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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Payer les droits au taux des marchands de biens : à l’acte, pas au compromis !

L’article 62, alinéa 1er, du Code des droits d’enregistrement (pareil dans les trois Régions sauf pour les taux[1]) dispose que « le droit fixé par l’article 44 est réduit à 5 % pour les ventes faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente. »

Une société achète un immeuble par compromis et fait valoir son statut de marchand de biens. La société ne peut passer l’acte authentique dans le délai de 4 mois car elle cherche encore un financement.

Elle enregistre donc le compromis, au taux réduit applicable aux marchands de biens.

Après plusieurs mois, ayant trouvé le financement, l’acte est passé et enregistré au droit fixe puisque les droits proportionnels avaient été acquittés sur le compromis.

Le receveur décerne alors une contrainte à la société tendant au paiement du complément de droits. L’administration considère que le taux réduit est réservé aux conventions passées par acte authentique, comme le texte le prévoit expressément.

Le taux réduit ayant été payé sur compromis, et l’acte authentique étant passé au taux fixe, les conditions du taux réduit ne sont pas d’application, oppose l’administration.

Le tribunal puis la Cour d’appel confirment ce raisonnement.

La Cour de cassation pose la question suivante à la Cour constitutionnelle : « en établissant une différence de traitement entre les personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente selon que la convention sous seing privé par laquelle elles achètent un bien immeuble est présentée ou non à l’enregistrement avant la passation de l’acte authentique de vente ».

Qu’en pense la Cour constitutionnelle (arrêt n° 127/2010 du 4 novembre 2010, www.court-const.be) ?

La Cour vérifie si la différence de traitement est pertinente par rapport à l’intention du législateur.

L’objectif était de ne pas entraver la fluidité des échanges entre professionnels par un taux des droits de mutation trop élevé, et d’assurer la transparence du marché.

L’exigence d’un acte authentique est pertinente au regard de ces objectifs, constate la Cour.

En effet, la vente d’immeuble est un contrat consensuel et l’acte authentique n’est requis que pour en assurer l’opposabilité aux tiers.

Le législateur a pu vouloir s’assurer de ce que la personne qui achète un bien immobilier à un professionnel dispose de toutes les garanties quant au titre de propriété de ce dernier, ce qui présuppose que l’acte d’achat ait été transcrit, et ait donc été passé sous forme authentique.

La mesure critiquée est donc raisonnablement justifiée, dit la Cour constitutionnelle.

Fort bien, mais ce raisonnement est-il valable si l’acte est bien intervenu (au droit fixe) après que le compromis ait été enregistré au taux des marchands de biens ?

A cette interrogation, qui est pourtant au cœur de la question posée par la Cour de cassation, la Cour constitutionnelle n’offre aucune réponse intelligible.

Elle fait valoir que le compromis peut être déposé au rang des minutes d’un notaire. Qu’est ce que cela change ?

La Cour constitutionnelle conclut en jugeant que la différence de traitement évoquée dans la question ne méconnaît pas le principe constitutionnel d’égalité et de non discrimination.

Cet arrêt est déconcertant.

Et le problème subsiste : l’article 62, al. 1er, dit que le droit est réduit pour la vente faite de gré à gré et par acte authentique à un marchand de biens.

Que les droits au taux réduit soient payées avant l’acte, sur le compromis, n’y change rien, pour autant que l’acte intervienne.

Du reste, le texte peut parfaitement s’interpréter en ce sens que le taux réduit suppose un acte authentique et le paiement des droits, mais pas forcément que les des droits soient payés au moment de l’acte.


[1] 8 % à Bruxelles, 4 % en Flandre et 5 % en Wallonie.

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  1. Confirmé par la Cour de cassation (arrêt du 5 mai 2011 – Rôle n° F.08.0066.F).

    septembre 6, 2011

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Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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