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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Encore et toujours l’accord sur la chose et le prix

Un jugement du 30 novembre 2018 de la 9ième du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (R.G. n° 18/2734/A) nous apporte une synthèse bienvenue sur le lancinant problème de la naissance de la vente par accord sur la chose, le prix et les éléments substantiels.

Ce jugement étant inédit, je vous le soumets ci-dessous. J’ignore si un appel a été interjeté.

On appréciera au passage la plume élégante du juge, Vice-président du tribunal.

Le jugement met en lumière deux principes importants.

Le premier tient en ce que, si l’offre acceptée prévoit de passer par l’étape d’un compromis, lequel règle les éléments généralement considérés comme substantiels, c’est bien que les parties ne voient pas l’offre comme une vente aboutie.

En revanche, si l’offre acceptée contient déjà un règlement sur l’essentiel de ce que l’on trouve dans un compromis, ce dernier n’est qu’une modalité de la vente et non son aboutissement.

Cette position est réaliste et respectueuse de la jurisprudence de la Cour d’appel, à savoir les deux fameux arrêts de la 7ième chambre Cour d’appel qui avaient lancé le débat (arrêts des 23 juin et 10 novembre 2011).

Ajoutons, toujours dans les critères retenus par cette jurisprudence, que si les parties continuent de négocier des éléments non accessoires de la vente après l’acceptation de l’offre, c’est qu’elle reconnaissent, là aussi, que le processus n’est pas abouti et que c’est le compromis qui achève la naissance de la vente.

Le second principe est plus audacieux. Le juge considère qu’en prévoyant une garantie de 10 % du prix, les parties souscrivent au dispositif selon lequel, en cas d’inexécution, les dommages correspondent à cette garantie.

Personnellement je n’oser aller jusque-là. La forfaitarisation du dommage requiert toujours une clause (art. 1226 du Code civil). Il n’en serait autrement que si la « clause des 10 % » était un usage, auquel cas elle est réputée écrite (art. 1160 du Code civil).

A mon sens cette clause ne rencontre pas les conditions pour être élevée au rang d’un usage au sens de l’arrêt du 11 septembre 2008 de la Cour de cassation (rôle n° C.06.0684.F, www.juridat.be) : « lorsqu’une clause est usuelle, c’est-à-dire lorsqu’elle est généralement reconnue applicable dans une région déterminée ou dans un milieu professionnel déterminé, la loi présume que les parties ont connaissance de cet usage et qu’en ne l’excluant pas de leur contrat, elles manifestent leur volonté de l’incorporer dans celui-ci. »

Je suis donc plus réservé sur ce point. La « clause des 10 % » est une pratique résultant de la standardisation des contrats par le notariat, et non un usage, mais cela peut se discuter.

Voici le jugement, anonymisé comme il se doit. Les passages surlignés sont de mon fait.

  1. Objet

Attendu que MM. et Mme V poursuivent la condamnation de Mme L au payement, outre les intérêts et les dépens, de la somme de 85.000  € ; qu’à titre subsidiaire, ils limitent leur demande au montant provisionnel de 29.562,50 € (le surplus devant alors être renvoyé au rôle) ;

Qu’à titre reconventionnel, Mme L demande qu’il soit dit pour droit que l’offre de vente qu’elle avait faite a été résiliée à l’amiable le 6 avril 2018 ; qu’elle réclame à ses adversaires la somme de 2.500 €  à titre de dommages et intérêts, du chef d’action téméraire ou vexatoire ;

  • Les faits

Attendu que les consorts V étaient propriétaires d’une maison sise avenue … à W. ;

Que ce bien avait appartenu à leurs parents, et qu’à la suite du décès de leur mère, le … 2007, leur père en avait recueilli l’usufruit, tandis qu’eux-mêmes s’étaient partagé la nue-propriété ; que leur père décéda le … 2017, ce qui entraîna l’extinction de son usufruit ;

Que les enfants décidèrent de vendre l’immeuble, pressés, selon ce qu’ils ont expliqué à l’ audience, par l’obligation où ils se trouvaient de payer des droits de succession (mais, a priori, par sur l’immeuble, puisque celui-ci était devenu leur propriété par voie d’extinction de l’usufruit, non par voie successorale), et que pour ce faire ils s’adressèrent notamment à une agence immobilière à l’enseigne Immo A ;

