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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Courtage immobilier : le prix de présentation et le prix accepté

Un agent immobilier reçoit une mission de recherche immobilière. Il est convenu de présenter le bien au prix de 185.000 €. La mission ne prévoit pas de position de repli (prix plancher de négociation).

L’agent immobilier trouve acquéreur à 160.000 €. Comme il se doit, il présente cette offre au propriétaire, et celui-ci décide de l’accepter. La vente intervient avec le candidat trouvé par l’agent immobilier.

Le commettant refuse ensuite de payer la commission et l’agent immobilier introduit une procédure.

La Cour d’appel (Mons, 26 novembre 2013, R.G. n° 2013RG197, inédit) juge cette situation comme suit :

« