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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Entre le compromis et l’acte (I)

Le vendeur est tenu de délivrer (on ne doit pas confondre le transfert de propriété – obligation de dare – et la délivrance – obligation de facere) à l’acheteur une chose conforme au contrat (art. 1604 du Code civil), à savoir la chose convenue telle qu’elle existait au moment de la conclusion du contrat (art. 1614).

C’est pour cette raison que les parties procèdent parfois à un état des lieux lorsque la délivrance est différée dans le temps comme c’est souvent le cas dans la vente d’immeuble. En effet, en règle, la délivrance intervient lorsque les parties réitèrent la vente en forme authentique et ce moment correspond également au transfert des risques, de la jouissance, des fruits, des charges et de la propriété.

Durant ce délai, le vendeur doit assurer la conservation du bien selon l’article 1136 Code civil. Il s’agit d’une obligation de moyen (Y. Merchiers, « La vente », in Les contrats spéciaux, chronique de jurisprudence 1988-1995, Les dossiers du J.T., Larcier, Bruxelles, 1997, p. 27). En revanche, l’obligation de délivrance est une obligation de résultat comme la plupart des obligations découlant de la vente.

 Le vendeur doit apporter à l’obligation de conservation les soins d’un bon père de famille (art. 1137). Je suis d’avis que l’on ne peut appliquer à cette obligation de conservation le régime plus rigoureux du dépôt proposé par le dépositaire (art. 1928). En effet, pour qualifier cette période de dépôt, il faudrait que l’acheteur ait remis le bien au vendeur, alors qu’il n’en a pas encore eu la possession ni la propriété.

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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