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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le danger des offres succinctes

La vente est un contrat consensuel, ce qui signifie que le contrat sort ses effets par le seul échange des consentements sur les éléments constitutifs essentiels (la chose et le prix) et sur les autres éléments considérés par les parties comme essentiels

Il en résulte que le transfert de propriété intervient dès l’échange des consentements (art. 1138 et 1583 du Code civil).

Le transfert des risques suit celui de la chose vendue. D’où, sauf clause contraire, le bien vendu est aux risques de l’acheteur même si la délivrance n’est pas encore intervenue (res perit domino étant précisé que le dominus est l’acheteur devenu immédiatement propriétaire).

Précisions que l’article 1138 ne s’applique pas aux choses futures.

Dans la vente d’une habitation à construire ou en voie d’achèvement, la loi Breyne prévoit de manière impérative que le transfert de propriété est immédiat, par la signature du contrat (art. 4).

Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5).

Mais, en loi Breyne, les risques restent à la charge du promoteur jusqu’à la réception.

Le transfert de la propriété et des risques solo consensu est donc la règle, et cette règle est supplétive.

La mise en demeure, qui suppose un retard dans la délivrance, reporte les risques sur le vendeur.

L’article 1302 du Code civil tempère ce principe en prévoyant que le vendeur est libéré si la chose eut de toute façon péri ou aurait subi des dégradations par cas fortuit, s’il avait exécuté la délivrance en temps utile.

Le vendeur est débiteur de l’obligation de délivrance, en sorte que la preuve du cas fortuit pèse sur lui.

Même si le bien a péri par cas fortuit, le vendeur devra restituer le prix (art. 1302 in fine).

Il devra aussi transférer à l’acheteur les droits ou actions en indemnité de même que l’intervention de l’assureur, par subrogation réelle (art. 1302 du Code civil).

Notons que l’indemnité d’assurance non affectée à la réparation doit en principe revenir au créancier privilégié ou hypothécaire (art. 10 L.H. et art. 58 de la loi du 25 juin 1992).

Le régime du transfert immédiat des risques est donc supplétif.

En pratique, il est toujours convenu de ce que le transfert de la propriété, des risques et des fruits, est reporté à l’authentification de la vente.

Cependant, l’acte notarié et le compromis sont souvent précédés d’une offre d’achat acceptée de manière sommaire.

Or une offre acceptée, même sur un document sommaire, qui porte sur les éléments constitutifs essentiels de la vente, vaut vente.

Cela veut, comme exposé ci-dessus, que le transfert de propriété et des risques intervient lorsque le vendeur lève l’offre du candidat acquéreur.

Si le bien subit un risque ou est endommagé, ce risque est pour l’acheteur.

Pour cette raison, il faut proscrire l’usage de simples formulaires d’offre n’indiquant que l’adresse du bien et le prix, en attendant de réaliser un compromis complet.

Il convient que le formulaire d’offre contienne la mention de ce qu’en cas d’acceptation, la vente interviendra aux conditions du modèle de compromis formalisé par le Centre de consultation et d’étude du notariat, ou de tout autre texte disponible, par exemple à l’agence immobilière qui commercialise l’immeuble.

Autrement, les risques et les fruits sont transférés à l’acheteur dès l’offre acceptée, ce qui, en règle, ne correspond pas à l’intention des parties.

Et dès que l’offre est acceptée par le vendeur, l’acheteur devient propriétaire.

Cela non plus ne correspond pas à ce que les parties envisagent. C’est pourtant ce qu’une offre succincte génère.

Notons encore que lorsque la vente est sous condition suspensive, les risques restent à la charge du vendeur (art. 1182 du Code civil), même si la condition se réalise par la suite.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Avatar
    Totor #

    Très intéressant.

    Pour notre part, nous avons signé un compromis avec deux conditions suspensives(et initialement notre offre d’achat, n’était qu’un engagement à signer un compromis, rien de plus, le modèle d’immoweb, donc nous n’avons je pense pas le problème décrit par l’article).

    Entre temps des dommages ont eu lieu sur le bien, du fait du voisin (qui a endommagé l’étanchéité d’une verrière et rehaussé un mur mitoyen sans permis, donc illicitement) causant dommages et pertes de jouissance.

    De votre point de vue, quelles en sont les conséquences, comment estime-t-on si les faits sont suffisamment graves pour qu’on puisse légitimement demander la résolution de la vente.

    Au cas ou on ne peut pas demander la résolution de la vente, quels sont les arrangements amiables possibles?

    Un grand merci, si vous avez des éclaircissements à nous apporter !

    Totor,

    mai 25, 2011

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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