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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le « chantage » de l’agent immobilier

Si un jugement fait titre d’une vente d’un immeuble situé en Belgique, et que cette vente n’a pas été enregistrée, les droits seront dus sur le jugement (art. 146 C. enr.), ainsi que l’amende (art. 41, 1°, C.enr.).

Il s’agit des droits de vente (art. 44 et svts. C. enr.), soit 10 % (Flandre) ou 12,5 % du prix ou de la valeur vénale si elle est supérieure. Il n’en va autrement que lorsque le jugement constate que l’action en résolution de la vente a été introduite dans l’année de celle-ci.

Quand un arrêt ou un jugement peut-il être considéré comme faisant titre d’une convention ? Un jugement fait titre d’une convention lorsque son dispositif implique nécessairement l’existence de cette convention, dont il consacre une conséquence.

Il n’est pas indispensable que le dispositif fasse expressément état de la convention ; il suffit que les motifs ayant un rapport direct, étroit et nécessaire avec le dispositif établissent l’existence de la convention.

Il n’y a pas lieu de distinguer entre les décisions définitives ou préparatoires ou interlocutoires. La décision ne doit pas être coulée en force de chose jugée.

Mais ce n’est pas tout. Si le jugement faisant titre d’une vente d’immeuble belge condamne aussi à payer, par exemple le prix, les droits seront dus sur cette base par application de l’article 142 C. enr. Il s’agit des droits dus sur les condamnations, soit 3 %.

En cas, les droits de la vente (10 % ou 12, %) seront dus sur le prix (ou la valeur vénale si elle est supérieure) et les droits de condamnation (3 %) seront dus sur le prix auquel l’acheteur est condamné.

Imaginons que l’agent immobilier ait accompli sa mission en présentant un acquéreur au prix demandé. Les parties signent un document recevant la vente. Puis elles se ravisent, renonçant à la vente.

L’agent immobilier prétend naturellement à sa commission. Il réclame paiement mais son commettant refuse au motif de ce qu’il n’a finalement pas vendu. L’agent immobilier attend un an avant d’introduire son action.

Si le tribunal lui donne raison et condamne le commettant à payer la commission en constatant que l’intervention de l’agent immobilier a abouti à une vente, ce jugement fera titre d’une vente non enregistrée et le receveur réclamera les droits de la vente (10 % ou 12,5 %) aux parties.

Le commettant regrettera alors amèrement de n’avoir pas payé la commission …

Si l’agent immobilier cite en justice, en paiement de sa commission, avant l’écoulement d’un délai d’un an suivant la vente, le commettant peut encore agir en résolution de la vente et éviter que le jugement provoque l’enregistrement de la vente selon l’article 146 C. enr.

C’est pourquoi l’agent immobilier attend un an. Ensuite il explique la situation au commettant qui comprendra le risque qu’il court à ne pas payer et subir la procédure…

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Bonjour
    Merci pour ce billet du moins intéressant
    Le titre est déjà choquant surtout pour ce qui œuvre dans ce secteur, le contenu est tout aussi pertinent. Ce fut une bonne lecture. Quoi que je ne dirai pas que c’est un chantage c’est plutôt un moyen de se faire payer de manière légale ses commissions.

    janvier 12, 2013

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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