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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le délai de notification du refus de la banque

Un compromis de vente d’une maison contient la clause suivante :

« La présente convention est signée sous la condition suspensive de l’obtention par l’acquéreur d’un prêt hypothécaire de 320.000 € au taux normal du marché dont le refus sera signifié au vendeur au plus tard le 28 mars 2016. »

L’acheteur n’obtient pas son financement et affirme en avoir avisé le vendeur, mais il ne peut le prouver.

Que pense le tribunal civil de Namur (division Dinant) de cette situation ?

Le tribunal juge que la non signification dans le délai de ce que la condition est défaillie, signifie que la condition est réputée accomplie, peu importe que le prêt ait été ou non accordé.

La vente est donc parfaite.

Le jugement est publié dans le J.T., 2018, p. 236, sans autre commentaire.

Il fait référence à une décision du tribunal civil d’Anvers du 3 mars 2003 (R.G.D.C., 2004, p. 196).

La décision me paraît erronée.

Dans la clause en question, la réalisation ou la défaillance de la condition ne dépend pas de la notification.

La réalisation ou la défaillance de la condition sont des questions de fait. Si la condition ne se réalise pas, la convention est dissoute, que la notification soit faite ou non dans le délai.

Le retard dans la notification ne peut donc trouver que la sanction qui lui est propre, à savoir l’indemnisation de l’immobilisation du bien. Mais la vente a disparu.

La Cour d’appel de Mons a déjà jugé en ce sens (14 mai 2013, J.L.M.B., 2013, p. 170) dans un arrêt que j’ai évoqué sur mon blog.

La Cour d’appel de Bruxelles aussi (4 février 2009, Entr. et dr., 2009, p.363).

Certes, la condition est réputée accomplie si le débiteur engagé sous condition néglige de la faire prospérer (art. 1178 du Code civil).

Mais négliger de faire réaliser la condition ne signifie pas négliger d’avertir le créancier de sa non réalisation.

Marie Dupont et Maxime Berlinghin affirment quant à eux qu’il faut chaque fois vérifier si la notification dans un certain délai a une incidence sur la modalité même (« Le contrat soumis à condition suspensive », in Les obligations contractuelles, Larcier, Bruxelles, ouvrage collectif, 2016, p. 35).

Sans doute mais c’est alors un autre cas de figure car il faut une clause expresse pour cela, par exemple « à défaut de notification dans tel délai, la condition est réputée défaillie. »

Ajoutons que lorsque le délai est court, invoquer la clause qui prévoit que la condition est réputée accomplie à défaut de notification du refus de la banque dans le délai, peut se révéler constitutif d’abus de droit (Civ., Dendermonde, 23 octobre 2003, R.G.D.C., 2005, p. 489).

La photo : une vue depuis le parc Les jardins du Roi, à Bruxelles. Pour que l’on ne s’y trompe pas, le parc contient une statue de Léopold II portant la citation « il créa ce jardin et en fit donation pour notre repos et notre joie ». Il existe dans le parc une autre statue, du géologue Alphonse-François Renard, dont la citation est une profonde source d’inspiration : « Veritas liberavit eum » (la vérité l’a libéré).

Les jardins du Roi

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Utopie et urbanisme

En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes. Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands […]

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En 1933, architectes et urbanistes issus de vingt-deux nations différentes se réunissent à l’occasion du IVe Congrès International d’Architecture Moderne tenu dans un bateau entre Marseille et Athènes.

Guidés par la thématique de « La Ville Fonctionnelle », le membres du Congrès débattent et repensent la planification et la construction des villes, mais pas seulement. Cinq grands thèmes les animent : habitation, loisirs, travail, circulation et patrimoine historique des villes.

Le constat est sans équivoque : les villes souffrent de troubles fonctionnels et l’arrivée de l’ère machiniste est la première pointée du doigt.

Le fruit de leurs échanges se ponctue de nonante-cinq paragraphes rédigés de manière succincte et qui constitueront par la suite la « Charte d’Athènes  ». Dans celle-ci, constats et remèdes se succèdent.

Au sujet de l’habitation, on peut y lire :

«  9      La population est trop dense à l’intérieur du noyau historique des villes (on compte jusqu’à 1.000 et même 1.500 habitants à l’hectare), ainsi que dans certaines zones d’expansion industrielle du XIXe siècle.

10        Dans ces secteurs urbains comprimés, les conditions d’habitation sont néfastes faute d’espace suffisant attribué au logis, faute de surfaces vertes disponibles, faute enfin d’entretien des bâtiments (exploitation basée sur la spéculation). Etat de chose aggravé encore par la présence d’une population au standard de vie très bas, incapable de prendre, par elle-même, des mesures défensives (mortalité atteignant jusqu’à 20 %).

 IL FAUT EXIGER

28        qu’il soit tenu compte des ressources techniques modernes pour élever des constructions hautes…

29        qui, implantées à grande distance l’une de l’autre, libèrent le sol en faveur de larges surfaces vertes. »

Heureusement, ces recommandations n’ont pas été mises en œuvre mais la Charte a inspiré, en France, le développement de tours HLM qui ne représentent pas un idéal urbanistique.

On en retiendra cependant l’idée du zonage fonctionnel de la ville, qui est la base de la planologie urbanistique.

La Charte d’Aalborg (1994 – revue en 2004) est au antipode de la Charte d’Athènes.

Elle prône une densité et une mixité des fonctions urbaines au service du développement durable.

Les moyens que cette charte propose d’appliquer sont des plans locaux de durabilité, la négociation comme méthode de résolution des problèmes, l’aménagement durable du territoire, la mobilité urbaine, la responsabilité climatique et l’autogestion au plan local.

Vaste programme …

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