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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’information d’urbanisme en Flandre

Les articles 5.2.1 à 5.2.3 du Vlaamse Codex imposent des obligations d’information à charge du notaire en matière de vente, constitution de droit réel ou division d’immeuble. Il en va de même à l’occasion d’un compromis de vente (art. 5.2.5) et aussi dans le cadre de la publicité à la vente (art. 5.2.6).

Dans ce dernier cas, l’agent immobilier comme le vendeur doit mentionner dans la publicité si un permis a été délivré, quelle est la destination urbanistique, si une citation en infraction a été signifiée, s’il existe un droit de préemption ou un permis de lotir et, enfin, si une attestation « as built » a été délivrée et validée.

L’article 6.1.1., 4°, érige en infraction le non-respect de l’obligation d’information visée aux articles 5.2.1 à 5.2.6, et détermine les sanctions pénales.

A côté des sanctions pénales, il existe des mesures de réparation (art. 6.1.41), comme la  remise des lieux en état initial, la cessation de l’utilisation contraire, l’’exécution de travaux ou le paiement d’une amende égale à la plus-value acquise par l’infraction ; ces mesures sanctionnent des actes et travaux irréguliers, ou le maintien de ces actes et travaux.

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une de ces mesures de réparation, l’article 6.3.1. du Codex prévoit aussi une mesure de réparation en faveur du cocontractant, qui consiste dans l’annulation de l’acte de vente ou du bail, sans préjudice des dommages et intérêts.

Cette mesure d’annulation n’est cependant plus possible en matière d’infraction à l’obligation d’information dans la publicité et dans le compromis, lorsque le manquement est réparé au stade de l’acte authentique et que le cocontractant y déclare renoncer à l’annulation du chef d’infraction à l’obligation  d’information (art. 6.3.1, alinéa 2).

Il est donc judicieux d’insérer dans les acte de vente des clauses par lesquelles l’acheteur se reconnaît parfaitement informer et renoncer à toute sanction du fait des obligations d’information prévues dans le Codex.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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