de la transcription (art. 1er L.H.).

En effet, les statuts de la copropriété font partie du statut immobilier du bien.

La photo : le Berlaimont, bien connu mais toujours élégant.

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La notion fiscale de « prêt d’argent »

Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92). Est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée, et tout prêt d’argent consenti par le conjoint […]

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Sous certaines conditions, les intérêts d’avances peuvent être requalifiés en dividendes (article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92).

Est considéré comme avance,

  • tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, consenti par une personne physique à une société dont elle est dirigeant et actionnaire ou associée,
  • et tout prêt d’argent consenti par le conjoint ou un enfant mineur d’un actionnaire ou d’un dirigeant à la société (l’actuel article 18, alinéa 2, CIR 92).

La notion de « créance » va se substituer à la notion fiscale de « prêt d’argent »

Il s’agit de l’article 18, alinéa 8, nouveau, qui entre en vigueur le 1er janvier 2020.

Cette disposition est applicable aux intérêts qui se rapportent aux périodes après le 31 décembre 2019. Elle s’exprimera comme suit :

Les dividendes comprennent : (…) 4° les intérêts des avances lorsqu’une des limites suivantes est dépassée et dans la mesure de ce dépassement :

– soit la limite fixée à l’article 55 (NDLR taux excessif),

– soit lorsque le montant total des avances productives d’intérêts excède la somme des réserves taxées au début de la période imposable et du capital libéré à la fin de cette période. (…)

Est considérée comme avance au sens de l’alinéa 1er, 4°, toute créance, représentée ou non par des titres, détenue par une personne physique sur une société dont elle possède des actions ou parts ou par une personne sur une société dans laquelle elle exerce un mandat ou des fonctions visés à l’article 32, alinéa 1er, 1°, ainsi que toute créance détenue le cas échéant par leur conjoint ou leurs enfants à cette société lorsque ces personnes ou leur conjoint ont la jouissance légale des revenus de ceux-ci, à l’exception (…) »

Dans la version actuelle jusqu’au 31 décembre 2019, « est considéré comme avance, tout prêt d’argent, représenté ou non par des titres, (…) ».

Pourquoi ce changement ?  On trouve la réponse dans les travaux parlementaires (doc 54-2864/001, pp. 32 et 33) :

La notion de « prêt d’argent » a entraîné de nombreuses discussions, surtout lorsqu’une créance relative à une vente avec report du paiement du prix d’achat est comptabilisée au crédit du compte-courant.

La jurisprudence tend souvent vers une interprétation juridique, civiliste de la notion de prêt d’argent, mais tient aussi compte des circonstances de fait pour apprécier s’il peut s’agir ou non d’un prêt d’argent.

Vu la finalité de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92, les auteurs (du projet de loi) estiment qu’une interprétation large et économique doit être donnée au texte existant.

Afin de donner plus de sécurité juridique, le champ d’application de l’article 18, alinéa 1er, 4°, CIR 92 est clarifié.

Plutôt que d’insérer une définition fiscale de la notion de prêt d’argent dans le CIR 92, les auteurs proposent de revenir à la notion de “créances” pour définir les avances (article 4, 3°, de la proposition).

La requalification des intérêts en dividende sera donc facilitée.

La conséquence de cette modification de la loi ne tient pas dans la taxation du créancier (précompte mobilier) mais dans la taxation de la société.

En effet, si les intérêts sont déductible pour la société, les dividendes ne le sont pas.

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