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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Articles tagué ‘financement’

Le délai pour obtenir le financement de la vente

Deux jeunes indépendants acquièrent un immeuble sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire. La clause du compromis est sévère. Il est prévu que l’acheteur doit notifier par lettre recommandée le refus de trois banques dans un délai de quinze jours pour que la vente soit résolue par l’effet de la condition. À défaut, la […]

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Le délai de notification du refus de la banque

Un compromis de vente d’une maison contient la clause suivante : « La présente convention est signée sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt hypothécaire de 320.000 € au taux normal du marché dont le refus sera signifié au vendeur au plus tard le 28 mars 2016. » L’acheteur n’obtient pas son financement et affirme […]

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Le refus de la banque n’a pas été notifié dans le délai

S’il existe bien une clause détestable, dans les compromis de vente d’immeuble, c’est celle qui répute la vente accomplie si le refus de financement, objet de la condition suspensive, intervient hors d’un certain délai. Cette clause oblige en effet l’acheteur à exécuter la vente au moment et parce qu’il apparait qu’il sera dans l’impossibilité de […]

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Taxation de la plus-value immobilière : exit la doctrine Baltus ?

Un contribuable se lance dans une opération immobilière ambitieuse. Il acquiert un complexe immobilier en finançant complètement l’opération par un prêt et par une ouverture de crédit, et revend le bien en réalisant une plus-value non négligeable. L’administration fiscale l’attend au tournant. Elle considère  que ce n’est pas une opération de gestion normale d’un patrimoine […]

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Condition suspensive de financement dans l’offre

La dynamique contractuelle, à savoir les étapes qui concourent à la formation d’une vente d’immeuble, démarre souvent par une offre. Cette offre doit contenir tous les éléments constitutifs essentiels et substantiels pour faire naître la vente du seul fait de son acceptation. On ajoutera les éléments présumés substantiels par la jurisprudence récente (Appel, Brux., 7ième […]

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Cession de créance à titre de garantie

La cession de créance à titre de garantie fait souvent partie de l’arsenal des garanties dans un financement immobilier. Mais une telle cession est-elle un mécanisme efficace pour sécuriser une créance ? On pouvait nourrir de sérieux doutes à ce sujet à la suite d’un arrêt désormais fameux de la Cour de cassation du 17 […]

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La vente en réméré

La vente en réméré est une vente avec option de rachat (article 1659 du Code civil). Le propriétaire vend son bien et peut, sans y être obligé, le racheter au même prix, majoré des frais, espérant être alors revenu à meilleure fortune. Le vendeur reprend la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, les […]

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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