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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Entre le compromis et l’acte (II)

En principe la convention transfère immédiatement la propriété et le risques (art. 1583, 1624 et 1138). Les risques pèsent donc immédiatement sur l’acheteur puisqu’il est devenu propriétaire (res perit domino) sauf si l’acheteur a mis le vendeur en demeure de délivrer (art. 1138, alinéa 2, et 1245).

Le vendeur qui n’est pas en demeure sera libéré si l’immeuble vient à périr par cas fortuit. Il sera même libéré s’il est en demeure dans le cas où l’immeuble aurait pareillement péri chez l’acheteur s’il lui avait été délivré, sauf clause contraire (art. 1302).

Par subrogation réelle, l’indemnité due à la suite de la perte revient à l’acheteur (art. 1303). En effet, selon l’article 10 de la loi hypothécaire, l’indemnité qui n’est  pas appliquée à la réparation du bien est affectée au paiement des créances privilégiées ou hypothécaires. Néanmoins, dit l’article 58 de la loi sur le contrat d’assurance terrestre, le paiement de l’indemnité fait à l’assuré libère l’assureur si les créanciers dont le privilège ne fait pas l’objet d’une publicité n’ont pas au préalable formé opposition, sans préjudice de l’action directe contre l’assureur dans certains cas.

En réalité, cela ne se passe jamais ainsi. Le transfert de la propriété et des risques est toujours différé à l’acte authentique en sorte que le vendeur est responsable du bien durant la période entre la vente et son authentification. On constate donc que par la clause du compromis reportant à l’acte la délivrance et le transfert de propriété, le vendeur assume à la fois les risques et la conservation du bien.

Commentaires

facebook comments:

  1. Alfred Gilson #

    Bonjour,
    J’achète un immeuble. Je demande pour l’occuper dès que la somme due et les frais sopn déposé chez le notaire. Est-ce possible de demander une telle clause ?
    Si oui, je peux prendre une assurance incendie et travaux. Parce que l’objectif n’est pas de l’occuper immédiatement mais d’y faire des travaux. Est-cepossible ?
    Merci

    avril 1, 2013

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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