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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le délai pour obtenir le financement de la vente

Deux jeunes indépendants acquièrent un immeuble sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire.

La clause du compromis est sévère.

Il est prévu que l’acheteur doit notifier par lettre recommandée le refus de trois banques dans un délai de quinze jours pour que la vente soit résolue par l’effet de la condition.

À défaut, la vente est réputée parfaite.

Ce genre de clause est malheureusement encore trop fréquente.

C’étaient les vacances et finalement, trois semaines ne représentent que 12 jours ouvrables, en période de congé.

Nos deux jeunes indépendants ne disposaient donc que de fort peu de temps pour prendre rendez-vous et accomplir toutes les formalités requises auprès de trois banques.

Malgré leurs efforts, ils ne parvinrent pas à satisfaire les sévères modalités de la condition de financement.

Ils s’exposaient alors à la sanction de ce que la vente soit réputée réalisée, à un moment où par hypothèse, ils ne pouvaient pas l’exécuter faute de financement.

Le vendeur se réjouissait de faire résoudre la vente pour demander la pénalité forfaitaire de 10 % du prix.

Cette condition était impossible à respecter, plaidaient les acheteurs.

Ils invoquaient l’article 1172 du Code civil qui dispose : « toute condition d’une chose impossible, (…), est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend. »

La vente est donc nulle et le vendeur ne peut réclamer une indemnité.

La Cour d’appel d’Anvers fit preuve de réalisme. Faisant droit au moyen des acheteur, la Cour considéra qu’effectivement la condition était impossible

Selon elle, “de in de overeenkomst door de eisers bedongen termijn duidelijk veel te kort en ‘realistisch niet haalbaar’ is”.

On aura compris, pour le juge d’appel, le délai était clairement trop court et en réalité intenable.

La Cour d’appel déclara par conséquent la vente nulle par application de l’article 1172, dès lors qu’elle était sous la condition d’une chose impossible.

Le vendeur débouté forma un pourvoi en cassation au centre duquel se situe la notion de « condition d’une chose impossible » au sens de l’article 1172 précité.

La Cour de cassation considéra que l’appréciation en fait du caractère impossible appartient au juge du fond, mais qu’elle pouvait exercer son contrôle sur la notion juridique de « chose impossible ».

L’impossibilité doit être établie (vaststaand), dit la Cour de cassation ; sur ce point on sera d’accord.

Et elle ajoute : “de appelrechter die de bedongen voorwaarde aldus in werkelijkheid als onmogelijk aanziet op grond dat de termijn moeilijk haalbaar was voor de verweerders en niet op grond van een vaststaande onmogelijkheid, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.”

Ma traduction : « le juge d’appel qui considère que la condition stipulée était en réalité impossible vu que le délai était difficilement tenable pour les (acheteurs), et non sur base d’une impossibilité établie, ne justifie pas légalement sa décision ».

En d’autres termes, « impossible » est un concept objectif et non subjectif, et ne se confond pas avec « trop difficile » …

L’arrêt anversois est cassé et la cause est renvoyée à la Cour d’appel de Bruxelles (Cass., 12 avril 2018, rôle n° C.17.0438.N, www.juridat.be).

Rassurez-vous pour les deux jeunes indépendants.

Ils plaideront l’exécution de bonne foi des conventions (art. 1134 du Code civil), lesquelles obligent aussi à toutes les suites que l’équité donne à l’obligation d’après sa nature (art. 1135).

Est-il conforme à l’exécution de bonne foi des contrats d’imposer des modalités pratiquement impossible à réaliser (la Cour de cassation nous oblige à nuancer), sans avantage corrélatif proportionnel pour le vendeur ?

Pose la question, c’est y répondre.

Par ailleurs, la clause en question fait l’objet d’une jurisprudence récente qui met en doute sa légalité ; j’en ai parlé dans deux autres articles de ce site.

La photo : la gare de Luxembourg à Bruxelles, inaugurée en 1854, classée en 1990 et consciencieusement façadée en 2009. Ce n’est plus qu’un décor, la gare est à présent souterraine. Comme si cela ne suffisait pas, on lui a imposé une fresque d’un dessin de Tintin.  C’était une des plus anciennes gares d’Europe, les travaux ayant commencé en 1846. Il reste l’horloge. Fort heureusement la place du Luxembourg est devenue un haut lieu de la fête, autour de la statue de John Cockerill. On y parle toutes les langues européennes et la bière belge coule à flot.

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Bientôt moins de liberté pour les Conseillers fiscaux

Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie. En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice. Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante. Cette activité n’est […]

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Les avocats ont un monopole relatif de la plaidoirie.

En effet, les délégué syndicaux peuvent plaider devant le tribunal du travail et les agents de l’administration fiscale peuvent représenter l’administration en justice.

Mais la représentation judiciaire n’est qu’une partie des prestations des avocats. Le conseil juridique est une activité important souvent prépondérante.

Cette activité n’est nullement réservée aux avocats, contrairement à ce qui se fait en France ou en Allemagne.

Bref, n’importe quel indépendant peut poser une plaque « conseiller juridique » sur sa façade.

Parmi les conseillers juridiques, il y a nombre de conseillers fiscaux. En France, ils doivent être avocats.

En Belgique ce n’est pas le cas, et il ne sont pas davantage obligés de s’inscrire à un Ordre comme l’ITAA chez nous, qui résulte de la fusion entre l’IEC et l’IPCF.

Cela va changer.

En Belgique les entités assujetties à la loi BCFT sont en général des professions faisant l’objet d’un accès à la profession.

La Belgique doit transposer la 5ième directive blanchiment et y soumettre les conseillers fiscaux.

C’est l’objet, notamment, d’un projet de loi qui vient d’être adopté à la Commission des finances de la Chambre.

Dans la foulée, la loi impose l’enregistrement de ces professionnels à l’ITAA et interdit l’exercice de cette activité sans être inscrit à cet Institut.

La question qui se pose à présent est de avoir s’il est encore logique, et non discriminatoire, de laisser l’exercice libre du conseil juridique.

Cela leur permet de ne pas constituer une entité assujettie soumise à la loi blanchiment.

Or si les notaires et les avocats sont soumis, il n’existe aucune raison de laisser les conseillers juridiques déployer leur activité sans respecter le dispositif BCFT.

Par ailleurs, l’activité de conseiller juridique va devenir bien difficile à exercer sans jamais pouvoir aborder l’aspect fiscal des problèmes.

On trouve souvent ces professionnels dans le domaine de l’urbanisme et de l’immobilier.

Ce sont souvent d’anciens avocats ou notaires qui se sont affranchis des obligations de ces nobles fonctions.

Il est vrai que la tendance n’est plus à soumettre l’exercice d’une activités à une autorisation, depuis la directive Bolkenstein 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Les articles III.1 à III.13 du Code de droit économique réglementent très strictement les régimes d’autorisation.

Mais l’obligation d’inscription à un Ordre n’est pas à proprement parler un régime d’autorisation, cela dépend en fait des conditions d’inscription.

Et à ce sujet, nul doute que les conseillers juridiques apprécieront peu de devoir effectuer un stage, réussir les CAPAS et participer au participer au Bureau d’aide juridique.

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