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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Remettre les clés à l’acheteur avant l’acte

Il arrive que l’acquéreur demande un accès à l’immeuble avant l’acte authentique, c’est-à-dire avant le transfert de la propriété, de la jouissance, des risques et des fruits.

Cette demande peut se justifier pour établir des métrés et plans, pour discuter des travaux avec les entreprises, pour réaliser la reconnaissance d’état de sol, l’étude de stabilité, etc.

Le vendeur peut y trouver son compte ; il veut éviter la taxe communale sur les immeubles inoccupés ou la taxe régionale sur les sites inscrits à l’inventaire des sites d’activité inexploités (art. 283 CoBAT).

Un règlement intervient alors entre acheteur et vendeur modalisant les conditions et conséquences de la remise des clés.

Un tel règlement s’articule sur les 10 points suivants :

  • L’acquéreur reconnaît que cette remise de clés n’entraîne aucun transfert de propriété ni de jouissance et intervient comme de simple tolérance à titre précaire et pour une durée limitée.
  • Comme le bien sera à la garde de l’acheteur, et qu’il le reçoit déjà même à titre précaire, il est judicieux de faire déjà coïncider cette remise avec l’agréation, valant reconnaissance de conformité et d’absence de vice caché.
  • L’acquéreur s’engage à contribuer aux charges de l’immeuble, aux consommations d’eau, d’énergie et de chauffage, ainsi qu’au prorata de précompte immobilier et de taxe.
  • Les parties décrivent limitativement les mesures conservatoires que l’acheteur pourra ou devra entreprendre, et les travaux qui pourront déjà être réalisés.
  • Les travaux que l’acquéreur effectuerait seront réalisés sous son entière responsabilité.
  • Les modalités d’accession des travaux et améliorations doivent être réglées au cas où la vente venait à être dissoute :
  1. Soit l’acheteur doit les enlever à ses frais,
  2. Soit il devra les laisser sans indemnité si  préfère le vendeur,
  3. Soit encore le vendeur devra indemniser les travaux à prix coûtant ou à valeur de marché.
  • Une indemnité d’occupation peut être fixée ; elle ne dégénère pas en bail car l’occupation répond au critère essentiel que constitue le caractère transitoire, donc provisoire de l’accord (J. Herbots, « Le provisoire, indispensable au contrat d’occupation précaire », note sous Comm., Gand, 22 décembre 2009, R.G.D.C., 2011, p. 164).
  • D’un même contexte, si l’acte n’est pas signé à la date prévue, il faut prévoir une indemnité d’occupation et une pénalité par jour de retard après le terme échu pour la restitution. Si la convention de mise à disposition anticipée est notariée, l’expulsion pourra être poursuivie sans devoir préalablement prendre titre chez le juge de paix.
  • L’acquéreur s’engage également à souscrire une assurance pour couvrir les risques nés de son occupation, dont l’immeuble concerné est l’objet et dont les immeubles voisins sont l’objet par répercussion (voir plus loin).
  • Comme gardien du bien, l’acheteur devra veiller à clore efficacement le bien pour le protéger de toute intrusion (squatteurs, voleurs, jeux d’enfants, etc.). Il préservera les installations contre le gel. Par la remise des clés, l’acquéreur est donc institué gardien et assume la responsabilité du bien vendu et de ses installations.

L’article 1384, alinéa 1, du Code civil dispose que l’on est responsable du dommage qui est causé par le fait des choses que l’on a sous sa garde.

Comme l’immeuble est sous la garde de l’acheteur, le vendeur, encore propriétaire, est en principe prémuni de recours de tiers subissant un dommage en raison d’un vice de l’immeuble.

Ce n’est cependant pas tout à fait exact et une telle clause ne protège pas le propriétaire aussi bien qu’il pourrait le croire.

En effet, il faut tenir compte d’une disposition spécifique en la matière.

Aux termes de l’article 1386 du Code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsque celle-ci est due à un défaut d’entretien ou un vice de construction (Cass., 8 janvier 1982, Pas., I, 1982, p. 573)

C’est une responsabilité spéciale qui, selon la jurisprudence, exclut la règle générale de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

Lorsqu’un dommage survient par la ruine du bâtiment, la question se pose donc de savoir si le tiers lésé peut diriger son action contre le gardien sur base de l’article 1384, l’alinéa 1, ou s’il doit exclusivement diriger son action contre le propriétaire sur base de l’article 1386, ou encore s’il peut exercer un recours contre les deux.

