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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le danger des offres succinctes

La vente est un contrat consensuel, ce qui signifie que le contrat sort ses effets par le seul échange des consentements sur les éléments constitutifs essentiels (la chose et le prix) et sur les autres éléments considérés par les parties comme essentiels

Il en résulte que le transfert de propriété intervient dès l’échange des consentements (art. 1138 et 1583 du Code civil).

Le transfert des risques suit celui de la chose vendue. D’où, sauf clause contraire, le bien vendu est aux risques de l’acheteur même si la délivrance n’est pas encore intervenue (res perit domino étant précisé que le dominus est l’acheteur devenu immédiatement propriétaire).

Précisions que l’article 1138 ne s’applique pas aux choses futures.

Dans la vente d’une habitation à construire ou en voie d’achèvement, la loi Breyne prévoit de manière impérative que le transfert de propriété est immédiat, par la signature du contrat (art. 4).

Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5).

Mais, en loi Breyne, les risques restent à la charge du promoteur jusqu’à la réception.

Le transfert de la propriété et des risques solo consensu est donc la règle, et cette règle est supplétive.

La mise en demeure, qui suppose un retard dans la délivrance, reporte les risques sur le vendeur.

L’article 1302 du Code civil tempère ce principe en prévoyant que le vendeur est libéré si la chose eut de toute façon péri ou aurait subi des dégradations par cas fortuit, s’il avait exécuté la délivrance en temps utile.

Le vendeur est débiteur de l’obligation de délivrance, en sorte que la preuve du cas fortuit pèse sur lui.

Même si le bien a péri par cas fortuit, le vendeur devra restituer le prix (art. 1302 in fine).

Il devra aussi transférer à l’acheteur les droits ou actions en indemnité de même que l’intervention de l’assureur, par subrogation réelle (art. 1302 du Code civil).

Notons que l’indemnité d’assurance non affectée à la réparation doit en principe revenir au créancier privilégié ou hypothécaire (art. 10 L.H. et art. 58 de la loi du 25 juin 1992).

Le régime du transfert immédiat des risques est donc supplétif.

En pratique, il est toujours convenu de ce que le transfert de la propriété, des risques et des fruits, est reporté à l’authentification de la vente.

Cependant, l’acte notarié et le compromis sont souvent précédés d’une offre d’achat acceptée de manière sommaire.

Or une offre acceptée, même sur un document sommaire, qui porte sur les éléments constitutifs essentiels de la vente, vaut vente.

Cela veut, comme exposé ci-dessus, que le transfert de propriété et des risques intervient lorsque le vendeur lève l’offre du candidat acquéreur.

Si le bien subit un risque ou est endommagé, ce risque est pour l’acheteur.

Pour cette raison, il faut proscrire l’usage de simples formulaires d’offre n’indiquant que l’adresse du bien et le prix, en attendant de réaliser un compromis complet.

Il convient que le formulaire d’offre contienne la mention de ce qu’en cas d’acceptation, la vente interviendra aux conditions du modèle de compromis formalisé par le Centre de consultation et d’étude du notariat, ou de tout autre texte disponible, par exemple à l’agence immobilière qui commercialise l’immeuble.

Autrement, les risques et les fruits sont transférés à l’acheteur dès l’offre acceptée, ce qui, en règle, ne correspond pas à l’intention des parties.

Et dès que l’offre est acceptée par le vendeur, l’acheteur devient propriétaire.

Cela non plus ne correspond pas à ce que les parties envisagent. C’est pourtant ce qu’une offre succincte génère.

Notons encore que lorsque la vente est sous condition suspensive, les risques restent à la charge du vendeur (art. 1182 du Code civil), même si la condition se réalise par la suite.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Totor #

    Très intéressant.

    Pour notre part, nous avons signé un compromis avec deux conditions suspensives(et initialement notre offre d’achat, n’était qu’un engagement à signer un compromis, rien de plus, le modèle d’immoweb, donc nous n’avons je pense pas le problème décrit par l’article).

