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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Divergence entre le compromis et l’acte

Il est fréquent que l’acte authentique ne corresponde pas fidèlement au compromis, fût-ce parce que les rédacteurs sont différents (par exemple l’agent immobilier et le notaire), ou parce qu’ils ont des préoccupations différentes.

Souvent le notaire fait usage d’un modèle de contrat qui fait entrer dans la relation des parties des clauses-types qui sont recommandées mais qui ne correspondent pas nécessairement aux particularités du compromis.

Trois cas de figures peuvent se présenter : soit l’acte contient une clause qui ne se trouve pas dans le compromis, soit l’acte ignore une clause qui se trouve dans le compromis, soit enfin l’acte contient une clause contraire à celle du compromis.

Deux démarches sont possibles : soit les actes se complètent, soit on donne la préférence à l’un d’eux.

On ne fait pas prévaloir l’acte authentique au seul motif qu’il est authentique.

En effet, entre parties, l’acte a la même force que le contrat sous seing privé et la force probante spéciale de l’acte authentique ne s’attache qu’aux constatations que le notaire a faites dans les limites légales de sa mission (art. 1319 du Code civil).

D’autre part, l’acte n’a en principe pas pour vocation première d’exprimer l’accord des parties. Il existe pour lui donner une forme authentique en vue de la transcription.

En revanche, dès lors que l’acte est postérieur, on peut  présumer qu’il constitue le dernier état de la volonté des parties.

On peut aussi considérer que cette volonté est plus assurée car l’acte est construit sur base du devoir de conseil du notaire. L’acte a donc pu corriger le compromis signé en agence ou entre parties.

En réalité le seul guide est la commune intention des parties. Voyons deux jurisprudences citées par M. Kohl (« La vente immobilière, chronique de jurisprudence 1990-2010 », Larcier, Bruxelles, 2012, p. 89).

  1. Si une clause pénale se trouve dans l’acte et pas dans le compromis, le juge peut l’appliquer, le projet ayant été préalablement soumis à l’examen des parties (Brux., 23 février 1990, Res. Jur. Imm., 1990, p. 257).
  2. Si le compromis n’exonère pas le vendeur de la garantie des vices cachés et que l’acte contient une telle clause, il faut vérifier si l’évolution des circonstances entre les parties entre ces deux conventions révèle une volonté de modifier la convention originaire, juge le président du tribunal de première instance de Bruxelles (Civ., Brux., réf., 15 mars 2004, T. Not., 2005, p. 167).

Ces deux décisions sont-elles compatibles ? A priori non sur le principe, mais il faut évidemment voir les particularités d’espèce.

Le juge devra interpréter  toutes les clauses des conventions « les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier » (art. 1161) ; en ce sens les clauses du compromis et de l’acte doivent se compléter si elles sont compatibles.

Mais si les clauses se contredisent ?

Il me paraît difficile de ne retenir une clause de l’acte que s’il est établi que l’évolution des circonstances la justifie, comme le préconise la jurisprudence citée plus haut.

En effet, la foi est due à l’acte dès lors que la clause existe (art. 1320 du Code civil).

C’est en réalité le raisonnement contraire qu’il faut appliquer : la clause de l’acte qui corrige le compromis fait la loi des parties et exprime la dernière manifestation de leur volonté, sauf s’il est prouvé que les parties n’ont vu dans l’acte qu’une étape purement formelle.

Cela appelle un double devoir dans le chef du notaire.

  1. Dans le cadre de son devoir de conseil, il ne peut établir son acte en ignorant le compromis. S’il déroge à ce dernier ou s’il le complète sur un point important, il doit attirer l’attention des parties et s’assurer de ce qu’elles entendent réellement adapter leur convention.
  2. Et, cela étant fait, le notaire doit assurer l’efficacité de l’acte en faisant stipuler par les parties que l’acte est le dernier état de la convention et constitue le seul instrument d’interprétation.

Commentaires

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  1. Avatar

    l’acte doit reprendre les accords conclus entre vendeurs et
    acquéreurs si le notaire ignore (volontairement ou non) ces
    accords il doit en faire mention dans l’acte et attirer
    l’attention des parties avant la signature.
    Alain TURCHET, agent immobilier

    décembre 19, 2013

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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