Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Condition suspensive de financement dans l’offre

La dynamique contractuelle, à savoir les étapes qui concourent à la formation d’une vente d’immeuble, démarre souvent par une offre.

Cette offre doit contenir tous les éléments constitutifs essentiels et substantiels pour faire naître la vente du seul fait de son acceptation.

On ajoutera les éléments présumés substantiels par la jurisprudence récente (Appel, Brux., 7ième chambre, 23 juin 2011 et 10 novembre 2011).

Il est très fréquent que l’offre contienne une clause sobrement stipulée : « condition suspensive : obtention d’un financement pour au plus x % du prix. »

Se pose alors la question de savoir sur quoi porte cette condition suspensive.

Si la clause figure dans les conditions de l’offre, la condition affecte l’engagement que constitue l’offre.

Si la clause figure au titre des conditions de la vente pour laquelle l’offre est émise, c’est la vente résultant de l’acceptation de l’offre qui sera sous condition suspensive.

Il faut en effet distinguer l’offre de conclure un contrat sous une condition suspensive de l’offre conditionnelle de conclure un contrat définitif.

Bien souvent, la rédaction des offres ne permet pas de déterminer  avec certitude si la destination de la condition est l’offre ou la vente proposée par l’offre.

Un arrêt de la Cour de cassation du 18 mai 2012 évoque ce problème (rôle n° C.11.0407.F, www.juridat.be).

L’offrant faisait valoir que c’était son offre qui avait été émise sous la condition de trouver un financement, en sorte que, même acceptée, elle n’avait pu faire naître une vente.

La Cour d’appel de Bruxelles avait rejeté l’argument en opposant que, lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue.

Cette convention, dit le juge d’appel, fait donc naître des droits et des obligations entre les parties.

Cela ne répond pas à l’argument de l’offrant, constate la Cour de cassation en ces termes :

« L’offre définitive, dont l’acceptation entraîne la formation du contrat, est celle qui n’est pas assortie d’une condition suspensive ou qui le devient à la suite de la réalisation de cette condition.

Il ressort de l’arrêt que, le 1er septembre 2005, le premier défendeur a fait une offre d’achat de l’immeuble des demandeurs, assortie de diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt hypothécaire.

L’arrêt, qui écarte les conclusions du demandeur faisant valoir que le contrat de vente n’était pas formé puisque l’offre était soumise à diverses conditions et n’était donc pas définitive, considère que, « lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue ».

L’arrêt, qui ne constate pas que les conditions suspensives affectant l’offre se seraient réalisées, de sorte que celle-ci serait devenue définitive, mais qui décide qu’une convention de vente sous condition suspensive a été conclue entre les parties, viole les articles 1101, 1108, et 1582 à 1584 du Code civil. »

Autrement dit, si l’offre est émise sous condition suspensive, elle ne fait pas naître une vente sous condition suspensive.

Cette offre, même acceptée, suppose que sa condition se réalise pour générer une vente.

L’enseignement de cet arrêt est qu’il faut soigneusement indiquer quel est l’acte juridique qui fait l’objet la condition suspensive.

Est-ce l’offre elle-même ou est-ce la vente proposée par l’offre ?

Si une offre est rédigée sans autre précision que « condition : condition suspensive de financement du prix », par exemple, il existe un doute.

Il est préférable, si cela correspond à l’intention du pollicitant, d’indiquer : « clauses, modalités et conditions de la vente si l’offre est acceptée : (…) – condition suspensive de l’obtention d’un financement pour maximum x % du prix, au taux du marché, par une institution financière de renom, à justifier dans les x jours de la signature du compromis. »

Les conséquences seront forts différentes en cas de conflit sur la réalisation de la condition.

Commentaires

facebook comments:

  1. Avatar
    Javier #

    Très intéressant. C´est très bien expliqué. Je vous félicite Gilles. L´article parle d´une vente. Mais, de façon générale, peut-on utiliser une condition suspensive dans le cas d´une cession de droits indivis ?

    Mon cas particulier est le suivant : nous sommes deux frères et nous avons hérité 2 moitiés d´appartements chacun, l´un situé à Bruxelles et l´autre situé à Valladolid (Espagne). La loi espagnole exige la simultanéité pour que les cessions ne soient pas considérées comme des donations. Nous ne pouvons pas être dans 2 Etudes de Notaire de villes si éloignées le même jour !

    Je voudrais donc mettre une clause suspensive dans la cession de l´appartement de Bruxelles. Est-cela possible dans une cession de droits indivis ?

    Merci d´avance.

    Javier

    octobre 22, 2018
    • Avatar

      Si votre question est : peut-on convenir sous condition suspensive d’une cession de droits indivis dans un appartement à Bruxelles, la réponse est indiscutablement oui.

      octobre 30, 2018
  2. Avatar
    L #

    Bonjour,

    Dans mon cas, l’agence immobilière ma demandé de préciser dans mon offre d’achat le montant de mon crédit pour la condition suspensive: 250k pour un bien à 300K.

    5 jours après l’acceptation de l’offre contresigné par le propriétaire… je me suis rendu compte que je ne pouvais malheureusement pas avoir l’apport suffisant,
    Donc avant la signature du compromis j’ai voulu mentionner le nouveau montant du crédit passé à 300k pour ma condition suspensive.

    Le propriétaire refuse catégoriquement d’accepter et d’augmenter ce montant du prêt dans le compromis qui n’était pas stipulé dans l’offre…. et veux m’obliger à signer et à acheter dans ses conditions…. c’est à dire vouer à l’échec pour ma part, avec le risque qu’il garde mes 10% d’acompte, si mon crédit de 300k n’est pas accepté…

    De là j’ai voulu me retirer de la vente de façon amiable, car nous ne trouvions pas d’accord dans le compromis… et que je ne voulais pas prendre le risque de perdre mes 10% sans la condition suspensive ajusté.

    Et il me menace de m’attaquer en justice et de faire valoir la vente et ou gagner les 10%….

    Mes raisons devraient être de bonne foi pour demander une retraction amiable avant la signature du compromis chez le notaire… quels sont mes droits ? que puis-je faire pour me protéger et éviter d’aller au casse pipe ?

    Merci d’avance…

    juillet 6, 2019

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT. Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée. La raison était de […]

Lire plus arrow_forward

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

  • Sitothèque

  • close