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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Payer les droits au taux des marchands de biens : à l’acte, pas au compromis !

L’article 62, alinéa 1er, du Code des droits d’enregistrement (pareil dans les trois Régions sauf pour les taux[1]) dispose que « le droit fixé par l’article 44 est réduit à 5 % pour les ventes faites de gré à gré et par acte authentique à des personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente. »

Une société achète un immeuble par compromis et fait valoir son statut de marchand de biens. La société ne peut passer l’acte authentique dans le délai de 4 mois car elle cherche encore un financement.

Elle enregistre donc le compromis, au taux réduit applicable aux marchands de biens.

Après plusieurs mois, ayant trouvé le financement, l’acte est passé et enregistré au droit fixe puisque les droits proportionnels avaient été acquittés sur le compromis.

Le receveur décerne alors une contrainte à la société tendant au paiement du complément de droits. L’administration considère que le taux réduit est réservé aux conventions passées par acte authentique, comme le texte le prévoit expressément.

Le taux réduit ayant été payé sur compromis, et l’acte authentique étant passé au taux fixe, les conditions du taux réduit ne sont pas d’application, oppose l’administration.

Le tribunal puis la Cour d’appel confirment ce raisonnement.

La Cour de cassation pose la question suivante à la Cour constitutionnelle : « en établissant une différence de traitement entre les personnes qui exercent la profession d’acheter des immeubles en vue de la revente selon que la convention sous seing privé par laquelle elles achètent un bien immeuble est présentée ou non à l’enregistrement avant la passation de l’acte authentique de vente ».

Qu’en pense la Cour constitutionnelle (arrêt n° 127/2010 du 4 novembre 2010, www.court-const.be) ?

La Cour vérifie si la différence de traitement est pertinente par rapport à l’intention du législateur.

L’objectif était de ne pas entraver la fluidité des échanges entre professionnels par un taux des droits de mutation trop élevé, et d’assurer la transparence du marché.

L’exigence d’un acte authentique est pertinente au regard de ces objectifs, constate la Cour.

En effet, la vente d’immeuble est un contrat consensuel et l’acte authentique n’est requis que pour en assurer l’opposabilité aux tiers.

Le législateur a pu vouloir s’assurer de ce que la personne qui achète un bien immobilier à un professionnel dispose de toutes les garanties quant au titre de propriété de ce dernier, ce qui présuppose que l’acte d’achat ait été transcrit, et ait donc été passé sous forme authentique.

La mesure critiquée est donc raisonnablement justifiée, dit la Cour constitutionnelle.

Fort bien, mais ce raisonnement est-il valable si l’acte est bien intervenu (au droit fixe) après que le compromis ait été enregistré au taux des marchands de biens ?

A cette interrogation, qui est pourtant au cœur de la question posée par la Cour de cassation, la Cour constitutionnelle n’offre aucune réponse intelligible.

Elle fait valoir que le compromis peut être déposé au rang des minutes d’un notaire. Qu’est ce que cela change ?

La Cour constitutionnelle conclut en jugeant que la différence de traitement évoquée dans la question ne méconnaît pas le principe constitutionnel d’égalité et de non discrimination.

Cet arrêt est déconcertant.

Et le problème subsiste : l’article 62, al. 1er, dit que le droit est réduit pour la vente faite de gré à gré et par acte authentique à un marchand de biens.

Que les droits au taux réduit soient payées avant l’acte, sur le compromis, n’y change rien, pour autant que l’acte intervienne.

Du reste, le texte peut parfaitement s’interpréter en ce sens que le taux réduit suppose un acte authentique et le paiement des droits, mais pas forcément que les des droits soient payés au moment de l’acte.


[1] 8 % à Bruxelles, 4 % en Flandre et 5 % en Wallonie.

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  1. Confirmé par la Cour de cassation (arrêt du 5 mai 2011 – Rôle n° F.08.0066.F).

    septembre 6, 2011

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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