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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le délai pour obtenir le financement de la vente

Deux jeunes indépendants acquièrent un immeuble sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire.

La clause du compromis est sévère.

Il est prévu que l’acheteur doit notifier par lettre recommandée le refus de trois banques dans un délai de quinze jours pour que la vente soit résolue par l’effet de la condition.

À défaut, la vente est réputée parfaite.

Ce genre de clause est malheureusement encore trop fréquente.

C’étaient les vacances et finalement, trois semaines ne représentent que 12 jours ouvrables, en période de congé.

Nos deux jeunes indépendants ne disposaient donc que de fort peu de temps pour prendre rendez-vous et accomplir toutes les formalités requises auprès de trois banques.

Malgré leurs efforts, ils ne parvinrent pas à satisfaire les sévères modalités de la condition de financement.

Ils s’exposaient alors à la sanction de ce que la vente soit réputée réalisée, à un moment où par hypothèse, ils ne pouvaient pas l’exécuter faute de financement.

Le vendeur se réjouissait de faire résoudre la vente pour demander la pénalité forfaitaire de 10 % du prix.

Cette condition était impossible à respecter, plaidaient les acheteurs.

Ils invoquaient l’article 1172 du Code civil qui dispose : « toute condition d’une chose impossible, (…), est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend. »

La vente est donc nulle et le vendeur ne peut réclamer une indemnité.

La Cour d’appel d’Anvers fit preuve de réalisme. Faisant droit au moyen des acheteur, la Cour considéra qu’effectivement la condition était impossible

Selon elle, “de in de overeenkomst door de eisers bedongen termijn duidelijk veel te kort en ‘realistisch niet haalbaar’ is”.

On aura compris, pour le juge d’appel, le délai était clairement trop court et en réalité intenable.

La Cour d’appel déclara par conséquent la vente nulle par application de l’article 1172, dès lors qu’elle était sous la condition d’une chose impossible.

Le vendeur débouté forma un pourvoi en cassation au centre duquel se situe la notion de « condition d’une chose impossible » au sens de l’article 1172 précité.

La Cour de cassation considéra que l’appréciation en fait du caractère impossible appartient au juge du fond, mais qu’elle pouvait exercer son contrôle sur la notion juridique de « chose impossible ».

L’impossibilité doit être établie (vaststaand), dit la Cour de cassation ; sur ce point on sera d’accord.

Et elle ajoute : “de appelrechter die de bedongen voorwaarde aldus in werkelijkheid als onmogelijk aanziet op grond dat de termijn moeilijk haalbaar was voor de verweerders en niet op grond van een vaststaande onmogelijkheid, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.”

Ma traduction : « le juge d’appel qui considère que la condition stipulée était en réalité impossible vu que le délai était difficilement tenable pour les (acheteurs), et non sur base d’une impossibilité établie, ne justifie pas légalement sa décision ».

En d’autres termes, « impossible » est un concept objectif et non subjectif, et ne se confond pas avec « trop difficile » …

L’arrêt anversois est cassé et la cause est renvoyée à la Cour d’appel de Bruxelles (Cass., 12 avril 2018, rôle n° C.17.0438.N, www.juridat.be).

Rassurez-vous pour les deux jeunes indépendants.

Ils plaideront l’exécution de bonne foi des conventions (art. 1134 du Code civil), lesquelles obligent aussi à toutes les suites que l’équité donne à l’obligation d’après sa nature (art. 1135).

Est-il conforme à l’exécution de bonne foi des contrats d’imposer des modalités pratiquement impossible à réaliser (la Cour de cassation nous oblige à nuancer), sans avantage corrélatif proportionnel pour le vendeur ?

Pose la question, c’est y répondre.

Par ailleurs, la clause en question fait l’objet d’une jurisprudence récente qui met en doute sa légalité ; j’en ai parlé dans deux autres articles de ce site.

La photo : la gare de Luxembourg à Bruxelles, inaugurée en 1854, classée en 1990 et consciencieusement façadée en 2009. Ce n’est plus qu’un décor, la gare est à présent souterraine. Comme si cela ne suffisait pas, on lui a imposé une fresque d’un dessin de Tintin.  C’était une des plus anciennes gares d’Europe, les travaux ayant commencé en 1846. Il reste l’horloge. Fort heureusement la place du Luxembourg est devenue un haut lieu de la fête, autour de la statue de John Cockerill. On y parle toutes les langues européennes et la bière belge coule à flot.

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La mesure temporaire de démolition–reconstruction et l’usufruit

Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %. La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation […]

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Cette mesure permet notamment la livraison d’un nouveau bâtiment d’habitation après la démolition d’un bâtiment au taux de 6 %.

La mesure temporaire s’applique, sous certaines conditions, aux livraisons de bâtiments d’habitation et du sol y attenant, ainsi qu’aux constitutions, cessions ou rétrocessions de droits réels, pour autant que le bâtiment soit destiné à l’habitation propre de l’acquéreur ou à une location à long terme dans le cadre de la politique sociale.

La vente dite fractionnée (nue-propriété/usufruit) peut également, mais partiellement,  relever de l’application de la mesure.

La livraison de l’usufruit peut bénéficier du taux réduit de la TVA si toutes les conditions de fond et de forme sont remplies.

La livraison de la nue-propriété sera toutefois soumise au taux normal de la TVA.

En effet, la nue-propriété est considéré comme ne  pouvant jamais répondre à la définition de la condition d’habitation propre.

La circulaire 2021/C/18 donne l’exemple suivant au point 5 :

Un promoteur immobilier vend une maison familiale après démolition d’un ancien bâtiment sur la même parcelle.

Les parties conviennent de ce que la nue-propriété est achetée par Madame (qui continuera à vivre dans un appartement qu’elle loue) tandis que l’usufruit de la maison est transféré à son père qui achète l’usufruit de la maison et y établira son domicile.

La livraison de l’usufruit au père sera taxée au taux de 6 % tandis que la livraison de la nue-propriété à Madame sera soumise au taux normal de la TVA, soit 21 %.

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