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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le promoteur peut-il être dispensé des charges communes ?

Les statuts de copropriété déterminent la clé de répartition des charges communes entre les titulaires de lots.

Il arrive qu’une disposition dispense expressément le promoteur de participer à ces charges communes tant que son lot n’est pas loué ou vendu.

Cette clause est-elle licite ?

L’article 577-4 du Code civil énonce que :

« L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier.

Ce rapport est repris dans l’acte de base.

Le règlement de copropriété doit comprendre : (…) 2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ; »

Les critères de l’affectation et de la situation du lot permettent, par exemple, d’exonérer le copropriétaire du rez-de-chaussée de participation dans les frais d’ascenseur.

Dans le cas indiqué plus haut, une exonération inscrite dans l’acte de base et dont bénéficie le copropriétaire promoteur est contraire à la loi.

Or, les dispositions de la loi sont impératives.

Partant, comme le prévoit l’article 577-14 du Code civil : « les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur ».

S’agissant de la modification des quotités, la loi ne prévoit que les principes et non une clé de répartition universelle ou par défaut.

Il est donc nécessaire de décider de nouveaux critères de répartition.

Or l’article 577-7, 2°, a) du Code civil, prévoit que l’assemblée générale peut décider, à la majorité des quatre cinquièmes des voix, de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété.

Dans ces conditions, la décision de modification de la répartition des charges communes est opposable au copropriétaire dispensé.

Si celui-ci conteste cette décision, il doit introduire une action devant le Juge de paix, dans les quatre mois suivant la tenue de l’assemblée générale (art. 577-9, § 2 du Code civil).

Par ailleurs, l’article 577-9, § 6, ouvre une action au copropriétaire afin de rectifier « (…) le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble ».

Le promoteur pourrait exercer cette action mais elle aurait peu de chance d’aboutir sachant que la répartition initiale ne correspondait pas aux critères énoncés dans la loi et que l’intéressé pourrait difficilement justifier l’avantage qu’il s’est accordé.

Pour rendre opposables la décision aux tiers qui vont acquérir des droits immobiliers, il convient d’exprimer ou de réitérer la décision de l’assemblée générale dans un acte notarié qui pourra être présenté à l’enregistrement (art. 29 C. enreg.),  puis soumis à la formalité de la transcription (art. 1er L.H.).

En effet, les statuts de la copropriété font partie du statut immobilier du bien.

La photo : le Berlaimont, bien connu mais toujours élégant.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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