    Entre temps des dommages ont eu lieu sur le bien, du fait du voisin (qui a endommagé l’étanchéité d’une verrière et rehaussé un mur mitoyen sans permis, donc illicitement) causant dommages et pertes de jouissance.

    De votre point de vue, quelles en sont les conséquences, comment estime-t-on si les faits sont suffisamment graves pour qu’on puisse légitimement demander la résolution de la vente.

    Au cas ou on ne peut pas demander la résolution de la vente, quels sont les arrangements amiables possibles?

    Un grand merci, si vous avez des éclaircissements à nous apporter !

    Totor,

    mai 25, 2011

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Prouver la propriété immobilière

Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ? La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte […]

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Comment un propriétaire immobilier doit-il prouver son droit de propriété ?

La propriété d’une chose peut s’acquérir par un mode originaire, qui permet d’acquérir un droit nouveau tel que l’usucapion ou l’accession, ou par un mode dérivé, qui conduit à l’acquisition d’un droit préexistant par transmission d’un sujet de droit à un autre, tel un acte de vente.

Le propriétaire qui peut invoquer un mode originaire peut aisément faire la preuve de son droit de propriété car ce mode originaire constitue un fait juridique susceptible d’être prouvé par toutes voies de droit et qui, s’il est établi, doit s’analyser en une preuve absolue du droit de propriété.

Lorsqu’un sujet de droit ne peut invoquer qu’un mode dérivé d’acquisition, tel un acte de vente, l’instrumentum qui constate cet acte établit uniquement que l’acheteur a conclu une vente.

Mais cet acte translatif est insuffisant en soi pour rendre l’acquéreur propriétaire.

Cet acquéreur devrait encore démontrer que son auteur était lui-même propriétaire, etc.

L’acquéreur, par mode dérivé, demandeur en revendication, peut invoquer tous actes ou faits susceptibles de rendre vraisemblable l’existence de son droit (J. Hansenne, « Les Biens. Précis », tome I, Ed. Fac. de droit Liège, 1996, n° 639 et suivants, pp. 595 et s.).

Il devra aussi prouver que son vendeur était bien propriétaire ; c’est l’objet de l’origine trentenaire de propriété, insérée dans l’acte authentique soumis à la transcription.

L’article 141, alinéa 3, d la loi hypothécaire dispose qu’ « il est fait mention dans l’acte ou le document, sujet à publicité, du titre de propriété des immeubles concernés et du dernier titre transcrit s’il a moins de trente ans. »

Monsieur Genin, dans le R.P.D.B., v° Hypothèques et privilèges immobiliers (n° 3411), écrit qu’ « il faut en réalité établir la chaîne des mutations de personnes à personnes jusqu’à la date à laquelle tous les droits susceptibles d’exister sur l’immeuble visé sont prescrits, c’est-à-dire trente ans. »

En d’autres termes, dit Monsieur Roelen, « il y a lieu de remonter jusqu’à un titre qui est plus que trentenaire et non pas simplement à une période de trente ans, … »  (E. Roelen, « L’état hypothécaire », in À l’origine de la responsabilité du notaire, Larcier, Bruxelles, 2011, p. 9).

À cette fins, l’article 127, alinéas 1 et 2, de la loi hypothécaire dispose que « les conservateurs des hypothèques sont tenus de délivrer des certificats constatant les mutations et concessions de droits réels, ainsi que les baux consentis par tous individus indiqués dans les réquisitions écrites qui leur sont faites à cette fin. Ils sont également tenus de délivrer à tout requérant copie des inscriptions ou transcriptions existantes, ou des certificats constatant qu’il n’en existe point. »

L’acte satisfait évidemment aux conditions probatoires du Code civil (un écrit signé en autant de parties qu’il y a d’intérêts distincts).

Quant à son opposabilité aux tiers, elle est assurée par l’article 1165 du même Code (effets externes des contrats) et par la publicité foncière envers, cette fois pour les tiers titulaires de droits concurrents.

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