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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Payer les droits au taux des marchands de biens : à l’acte, pas au compromis !

L’article 62, alinéa 1er, du Code des droits d’enregistrement (pareil dans les trois Régions sauf pour les taux[1]) dispose que « le droit fixé par l’article 44 est réduit à 5 % pour les ventes faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente. »

Une société achète un immeuble par compromis et fait valoir son statut de marchand de biens. La société ne peut passer l’acte authentique dans le délai de 4 mois car elle cherche encore un financement.

Elle enregistre donc le compromis, au taux réduit applicable aux marchands de biens.

Après plusieurs mois, ayant trouvé le financement, l’acte est passé et enregistré au droit fixe puisque les droits proportionnels avaient été acquittés sur le compromis.

Le receveur décerne alors une contrainte à la société tendant au paiement du complément de droits. L’administration considère que le taux réduit est réservé aux conventions passées par acte authentique, comme le texte le prévoit expressément.

Le taux réduit ayant été payé sur compromis, et l’acte authentique étant passé au taux fixe, les conditions du taux réduit ne sont pas d’application, oppose l’administration.

Le tribunal puis la Cour d’appel confirment ce raisonnement.

La Cour de cassation pose la question suivante à la Cour constitutionnelle : « en établissant une différence de traitement entre les personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente selon que la convention sous seing privé par laquelle elles achètent un bien immeuble est présentée ou non à l’enregistrement avant la passation de l’acte authentique de vente ».

Qu’en pense la Cour constitutionnelle (arrêt n° 127/2010 du 4 novembre 2010, www.court-const.be) ?

La Cour vérifie si la différence de traitement est pertinente par rapport à l’intention du législateur.

L’objectif était de ne pas entraver la fluidité des échanges entre professionnels par un taux des droits de mutation trop élevé, et d’assurer la transparence du marché.

L’exigence d’un acte authentique est pertinente au regard de ces objectifs, constate la Cour.

En effet, la vente d’immeuble est un contrat consensuel et l’acte authentique n’est requis que pour en assurer l’opposabilité aux tiers.

Le législateur a pu vouloir s’assurer de ce que la personne qui achète un bien immobilier à un professionnel dispose de toutes les garanties quant au titre de propriété de ce dernier, ce qui présuppose que l’acte d’achat ait été transcrit, et ait donc été passé sous forme authentique.

La mesure critiquée est donc raisonnablement justifiée, dit la Cour constitutionnelle.

Fort bien, mais ce raisonnement est-il valable si l’acte est bien intervenu (au droit fixe) après que le compromis ait été enregistré au taux des marchands de biens ?

A cette interrogation, qui est pourtant au cœur de la question posée par la Cour de cassation, la Cour constitutionnelle n’offre aucune réponse intelligible.

Elle fait valoir que le compromis peut être déposé au rang des minutes d’un notaire. Qu’est ce que cela change ?

La Cour constitutionnelle conclut en jugeant que la différence de traitement évoquée dans la question ne méconnaît pas le principe constitutionnel d’égalité et de non discrimination.

Cet arrêt est déconcertant.

Et le problème subsiste : l’article 62, al. 1er, dit que le droit est réduit pour la vente faite de gré à gré et par acte authentique à un marchand de biens.

Que les droits au taux réduit soient payées avant l’acte, sur le compromis, n’y change rien, pour autant que l’acte intervienne.

Du reste, le texte peut parfaitement s’interpréter en ce sens que le taux réduit suppose un acte authentique et le paiement des droits, mais pas forcément que les des droits soient payés au moment de l’acte.


[1] 8 % à Bruxelles, 4 % en Flandre et 5 % en Wallonie.

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  1. Confirmé par la Cour de cassation (arrêt du 5 mai 2011 – Rôle n° F.08.0066.F).

    septembre 6, 2011

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Bonne foi dans l’exécution

On sait que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art. 1134 du Code civil). Cela signifie-t-il que cette disposition érige en règle générale que, dans un contrat synallagmatique, la partie qui exige l’exécution de son obligation par l’autre partie, doit préalablement démontrer qu’elle pourra bien exécuter la sienne ? Non, répond la Cour […]

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On sait que les contrats doivent être exécutés de bonne foi (art. 1134 du Code civil).

Cela signifie-t-il que cette disposition érige en règle générale que, dans un contrat synallagmatique, la partie qui exige l’exécution de son obligation par l’autre partie, doit préalablement démontrer qu’elle pourra bien exécuter la sienne ?

Non, répond la Cour de cassation (Cass., 7 juin 2018, rôle n° C.17.0543.N, www.juridat.be).

En réalité, cela n’est pas une règle générale mais cela peut s’appliquer selon les circonstances.

A contrarie, celui qui invoque l’exception d’inexécution, doit-il prouver qu’il est en mesure de l’exécuter ?

Ce n’est pas une condition d’exercice de ce moyen de défense (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 676), mais, une fois encore, cela peut l’être selon les circonstances. 

« 1. Krachtens artikel 1134, derde lid, Burgerlijk Wetboek moeten overeenkomsten te goeder trouw worden ten uitvoer gebracht.

Uit deze bepaling volgt niet als algemene regel dat een partij bij een wederkerige overeenkomst die van de wederpartij de nakoming vraagt van diens verbintenis, het bewijs dient te leveren dat hijzelf zijn verbintenis zal kunnen uitvoeren wanneer de wederpartij om dat bewijs vraagt.

2. Het onderdeel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt naar recht. « 

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