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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’information d’urbanisme en Flandre

Les articles 5.2.1 à 5.2.3 du Vlaamse Codex imposent des obligations d’information à charge du notaire en matière de vente, constitution de droit réel ou division d’immeuble. Il en va de même à l’occasion d’un compromis de vente (art. 5.2.5) et aussi dans le cadre de la publicité à la vente (art. 5.2.6).

Dans ce dernier cas, l’agent immobilier comme le vendeur doit mentionner dans la publicité si un permis a été délivré, quelle est la destination urbanistique, si une citation en infraction a été signifiée, s’il existe un droit de préemption ou un permis de lotir et, enfin, si une attestation « as built » a été délivrée et validée.

L’article 6.1.1., 4°, érige en infraction le non-respect de l’obligation d’information visée aux articles 5.2.1 à 5.2.6, et détermine les sanctions pénales.

A côté des sanctions pénales, il existe des mesures de réparation (art. 6.1.41), comme la  remise des lieux en état initial, la cessation de l’utilisation contraire, l’’exécution de travaux ou le paiement d’une amende égale à la plus-value acquise par l’infraction ; ces mesures sanctionnent des actes et travaux irréguliers, ou le maintien de ces actes et travaux.

Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une de ces mesures de réparation, l’article 6.3.1. du Codex prévoit aussi une mesure de réparation en faveur du cocontractant, qui consiste dans l’annulation de l’acte de vente ou du bail, sans préjudice des dommages et intérêts.

Cette mesure d’annulation n’est cependant plus possible en matière d’infraction à l’obligation d’information dans la publicité et dans le compromis, lorsque le manquement est réparé au stade de l’acte authentique et que le cocontractant y déclare renoncer à l’annulation du chef d’infraction à l’obligation  d’information (art. 6.3.1, alinéa 2).

Il est donc judicieux d’insérer dans les acte de vente des clauses par lesquelles l’acheteur se reconnaît parfaitement informer et renoncer à toute sanction du fait des obligations d’information prévues dans le Codex.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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