Dans trois arrêts des 24 mai 1945 (Pas., 1945, I, p. 172), 12 juillet 1945 (Pas., 1945, I, p. 202) et 22 octobre 1954 (Pas., 1955, I, p. 149), la Cour de cassation pose que si le dommage est causé par la ruine d’un bâtiment, l’article 1386 exclut l’application de la disposition générale de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

La doctrine moderne s’est montré très critique envers cette jurisprudence (R O. Dalcq, « Fondement de l’article 1386 du Code civil, concours avec une autre responsabilité », note sous Cass., 23 octobre 1970, R.C.J.B., 1971, p. 508 ; J.-L. Fagnart, « Chronique de jurosprudence. La responsabilité quasidélictuelle, », J.T., 1976, p. 569 ; J. Van Mullen, « La conjugaison des mécanismes de la responsabilité délictuelle », note sous Cass., 15 décembre 1975, R.C.J.B., 1978, p. 269 ; L. Cornélis et I. Vuillard, « La responsabilité du fait des choses », in Responsabilités. Traité théorique et pratique, Kluwer, Waterloo, 2001, n° 48).

La doctrine classique (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge », T. II, 1934, p. 854, n° 997) est pourtant catégorique : « il faut décider sans réserve que l’article 1386 exclut en toute hypothèse l’article 1384. »

En France, à la suite d’un revirement de jurisprudence (Cass. fr., 23 mars 2000, Bull. n° 54, cité dans le rapport annuel 2000 de la Cour qui préconise l’abrogation de l’article 1386), on admet que la victime peut exercer un recours contre le propriétaire sur base de l’article 1386 et bénéficier de l’article 1384, alinéa 1er, contre les autres gardiens non propriétaires.

Cette solution devrait s’imposer en Belgique car l’article 1386 ne vise que le propriétaire et ne devrait donc pas exclure un autre responsable gardien, comme le locataire, l’occupant ou l’usufruitier. Ayant des champs d’application différents, ces dispositions ne devraient pas s’exclure.

Tant que la jurisprudence belge n’a pas évolué, il faudrait encore considérer que si le dommage survient du fait de la ruine du bien, seul le propriétaire pourrait voir sa responsabilité engagée par le tiers lésé, à l’exclusion du gardien, sans préjudicie du recours contractuel du propriétaire contre le gardien.

Ce n’est évidemment pas favorable au propriétaire qui confie son bien à un tiers et entend le rendre responsable du bien.

Revenons au conditions d’application de l’article 1386 du Code civil.

Elle s’applique même si le propriétaire n’a pas personnellement commis de faute ou, plus exactement, le propriétaire sera-t-il présumé responsable si le dommage survient par la ruine du bien ou par un défait d’entretien ou de construction.

Ce n’est donc pas une responsabilité basée sur un risque, mais sur une faute présumée.

Cette responsabilité à charge du propriétaire d’un bâtiment ne s’applique qu’en cas de ruine totale ou partielle, chute ou effondrement de tout ou partie de la construction (Cass., 18 avril 1975, Pas., 1975, I, p.  828).

Il faut donc qu’il y ait au moins chute d’une partie ou d’un élément de construction (R.O. Dalcq, « Examen de jurisprudence concernant la responsabilité civile », R.C.J.B., 1968, p. 250).

Il suffit que l’immeuble voisin soit abîmé par la chute d’éléments et que cette chute soit le résultat de la ruine, d’un défaut d’entretien ou de construction pour que la responsabilité soit établie (Cass., 8 mai 1924, Pas., 1924, I, p. 328).

Cela n’est pas rare : des parements de façade qui se détachent, une cheminée qui s’effondre, des pierre qui se descellent, etc., peuvent détruire l’immeuble voisin ou blesser un passant.

C’est donc le propriétaire seul qui peut être déclaré responsable. L’absence de garde du propriétaire, le fait que le bien soit loué ou confié à un tiers, ne sublève pas le propriétaire de sa responsabilité.

S’il existe plusieurs propriétaires indivis de l’immeuble, ceux-ci répondent in solidum de la responsabilité de l’article 1386 du Code civil.

Si la responsabilité du propriétaire est automatique, il peut toutefois exercer un recours contre le véritable responsable, qui par sa faute est à l’origine de la ruine de l’immeuble, par défaut d’entretien ou par vice de la construction. Il pourra ainsi agir contre le l’occupant, le locataire, mais aussi contre l’entrepreneur ou l’architecte par application de l’article 1792 du Code civil (Cass., 23 octobre 1970, Pas., 1971, I, p. 176 ; Cass., 7 janvier 1988, Pas., 1988, I, p. 741 ; H. De Page, opus cité, n° 1000 ; R. O. Dalcq, opus cité, R.C.J.B., 1968, p. 250).

