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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

Cession de créance à titre de garantie

La cession de créance à titre de garantie fait souvent partie de l’arsenal des garanties dans un financement immobilier.

Mais une telle cession est-elle un mécanisme efficace pour sécuriser une créance ?

On pouvait nourrir de sérieux doutes à ce sujet à la suite d’un arrêt désormais fameux de la Cour de cassation du 17 octobre 1996 (Pas., I, 1996, p. 386) :

« Attendu que, d’une part, le principe de l’égalité des créanciers et les articles 7, 8 et 9 de la loi hypothécaire dérogent nécessairement aux articles 1165, 1134 et 1135 du Code civil, puisqu’ils rendent inopposable aux créanciers en concours une convention créant une sûreté réelle non prévue par la loi ;

Attendu que l’arrêt considère que la convention souscrite entre la demanderesse et la première défenderesse est constitutive d’une sûreté réelle, établie en dehors des règles légales, heurtant le principe d’égalité des créanciers ;

Qu’en refusant à cette convention, qui créerait une préférence dépourvue de cause légitime en faveur de la demanderesse et qui serait préjudiciable aux autres créanciers de la première défenderesse, tout effet postérieur au concours, l’arrêt fait une exacte application du principe et des dispositions légales précitées, ce qui suffit à justifier la décision de la cour d’appel de condamner la demanderesse à rembourser à la première défenderesse les sommes qu’elle a reçues après la dissolution de cette dernière ;»

Il semble qu’aujourd’hui la Cour de cassation entende faire évoluer sa jurisprudence.

Dans un arrêt du 3 décembre 2010, la Cour de cassation pose qu’une cession à titre de garantie ne peut avoir plus d’effet qu’un nantissement de créance.

La cession de créance à titre de garantie n’est donc pas comme telle inopposable aux créanciers en concours. Elle sort les effets d’un gage sur créance.

L’arrêt rappelle d’abord que le principe de l’égalité des créanciers et les articles 7 et 8 de la loi hypothécaire dérogent nécessairement aux articles 1165, 1134 et 1135 du Code civil, en sorte qu’une une sûreté réelle non prévue par la loi ne peut être opposée aux créanciers en concours.

L’arrêt dit ensuite (traduction libre) :

La convention par laquelle une créance est transmise en garantie ne peut par conséquent jamais rapporter, à l’égard des créanciers en concours, plus qu’un nantissement sur cette créance, de sorte que le cessionnaire de la créance ne peut exercer plus de droit que ceux dont dispose un gagiste.

Les juges d’appel constatent que la 6ième défenderesse a cédé sa créance sur le deuxième défendeur à la première défenderesse en garantie de ses dettes et jugent que cette cession-sûreté a pour effet que la créance avait disparu du patrimoine de la sixième défenderesse et qu’après la faillite de celle-ci, cette cession est opposable à la masse faillie.

Et la Cour conclut : en attribuant ainsi à la première défenderesse plus de droits que ceux dont disposerait un gagiste, les juges d’appel n’ont pas légalement justifié leur décision.

La question n’est plus ici de savoir si le transfert de la propriété comme garantie est une sûreté sans texte, partant inopposable.

Il est question de donner à cette figure juridique les effets que sa nature implique : un transport de créance à titre de garantie constitue en réalité un gage et ne sort pas plus d’effet qu’un gage.

Ce n’est pas une sûreté sans texte ; c’est un nantissement, qui est bien une sûreté légale.

Par conséquent, la cession n’a pas fait sortir la créance du patrimoine du cédant. Elle n’a fait que grever la créance du privilège du gagiste (art. 20, 3° L.H.).

Il faut évidemment que le juge constate que la volonté des parties est de créer une sûreté et non un transfert définitif, car le juge ne peut méconnaître la foi due à l’acte.

Mais ce sera le cas si la cession de créance à titre de garantie prévoit que la créance sera restituée à concurrence de ce qui excède la dette ou rendue si la dette est éteinte.

Les arrêts ne sont donc pas inconciliables. L’arrêt de 2010 ne s’arrête pas au principe de l’inopposabilité des sûretés sans texte, qui reste bien sûr valable.

Cet arrêt ne fait finalement que restituer à la convention les effets que la loi lui laisse, en l’interprétant potius quam ut valeat.

C’est valable, à notre avis, pour autant que telle soit l’intention des parties et que le texte permette cette interprétation.

