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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Le délai pour obtenir le financement de la vente

Deux jeunes indépendants acquièrent un immeuble sous la condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire.

La clause du compromis est sévère.

Il est prévu que l’acheteur doit notifier par lettre recommandée le refus de trois banques dans un délai de quinze jours pour que la vente soit résolue par l’effet de la condition.

À défaut, la vente est réputée parfaite.

Ce genre de clause est malheureusement encore trop fréquente.

C’étaient les vacances et finalement, trois semaines ne représentent que 12 jours ouvrables, en période de congé.

Nos deux jeunes indépendants ne disposaient donc que de fort peu de temps pour prendre rendez-vous et accomplir toutes les formalités requises auprès de trois banques.

Malgré leurs efforts, ils ne parvinrent pas à satisfaire les sévères modalités de la condition de financement.

Ils s’exposaient alors à la sanction de ce que la vente soit réputée réalisée, à un moment où par hypothèse, ils ne pouvaient pas l’exécuter faute de financement.

Le vendeur se réjouissait de faire résoudre la vente pour demander la pénalité forfaitaire de 10 % du prix.

Cette condition était impossible à respecter, plaidaient les acheteurs.

Ils invoquaient l’article 1172 du Code civil qui dispose : « toute condition d’une chose impossible, (…), est nulle, et rend nulle la convention qui en dépend. »

La vente est donc nulle et le vendeur ne peut réclamer une indemnité.

La Cour d’appel d’Anvers fit preuve de réalisme. Faisant droit au moyen des acheteur, la Cour considéra qu’effectivement la condition était impossible

Selon elle, “de in de overeenkomst door de eisers bedongen termijn duidelijk veel te kort en ‘realistisch niet haalbaar’ is”.

On aura compris, pour le juge d’appel, le délai était clairement trop court et en réalité intenable.

La Cour d’appel déclara par conséquent la vente nulle par application de l’article 1172, dès lors qu’elle était sous la condition d’une chose impossible.

Le vendeur débouté forma un pourvoi en cassation au centre duquel se situe la notion de « condition d’une chose impossible » au sens de l’article 1172 précité.

La Cour de cassation considéra que l’appréciation en fait du caractère impossible appartient au juge du fond, mais qu’elle pouvait exercer son contrôle sur la notion juridique de « chose impossible ».

L’impossibilité doit être établie (vaststaand), dit la Cour de cassation ; sur ce point on sera d’accord.

Et elle ajoute : “de appelrechter die de bedongen voorwaarde aldus in werkelijkheid als onmogelijk aanziet op grond dat de termijn moeilijk haalbaar was voor de verweerders en niet op grond van een vaststaande onmogelijkheid, verantwoordt zijn beslissing niet naar recht.”

Ma traduction : « le juge d’appel qui considère que la condition stipulée était en réalité impossible vu que le délai était difficilement tenable pour les (acheteurs), et non sur base d’une impossibilité établie, ne justifie pas légalement sa décision ».

En d’autres termes, « impossible » est un concept objectif et non subjectif, et ne se confond pas avec « trop difficile » …

L’arrêt anversois est cassé et la cause est renvoyée à la Cour d’appel de Bruxelles (Cass., 12 avril 2018, rôle n° C.17.0438.N, www.juridat.be).

Rassurez-vous pour les deux jeunes indépendants.

Ils plaideront l’exécution de bonne foi des conventions (art. 1134 du Code civil), lesquelles obligent aussi à toutes les suites que l’équité donne à l’obligation d’après sa nature (art. 1135).

Est-il conforme à l’exécution de bonne foi des contrats d’imposer des modalités pratiquement impossible à réaliser (la Cour de cassation nous oblige à nuancer), sans avantage corrélatif proportionnel pour le vendeur ?

Pose la question, c’est y répondre.

Par ailleurs, la clause en question fait l’objet d’une jurisprudence récente qui met en doute sa légalité ; j’en ai parlé dans deux autres articles de ce site.

La photo : la gare de Luxembourg à Bruxelles, inaugurée en 1854, classée en 1990 et consciencieusement façadée en 2009. Ce n’est plus qu’un décor, la gare est à présent souterraine. Comme si cela ne suffisait pas, on lui a imposé une fresque d’un dessin de Tintin.  C’était une des plus anciennes gares d’Europe, les travaux ayant commencé en 1846. Il reste l’horloge. Fort heureusement la place du Luxembourg est devenue un haut lieu de la fête, autour de la statue de John Cockerill. On y parle toutes les langues européennes et la bière belge coule à flot.

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Indemnité de dégâts locatifs et vente du bien

Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation. Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ? Un arrêt de la Cour […]

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Selon l’article 1732 du Code civil, le preneur doit indemniser le bailleur des dégâts qui surviennent au bien loué pendant la location

Si le bailleur répare lui-même les dégâts, il a droit à être indemnisé des frais de réparation.

Qu’en est-il lorsque le bien est vendu en cours de bail ?

Un arrêt de la Cour de cassation du 8 mars 2021 répond à la question (rôle n° Nr. C.20.0212.N, www.juportal.be).

La vente, dit l’arrêt, est un contrat par lequel la propriété d’un bien est transférée contre un prix en argent ; la contrepartie du transfert de propriété est un prix en argent.

Il résulte de ce qui précède que, lorsque le bailleur répare lui-même l’immeuble et le vend ensuite, le prix qu’il reçoit est la contrepartie de la propriété et n’est pas destiné à l’indemniser des dégâts locatifs.

Le prix de la vente ne peut donc être imputé sur l’indemnité dont le locataire est redevable par suite de dégâts locatifs.

Beoordeling

Krachtens artikel 1732 Oud Burgerlijk Wetboek is de huurder aansprakelijk voor de beschadiging of de verliezen die gedurende zijn huurtijd zijn ontstaan, tenzij hij bewijst dat die buiten zijn schuld hebben plaatsgehad.

Uit deze bepaling volgt dat de huurder gehouden is tot vergoeding van de huurschade waarvoor hij aansprakelijk is, en dat, in geval de eigenaar zelf de huurschade herstelt, hij recht heeft op terugbetaling van de herstelkosten.

Krachtens artikel 1582 Oud Burgerlijk Wetboek is koop een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen.

De tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht van de zaak is een prijs in geld.

Uit het voorgaande volgt dat, wanneer de eigenaar zelf de huurschade herstelt en vervolgens het goed verkoopt, hij de koopprijs van de koper ontvangt als tegenprestatie voor de eigendomsoverdracht en de betaling van de koopprijs niet strekt tot vergoeding van de huurschade. De koopprijs die de eigenaar ontvangt, kan bijgevolg niet worden toegerekend op de vergoeding die de huurder verschuldigd is omwille de huurschade.

Het middel dat uitgaat van een andere rechtsopvatting, faalt in zoverre naar recht.

Met de redenen dat de vraag « of [de eigenaars] de woning na het einde van de huur al dan niet totaal hebben gerenoveerd, geen enkel belang [heeft] bij het bepalen van de omvang van hun vergoedingsrecht », verwerpt en beantwoordt de appelrechter het in het middel bedoelde verweer.

In zoverre het middel schending aanvoert van artikel 149 Grondwet, mist het feitelijke grondslag.

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