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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Condition suspensive de financement dans l’offre

La dynamique contractuelle, à savoir les étapes qui concourent à la formation d’une vente d’immeuble, démarre souvent par une offre.

Cette offre doit contenir tous les éléments constitutifs essentiels et substantiels pour faire naître la vente du seul fait de son acceptation.

On ajoutera les éléments présumés substantiels par la jurisprudence récente (Appel, Brux., 7ième chambre, 23 juin 2011 et 10 novembre 2011).

Il est très fréquent que l’offre contienne une clause sobrement stipulée : « condition suspensive : obtention d’un financement pour au plus x % du prix. »

Se pose alors la question de savoir sur quoi porte cette condition suspensive.

Si la clause figure dans les conditions de l’offre, la condition affecte l’engagement que constitue l’offre.

Si la clause figure au titre des conditions de la vente pour laquelle l’offre est émise, c’est la vente résultant de l’acceptation de l’offre qui sera sous condition suspensive.

Il faut en effet distinguer l’offre de conclure un contrat sous une condition suspensive de l’offre conditionnelle de conclure un contrat définitif.

Bien souvent, la rédaction des offres ne permet pas de déterminer  avec certitude si la destination de la condition est l’offre ou la vente proposée par l’offre.

Un arrêt de la Cour de cassation du 18 mai 2012 évoque ce problème (rôle n° C.11.0407.F, www.juridat.be).

L’offrant faisait valoir que c’était son offre qui avait été émise sous la condition de trouver un financement, en sorte que, même acceptée, elle n’avait pu faire naître une vente.

La Cour d’appel de Bruxelles avait rejeté l’argument en opposant que, lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue.

Cette convention, dit le juge d’appel, fait donc naître des droits et des obligations entre les parties.

Cela ne répond pas à l’argument de l’offrant, constate la Cour de cassation en ces termes :

« L’offre définitive, dont l’acceptation entraîne la formation du contrat, est celle qui n’est pas assortie d’une condition suspensive ou qui le devient à la suite de la réalisation de cette condition.

Il ressort de l’arrêt que, le 1er septembre 2005, le premier défendeur a fait une offre d’achat de l’immeuble des demandeurs, assortie de diverses conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt hypothécaire.

L’arrêt, qui écarte les conclusions du demandeur faisant valoir que le contrat de vente n’était pas formé puisque l’offre était soumise à diverses conditions et n’était donc pas définitive, considère que, « lorsqu’elle est contractée sous condition suspensive, la convention existe tant que la condition est pendante, bien que l’exécution de l’obligation soit suspendue ».

L’arrêt, qui ne constate pas que les conditions suspensives affectant l’offre se seraient réalisées, de sorte que celle-ci serait devenue définitive, mais qui décide qu’une convention de vente sous condition suspensive a été conclue entre les parties, viole les articles 1101, 1108, et 1582 à 1584 du Code civil. »

Autrement dit, si l’offre est émise sous condition suspensive, elle ne fait pas naître une vente sous condition suspensive.

Cette offre, même acceptée, suppose que sa condition se réalise pour générer une vente.

L’enseignement de cet arrêt est qu’il faut soigneusement indiquer quel est l’acte juridique qui fait l’objet la condition suspensive.

Est-ce l’offre elle-même ou est-ce la vente proposée par l’offre ?

Si une offre est rédigée sans autre précision que « condition : condition suspensive de financement du prix », par exemple, il existe un doute.

Il est préférable, si cela correspond à l’intention du pollicitant, d’indiquer : « clauses, modalités et conditions de la vente si l’offre est acceptée : (…) – condition suspensive de l’obtention d’un financement pour maximum x % du prix, au taux du marché, par une institution financière de renom, à justifier dans les x jours de la signature du compromis. »

Les conséquences seront forts différentes en cas de conflit sur la réalisation de la condition.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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