Que Mme L se montra intéressée et signa, le 18 janvier 2018, une offre d’achat pour le prix de 850.000 € hors frais ;

Que, le même jour, M. V la signa pour accord, pour lui-même et pour les deux autres indivisaires ; qu’un compromis devait être signé dans les trente jours avec constitution d’une garantie de 85.000 €, cependant que l’acte authentique devait être reçu trois mois plus tard ;

Attendu, toutefois, que le 4 février Mme L envoya un courrier électronique à l’agence immobilière pour lui faire savoir qu’elle devait « renoncer » à l’achat de la maison, pour le motif qu’elle était occupée à vendre un plateau de bureaux « d’une grosse valeur » et que l’ acquéreur avait fait volte-face ;

Que M. V qui, tout au long du dossier, fut le mandataire de son frère et de sa sœur, réagit par une mise en demeure de signer le compromis et de poursuivre l’opération de vente, chose qui ne fut pas suivie d’effets ;

Que des avocats furent consultés, que l’agence immobilière réclama sa commission et, ne l’ayant pas obtenue, intenta un procès aux vendeurs, procès actuellement pendant devant une autre chambre du tribunal de céans ;

Attendu que, finalement, dans des circonstances dont on dira un mot plus bas, une résiliation amiable fut signée chez le notaire, cependant que les vendeurs agirent en résolution et en payement d’un dédommagement, pour ensuite limiter leur demande à la question indemnitaire ;

Que, quant à elle, Mme L introduisit la demande reconventionnelle qu’on a dite.

  • Discussion

a) La demande principale

Attendu qu’il convient d’examiner les choses dans l’ordre et donc de dire, tout d’abord, si une vente avait été conclue ou si l’on  se trouvait encore au stade des pourparlers ; qu’ensuite, en fonction de la réponse à cette question, il faudra se pencher sur l’indemnité éventuellement due par l’acheteuse ;

(1) l’existence de la vente

Attendu que la matière des ventes d’immeuble recèle quelques particularités qu’il n’est pas inutile de rappeler ;

Que, tout d’abord, et comme dans tous les contrats, il existe des éléments auxquels les parties accordent une importance différente ;

Qu’on peut ainsi distinguer entre les éléments essentiels (ceux en l’absence desquels il ne se conçoit pas que le contrat puisse exister), les éléments substantiels (ceux qui, pour les parties, revêtent une importance telle qu’on devrait en somme considérer qu’ils rejoignent la catégorie des éléments essentiels) et les autres éléments, plus accessoires ou d’importance secondaire ;

Que tout ceci s’explique d’autant plus aisément qu’en matière contractuelle la liberté des parties est fort importante ;

Que, par conséquent, lorsqu’on lit qu’en son article 1583 le Code civil considère que l’accord sur la chose et sur le prix suffit à faire naître une vente, il faut aussitôt préciser qu’il est loisible aux parties de convenir que d’autres éléments devront également faire l’objet d’un accord pour que le contrat existe ;

Qu’on doit encore ajouter qu’il est d’usage, en matière immobilière, d’en passer par un compromis de vente avant de se rendre chez le notaire pour y signer un acte authentique ;

Que si cette ultime étape est obligatoire, puisque le contrat doit être transcrit par l’administration fiscale (qu’on appelait autrefois la Conservation des Hypothèques), où seuls des actes authentiques peuvent être présentés, on peut par contre se dispenser de l’étape précédente, du compromis ;

Attendu qu’en l’espèce, l’offre faite par Mme L fut acceptée, mais il fut entendu qu’on signerait un compromis et qu’à cette occasion une garantie serait versée par la précitée ;

Que se pose alors la question de l’acceptation, en retour, des termes du compromis ; qu’en effet, si celui-ci devait se contenter d’acter l’accord des parties sur la chose et sur le prix, il n’aurait aucune utilité dans un dossier comme celui-ci, où l’offre et sa réponse avaient fait l’objet d’un document signé qui suffit à établir que, de ce point de vue, tout était en ordre ;

