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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Entre le compromis et l’acte (II)

En principe la convention transfère immédiatement la propriété et le risques (art. 1583, 1624 et 1138). Les risques pèsent donc immédiatement sur l’acheteur puisqu’il est devenu propriétaire (res perit domino) sauf si l’acheteur a mis le vendeur en demeure de délivrer (art. 1138, alinéa 2, et 1245).

Le vendeur qui n’est pas en demeure sera libéré si l’immeuble vient à périr par cas fortuit. Il sera même libéré s’il est en demeure dans le cas où l’immeuble aurait pareillement péri chez l’acheteur s’il lui avait été délivré, sauf clause contraire (art. 1302).

Par subrogation réelle, l’indemnité due à la suite de la perte revient à l’acheteur (art. 1303). En effet, selon l’article 10 de la loi hypothécaire, l’indemnité qui n’est  pas appliquée à la réparation du bien est affectée au paiement des créances privilégiées ou hypothécaires. Néanmoins, dit l’article 58 de la loi sur le contrat d’assurance terrestre, le paiement de l’indemnité fait à l’assuré libère l’assureur si les créanciers dont le privilège ne fait pas l’objet d’une publicité n’ont pas au préalable formé opposition, sans préjudice de l’action directe contre l’assureur dans certains cas.

En réalité, cela ne se passe jamais ainsi. Le transfert de la propriété et des risques est toujours différé à l’acte authentique en sorte que le vendeur est responsable du bien durant la période entre la vente et son authentification. On constate donc que par la clause du compromis reportant à l’acte la délivrance et le transfert de propriété, le vendeur assume à la fois les risques et la conservation du bien.

Commentaires

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  1. Avatar
    Alfred Gilson #

    Bonjour,
    J’achète un immeuble. Je demande pour l’occuper dès que la somme due et les frais sopn déposé chez le notaire. Est-ce possible de demander une telle clause ?
    Si oui, je peux prendre une assurance incendie et travaux. Parce que l’objectif n’est pas de l’occuper immédiatement mais d’y faire des travaux. Est-cepossible ?
    Merci

    avril 1, 2013

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Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT. Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée. La raison était de […]

Lire plus arrow_forward

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

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