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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Entre le compromis et l’acte (I)

Le vendeur est tenu de délivrer (on ne doit pas confondre le transfert de propriété – obligation de dare – et la délivrance – obligation de facere) à l’acheteur une chose conforme au contrat (art. 1604 du Code civil), à savoir la chose convenue telle qu’elle existait au moment de la conclusion du contrat (art. 1614).

C’est pour cette raison que les parties procèdent parfois à un état des lieux lorsque la délivrance est différée dans le temps comme c’est souvent le cas dans la vente d’immeuble. En effet, en règle, la délivrance intervient lorsque les parties réitèrent la vente en forme authentique et ce moment correspond également au transfert des risques, de la jouissance, des fruits, des charges et de la propriété.

Durant ce délai, le vendeur doit assurer la conservation du bien selon l’article 1136 Code civil. Il s’agit d’une obligation de moyen (Y. Merchiers, « La vente », in Les contrats spéciaux, chronique de jurisprudence 1988-1995, Les dossiers du J.T., Larcier, Bruxelles, 1997, p. 27). En revanche, l’obligation de délivrance est une obligation de résultat comme la plupart des obligations découlant de la vente.

 Le vendeur doit apporter à l’obligation de conservation les soins d’un bon père de famille (art. 1137). Je suis d’avis que l’on ne peut appliquer à cette obligation de conservation le régime plus rigoureux du dépôt proposé par le dépositaire (art. 1928). En effet, pour qualifier cette période de dépôt, il faudrait que l’acheteur ait remis le bien au vendeur, alors qu’il n’en a pas encore eu la possession ni la propriété.

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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