Qu’à l’heure actuelle, où la vente immobilière est de plus en plus réglementée par diverses normes régionales, les compromis reprennent, à peu de choses près, tout ce qu’ordinairement on trouve dans les actes authentiques, ce qui leur confère un rôle non négligeable dans le processus de conclusion de la vente ;

Que c’est ainsi qu’on y pose souvent certaines conditions suspensives, comme l’obtention d’un financement, l’absence d’infractions urbanistiques, l’absence de pollution du sol, etc., soit une série de points qui revêtent pour les parties une certaine importance, voire, une importance certaine ;

Qu’ainsi, le compromis contient presque toujours des éléments substantiels ;

Que ceci explique que la jurisprudence (et notamment celle de la cour d’appel de Bruxelles, que cite Mme L) décide régulièrement qu’à partir du moment où les parties sont convenues d’en passer par l’étape non obligatoire du compromis et que celui-ci va au-delà du simple accord sur la chose et sur le prix, il n’est pas possible de considérer que la vente serait née avant que les clauses dudit compromis aient été acceptées ;

Attendu qu’à s’en tenir à ces considérations, on devrait en rester là et décider que seule une offre de vente avait été faite, dont l’acceptation n’avait pas suffi à la naissance du contrat ;

Attendu, toutefois, que deux éléments doivent être soulignés, qui amèneront à une conclusion différente ;

Que, tout d’abord, l’offre de Mme L était déjà assez précise, en ce sens qu’elle indiquait le prix et plusieurs conditions suspensives, soit l’absence de charges privilégiées ou hypothécaires, la production d’un certificat énergétique avant la signature du compromis et du procès-verbal de contrôle des installations électriques avant la signature de l’acte authentique, le respect d’un délai de trois mois entre les deux écrits (compromis et acte), et, enfin, l’obtention d’un financement ; qu’il était ajouté que les vices apparents et cachés ne seraient pas garantis par les vendeurs, dans la mesure où ils n’en avaient pas connaissance ;

Qu’ainsi, le compromis n’aurait guère dû innover sur ces éléments, plutôt substantiels ;

Qu’un second point mérite d’être noté, étant la résiliation amiable de la vente ; qu’on sait, en effet, que la conclusion d’une vente immobilière sous seing privé suffit à faire naître l’obligation de payer un droit d’enregistrement particulièrement élevé ;

Qu’auparavant, lorsque le contrat échouait, il fallait en passer par une décision judiciaire ou arbitrale pour échapper au payement de l’impôt ou en obtenir le remboursement, pourvu que quelques conditions eussent été remplies ;

Qu’aujourd’hui, en Région bruxelloise, car les règles ne sont plus les mêmes partout dans le pays, une procédure de résiliation amiable permet d’éviter cet écueil et de ne payer qu’un droit fixe de 10 € (article 159bis du code des droits d’enregistrement) ;

Que les parties au procès ont fait usage de cette possibilité ;

Attendu, certes, que dans l’écrit qu’elles ont rédigé en avril 2018, elles ont exposé qu’elles avaient signé entre elles une offre, non une vente, mais que s’il ne s’était agi que d’une offre en tant que telle, et non d’un véritable contrat, elles n’auraient eu aucune raison de la résilier par écrit et de solliciter du receveur de l’enregistrement qu’il fasse application de l’article 159bis du code, car une offre n’est, jusqu’ores, passible d’aucun droit ;

Qu’autrement dit, si les consorts V et Mme L craignaient que, sur le plan fiscal, le receveur considérât qu’une vente avait été conclue, c’est bien parce qu’eux-mêmes étaient convaincus qu’un tel contrat était né ;

Que, sinon, ils n’auraient conclu de résiliation écrite qu’à titre subsidiaire, pour l’hypothèse où ledit receveur eût estimé, contrairement à eux, qu’ils étaient allés au-delà de l’offre ; 

(…) que rien de tel n’existe ici, où les parties ont procédé à une résiliation amiable à des fins fiscales pour le seul motif que la vente était née et que l’impôt aurait dû être payé de ce chef ; que la situation était définitivement figée, d’autant que personne n’avait remis en question ce principe de la vente ;

