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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le « chantage » de l’agent immobilier

Si un jugement fait titre d’une vente d’un immeuble situé en Belgique, et que cette vente n’a pas été enregistrée, les droits seront dus sur le jugement (art. 146 C. enr.), ainsi que l’amende (art. 41, 1°, C.enr.).

Il s’agit des droits de vente (art. 44 et svts. C. enr.), soit 10 % (Flandre) ou 12,5 % du prix ou de la valeur vénale si elle est supérieure. Il n’en va autrement que lorsque le jugement constate que l’action en résolution de la vente a été introduite dans l’année de celle-ci.

Quand un arrêt ou un jugement peut-il être considéré comme faisant titre d’une convention ? Un jugement fait titre d’une convention lorsque son dispositif implique nécessairement l’existence de cette convention, dont il consacre une conséquence.

Il n’est pas indispensable que le dispositif fasse expressément état de la convention ; il suffit que les motifs ayant un rapport direct, étroit et nécessaire avec le dispositif établissent l’existence de la convention.

Il n’y a pas lieu de distinguer entre les décisions définitives ou préparatoires ou interlocutoires. La décision ne doit pas être coulée en force de chose jugée.

Mais ce n’est pas tout. Si le jugement faisant titre d’une vente d’immeuble belge condamne aussi à payer, par exemple le prix, les droits seront dus sur cette base par application de l’article 142 C. enr. Il s’agit des droits dus sur les condamnations, soit 3 %.

En cas, les droits de la vente (10 % ou 12, %) seront dus sur le prix (ou la valeur vénale si elle est supérieure) et les droits de condamnation (3 %) seront dus sur le prix auquel l’acheteur est condamné.

Imaginons que l’agent immobilier ait accompli sa mission en présentant un acquéreur au prix demandé. Les parties signent un document recevant la vente. Puis elles se ravisent, renonçant à la vente.

L’agent immobilier prétend naturellement à sa commission. Il réclame paiement mais son commettant refuse au motif de ce qu’il n’a finalement pas vendu. L’agent immobilier attend un an avant d’introduire son action.

Si le tribunal lui donne raison et condamne le commettant à payer la commission en constatant que l’intervention de l’agent immobilier a abouti à une vente, ce jugement fera titre d’une vente non enregistrée et le receveur réclamera les droits de la vente (10 % ou 12,5 %) aux parties.

Le commettant regrettera alors amèrement de n’avoir pas payé la commission …

Si l’agent immobilier cite en justice, en paiement de sa commission, avant l’écoulement d’un délai d’un an suivant la vente, le commettant peut encore agir en résolution de la vente et éviter que le jugement provoque l’enregistrement de la vente selon l’article 146 C. enr.

C’est pourquoi l’agent immobilier attend un an. Ensuite il explique la situation au commettant qui comprendra le risque qu’il court à ne pas payer et subir la procédure…

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Bonjour
    Merci pour ce billet du moins intéressant
    Le titre est déjà choquant surtout pour ce qui œuvre dans ce secteur, le contenu est tout aussi pertinent. Ce fut une bonne lecture. Quoi que je ne dirai pas que c’est un chantage c’est plutôt un moyen de se faire payer de manière légale ses commissions.

    janvier 12, 2013

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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