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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Payer les droits au taux des marchands de biens : à l’acte, pas au compromis !

L’article 62, alinéa 1er, du Code des droits d’enregistrement (pareil dans les trois Régions sauf pour les taux[1]) dispose que « le droit fixé par l’article 44 est réduit à 5 % pour les ventes faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente. »

Une société achète un immeuble par compromis et fait valoir son statut de marchand de biens. La société ne peut passer l’acte authentique dans le délai de 4 mois car elle cherche encore un financement.

Elle enregistre donc le compromis, au taux réduit applicable aux marchands de biens.

Après plusieurs mois, ayant trouvé le financement, l’acte est passé et enregistré au droit fixe puisque les droits proportionnels avaient été acquittés sur le compromis.

Le receveur décerne alors une contrainte à la société tendant au paiement du complément de droits. L’administration considère que le taux réduit est réservé aux conventions passées par acte authentique, comme le texte le prévoit expressément.

Le taux réduit ayant été payé sur compromis, et l’acte authentique étant passé au taux fixe, les conditions du taux réduit ne sont pas d’application, oppose l’administration.

Le tribunal puis la Cour d’appel confirment ce raisonnement.

La Cour de cassation pose la question suivante à la Cour constitutionnelle : « en établissant une différence de traitement entre les personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente selon que la convention sous seing privé par laquelle elles achètent un bien immeuble est présentée ou non à l’enregistrement avant la passation de l’acte authentique de vente ».

Qu’en pense la Cour constitutionnelle (arrêt n° 127/2010 du 4 novembre 2010, www.court-const.be) ?

La Cour vérifie si la différence de traitement est pertinente par rapport à l’intention du législateur.

L’objectif était de ne pas entraver la fluidité des échanges entre professionnels par un taux des droits de mutation trop élevé, et d’assurer la transparence du marché.

L’exigence d’un acte authentique est pertinente au regard de ces objectifs, constate la Cour.

En effet, la vente d’immeuble est un contrat consensuel et l’acte authentique n’est requis que pour en assurer l’opposabilité aux tiers.

Le législateur a pu vouloir s’assurer de ce que la personne qui achète un bien immobilier à un professionnel dispose de toutes les garanties quant au titre de propriété de ce dernier, ce qui présuppose que l’acte d’achat ait été transcrit, et ait donc été passé sous forme authentique.

La mesure critiquée est donc raisonnablement justifiée, dit la Cour constitutionnelle.

Fort bien, mais ce raisonnement est-il valable si l’acte est bien intervenu (au droit fixe) après que le compromis ait été enregistré au taux des marchands de biens ?

A cette interrogation, qui est pourtant au cœur de la question posée par la Cour de cassation, la Cour constitutionnelle n’offre aucune réponse intelligible.

Elle fait valoir que le compromis peut être déposé au rang des minutes d’un notaire. Qu’est ce que cela change ?

La Cour constitutionnelle conclut en jugeant que la différence de traitement évoquée dans la question ne méconnaît pas le principe constitutionnel d’égalité et de non discrimination.

Cet arrêt est déconcertant.

Et le problème subsiste : l’article 62, al. 1er, dit que le droit est réduit pour la vente faite de gré à gré et par acte authentique à un marchand de biens.

Que les droits au taux réduit soient payées avant l’acte, sur le compromis, n’y change rien, pour autant que l’acte intervienne.

Du reste, le texte peut parfaitement s’interpréter en ce sens que le taux réduit suppose un acte authentique et le paiement des droits, mais pas forcément que les des droits soient payés au moment de l’acte.


[1] 8 % à Bruxelles, 4 % en Flandre et 5 % en Wallonie.

Commentaires

facebook comments:

  1. Confirmé par la Cour de cassation (arrêt du 5 mai 2011 – Rôle n° F.08.0066.F).

    septembre 6, 2011
  2. Vanham #

    Bonjour,
    Savez-vous si en tant que « marchand de bien » qui acquiert un terrain on peut créer une RDA (SPV sous la société mère qui se chargerait de la construction pour avoir un taux différent construction><terrain), et si on peut dès lors considérer que les lots formés par le vente des appartements seront également applicables aux quotités terrain?

    septembre 11, 2020

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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