Attendu qu’à cela on pourrait objecter, ainsi que le fait Mme L, que les vendeurs ont agi en résolution quelques jours après avoir signé la convention de résiliation ;

Que, néanmoins, la chose a été expliquée par le fait que c’est leur avocat qui avait, avec son huissier de justice, préparé la citation, tandis que pour la résiliation, c’étaient les vendeurs eux-mêmes qui avaient fait les démarches avec le notaire et Mme L ;

(2) le dédommagement

Attendu qu’une fois acquis le principe de la vente, force est de constater que Mme L avait souscrit un engagement, celui de signer le compromis et puis l’acte authentique, et qu’elle a changé d’avis quelques jours plus tard ;

Qu’elle n’a invoqué, pour se justifier, que des difficultés avec l’acquéreur d’un immeuble que, par ailleurs, elle cherchait à vendre, mais sans toutefois analyser ce problème comme constitutif d’un cas de force majeure ;

Que sa faute s’en trouve établie, pour avoir manqué à une obligation de résultat ;

Que la question du dédommagement se pose alors en des termes assez simples, en ce sens qu’il faut se demander si c’est à bon droit que les consorts V réclament 10 % du prix, alors que l’offre est muette sur cette question ;

Qu’ils invoquent l’usage, qu’on lit en effet dans la majorité des compromis de vente, de prévoir une indemnité de cette hauteur pour celui qui manque à son engagement, et qu’ils en appellent aussi à l’article 1590 du code civil, qui s’intéresse à la vente avec arrhes ;

Attendu que, quel que soit le fondement qu’ils invoquent, les demandeurs doivent être suivis ; qu’on notera au préalable que le fait qu’ils aient fait choix d’une résiliation amiable ne les privait pas du droit de réclamer un dédommagement, car le contrat est muet sur ce point et une renonciation ne se présume pas ;

Qu’il faut à présent déterminer la base légale de leur demande, soit le contrat, soit l’article 1590 du Code civil ;

Attendu que, d’une part, en prévoyant le versement d’une garantie (non d’un acompte) de 10 %, l’offre n’a fait que suivre l’usage que consacrent les compromis de vente (alors que, quelquefois, pour des immeubles d’un prix élevé, comme c’est le cas ici, on rencontre des garanties un peu moins importantes) ;

Que le choix d’une garantie plutôt que d’un acompte ne peut signifier autre chose que la volonté de garantir le respect d’un engagement, comme il est d’usage aussi dans ce type de vente ;

Que, dès lors, il est patent que le compromis que les parties auraient dû signer allait contenir la clause suivant laquelle celui qui manque à son obligation doit payer à l’autre 10 % du prix de la vente ;

Qu’on peut donc dire que cet engagement était entré dans le champ contractuel ;

Attendu, d’autre part, que l’article 1590 du code prévoit, en effet, qu’une vente avec arrhes permet à celui qui les a données de les perdre s’il se départ de sa promesse ; que des arrhes ne sont autre chose qu’une forme de garantie, cependant que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (article 1589 du code) ;

qu’ainsi, quelle que soit l’analyse que l’on retienne, l’indemnité convenue est due

b) La demande reconventionnelle

Attendu que la demande principale ayant été déclarée fondée, il n’est pas possible de considérer qu’elle aurait pu être téméraire ou vexatoire ; qu’on a vu que la résiliation n’avait été suivie que par erreur d’une citation en résolution ; que la demande reconventionnelle s’en trouve sans fondement ;

PAR CES MOTIFS

le Tribunal

Statuant contradictoirement,

  • Reçoit les demandes et dit seule fondée la demande principale,
  • Condamne Mme L à payer à M. V et V, ainsi qu’à Mme V, la somme totale de 85.000 € (quatre-vingt-cinq mille euros), à augmenter des intérêts moratoires,
  • La condamne de même aux dépens, liquidés à : …

Ainsi jugé et prononcé à l’audience publique de la 9ème chambre du tribunal de première instance francophone de Bruxelles le 30 novembre 2018.

La photo : l’ancienne maison de Moffarts, rue Hellevelt à Uccle. Une belle maison de style moderniste, construite dans les années 30. Je ne connais hélas pas l’architecte.

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Habitat groupé et TVA

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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