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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Articles tagué ‘dissolution’

Se transmettre un immeuble par contrat de mariage

A l’heure actuelle, les époux sont le plus souvent mariés en régime de séparation de biens. C’est le cas lorsque les revenus ou le patrimoine des époux est différent, ou quand leur profil est différent (indépendant, salarié). En ce cas, il n’existe, entre les époux, ni communauté totale ni communauté partielle. D’autre part, l’augmentation de […]

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Fondation privée : le sort des fonds à la dissolution

Il peut être avantageux de constituer une fondation privée, par exemple un fonds permettant de financer des frais médicaux pour un enfant handicapé, ou des études. La constitution d’une fondation privée est frappée d’un droit d’enregistrement de 7 % (art. 131, § 2, 2°, C. enreg.). La loi ne prévoit pas de durée maximale. L’affectation […]

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La vente sous condition résolutoire (II)

Ni le terme ni la condition résolutoire ne forment obstacle à l’obligation d’enregistrement de la vente d’immeuble. Même sous condition résolutoire, expresse, tacite ou légale, la vente doit être immédiatement présentée à l’enregistrement.  Le caractère potestatif de la condition est indifférent. La réalisation de la condition provoque automatiquement la dissolution de la vente, sans autre […]

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Du nouveau dans la liquidation des sociétés

La proposition de loi déposée le 17 juin 2011, en vue d’améliorer la procédure de liquidation des sociétés, a été adoptée le 9 février 2012 à la Chambre. Voyons ce qui a changé, même si le délai d’évocation du Sénat expire le 27 février prochain. La résolution  de dissolution de la société Comme auparavant, sous […]

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Les cohabitants créent un patrimoine commun interne

Des cohabitants légaux sont dans une situation de séparation de biens pure et simple (art. 1478 du Code civil). Une convention notariée, et dont mention est faite au registre de la population, peut régler les modalités de la cohabitation. Mais les cohabitants ne peuvent créer une communauté de biens entre eux, comme pourraient le faire […]

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Les droits d’enregistrement quand la vente est compromise

Avertissement Les propos qui suivent portent sur les incidents que peut connaître une vente d’immeuble situé en Belgique. Il faut garder à l’esprit que la résolution ou l’annulation amiable d’une vente en Wallonie et en Flandre, est à présent, et fort heureusement, réglementée. En Flandre : décret du 23 novembre 2007 en vigueur le 1er novembre […]

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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