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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le promoteur peut-il être dispensé des charges communes ?

Les statuts de copropriété déterminent la clé de répartition des charges communes entre les titulaires de lots.

Il arrive qu’une disposition dispense expressément le promoteur de participer à ces charges communes tant que son lot n’est pas loué ou vendu.

Cette clause est-elle licite ?

L’article 577-4 du Code civil énonce que :

« L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier.

Ce rapport est repris dans l’acte de base.

Le règlement de copropriété doit comprendre : (…) 2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ; »

Les critères de l’affectation et de la situation du lot permettent, par exemple, d’exonérer le copropriétaire du rez-de-chaussée de participation dans les frais d’ascenseur.

Dans le cas indiqué plus haut, une exonération inscrite dans l’acte de base et dont bénéficie le copropriétaire promoteur est contraire à la loi.

Or, les dispositions de la loi sont impératives.

Partant, comme le prévoit l’article 577-14 du Code civil : « les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur ».

S’agissant de la modification des quotités, la loi ne prévoit que les principes et non une clé de répartition universelle ou par défaut.

Il est donc nécessaire de décider de nouveaux critères de répartition.

Or l’article 577-7, 2°, a) du Code civil, prévoit que l’assemblée générale peut décider, à la majorité des quatre cinquièmes des voix, de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété.

Dans ces conditions, la décision de modification de la répartition des charges communes est opposable au copropriétaire dispensé.

Si celui-ci conteste cette décision, il doit introduire une action devant le Juge de paix, dans les quatre mois suivant la tenue de l’assemblée générale (art. 577-9, § 2 du Code civil).

Par ailleurs, l’article 577-9, § 6, ouvre une action au copropriétaire afin de rectifier « (…) le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble ».

Le promoteur pourrait exercer cette action mais elle aurait peu de chance d’aboutir sachant que la répartition initiale ne correspondait pas aux critères énoncés dans la loi et que l’intéressé pourrait difficilement justifier l’avantage qu’il s’est accordé.

Pour rendre opposables la décision aux tiers qui vont acquérir des droits immobiliers, il convient d’exprimer ou de réitérer la décision de l’assemblée générale dans un acte notarié qui pourra être présenté à l’enregistrement (art. 29 C. enreg.),  puis soumis à la formalité de la transcription (art. 1er L.H.).

En effet, les statuts de la copropriété font partie du statut immobilier du bien.

La photo : le Berlaimont, bien connu mais toujours élégant.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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