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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Entre le compromis et l’acte (I)

Le vendeur est tenu de délivrer (on ne doit pas confondre le transfert de propriété – obligation de dare – et la délivrance – obligation de facere) à l’acheteur une chose conforme au contrat (art. 1604 du Code civil), à savoir la chose convenue telle qu’elle existait au moment de la conclusion du contrat (art. 1614).

C’est pour cette raison que les parties procèdent parfois à un état des lieux lorsque la délivrance est différée dans le temps comme c’est souvent le cas dans la vente d’immeuble. En effet, en règle, la délivrance intervient lorsque les parties réitèrent la vente en forme authentique et ce moment correspond également au transfert des risques, de la jouissance, des fruits, des charges et de la propriété.

Durant ce délai, le vendeur doit assurer la conservation du bien selon l’article 1136 Code civil. Il s’agit d’une obligation de moyen (Y. Merchiers, « La vente », in Les contrats spéciaux, chronique de jurisprudence 1988-1995, Les dossiers du J.T., Larcier, Bruxelles, 1997, p. 27). En revanche, l’obligation de délivrance est une obligation de résultat comme la plupart des obligations découlant de la vente.

 Le vendeur doit apporter à l’obligation de conservation les soins d’un bon père de famille (art. 1137). Je suis d’avis que l’on ne peut appliquer à cette obligation de conservation le régime plus rigoureux du dépôt proposé par le dépositaire (art. 1928). En effet, pour qualifier cette période de dépôt, il faudrait que l’acheteur ait remis le bien au vendeur, alors qu’il n’en a pas encore eu la possession ni la propriété.

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Qui doit entretenir la servitude ?

Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc. Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ? Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) : « L’article 701 […]

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Qui doit maintenir la servitude en état ? Enlever les plantes, réduire les haies, etc.

Le propriétaire du fonds qui bénéficie de la servitude ou la propriétaire qui fonds qui doit la supporter ?

Un arrêt du 22 octobre 2020 de la Cour de cassation répond à cette question (rôle n° C.19.0362) :

« L’article 701 du Code civil prévoit, en son alinéa 1er, que le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage ou à le rendre plus incommode et, en son alinéa 2, qu’il ne peut changer l’état des lieux.

Il suit de ces dispositions que le propriétaire du fonds servant doit enlever à ses frais les ouvrages ou plantations qui gênent l’exercice de la servitude.

Le jugement attaqué du 12 juin 2014 n’a pu, sans violer ces dispositions, décider que l’enlèvement des « plantations, clôtures, piquets et haies installés sur l’assiette de la servitude de passage » par les défendeurs doit avoir lieu aux frais des demandeurs, propriétaires du fonds dominant. »

Comparez avec l’article 3.121. « Entretien et ouvrages » du nouveau Livre III du Code civil (en vigueur au 1er septembre 2021) :

Le titulaire de la servitude peut faire tous les travaux et ouvrages nécessaires pour exercer la servitude et pour la conserver.

Ces travaux et ouvrages sont faits par lui et à ses frais, sauf lorsqu’ils ont été rendus nécessaires par la seule faute du titulaire du fonds servant.

Si les travaux et ouvrages sont utiles tant pour le fonds servant que pour le fonds dominant, les frais sont partagés en proportion de l’utilité respective pour chaque fonds.

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