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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le danger des offres succinctes

La vente est un contrat consensuel, ce qui signifie que le contrat sort ses effets par le seul échange des consentements sur les éléments constitutifs essentiels (la chose et le prix) et sur les autres éléments considérés par les parties comme essentiels

Il en résulte que le transfert de propriété intervient dès l’échange des consentements (art. 1138 et 1583 du Code civil).

Le transfert des risques suit celui de la chose vendue. D’où, sauf clause contraire, le bien vendu est aux risques de l’acheteur même si la délivrance n’est pas encore intervenue (res perit domino étant précisé que le dominus est l’acheteur devenu immédiatement propriétaire).

Précisions que l’article 1138 ne s’applique pas aux choses futures.

Dans la vente d’une habitation à construire ou en voie d’achèvement, la loi Breyne prévoit de manière impérative que le transfert de propriété est immédiat, par la signature du contrat (art. 4).

Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5).

Mais, en loi Breyne, les risques restent à la charge du promoteur jusqu’à la réception.

Le transfert de la propriété et des risques solo consensu est donc la règle, et cette règle est supplétive.

La mise en demeure, qui suppose un retard dans la délivrance, reporte les risques sur le vendeur.

L’article 1302 du Code civil tempère ce principe en prévoyant que le vendeur est libéré si la chose eut de toute façon péri ou aurait subi des dégradations par cas fortuit, s’il avait exécuté la délivrance en temps utile.

Le vendeur est débiteur de l’obligation de délivrance, en sorte que la preuve du cas fortuit pèse sur lui.

Même si le bien a péri par cas fortuit, le vendeur devra restituer le prix (art. 1302 in fine).

Il devra aussi transférer à l’acheteur les droits ou actions en indemnité de même que l’intervention de l’assureur, par subrogation réelle (art. 1302 du Code civil).

Notons que l’indemnité d’assurance non affectée à la réparation doit en principe revenir au créancier privilégié ou hypothécaire (art. 10 L.H. et art. 58 de la loi du 25 juin 1992).

Le régime du transfert immédiat des risques est donc supplétif.

En pratique, il est toujours convenu de ce que le transfert de la propriété, des risques et des fruits, est reporté à l’authentification de la vente.

Cependant, l’acte notarié et le compromis sont souvent précédés d’une offre d’achat acceptée de manière sommaire.

Or une offre acceptée, même sur un document sommaire, qui porte sur les éléments constitutifs essentiels de la vente, vaut vente.

Cela veut, comme exposé ci-dessus, que le transfert de propriété et des risques intervient lorsque le vendeur lève l’offre du candidat acquéreur.

Si le bien subit un risque ou est endommagé, ce risque est pour l’acheteur.

Pour cette raison, il faut proscrire l’usage de simples formulaires d’offre n’indiquant que l’adresse du bien et le prix, en attendant de réaliser un compromis complet.

Il convient que le formulaire d’offre contienne la mention de ce qu’en cas d’acceptation, la vente interviendra aux conditions du modèle de compromis formalisé par le Centre de consultation et d’étude du notariat, ou de tout autre texte disponible, par exemple à l’agence immobilière qui commercialise l’immeuble.

Autrement, les risques et les fruits sont transférés à l’acheteur dès l’offre acceptée, ce qui, en règle, ne correspond pas à l’intention des parties.

Et dès que l’offre est acceptée par le vendeur, l’acheteur devient propriétaire.

Cela non plus ne correspond pas à ce que les parties envisagent. C’est pourtant ce qu’une offre succincte génère.

Notons encore que lorsque la vente est sous condition suspensive, les risques restent à la charge du vendeur (art. 1182 du Code civil), même si la condition se réalise par la suite.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Totor #

    Très intéressant.

    Pour notre part, nous avons signé un compromis avec deux conditions suspensives(et initialement notre offre d’achat, n’était qu’un engagement à signer un compromis, rien de plus, le modèle d’immoweb, donc nous n’avons je pense pas le problème décrit par l’article).

    Entre temps des dommages ont eu lieu sur le bien, du fait du voisin (qui a endommagé l’étanchéité d’une verrière et rehaussé un mur mitoyen sans permis, donc illicitement) causant dommages et pertes de jouissance.

    De votre point de vue, quelles en sont les conséquences, comment estime-t-on si les faits sont suffisamment graves pour qu’on puisse légitimement demander la résolution de la vente.

    Au cas ou on ne peut pas demander la résolution de la vente, quels sont les arrangements amiables possibles?

    Un grand merci, si vous avez des éclaircissements à nous apporter !

    Totor,

    mai 25, 2011

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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