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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le « chantage » de l’agent immobilier

Si un jugement fait titre d’une vente d’un immeuble situé en Belgique, et que cette vente n’a pas été enregistrée, les droits seront dus sur le jugement (art. 146 C. enr.), ainsi que l’amende (art. 41, 1°, C.enr.).

Il s’agit des droits de vente (art. 44 et svts. C. enr.), soit 10 % (Flandre) ou 12,5 % du prix ou de la valeur vénale si elle est supérieure. Il n’en va autrement que lorsque le jugement constate que l’action en résolution de la vente a été introduite dans l’année de celle-ci.

Quand un arrêt ou un jugement peut-il être considéré comme faisant titre d’une convention ? Un jugement fait titre d’une convention lorsque son dispositif implique nécessairement l’existence de cette convention, dont il consacre une conséquence.

Il n’est pas indispensable que le dispositif fasse expressément état de la convention ; il suffit que les motifs ayant un rapport direct, étroit et nécessaire avec le dispositif établissent l’existence de la convention.

Il n’y a pas lieu de distinguer entre les décisions définitives ou préparatoires ou interlocutoires. La décision ne doit pas être coulée en force de chose jugée.

Mais ce n’est pas tout. Si le jugement faisant titre d’une vente d’immeuble belge condamne aussi à payer, par exemple le prix, les droits seront dus sur cette base par application de l’article 142 C. enr. Il s’agit des droits dus sur les condamnations, soit 3 %.

En cas, les droits de la vente (10 % ou 12, %) seront dus sur le prix (ou la valeur vénale si elle est supérieure) et les droits de condamnation (3 %) seront dus sur le prix auquel l’acheteur est condamné.

Imaginons que l’agent immobilier ait accompli sa mission en présentant un acquéreur au prix demandé. Les parties signent un document recevant la vente. Puis elles se ravisent, renonçant à la vente.

L’agent immobilier prétend naturellement à sa commission. Il réclame paiement mais son commettant refuse au motif de ce qu’il n’a finalement pas vendu. L’agent immobilier attend un an avant d’introduire son action.

Si le tribunal lui donne raison et condamne le commettant à payer la commission en constatant que l’intervention de l’agent immobilier a abouti à une vente, ce jugement fera titre d’une vente non enregistrée et le receveur réclamera les droits de la vente (10 % ou 12,5 %) aux parties.

Le commettant regrettera alors amèrement de n’avoir pas payé la commission …

Si l’agent immobilier cite en justice, en paiement de sa commission, avant l’écoulement d’un délai d’un an suivant la vente, le commettant peut encore agir en résolution de la vente et éviter que le jugement provoque l’enregistrement de la vente selon l’article 146 C. enr.

C’est pourquoi l’agent immobilier attend un an. Ensuite il explique la situation au commettant qui comprendra le risque qu’il court à ne pas payer et subir la procédure…

Commentaires

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  1. Avatar

    Bonjour
    Merci pour ce billet du moins intéressant
    Le titre est déjà choquant surtout pour ce qui œuvre dans ce secteur, le contenu est tout aussi pertinent. Ce fut une bonne lecture. Quoi que je ne dirai pas que c’est un chantage c’est plutôt un moyen de se faire payer de manière légale ses commissions.

    janvier 12, 2013

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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