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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’information d’urbanisme en Flandre

Les articles 5.2.1 à 5.2.3 du Vlaamse Codex imposent des obligations d’information à charge du notaire en matière de vente, constitution de droit réel ou division d’immeuble. Il en va de même à l’occasion d’un compromis de vente (art. 5.2.5) et aussi dans le cadre de la publicité à la vente (art. 5.2.6).

Dans ce dernier cas, l’agent immobilier comme le vendeur doit mentionner dans la publicité si un permis a été délivré, quelle est la destination urbanistique, si une citation en infraction a été signifiée, s’il existe un droit de préemption ou un permis de lotir et, enfin, si une attestation « as built » a été délivrée et validée.

L’article 6.1.1., 4°, érige en infraction le non-respect de l’obligation d’information visée aux articles 5.2.1 à 5.2.6, et détermine les sanctions pénales.

A côté des sanctions pénales, il existe des mesures de réparation (art. 6.1.41), comme la  remise des lieux en état initial, la cessation de l’utilisation contraire, l’’exécution de travaux ou le paiement d’une amende égale à la plus-value acquise par l’infraction ; ces mesures sanctionnent des actes et travaux irréguliers, ou le maintien de ces actes et travaux.

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une de ces mesures de réparation, l’article 6.3.1. du Codex prévoit aussi une mesure de réparation en faveur du cocontractant, qui consiste dans l’annulation de l’acte de vente ou du bail, sans préjudice des dommages et intérêts.

Cette mesure d’annulation n’est cependant plus possible en matière d’infraction à l’obligation d’information dans la publicité et dans le compromis, lorsque le manquement est réparé au stade de l’acte authentique et que le cocontractant y déclare renoncer à l’annulation du chef d’infraction à l’obligation  d’information (art. 6.3.1, alinéa 2).

Il est donc judicieux d’insérer dans les acte de vente des clauses par lesquelles l’acheteur se reconnaît parfaitement informer et renoncer à toute sanction du fait des obligations d’information prévues dans le Codex.

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Redevance « recognitive » d’emphytéose et TVA

Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique. En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire. La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son […]

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Il est possible de constituer un droit d’emphytéose pour une valeur symbolique.

En effet, la redevance doit être recognitive du droit de propriété du constituant ; elle n’est pas indemnitaire ni compensatoire.

La redevance sert à établir que celui qui exerce toutes les prérogatives de la propriété n’est en fait pas le propriétaire puisqu’il paie son droit au propriétaire.

Cela doit évidemment s’apprécier dans une perspective historique, le droit d’emphytéose est une ancienne institution.

Peut-on procéder de la sorte sur un bâtiment neuf, le droit étant constitué en régime TVA ?

Ceci ne pose pas de problème en matière de TVA.

L’article 36 du CTVA dispose que les opérations de cessions de bâtiments neufs doivent répondre à une « valeur normale ».

Est-ce que cela s’étend aux cessions ou constitutions de droits réels ?

Le Manuel TVA reprend au numéro 134 que :

« Si la disposition en cause [l’article 36] s’applique en cas de cession de la nue-propriété (v. décision E.T. 20.368 du 12.11.1975 – Revue de la TVA n° 24, pp. 76-77, n° 552), il n’en est pas de même en ce qui concerne les constitutions de droits réels autres que le droit de propriété ».

Donc, il n’est pas nécessaire de reprendre une valeur d’emphytéose « normale ».

Et la TVA peut donc, en toute légalité, trouver à s’appliquer sur la valeur symbolique qui sera définie.

Reste alors à examiner l’impact potentiel que cela aura en matière d’ATN si l’emphytéote est dirigeant ou d’avantager anormal ou bénévole si le droit à prix symbolique échoit à un tiers qui n’est pas taxable sur cet avantage.

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