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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La vente en réméré

La vente en réméré est une vente avec option de rachat (article 1659 du Code civil).

Le propriétaire vend son bien et peut, sans y être obligé, le racheter au même prix, majoré des frais, espérant être alors revenu à meilleure fortune.

Le vendeur reprend la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du bien.

La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années.

L’article 1673, al. 2, du Code civil précise encore que lorsque le vendeur reprend le bien par l’effet du pacte de rachat, il le reprend exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé mais il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur.

L’article 74 de la loi hypothécaire dispose donc logiquement que l’hypothèque consentie sur un immeuble acquis sous condition de réméré est soumise à la même condition résolutoire.

La vente en réméré pourrait même intervenir après saisie exécution immobilière. En effet, l’article 1580bis du Code judiciaire dispose que lorsque l’intérêt des parties le requiert, le juge peut ordonner la vente de gré à gré (art. 10 de la loi du 5 juillet 1998).

Lorsqu’un bien soumis à réméré entre dans l’actif d’une succession, il ne sera pas tenu compte « de la dépréciation de valeur qui pourrait résulter de la précarité du titre d’acquisition du défunt », selon l’article 19 du Code des droits de succession.

Sur le plan fiscal, le rachat est intéressant. Il n’est pas considéré comme une seconde mutation de sorte qu’en cas de rachat, les droits proportionnels ne sont jamais dus qu’une fois.

Seul le droit fixe de 50 euros sera dû. Mais encore faut-il qu’il s’agisse de la même vente. Si des travaux au bien sont prévus et que la revente sur réméré intervient pour un  prix qui comprend une valeur de travaux, il ne s’agit plus d’un réméré et les droits d’enregistrement frappent la revente[1].

Fiscalement, il n’y a qu’une vente pour l’application des droits d’enregistrement.

Le Ministre des finances a été interrogé sur certains autres aspects fiscaux de la vente en réméré[2].

Il a précisé qu’aucune restitution des droits d’enregistrement perçus n’est possible en cas d’exercice de la clause de réméré. Après la reprise, le vendeur ne pourra prétendre, sur revente, au régime de restitution prévu à l’article 212 du Code des droits d’enregistrement[3]. C’est logique puisqu’il n’y a eu qu’une vente pour l’application des droits d’enregistrement.

Concernant l’impôt des personnes physiques, la réponse du Ministre est évasive : « l’administration examinera si l’un des acquéreurs ou les deux peuvent bénéficier des réductions d’impôt afférentes aux amortissements de capital et aux intérêts. C’est la première fois que l’administration est confrontée au problème, il faut lui laisser le temps de réagir. »

Et pourtant la question n’est nullement théorique car le délai d’exercice peut atteindre cinq ans et il est évident qu’entre-temps, l’acquéreur aura fiscalement traité son acquisition.

La vente en réméré pourrait constituer une forme de crédit. Le débiteur réalise son immeuble pour se rendre liquide et faire face à des dettes immédiate, espérant le reprendre après retour à meilleure fortune.

Il faudrait alors que l’opération intervienne pour un prix majoré, afin de rémunérer l’acheteur considéré comme financeur. S’agit-il toujours d’une vente en réméré ? Le réméré est en règle une révocation conventionnelle de la vente.

Il doit donc s’agir de la même vente, donc aux mêmes conditions, sinon il n’est plus question d’une révocation d’une vente mais d’une revente sur option d’achat, qui sera considérée comme une mutation soumise aux droit proportionnel.

La rémunération de l’acheteur en réméré est donc dans l’obtention d’un bon prix et dans la spéculation que le vendeur ne sera toujours pas en mesure financièrement de racheter dans les cinq ans.

M. De Page admet cependant que le réméré soit rémunéré, par exemple si le bien accuse une plus-value, ou tout simplement pour rétribuer le risque pris par l’acquéreur en réméré. Il insiste sur le fait que le surprix doit alors être objectif et proportionnel au risque[4].

Sur le plan fiscal, insistons cependant sur le fait qu’il n’y a pas seconde mutation car on considère que le réméré est une condition résolutoire conventionnelle qui annule la vente. Il est donc important de ne pas dénaturer cette vente, par un autre prix par exemple, à peine de subir les droits à la revente.

En revanche, acheter la faculté de réméré par une clause distincte devrait être possible.

Enfin, concernant le bon prix poursuivi par l’acheteur, rappelons que la lésion des 7/12ièmes s’applique aussi à la vente en réméré[5].

Le pacte de réméré est interdit dans la vente d’habitation à construire régie par la loi Breyne (art. 11).

Cette prohibition protège l’acheteur. Elle vise à prévenir la manœuvre du promoteur qui pouvait, par le pacte de réméré, se débarrasser d’un acheteur trop exigeant ou risquant de devenir défaillant.

Le droit de rachat peut être cédé par le vendeur.

Lorsque le tiers cessionnaire du droit de rachat exerce ce droit envers l’acheteur, il deviendra propriétaire mais cette mutation sera soumise au droit proportionnel calculé sur le prix de la cession du droit et sur la restitution du prix principal, des frais et loyaux coûts de la vente, et des réparations nécessaires, si ces montants ne sont pas inférieurs à la valeur vénale du bien.


[1] Anvers, 22 novembre 1978, Rec. Gén. Enreg. 1978, n° 22.240.

[2] Question parlementaire n° 5717 de M. Chabot du 2 mars 2005.

[3] Rép. Not., Livre 7, Droits d’enregistrement et T.V.A. – Ventes d’immeubles I, in La vente, André Cuvelier, Tome VII, éd. 1994, p. 214, n° 282.

[4] H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T IV, n° 312.

[5] H. De Page, Traité élémentaire de droit civil belge, T IV, n° 343.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    hattais Joëlle #

    Puis je avoir des renseignements du remere

    février 19, 2018

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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