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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le notaire doit déployer des mesures de recherche et d’investigation

L’article 9, § 1, alinéa 3, de la loi organique du notariat dispose que « le notaire informe toujours entièrement chaque partie des droits, des obligations et des charges découlant des actes juridiques dans lesquels elle intervient et conseille les parties en toute impartialité. »

C’est le devoir d’information et de conseil impartial, qui est d’ordre public.

La Cour de cassation considère que ce devoir implique une obligation de recherche et d’investigation (een opzoekings- en onderzoeksplicht).

C’est une obligation de moyen qui s’apprécie en fonction du comportement d’un notaire normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances.

On tient aussi compte de l’expérience des clients, de leurs attentes légitimes et des données dont dispose le notaire.

C’est ce que nous dit un arrêt du 7 mai 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.19.0273.N , www.juridat.be).

Examinons dans quelle circonstances cet arrêt a été rendu.

Il s’agit de la Résidence Chablis établie à Schoten, dans la banlieue chic d’Anvers.

L’acte de base notarié décrit l’immeuble à appartements.

Le lot C01 est décrit comme ayant un accès du séjour au jardin.

L’acte de vente reprend cette description.

Il est apparu par la suite que l’appartement C01 est construit conformément au permis d’urbanisme sans accès de la chambre au jardin.

Il n’y a dans la chambre qu’une fenêtre ronde.

L’acheteur reproche au notaire instrumentant d’avoir manifestement manqué à son devoir de recherche et d’investigation ainsi qu’à son devoir d’information dans la description du lot dans l’acte de base et dans l’acte de vente.

Ni les plans ni le permis d’urbanisme ne mentionnait un accès au jardin.

La Cour d’appel d’Anvers estime que l’on ne peut exiger du notaire, dans le cadre de l’article 9, § 1, de la loi organique, qu’il vérifie si la description du bien dans son acte corresponde aux plans techniques et au permis d’urbanisme.

Et ce, même s’il dispose de ces plans.

La Cour de cassation ne voit pas les choses ainsi.

En jugeant que le notaire n’a pas commis de faute, dit la Cour de cassation, la Cour d’appel n’a pas légalement justifié sa décision.

Dans cette affaire, le notaire qui a dressé l’acte de base a aussi instrumenté la vente de l’appartement.

C’est la règle. C’est une exception à l’usage selon lequel le notaire qui tient la plume est celui de l’acheteur.

Il n’est pas reproché au notaire de n’avoir pas été voir sur place comment était construit l’appartement.

Le notaire disposait des plans du permis.

Il devait dès lors vérifier, sur dossier, les plans qui font partie du permis pour décrire le lot dans l’ensemble.

L’acte de vente reprend la description de l’acte de base.

C’est normal car c’est l’acte de base qui fait le statut juridique du bien, il ne peut en être autrement.

Par contre, l’acte de base suppose une attention particulière de la part du notaire parce que, justement, il fait le statut réel de l’immeuble.

L’acte de base est dressé, pour les quotités dans les communs, à partir d’un rapport descriptif d’un géomètre, d’un agent immobilier, d’un architecte ou d’un notaire.

Ce rapport est repris dans l’acte de base (art. 577-4, § 1, alinéa 2, du Code civil).

Le notaire disposait dès lors d’une documentation précise et suffisante pour ne pas se tromper.

Travailler sur le dossier de projet n’est pas suffisant, il faut vérifier à partir des éléments techniques, essentiellement les plans.

En effet, le permis ne fait qu’approuver un projet contenu dans les plans, lesquels qui font partie intégrante du permis.

C’est un sévère mais juste rappel à l’ordre de l’importance de l’acte de base et des soins que le notaire doit y apporter.

La photo : les fameuses fenêtres en bandeau de l’immeuble moderniste du rond point de l’Etoile à Bruxelles, qui dialoguent avec les lignes de fuite verticales (J.-F. Collin, 1934 mais probablement St. Jasinski qui travaillait pour Collin à cette époque et dont on retrouve la patte. Comment est théorisée la fenêtre en bandeau dans les cinq principes de l’architecture moderne ? « La façade libre et la fenêtre en bandeau. L’existence d’une trame de poteaux porteurs libère la façade de sa fonction classique, celle d’un appui qui «reprend» le poids des planchers. En conséquence, elle peut être constituée d’une paroi mince où l’emplacement des fenêtres serait libre, dictée par la seule contrainte du type de vues ou de lumière désiré. Cette disposition permet également de supprimer les trumeaux qui séparent baies, donnant ainsi naissance à une ouverture horizontale, la « fenêtre en bandeau ».

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Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc.

Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ?

Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) :

« L’article 701 du Code civil prévoit, en son alinéa 1er, que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode et, en son alinéa 2, qu’il ne peut changer l’état des lieux.

Il suit de ces dispositions que le propriétaire du fonds servant doit enlever à ses frais les ouvrages ou plantations qui gênent l’exercice de la servitude.

Le jugement attaqué du 12 juin 2014 n’a pu, sans violer ces dispositions, décider que l’enlèvement des « plantations, clôtures, piquets et haies installés sur l’assiette de la servitude de passage » par les défendeurs doit avoir lieu aux frais des demandeurs, propriétaires du fonds dominant. »

Comparez avec l’article 3.121. « Entretien et ouvrages » du nouveau Livre III du Code civil (en vigueur au 1er septembre 2021) :

Le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux et ouvrages nécessaires pour exercer la servitude et pour la conserver.

Ces travaux et ouvrages sont faits par lui et à ses frais, sauf lorsqu’ils ont été rendus nécessaires par la seule faute du titulaire du fonds servant.

Si les travaux et ouvrages sont utiles tant pour le fonds servant que pour le fonds dominant, les frais sont partagés en proportion de l’utilité respective pour chaque fonds.

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