Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le délai de notification du refus de la banque

Un compromis de vente d’une maison contient la clause suivante :

« La présente convention est signée sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt hypothécaire de 320.000 € au taux normal du marché dont le refus sera signifié au vendeur au plus tard le 28 mars 2016. »

L’acheteur n’obtient pas son financement et affirme en avoir avisé le vendeur, mais il ne peut le prouver.

Que pense le tribunal civil de Namur (division Dinant) de cette situation ?

Le tribunal juge que la non signification dans le délai de ce que la condition est défaillie, signifie que la condition est réputée accomplie, peu importe que le prêt ait été ou non accordé.

La vente est donc parfaite.

Le jugement est publié dans le J.T., 2018, p. 236, sans autre commentaire.

Il fait référence à une décision du tribunal civil d’Anvers du 3 mars 2003 (R.G.D.C., 2004, p. 196).

La décision me paraît erronée.

Dans la clause en question, la réalisation ou la défaillance de la condition ne dépend pas de la notification.

La réalisation ou la défaillance de la condition sont des questions de fait. Si la condition ne se réalise pas, la convention est dissoute, que la notification soit faite ou non dans le délai.

Le retard dans la notification ne peut donc trouver que la sanction qui lui est propre, à savoir l’indemnisation de l’immobilisation du bien. Mais la vente a disparu.

La Cour d’appel de Mons a déjà jugé en ce sens (14 mai 2013, J.L.M.B., 2013, p. 170) dans un arrêt que j’ai évoqué sur mon blog.

La Cour d’appel de Bruxelles aussi (4 février 2009, Entr. et dr., 2009, p.363).

Certes, la condition est réputée accomplie si le débiteur engagé sous condition néglige de la faire prospérer (art. 1178 du Code civil).

Mais négliger de faire réaliser la condition ne signifie pas négliger d’avertir le créancier de sa non réalisation.

Marie Dupont et Maxime Berlinghin affirment quant à eux qu’il faut chaque fois vérifier si la notification dans un certain délai a une incidence sur la modalité même (« Le contrat soumis à condition suspensive », in Les obligations contractuelles, Larcier, Bruxelles, ouvrage collectif, 2016, p. 35).

Sans doute mais c’est alors un autre cas de figure car il faut une clause expresse pour cela, par exemple « à défaut de notification dans tel délai, la condition est réputée défaillie. »

Ajoutons que lorsque le délai est court, invoquer la clause qui prévoit que la condition est réputée accomplie à défaut de notification du refus de la banque dans le délai, peut se révéler constitutif d’abus de droit (Civ., Dendermonde, 23 octobre 2003, R.G.D.C., 2005, p. 489).

La photo : une vue depuis le parc Les jardins du Roi, à Bruxelles. Pour que l’on ne s’y trompe pas, le parc contient une statue de Léopold II portant la citation « il créa ce jardin et en fit donation pour notre repos et notre joie ». Il existe dans le parc une autre statue, du géologue Alphonse-François Renard, dont la citation est une profonde source d’inspiration : « Veritas liberavit eum » (la vérité l’a libéré).

Les jardins du Roi

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

Lire plus arrow_forward

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

  • Sitothèque

  • close