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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le délai de notification du refus de la banque

Un compromis de vente d’une maison contient la clause suivante :

« La présente convention est signée sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt hypothécaire de 320.000 € au taux normal du marché dont le refus sera signifié au vendeur au plus tard le 28 mars 2016. »

L’acheteur n’obtient pas son financement et affirme en avoir avisé le vendeur, mais il ne peut le prouver.

Que pense le tribunal civil de Namur (division Dinant) de cette situation ?

Le tribunal juge que la non signification dans le délai de ce que la condition est défaillie, signifie que la condition est réputée accomplie, peu importe que le prêt ait été ou non accordé.

La vente est donc parfaite.

Le jugement est publié dans le J.T., 2018, p. 236, sans autre commentaire.

Il fait référence à une décision du tribunal civil d’Anvers du 3 mars 2003 (R.G.D.C., 2004, p. 196).

La décision me paraît erronée.

Dans la clause en question, la réalisation ou la défaillance de la condition ne dépend pas de la notification.

La réalisation ou la défaillance de la condition sont des questions de fait. Si la condition ne se réalise pas, la convention est dissoute, que la notification soit faite ou non dans le délai.

Le retard dans la notification ne peut donc trouver que la sanction qui lui est propre, à savoir l’indemnisation de l’immobilisation du bien. Mais la vente a disparu.

La Cour d’appel de Mons a déjà jugé en ce sens (14 mai 2013, J.L.M.B., 2013, p. 170) dans un arrêt que j’ai évoqué sur mon blog.

La Cour d’appel de Bruxelles aussi (4 février 2009, Entr. et dr., 2009, p.363).

Certes, la condition est réputée accomplie si le débiteur engagé sous condition néglige de la faire prospérer (art. 1178 du Code civil).

Mais négliger de faire réaliser la condition ne signifie pas négliger d’avertir le créancier de sa non réalisation.

Marie Dupont et Maxime Berlinghin affirment quant à eux qu’il faut chaque fois vérifier si la notification dans un certain délai a une incidence sur la modalité même (« Le contrat soumis à condition suspensive », in Les obligations contractuelles, Larcier, Bruxelles, ouvrage collectif, 2016, p. 35).

Sans doute mais c’est alors un autre cas de figure car il faut une clause expresse pour cela, par exemple « à défaut de notification dans tel délai, la condition est réputée défaillie. »

Ajoutons que lorsque le délai est court, invoquer la clause qui prévoit que la condition est réputée accomplie à défaut de notification du refus de la banque dans le délai, peut se révéler constitutif d’abus de droit (Civ., Dendermonde, 23 octobre 2003, R.G.D.C., 2005, p. 489).

La photo : une vue depuis le parc Les jardins du Roi, à Bruxelles. Pour que l’on ne s’y trompe pas, le parc contient une statue de Léopold II portant la citation « il créa ce jardin et en fit donation pour notre repos et notre joie ». Il existe dans le parc une autre statue, du géologue Alphonse-François Renard, dont la citation est une profonde source d’inspiration : « Veritas liberavit eum » (la vérité l’a libéré).

Les jardins du Roi

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Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

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