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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Entre le compromis et l’acte (II)

En principe la convention transfère immédiatement la propriété et le risques (art. 1583, 1624 et 1138). Les risques pèsent donc immédiatement sur l’acheteur puisqu’il est devenu propriétaire (res perit domino) sauf si l’acheteur a mis le vendeur en demeure de délivrer (art. 1138, alinéa 2, et 1245).

Le vendeur qui n’est pas en demeure sera libéré si l’immeuble vient à périr par cas fortuit. Il sera même libéré s’il est en demeure dans le cas où l’immeuble aurait pareillement péri chez l’acheteur s’il lui avait été délivré, sauf clause contraire (art. 1302).

Par subrogation réelle, l’indemnité due à la suite de la perte revient à l’acheteur (art. 1303). En effet, selon l’article 10 de la loi hypothécaire, l’indemnité qui n’est  pas appliquée à la réparation du bien est affectée au paiement des créances privilégiées ou hypothécaires. Néanmoins, dit l’article 58 de la loi sur le contrat d’assurance terrestre, le paiement de l’indemnité fait à l’assuré libère l’assureur si les créanciers dont le privilège ne fait pas l’objet d’une publicité n’ont pas au préalable formé opposition, sans préjudice de l’action directe contre l’assureur dans certains cas.

En réalité, cela ne se passe jamais ainsi. Le transfert de la propriété et des risques est toujours différé à l’acte authentique en sorte que le vendeur est responsable du bien durant la période entre la vente et son authentification. On constate donc que par la clause du compromis reportant à l’acte la délivrance et le transfert de propriété, le vendeur assume à la fois les risques et la conservation du bien.

Commentaires

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  1. Alfred Gilson #

    Bonjour,
    J’achète un immeuble. Je demande pour l’occuper dès que la somme due et les frais sopn déposé chez le notaire. Est-ce possible de demander une telle clause ?
    Si oui, je peux prendre une assurance incendie et travaux. Parce que l’objectif n’est pas de l’occuper immédiatement mais d’y faire des travaux. Est-cepossible ?
    Merci

    avril 1, 2013

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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