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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le délai de notification du refus de la banque

Un compromis de vente d’une maison contient la clause suivante :

« La présente convention est signée sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt hypothécaire de 320.000 € au taux normal du marché dont le refus sera signifié au vendeur au plus tard le 28 mars 2016. »

L’acheteur n’obtient pas son financement et affirme en avoir avisé le vendeur, mais il ne peut le prouver.

Que pense le tribunal civil de Namur (division Dinant) de cette situation ?

Le tribunal juge que la non signification dans le délai de ce que la condition est défaillie, signifie que la condition est réputée accomplie, peu importe que le prêt ait été ou non accordé.

La vente est donc parfaite.

Le jugement est publié dans le J.T., 2018, p. 236, sans autre commentaire.

Il fait référence à une décision du tribunal civil d’Anvers du 3 mars 2003 (R.G.D.C., 2004, p. 196).

La décision me paraît erronée.

Dans la clause en question, la réalisation ou la défaillance de la condition ne dépend pas de la notification.

La réalisation ou la défaillance de la condition sont des questions de fait. Si la condition ne se réalise pas, la convention est dissoute, que la notification soit faite ou non dans le délai.

Le retard dans la notification ne peut donc trouver que la sanction qui lui est propre, à savoir l’indemnisation de l’immobilisation du bien. Mais la vente a disparu.

La Cour d’appel de Mons a déjà jugé en ce sens (14 mai 2013, J.L.M.B., 2013, p. 170) dans un arrêt que j’ai évoqué sur mon blog.

La Cour d’appel de Bruxelles aussi (4 février 2009, Entr. et dr., 2009, p.363).

Certes, la condition est réputée accomplie si le débiteur engagé sous condition néglige de la faire prospérer (art. 1178 du Code civil).

Mais négliger de faire réaliser la condition ne signifie pas négliger d’avertir le créancier de sa non réalisation.

Marie Dupont et Maxime Berlinghin affirment quant à eux qu’il faut chaque fois vérifier si la notification dans un certain délai a une incidence sur la modalité même (« Le contrat soumis à condition suspensive », in Les obligations contractuelles, Larcier, Bruxelles, ouvrage collectif, 2016, p. 35).

Sans doute mais c’est alors un autre cas de figure car il faut une clause expresse pour cela, par exemple « à défaut de notification dans tel délai, la condition est réputée défaillie. »

Ajoutons que lorsque le délai est court, invoquer la clause qui prévoit que la condition est réputée accomplie à défaut de notification du refus de la banque dans le délai, peut se révéler constitutif d’abus de droit (Civ., Dendermonde, 23 octobre 2003, R.G.D.C., 2005, p. 489).

La photo : une vue depuis le parc Les jardins du Roi, à Bruxelles. Pour que l’on ne s’y trompe pas, le parc contient une statue de Léopold II portant la citation « il créa ce jardin et en fit donation pour notre repos et notre joie ». Il existe dans le parc une autre statue, du géologue Alphonse-François Renard, dont la citation est une profonde source d’inspiration : « Veritas liberavit eum » (la vérité l’a libéré).

Les jardins du Roi

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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