Il est intéressant de relever que l’arrêt déferré, de la Cour d’appel de Bruxelles, avait considéré que la jurisprudence du 17 octobre 1996 de la Cour de cassation était dépassée.

Selon la Cour d’appel, la loi du 8 août 1997 avait dépassé cet enseignement en reconnaissant l’opposabilité d’une convention réservant la propriété (art. 101 L.F.) et en posant que les actes du failli réalisés sans fraude avant faillite sont opposables à la masse (art .46).

La Cour de cassation ne se base pas sur ces considérations.

Très prosaïquement et avec beaucoup de réalisme, la Cour de cassation donne à une cession de créance à titre de garantie les effets d’un gage sur créance car, en définitive et concrètement, les institutions se confondent.

Voyons les attendus dans la langue de l’arrêt :

« 4.      Het beginsel van de gelijkheid van de schuldeisers en de artikelen 7 en 8 van de Hypotheekwet wijken noodzakelijkerwijze af van de artikelen 1165, 1134 en 1135 van het Burgerlijk Wetboek, zodat een niet bij de wet bepaald zakelijk zekerheidsrecht niet aan de schuldeisers in de samenloop kan worden tegengeworpen.

5.         Een overeenkomst waarbij een schuldvordering tot zekerheid wordt overgedragen kan derhalve ten aanzien van de schuldeisers in de samenloop nooit meer opleveren dan een pandrecht op deze schuldvordering zodat de overnemer van de schuldvordering niet meer rechten kan uitoefenen dan deze waarover een pandhouder beschikt.

6.         De appelrechters stellen vast dat de zesde verweerster haar schuldvordering op de tweede verweerder heeft overgedragen aan de eerste verweerster tot zekerheid van haar schulden en oordelen dat deze zekerheidsoverdracht tot gevolg heeft dat deze schuldvordering uit het vermogen van de zesde verweerster is verdwenen en dat, na haar faillissement, deze overdracht tegenwerpelijk is aan de faillissementsboedel.

Door aldus aan de eerste verweerster meer rechten toe te kennen dan deze waarover een pandhouder van de schuldvordering zou beschikken, verantwoorden de appelrechters hun beslissing niet naar recht.

Het middel is gegrond. »

Cass., 3 décembre 2010, rôle n° C.09.0459.N, www.juridat.be.

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Infraction d’urbanisme et confiscation des loyers

Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet. Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction. C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation […]

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Le propriétaire commet  une infraction d’urbanisme lorsqu’il augmente le nombre de logements d’un immeuble sans se voir préalablement délivrer un permis à cet effet.

Le tribunal qui est appelé à sanctionner cette infraction peut ordonner la confiscation des avantages obtenus à l’aide de l’infraction.

C’est ainsi que le tribunal correctionnel peut condamner à la confiscation des loyers perçus de la location d’unités de logement non reconnues par un permis d’urbanisme.

C’est une peine redoutable lorsque le contrevenant a financé les travaux de division et entendait rembourser au moyen des loyers.

La question qui se pose souvent est la manière de fixer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 décembre 2021 (rôle n° P.21.0976.F, www.juportal.be)  répond à cette question.

D’après le moyen, pour calculer l’avantage patrimonial tiré de l’infraction, il fallait, non pas additionner les loyers obtenus grâce aux unités de logement aménagées sans permis, mais comparer les montants obtenus par les demandeurs avec les gains qu’ils auraient réalisés de toute manière en louant l’immeuble conformément à sa destination initiale d’immeuble de rapport.

La Cour répond sobrement :

« Le juge répressif décide souverainement en fait qu’un avantage patrimonial sur lequel porte la confiscation spéciale a été tiré directement d’une infraction. La Cour vérifie si, sur la base de cette appréciation souveraine, le juge n’a pas méconnu la notion légale d’avantage patrimonial.

Les juges d’appel ont pu considérer que le profit licite rapporté, au cours d’une période déterminée, par un immeuble divisé légalement en six appartements équivaut au total des loyers perçus durant cette période pour les six unités. Partant, ils ont pu identifier l’actif illicite aux loyers obtenus grâce aux logements surnuméraires illégalement aménagés dans le même immeuble. »

Cette manière de voir me semble peu réaliste et inexactement sévère. Un avantage patrimonial n’est jamais un revenu brut.

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