L’article 14, alinéa premier, de la loi sur les baux commerciaux dispose que, dans sa demande de renouvellement du bail commercial, le preneur doit notifier au bailleur « à peine de nullité les conditions auxquelles le preneur lui-même est disposé à conclure le nouveau bail … ».

Le bailleur peut (entre autres réponses) répondre dans les trois mois en stipulant des conditions différentes.

S’il ne le fait pas, le bail est renouvelé aux conditions notifiées par le preneur ; s’il ne fait et que le preneur ne s’y oppose pas, le bail est renouvelé aux conditions stipulées par le bailleur.

On voit que les conditions notifiées par le preneur doivent porter sur le bail en cours et qu’elles doivent être conformes à la loi.

Un preneur avait demandé le renouvellement à dater du 1^er janvier 2024. Au titre des conditions du renouvellement, il avait demandé une réduction du loyer du bail en cours.

Les juges d’appel avaient considéré qu’il ne pouvait être interdit au preneur de formuler, dans sa demande de renouvellement, une condition se rapportant au bail commercial en cours.

Le jugement a été cassé par l’arrêt du 16 février 2026 de la Cour de cassation (rôle n° C.25.0185.N, www.juportal.be).

Les conditions proposées pour le renouvellement ne peuvent porter que sur le bail renouvelé :

“2. Aangezien, bij gebrek aan regelmatig antwoord van de verhuurder, de huurhernieuwing plaatsvindt onder de door de huurder vastgestelde voorwaarden, moeten die voorwaarden in overeenstemming met de wet zijn en kunnen zij enkel betrekking hebben op de nieuwe huurovereenkomst en niet op de lopende huurovereenkomst.

3. De appelrechters stellen vast dat de aangetekende aanvraag tot huurhernieuwing met ingang van 1 januari 2024 onder meer de voorwaarde bevatte van “een bijkomende korting op de huurprijs voor de periode 01/01/2022-31/12/2023, waardoor de totale huurprijs verminderd wordt tot een vast bedrag van 70 euro/ m²/ jaar”.

4. De appelrechters die vervolgens oordelen dat het de verweerster niet verboden kan worden om in haar huurhernieuwingsaanvraag een voorwaarde te formuleren die betrekking heeft op de lopende handelshuurovereenkomst, zoals het toestaan van een korting op de lopende huurprijs, en dit geen afbreuk doet aan de rechtsgeldigheid van de huurhernieuwingsaanvraag, verantwoorden hun beslissing niet naar recht.”

Dans son avis l’avocat général avait relevé que la condition proposée par le preneur était contraire à l’article 6 de la loi, en matière de révision de loyer.

Il reste que l’arrêt est motivé par le fait que les conditions proposées doivent non seulement être légale mais aussi liées exclusivement au futur bail.

Qu’en retenir ?

Faut-il en déduire, par identité de motif, que la réponse du bailleur stipulant des conditions différentes, ne peut porter, elle aussi, que sur le bail à conclure et non sur le bail en cours ?

L’article 14 est de droit impératif en faveur du bailleur. Son formalisme est prescrit à peine de nullité. La raison est que la matière du renouvellement est une restriction à la liberté de contracter du bailleur.

Cela signifie qu’une réponse du bailleur imposant des conditions extérieures au futur bail ne sera pas nulle de plein droit mais pourra être annulée par le juge ; le preneur devra en tout état de cause saisir le juge dans les 30 jours.

C’est ainsi que si le bailleur exprime des stipulations conditionnelles (exemple : sauf si le bien est vendu entre-temps), sa réponse sera frappée de nullité car elle ne permet pas de conclure un nouveau bail.

Dans le même registre, mais pour une autre raison, Monsieur Louveau estime que « toute ambiguïté est soumise à l’appréciation du juge. La réponse du bailleur qui serait à ce point équivoque qu’elle n’exprime aucune position précise peut être considérée comme une absence de réponse et entraîner les conséquences de celle-ci, à savoir le renouvellement du bail aux conditions proposées par le preneur » (B. Louveaux, « Le droit du bail commercial », Larcier, Bruxelles, 2010, p. 761).

La photo : La résidence Deltaview, en face du centre hospitalier Delta à Auderghem, boulevard du Triomphe 211. Bâti par Willemen Groep, un promoteur de Mechelen. Le projet s’inscrit dans le développement du site « Delta Ouest » et se compose d’une partie résidentielle dans deux tours et de logements pour étudiants, l’ULB-VUB étant juste en face. Willemen Groep est une entreprise familiale flamande, l’un des plus importants bâtisseur de Belgique fort de 2.200 collaborateurs et d’un chiffre d’affaires de 800.000.000 €.