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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’information d’urbanisme en Flandre

Les articles 5.2.1 à 5.2.3 du Vlaamse Codex imposent des obligations d’information à charge du notaire en matière de vente, constitution de droit réel ou division d’immeuble. Il en va de même à l’occasion d’un compromis de vente (art. 5.2.5) et aussi dans le cadre de la publicité à la vente (art. 5.2.6).

Dans ce dernier cas, l’agent immobilier comme le vendeur doit mentionner dans la publicité si un permis a été délivré, quelle est la destination urbanistique, si une citation en infraction a été signifiée, s’il existe un droit de préemption ou un permis de lotir et, enfin, si une attestation « as built » a été délivrée et validée.

L’article 6.1.1., 4°, érige en infraction le non-respect de l’obligation d’information visée aux articles 5.2.1 à 5.2.6, et détermine les sanctions pénales.

A côté des sanctions pénales, il existe des mesures de réparation (art. 6.1.41), comme la  remise des lieux en état initial, la cessation de l’utilisation contraire, l’’exécution de travaux ou le paiement d’une amende égale à la plus-value acquise par l’infraction ; ces mesures sanctionnent des actes et travaux irréguliers, ou le maintien de ces actes et travaux.

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une de ces mesures de réparation, l’article 6.3.1. du Codex prévoit aussi une mesure de réparation en faveur du cocontractant, qui consiste dans l’annulation de l’acte de vente ou du bail, sans préjudice des dommages et intérêts.

Cette mesure d’annulation n’est cependant plus possible en matière d’infraction à l’obligation d’information dans la publicité et dans le compromis, lorsque le manquement est réparé au stade de l’acte authentique et que le cocontractant y déclare renoncer à l’annulation du chef d’infraction à l’obligation  d’information (art. 6.3.1, alinéa 2).

Il est donc judicieux d’insérer dans les acte de vente des clauses par lesquelles l’acheteur se reconnaît parfaitement informer et renoncer à toute sanction du fait des obligations d’information prévues dans le Codex.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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