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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Comment transmettre des immeubles au conjoint sans prélèvement fiscal

Après une pénible maladie, une personne décède en laissant comme héritiers sa femme et ses deux enfants.

Il était marié sous le régime de la communauté légale.

Peu avant son décès, il avait modifié le contrat de mariage, par acte notarié, pour apporter deux immeubles en communauté.

L’acte d’apport prévoyait qu’au décès de Monsieur, le patrimoine commun reviendrait en totalité à son épouse.

Peu après, l’acte est à nouveau modifié. Il est alors stipulé que le patrimoine commun reviendra à Madame à la dissolution de la communauté, quelque soit  le mode de dissolution.

Comme malheureusement prévu, Monsieur décède. Son épouse se voit attribuer la totalité de la communauté, en ce compris les immeubles récemment apportés au patrimoine commun.

L’administration entend taxer cette attribution, pour la moitié de la communauté, selon l’article 2 du Code des droits de succession.

Cette disposition prévoit que les droits sont dus sur les biens successoraux, sans distinguer selon qu’ils sont transmis en suite de dévolution légale, de disposition testamentaire ou d’institution contractuelle.

L’administration voit dans la modification du régime matrimonial une institution contractuelle conférant un avantage successoral.

La Cour de cassation est appelée à apprécier la thèse de l’administration après que la Cour d’appel d’Anvers eut débouté l’administration.

La clause du contrat de mariage qui attribue à un conjoint déterminé la totalité du patrimoine commun à la dissolution de la communauté, quelle que soit la cause de cette dissolution, est appelée clause de la maison mortuaire.

Pareille clause est en général stipulée après que les parties aient muni la communauté de biens importants.

C’est en général une clause que l’on stipule en cas de maladie incurable. L’époux affecté est conscient de ce que son conjoint lui survivra.

On sait que le divorce et le décès provoquent la dissolution de la communauté.

Dans les circonstances en question, l’époux malade ne prend aucun risque en stipulant qu’en cas de dissolution de la communauté, la totalité reviendra à son conjoint.

Il anticipe son décès et l’optimalise fiscalement, si l’on peut dire.

C’est ce qu’a fait la personne dont question plus haut, à l’aide des deux modifications du régime matrimonial précédant son décès.

Pour la Cour de cassation, une institution contractuelle, au sens de l’article 2 précité, ne concerne que les biens de la succession du disposant.

La clause de la maison mortuaire n’est pas une convention sur les biens de la succession du conjoint disposant, mais une convention sur le patrimoine commun.

C’est exact. La clause n’attribue pas la communauté au survivant, ce qui concerne la succession, mais à Madame, quelle que soit la cause de la dissolution de la communauté, même si la cause était malheureusement bien prévisible.

La Cour de cassation ajoute que les dispositions spécifiques du Code civil en matière de régime matrimonial, n’impose pas de qualifier la clause de donation ou d’institution contractuelle.

Il est vrai que l’article 1464 du Code civil dispose que « la stipulation de parts inégales et la clause d’attribution de tout le patrimoine commun ne sont pas regardées comme des donations, mais comme des conventions de mariage. Elles sont cependant considérées comme des donations pour la part dépassant la moitié qu’elles attribuent au conjoint survivant dans la valeur, au jour du partage, des biens présents ou futurs que l’époux prédécédé a fait entrer dans le patrimoine commun par une stipulation expresse du contrat de mariage. »

La protection que confère l’article 1464 aux réservataires est pareillement d’application reconnait la Cour, si le contrat de mariage contient une clause d’attribution peu importe la cause de la dissolution de la communauté, et si elle est combinée avec l’apport de biens propres par l’époux prédécédé.

Toutefois, ajoute la Cour, cette disposition légale ne conduit pas à ce que le surplus par rapport à un partage égal soit une donation, mais a seulement pour effet que l’avantage au décès du conjoint apporteur en communauté, puisse être sujet à réduction.

Autrement dit, d’accord pour les effets de la donation en droit civil, mais sans extension au plan fiscal.

C’est donc à bon droit, dit la Cour de cassation, que le juge du fond a retenu que cette clause ne permettait pas une taxation au titre d’institution contractuelle, du surplus par rapport au partage égal.

Notons aussi que l’article 5 du Code des droits de succession dispose que « l’époux survivant, auquel une convention de mariage non sujette aux règles relatives aux donations attribue sous condition de survie plus que la moitié de la communauté, est assimilé, pour la perception des droits de succession et de mutation par décès, à l’époux survivant qui, en l’absence d’une dérogation au partage égal de la communauté, recueille, en tout ou en partie, la portion de l’autre époux, en vertu d’une donation ou d’une disposition testamentaire. »

Cette disposition, basée elle aussi sur l’idée du survivant, reproduit le système de l’article 1464 pour les conventions non sujettes aux règles en matière de donation.

Mais comme déjà dit, la clause de la maison mortuaire, n’est pas visée par cette disposition car la condition de survie fait défaut.

La clause de la maison mortuaire réalise, en effet, une attribution du patrimoine commun inconditionnellement à un époux bien déterminé.

Le mécanisme est évidemment intéressant.

Le malade apporte ses immeubles dans le patrimoine commun au droit fixe d’enregistrement de 25 €.

A son décès, la totalité de la communauté ainsi dotée est attribuée à l’autre conjoint bien déterminé, sans que des droits de succession ne soient dus.

Notons qu’il n’est évidemment pas nécessaire d’être malade pour conclure un contrat de mariage contenant une clause attribuant à tel conjoint (sans condition de survie) la communauté en cas de dissolution de celle-ci pour quelle que cause que ce soit.

Cela peut aussi se faire si les époux se font confiance, s’ils n’ont plus l’âge ni l’envie de divorcer, si l’on veut avantager ou récompenser tel époux plus jeune, et bien sûr transmettre un patrimoine sans droits de succession.

Cet arrêt met un terme aux incertitudes nées à l’occasion de cette procédure.

En effet, en première instance, le tribunal de première instance de Hasselt avait décidé que lorsque le droit civil traite un avantage matrimonial comme une donation, cet avantage était soumis aux droits de succession sur base de l’article 2 du Code des droits de succession.

C’est alors la partie déterminé par les articles 1458, alinéa 2, 1464, alinéa 2, ou 1465 du Code civil qui doit être soumise aux droits de succession selon l’article 2 précité.

Autrement dit, le tribunal a considéré que la clause de la maison mortuaire est une institution contractuelle d’héritier, à savoir une donation de biens futurs à un conjoint, par contrat de mariage ou non.

La Cour d’appel d’Anvers avait réformé cette décision.

Selon la Cour d’appel, si le surplus est considéré comme une donation en vertu des règles du Code civil, cela ne transforme pas la clause en une donation.

Cela signifie seulement que la partie inégale est soumise aux règles propres aux donations pour protéger les droits des héritiers réservataires, qui peuvent demander la réduction de cette donation.

Mais il ne s’agit pas pour autant d’une donation, en sorte qu’il ne s’agit pas davantage d’une institution contractuelle d’héritier au sens de l’article 2 du Code des droits de succession.

C’est ce raisonnement que la Cour de cassation approuve.

L’arrêt de la Cour de cassation clarifie les choses en rejetant le pourvoi de l’administration fiscale.

La clause de la maison mortuaire peut à présent connaître un regain d’intérêt, mais une intervention législative n’est pas à exclure si elle se généralise.

Cass., 10 décembre 2010, rôle n° F.08.0102.N, www.juridat.be.

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

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Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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