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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Condition suspensive de financement dans l’offre

La dynamique contractuelle, à savoir les étapes qui concourent à la formation d’une vente d’immeuble, démarre souvent par une offre.

Cette offre doit contenir tous les éléments constitutifs essentiels et substantiels pour faire naître la vente du seul fait de son acceptation.

On ajoutera les éléments présumés substantiels par la jurisprudence récente (Appel, Brux., 7ième chambre, 23 juin 2011 et 10 novembre 2011).

Il est très fréquent que l’offre contienne une clause sobrement stipulée : « condition suspensive : obtention d’un financement pour au plus x % du prix. »

Se pose alors la question de savoir sur quoi porte cette condition suspensive.

Si la clause figure dans les conditions de l’offre, la condition affecte l’engagement que constitue l’offre.

Si la clause figure au titre des conditions de la vente pour laquelle l’offre est émise, c’est la vente résultant de l’acceptation de l’offre qui sera sous condition suspensive.

Il faut en effet distinguer l’offre de conclure un contrat sous une condition suspensive de l’offre conditionnelle de conclure un contrat définitif.

Bien souvent, la rédaction des offres ne permet pas de déterminer  avec certitude si la destination de la condition est l’offre ou la vente proposée par l’offre.

Un arrêt de la Cour de cassation du 18 mai 2012 évoque ce problème (rôle n° C.11.0407.F, www.juridat.be).

L’offrant faisait valoir que c’était son offre qui avait été émise sous la condition de trouver un financement, en sorte que, même acceptée, elle n’avait pu faire naître une vente.

La Cour d’appel de Bruxelles avait rejeté l’argument en opposant que, lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue.

Cette convention, dit le juge d’appel, fait donc naître des droits et des obligations entre les parties.

Cela ne répond pas à l’argument de l’offrant, constate la Cour de cassation en ces termes :

« L’offre définitive, dont l’acceptation entraîne la formation du contrat, est celle qui n’est pas assortie d’une condition suspensive ou qui le devient à la suite de la réalisation de cette condition.

Il ressort de l’arrêt que, le 1er septembre 2005, le premier défendeur a fait une offre d’achat de l’immeuble des demandeurs, assortie de diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt hypothécaire.

L’arrêt, qui écarte les conclusions du demandeur faisant valoir que le contrat de vente n’était pas formé puisque l’offre était soumise à diverses conditions et n’était donc pas définitive, considère que, « lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue ».

L’arrêt, qui ne constate pas que les conditions suspensives affectant l’offre se seraient réalisées, de sorte que celle-ci serait devenue définitive, mais qui décide qu’une convention de vente sous condition suspensive a été conclue entre les parties, viole les articles 1101, 1108, et 1582 à 1584 du Code civil. »

Autrement dit, si l’offre est émise sous condition suspensive, elle ne fait pas naître une vente sous condition suspensive.

Cette offre, même acceptée, suppose que sa condition se réalise pour générer une vente.

L’enseignement de cet arrêt est qu’il faut soigneusement indiquer quel est l’acte juridique qui fait l’objet la condition suspensive.

Est-ce l’offre elle-même ou est-ce la vente proposée par l’offre ?

Si une offre est rédigée sans autre précision que « condition : condition suspensive de financement du prix », par exemple, il existe un doute.

Il est préférable, si cela correspond à l’intention du pollicitant, d’indiquer : « clauses, modalités et conditions de la vente si l’offre est acceptée : (…) – condition suspensive de l’obtention d’un financement pour maximum x % du prix, au taux du marché, par une institution financière de renom, à justifier dans les x jours de la signature du compromis. »

Les conséquences seront forts différentes en cas de conflit sur la réalisation de la condition.

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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