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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Divergence entre le compromis et l’acte

Il est fréquent que l’acte authentique ne corresponde pas fidèlement au compromis, fût-ce parce que les rédacteurs sont différents (par exemple l’agent immobilier et le notaire), ou parce qu’ils ont des préoccupations différentes.

Souvent le notaire fait usage d’un modèle de contrat qui fait entrer dans la relation des parties des clauses-types qui sont recommandées mais qui ne correspondent pas nécessairement aux particularités du compromis.

Trois cas de figures peuvent se présenter : soit l’acte contient une clause qui ne se trouve pas dans le compromis, soit l’acte ignore une clause qui se trouve dans le compromis, soit enfin l’acte contient une clause contraire à celle du compromis.

Deux démarches sont possibles : soit les actes se complètent, soit on donne la préférence à l’un d’eux.

On ne fait pas prévaloir l’acte authentique au seul motif qu’il est authentique.

En effet, entre parties, l’acte a la même force que le contrat sous seing privé et la force probante spéciale de l’acte authentique ne s’attache qu’aux constatations que le notaire a faites dans les limites légales de sa mission (art. 1319 du Code civil).

D’autre part, l’acte n’a en principe pas pour vocation première d’exprimer l’accord des parties. Il existe pour lui donner une forme authentique en vue de la transcription.

En revanche, dès lors que l’acte est postérieur, on peut  présumer qu’il constitue le dernier état de la volonté des parties.

On peut aussi considérer que cette volonté est plus assurée car l’acte est construit sur base du devoir de conseil du notaire. L’acte a donc pu corriger le compromis signé en agence ou entre parties.

En réalité le seul guide est la commune intention des parties. Voyons deux jurisprudences citées par M. Kohl (« La vente immobilière, chronique de jurisprudence 1990-2010 », Larcier, Bruxelles, 2012, p. 89).

  1. Si une clause pénale se trouve dans l’acte et pas dans le compromis, le juge peut l’appliquer, le projet ayant été préalablement soumis à l’examen des parties (Brux., 23 février 1990, Res. Jur. Imm., 1990, p. 257).
  2. Si le compromis n’exonère pas le vendeur de la garantie des vices cachés et que l’acte contient une telle clause, il faut vérifier si l’évolution des circonstances entre les parties entre ces deux conventions révèle une volonté de modifier la convention originaire, juge le président du tribunal de première instance de Bruxelles (Civ., Brux., réf., 15 mars 2004, T. Not., 2005, p. 167).

Ces deux décisions sont-elles compatibles ? A priori non sur le principe, mais il faut évidemment voir les particularités d’espèce.

Le juge devra interpréter  toutes les clauses des conventions « les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l’acte entier » (art. 1161) ; en ce sens les clauses du compromis et de l’acte doivent se compléter si elles sont compatibles.

Mais si les clauses se contredisent ?

Il me paraît difficile de ne retenir une clause de l’acte que s’il est établi que l’évolution des circonstances la justifie, comme le préconise la jurisprudence citée plus haut.

En effet, la foi est due à l’acte dès lors que la clause existe (art. 1320 du Code civil).

C’est en réalité le raisonnement contraire qu’il faut appliquer : la clause de l’acte qui corrige le compromis fait la loi des parties et exprime la dernière manifestation de leur volonté, sauf s’il est prouvé que les parties n’ont vu dans l’acte qu’une étape purement formelle.

Cela appelle un double devoir dans le chef du notaire.

  1. Dans le cadre de son devoir de conseil, il ne peut établir son acte en ignorant le compromis. S’il déroge à ce dernier ou s’il le complète sur un point important, il doit attirer l’attention des parties et s’assurer de ce qu’elles entendent réellement adapter leur convention.
  2. Et, cela étant fait, le notaire doit assurer l’efficacité de l’acte en faisant stipuler par les parties que l’acte est le dernier état de la convention et constitue le seul instrument d’interprétation.

Commentaires

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  1. Avatar

    l’acte doit reprendre les accords conclus entre vendeurs et
    acquéreurs si le notaire ignore (volontairement ou non) ces
    accords il doit en faire mention dans l’acte et attirer
    l’attention des parties avant la signature.
    Alain TURCHET, agent immobilier

    décembre 19, 2013

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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