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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Condition suspensive de financement dans l’offre

La dynamique contractuelle, à savoir les étapes qui concourent à la formation d’une vente d’immeuble, démarre souvent par une offre.

Cette offre doit contenir tous les éléments constitutifs essentiels et substantiels pour faire naître la vente du seul fait de son acceptation.

On ajoutera les éléments présumés substantiels par la jurisprudence récente (Appel, Brux., 7ième chambre, 23 juin 2011 et 10 novembre 2011).

Il est très fréquent que l’offre contienne une clause sobrement stipulée : « condition suspensive : obtention d’un financement pour au plus x % du prix. »

Se pose alors la question de savoir sur quoi porte cette condition suspensive.

Si la clause figure dans les conditions de l’offre, la condition affecte l’engagement que constitue l’offre.

Si la clause figure au titre des conditions de la vente pour laquelle l’offre est émise, c’est la vente résultant de l’acceptation de l’offre qui sera sous condition suspensive.

Il faut en effet distinguer l’offre de conclure un contrat sous une condition suspensive de l’offre conditionnelle de conclure un contrat définitif.

Bien souvent, la rédaction des offres ne permet pas de déterminer  avec certitude si la destination de la condition est l’offre ou la vente proposée par l’offre.

Un arrêt de la Cour de cassation du 18 mai 2012 évoque ce problème (rôle n° C.11.0407.F, www.juridat.be).

L’offrant faisait valoir que c’était son offre qui avait été émise sous la condition de trouver un financement, en sorte que, même acceptée, elle n’avait pu faire naître une vente.

La Cour d’appel de Bruxelles avait rejeté l’argument en opposant que, lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue.

Cette convention, dit le juge d’appel, fait donc naître des droits et des obligations entre les parties.

Cela ne répond pas à l’argument de l’offrant, constate la Cour de cassation en ces termes :

« L’offre définitive, dont l’acceptation entraîne la formation du contrat, est celle qui n’est pas assortie d’une condition suspensive ou qui le devient à la suite de la réalisation de cette condition.

Il ressort de l’arrêt que, le 1er septembre 2005, le premier défendeur a fait une offre d’achat de l’immeuble des demandeurs, assortie de diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt hypothécaire.

L’arrêt, qui écarte les conclusions du demandeur faisant valoir que le contrat de vente n’était pas formé puisque l’offre était soumise à diverses conditions et n’était donc pas définitive, considère que, « lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue ».

L’arrêt, qui ne constate pas que les conditions suspensives affectant l’offre se seraient réalisées, de sorte que celle-ci serait devenue définitive, mais qui décide qu’une convention de vente sous condition suspensive a été conclue entre les parties, viole les articles 1101, 1108, et 1582 à 1584 du Code civil. »

Autrement dit, si l’offre est émise sous condition suspensive, elle ne fait pas naître une vente sous condition suspensive.

Cette offre, même acceptée, suppose que sa condition se réalise pour générer une vente.

L’enseignement de cet arrêt est qu’il faut soigneusement indiquer quel est l’acte juridique qui fait l’objet la condition suspensive.

Est-ce l’offre elle-même ou est-ce la vente proposée par l’offre ?

Si une offre est rédigée sans autre précision que « condition : condition suspensive de financement du prix », par exemple, il existe un doute.

Il est préférable, si cela correspond à l’intention du pollicitant, d’indiquer : « clauses, modalités et conditions de la vente si l’offre est acceptée : (…) – condition suspensive de l’obtention d’un financement pour maximum x % du prix, au taux du marché, par une institution financière de renom, à justifier dans les x jours de la signature du compromis. »

Les conséquences seront forts différentes en cas de conflit sur la réalisation de la condition.

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Le mandataire achète lui-même l’immeuble

Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente. La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant. Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui […]

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Une société exerce l’activité d’agent immobilier. Elle reçoit une mission immobilière pour un immeuble. Cette mission est couplée à un mandat de vente.

La société agent immobilier signe un compromis avec une société. Les deux sociétés ont le même gérant.

Le propriétaire veut échapper à cette vente ; il invoque l’article 1596 du Code civil qui pose la nullité de la vente par la mandataire à lui-même.

La Cour d’appel  le déboute, retenant que « le mandataire n’est pas l’acquéreur du bien mais que cet acquéreur est la société A, personne morale différente de la première même si elles ont toutes les deux le même dirigeant ; »

La Cour de cassation française, sur le visa de l’article 1596 du Code civil (même principe en Belgique), casse l’arrêt :

« Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si la société Immo D, mandataire, dont elle relevait qu’elle avait le même gérant et le même siège social que la société A, ne s’était pas portée acquéreur, par personne morale interposée, du bien qu’elle était chargée de vendre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ; »  (Cass., fr., 2 juillet 2008, www.legisfrance.fgouv.com).

L’article 1596 (belge) du Code civil dispose que « ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (…) les mandataires, des biens qu’ils sont chargés de vendre ; » 

Le juge ne peut se contenter de constater qu’il s’agit de personnes morales différentes, l’une pouvant agir pour l’autre lorsque les intérêts se confondent.

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