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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le danger des offres succinctes

La vente est un contrat consensuel, ce qui signifie que le contrat sort ses effets par le seul échange des consentements sur les éléments constitutifs essentiels (la chose et le prix) et sur les autres éléments considérés par les parties comme essentiels

Il en résulte que le transfert de propriété intervient dès l’échange des consentements (art. 1138 et 1583 du Code civil).

Le transfert des risques suit celui de la chose vendue. D’où, sauf clause contraire, le bien vendu est aux risques de l’acheteur même si la délivrance n’est pas encore intervenue (res perit domino étant précisé que le dominus est l’acheteur devenu immédiatement propriétaire).

Précisions que l’article 1138 ne s’applique pas aux choses futures.

Dans la vente d’une habitation à construire ou en voie d’achèvement, la loi Breyne prévoit de manière impérative que le transfert de propriété est immédiat, par la signature du contrat (art. 4).

Le transfert de propriété des constructions à ériger s’opère au fur et à mesure de la mise en œuvre des matériaux et de leur incorporation au sol ou à l’immeuble en construction (art. 5).

Mais, en loi Breyne, les risques restent à la charge du promoteur jusqu’à la réception.

Le transfert de la propriété et des risques solo consensu est donc la règle, et cette règle est supplétive.

La mise en demeure, qui suppose un retard dans la délivrance, reporte les risques sur le vendeur.

L’article 1302 du Code civil tempère ce principe en prévoyant que le vendeur est libéré si la chose eut de toute façon péri ou aurait subi des dégradations par cas fortuit, s’il avait exécuté la délivrance en temps utile.

Le vendeur est débiteur de l’obligation de délivrance, en sorte que la preuve du cas fortuit pèse sur lui.

Même si le bien a péri par cas fortuit, le vendeur devra restituer le prix (art. 1302 in fine).

Il devra aussi transférer à l’acheteur les droits ou actions en indemnité de même que l’intervention de l’assureur, par subrogation réelle (art. 1302 du Code civil).

Notons que l’indemnité d’assurance non affectée à la réparation doit en principe revenir au créancier privilégié ou hypothécaire (art. 10 L.H. et art. 58 de la loi du 25 juin 1992).

Le régime du transfert immédiat des risques est donc supplétif.

En pratique, il est toujours convenu de ce que le transfert de la propriété, des risques et des fruits, est reporté à l’authentification de la vente.

Cependant, l’acte notarié et le compromis sont souvent précédés d’une offre d’achat acceptée de manière sommaire.

Or une offre acceptée, même sur un document sommaire, qui porte sur les éléments constitutifs essentiels de la vente, vaut vente.

Cela veut, comme exposé ci-dessus, que le transfert de propriété et des risques intervient lorsque le vendeur lève l’offre du candidat acquéreur.

Si le bien subit un risque ou est endommagé, ce risque est pour l’acheteur.

Pour cette raison, il faut proscrire l’usage de simples formulaires d’offre n’indiquant que l’adresse du bien et le prix, en attendant de réaliser un compromis complet.

Il convient que le formulaire d’offre contienne la mention de ce qu’en cas d’acceptation, la vente interviendra aux conditions du modèle de compromis formalisé par le Centre de consultation et d’étude du notariat, ou de tout autre texte disponible, par exemple à l’agence immobilière qui commercialise l’immeuble.

Autrement, les risques et les fruits sont transférés à l’acheteur dès l’offre acceptée, ce qui, en règle, ne correspond pas à l’intention des parties.

Et dès que l’offre est acceptée par le vendeur, l’acheteur devient propriétaire.

Cela non plus ne correspond pas à ce que les parties envisagent. C’est pourtant ce qu’une offre succincte génère.

Notons encore que lorsque la vente est sous condition suspensive, les risques restent à la charge du vendeur (art. 1182 du Code civil), même si la condition se réalise par la suite.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Totor #

    Très intéressant.

    Pour notre part, nous avons signé un compromis avec deux conditions suspensives(et initialement notre offre d’achat, n’était qu’un engagement à signer un compromis, rien de plus, le modèle d’immoweb, donc nous n’avons je pense pas le problème décrit par l’article).

    Entre temps des dommages ont eu lieu sur le bien, du fait du voisin (qui a endommagé l’étanchéité d’une verrière et rehaussé un mur mitoyen sans permis, donc illicitement) causant dommages et pertes de jouissance.

    De votre point de vue, quelles en sont les conséquences, comment estime-t-on si les faits sont suffisamment graves pour qu’on puisse légitimement demander la résolution de la vente.

    Au cas ou on ne peut pas demander la résolution de la vente, quels sont les arrangements amiables possibles?

    Un grand merci, si vous avez des éclaircissements à nous apporter !

    Totor,

    mai 25, 2011

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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