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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le promoteur peut-il être dispensé des charges communes ?

Les statuts de copropriété déterminent la clé de répartition des charges communes entre les titulaires de lots.

Il arrive qu’une disposition dispense expressément le promoteur de participer à ces charges communes tant que son lot n’est pas loué ou vendu.

Cette clause est-elle licite ?

L’article 577-4 du Code civil énonce que :

« L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier.

Ce rapport est repris dans l’acte de base.

Le règlement de copropriété doit comprendre : (…) 2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ; »

Les critères de l’affectation et de la situation du lot permettent, par exemple, d’exonérer le copropriétaire du rez-de-chaussée de participation dans les frais d’ascenseur.

Dans le cas indiqué plus haut, une exonération inscrite dans l’acte de base et dont bénéficie le copropriétaire promoteur est contraire à la loi.

Or, les dispositions de la loi sont impératives.

Partant, comme le prévoit l’article 577-14 du Code civil : « les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur ».

S’agissant de la modification des quotités, la loi ne prévoit que les principes et non une clé de répartition universelle ou par défaut.

Il est donc nécessaire de décider de nouveaux critères de répartition.

Or l’article 577-7, 2°, a) du Code civil, prévoit que l’assemblée générale peut décider, à la majorité des quatre cinquièmes des voix, de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété.

Dans ces conditions, la décision de modification de la répartition des charges communes est opposable au copropriétaire dispensé.

Si celui-ci conteste cette décision, il doit introduire une action devant le Juge de paix, dans les quatre mois suivant la tenue de l’assemblée générale (art. 577-9, § 2 du Code civil).

Par ailleurs, l’article 577-9, § 6, ouvre une action au copropriétaire afin de rectifier « (…) le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble ».

Le promoteur pourrait exercer cette action mais elle aurait peu de chance d’aboutir sachant que la répartition initiale ne correspondait pas aux critères énoncés dans la loi et que l’intéressé pourrait difficilement justifier l’avantage qu’il s’est accordé.

Pour rendre opposables la décision aux tiers qui vont acquérir des droits immobiliers, il convient d’exprimer ou de réitérer la décision de l’assemblée générale dans un acte notarié qui pourra être présenté à l’enregistrement (art. 29 C. enreg.),  puis soumis à la formalité de la transcription (art. 1er L.H.).

En effet, les statuts de la copropriété font partie du statut immobilier du bien.

La photo : le Berlaimont, bien connu mais toujours élégant.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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