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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le délai de notification du refus de la banque

Un compromis de vente d’une maison contient la clause suivante :

« La présente convention est signée sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt hypothécaire de 320.000 € au taux normal du marché dont le refus sera signifié au vendeur au plus tard le 28 mars 2016. »

L’acheteur n’obtient pas son financement et affirme en avoir avisé le vendeur, mais il ne peut le prouver.

Que pense le tribunal civil de Namur (division Dinant) de cette situation ?

Le tribunal juge que la non signification dans le délai de ce que la condition est défaillie, signifie que la condition est réputée accomplie, peu importe que le prêt ait été ou non accordé.

La vente est donc parfaite.

Le jugement est publié dans le J.T., 2018, p. 236, sans autre commentaire.

Il fait référence à une décision du tribunal civil d’Anvers du 3 mars 2003 (R.G.D.C., 2004, p. 196).

La décision me paraît erronée.

Dans la clause en question, la réalisation ou la défaillance de la condition ne dépend pas de la notification.

La réalisation ou la défaillance de la condition sont des questions de fait. Si la condition ne se réalise pas, la convention est dissoute, que la notification soit faite ou non dans le délai.

Le retard dans la notification ne peut donc trouver que la sanction qui lui est propre, à savoir l’indemnisation de l’immobilisation du bien. Mais la vente a disparu.

La Cour d’appel de Mons a déjà jugé en ce sens (14 mai 2013, J.L.M.B., 2013, p. 170) dans un arrêt que j’ai évoqué sur mon blog.

La Cour d’appel de Bruxelles aussi (4 février 2009, Entr. et dr., 2009, p.363).

Certes, la condition est réputée accomplie si le débiteur engagé sous condition néglige de la faire prospérer (art. 1178 du Code civil).

Mais négliger de faire réaliser la condition ne signifie pas négliger d’avertir le créancier de sa non réalisation.

Marie Dupont et Maxime Berlinghin affirment quant à eux qu’il faut chaque fois vérifier si la notification dans un certain délai a une incidence sur la modalité même (« Le contrat soumis à condition suspensive », in Les obligations contractuelles, Larcier, Bruxelles, ouvrage collectif, 2016, p. 35).

Sans doute mais c’est alors un autre cas de figure car il faut une clause expresse pour cela, par exemple « à défaut de notification dans tel délai, la condition est réputée défaillie. »

Ajoutons que lorsque le délai est court, invoquer la clause qui prévoit que la condition est réputée accomplie à défaut de notification du refus de la banque dans le délai, peut se révéler constitutif d’abus de droit (Civ., Dendermonde, 23 octobre 2003, R.G.D.C., 2005, p. 489).

La photo : une vue depuis le parc Les jardins du Roi, à Bruxelles. Pour que l’on ne s’y trompe pas, le parc contient une statue de Léopold II portant la citation « il créa ce jardin et en fit donation pour notre repos et notre joie ». Il existe dans le parc une autre statue, du géologue Alphonse-François Renard, dont la citation est une profonde source d’inspiration : « Veritas liberavit eum » (la vérité l’a libéré).

Les jardins du Roi

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Attestation d’assurance

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L’article 12 de la loi du 31 mai 2017 prévoit l’obligation pour les entrepreneurs et autres prestataires du secteur de la construction, avant l’entame de tout travail immobilier susceptible d’entrer dans le champ d’application de l’obligation d’assurance, de remettre au maitre de l’ouvrage et à l’architecte une attestation qui confirme la couverture d’assurance conforme à la loi et à ses arrêtés d’exécution.

En possession de cette attestation, et en cas de cession des droits réels portant sur le bien immobilier (une vente par exemple) avant l’expiration de la période de couverture de la responsabilité civile décennale, le maitre de l’ouvrage doit transmettre au nouvel acquéreur l’attestation.

Par ailleurs, la transmission de cette attestation doit être vérifiée par le notaire (art. 12, §1, alinéa 3).

Cela dit, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique et il convient de s’en remettre au droit commun de la responsabilité.

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