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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le promoteur peut-il être dispensé des charges communes ?

Les statuts de copropriété déterminent la clé de répartition des charges communes entre les titulaires de lots.

Il arrive qu’une disposition dispense expressément le promoteur de participer à ces charges communes tant que son lot n’est pas loué ou vendu.

Cette clause est-elle licite ?

L’article 577-4 du Code civil énonce que :

« L’acte de base comprend la description de l’ensemble immobilier et des parties privatives et communes, ainsi que la fixation de la quote-part des parties communes afférente à chaque partie privative, cette quote-part étant déterminée en tenant compte de leur valeur respective fixée en fonction de la superficie nette au sol, de l’affectation et de la situation de la partie privative, sur la base d’un rapport motivé d’un notaire, d’un géomètre-expert, d’un architecte ou d’un agent immobilier.

Ce rapport est repris dans l’acte de base.

Le règlement de copropriété doit comprendre : (…) 2° les critères motivés et le mode de calcul de la répartition des charges ; »

Les critères de l’affectation et de la situation du lot permettent, par exemple, d’exonérer le copropriétaire du rez-de-chaussée de participation dans les frais d’ascenseur.

Dans le cas indiqué plus haut, une exonération inscrite dans l’acte de base et dont bénéficie le copropriétaire promoteur est contraire à la loi.

Or, les dispositions de la loi sont impératives.

Partant, comme le prévoit l’article 577-14 du Code civil : « les dispositions statutaires non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur ».

S’agissant de la modification des quotités, la loi ne prévoit que les principes et non une clé de répartition universelle ou par défaut.

Il est donc nécessaire de décider de nouveaux critères de répartition.

Or l’article 577-7, 2°, a) du Code civil, prévoit que l’assemblée générale peut décider, à la majorité des quatre cinquièmes des voix, de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété.

Dans ces conditions, la décision de modification de la répartition des charges communes est opposable au copropriétaire dispensé.

Si celui-ci conteste cette décision, il doit introduire une action devant le Juge de paix, dans les quatre mois suivant la tenue de l’assemblée générale (art. 577-9, § 2 du Code civil).

Par ailleurs, l’article 577-9, § 6, ouvre une action au copropriétaire afin de rectifier « (…) le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice propre, ainsi que le calcul de celles-ci s’il est inexact ou s’il est devenu inexact par suite de modifications apportées à l’immeuble ».

Le promoteur pourrait exercer cette action mais elle aurait peu de chance d’aboutir sachant que la répartition initiale ne correspondait pas aux critères énoncés dans la loi et que l’intéressé pourrait difficilement justifier l’avantage qu’il s’est accordé.

Pour rendre opposables la décision aux tiers qui vont acquérir des droits immobiliers, il convient d’exprimer ou de réitérer la décision de l’assemblée générale dans un acte notarié qui pourra être présenté à l’enregistrement (art. 29 C. enreg.),  puis soumis à la formalité de la transcription (art. 1er L.H.).

En effet, les statuts de la copropriété font partie du statut immobilier du bien.

La photo : le Berlaimont, bien connu mais toujours élégant.

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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