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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Indemnité forfaitaire (II)

Il est fréquent dans la pratique que le compromis précise que la partie défaillante sera redevable, en cas de résolution de la vente à ses torts, d’une indemnité de 10 % du prix.

C’est une clause pénale qui doit répondre à l’article 1231 du Code civil.

Dans un jugement inédit et rendu par défaut, le tribunal de première instance de Bruxelles a décidé “Het schadebeding wordt op grond van artikel 1231 B.W. verminderd tot 5 % vermits de bedongen som kennelijk het bedrag te boven gaat dat de partijen konden vaststellen om de schade wegens de niet uitvoering van de overeenkomst te vergoeden” (Civ., Brux., 2ième chambre, 26 avril 2013).

Le tribunal a donc estimé que l’indemnité de 10 % du prix de la vente était excessive et a réduit la clause à 5 %.

Terminons en rappelant que, lorsque le compromis contient une clause pénale en cas d’inexécution, cela ne prive pas la partie victime de l’inexécution de l’option de l’article 1184 du Code civil. Cette partie conserve le droit de poursuivre l’exécution en nature de la vente.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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