Le propriétaire doit donc garder à l’esprit que même si n’a plus la garde de son bien, il reste responsable en cas de ruine.

Il ne peut donc se contenter de faire assurer par le gardien la responsabilité de celui-ci.

Il doit également assurer sa propre responsabilité découlant de l’article 1386, à laquelle l’occupant est tout à fait étranger et, éventuellement, prévoir que l’acheteur occupant remboursera la prime.

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Le carrelage est-il décennal ?

Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci. Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait […]

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Selon les articles 1792 et 2270 du Code civil, les architectes et entrepreneurs sont responsables pendant dix ans des vices qui mettent en danger à plus ou moins long terme, la stabilité de l’immeuble ou d’une partie importante de celui-ci.

Les juges d’appel relèvent que, selon l’expert, le défaut de descellement des carrelages se produisait dans à peu près toutes les surfaces du rez et du premier étage de l’immeuble.

Les juges d’appel se joignent à l’expert pour conclure que la cause technique du descellement se trouve d’une part dans le collage défectueux et d’autre part dans l’absence de joint de dilatation.

Ils décident dès lors que vu l’ampleur de la problématique qui affecte pratiquement tout l’immeuble, il faut en conclure qu’il s’agit bien d’un vice grave qui par nature met la stabilité en péril.

Qu’en pense la Cour de cassation (9 janvier 2017, rôle n° C.16.0108.N, www.juridat.be) ?

La notion de vice « décennal » relève assurément de l’appréciation souveraine en fait du juge du fond.

Mais la Cour de cassation contrôle si le juge du fond ne tire pas de ses constations factuelles des conséquences sans rapport ou sans justification.

C’est ainsi que la Cour de cassation va décider que les juges d’appel n’ont pas valablement justifié leur décision en droit de ce que le vice affectait la stabilité de l’immeuble, sur la seule base de ce que le descellement des carrelages se produit dans presque tout l’immeuble.

La question se pose souvent de savoir si un défaut du carrelage est de nature décennale.

On répond en général affirmativement lorsque la situation prête à infiltration et qu’à terme les infiltrations d’eau mettent l’immeuble en péril.

L’humidité est un facteur de destruction lente des matériaux, elle dévore tout, y compris les maçonneries. La stabilité de la construction est en cause à plus ou moins long terme.

Mais cela concerne les couvertures de surfaces extérieures (terrasses par exemple), plus rarement les surfaces intérieures.

Les juges d’appel, et avant eux l’expert, s’étaient prononcé comme par principe.

Ils n’ont pas justifié le rapport causal entre la situation de descellement et l’effet sur la stabilité de l’immeuble.

C’est pourquoi ils subirent la censure de la Cour de cassation.

Krachtens die bepalingen (art. 1792 en 2270 B.W.)  zijn de aannemers en architecten gedurende tien jaar aansprakelijk voor gebreken die de stabiliteit van het gebouw of van een belangrijk deel ervan in gevaar brengen of op min of meer lange termijn in gevaar kunnen brengen.

De rechter oordeelt onaantastbaar in feite of een gebrek de stabiliteit van het gebouw of een belangrijk deel ervan in gevaar brengt of kan brengen.

Het Hof gaat na of de rechter uit de gedane vaststellingen geen gevolgen afleidt die daarmee geen verband houden of daardoor onmogelijk kunnen worden verantwoord.

De appelrechters stellen vast dat de gerechtsdeskundige heeft vastgesteld dat de problematiek van het loskomen van de vloertegels zich voordeed in ongeveer alle ruimtes van zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping van het gebouw.

Zij treden de gerechtsdeskundige bij waar deze besloot dat de technische oorzaak van het loskomen van de tegels gelegen is in enerzijds de slechte verlijming van de tegels en anderzijds in het niet voorzien van uitzetvoegen.

Vervolgens oordelen zij: “Gelet op de omvang van deze problematiek, die zich over bijna het gehele gebouw van [de eerste verweerster] voordeed, dient ertoe te worden besloten dat het wel degelijk een ernstig gebrek betrof dat van aard was om de stabiliteit ervan in het gedrang te brengen”.

Door aldus louter uit de omstandigheid dat het loskomen van de tegels zich in bijna het volledige gebouw voordeed te besluiten dat het een gebrek betreft dat de stabiliteit van het gebouw in het gedrang brengt, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

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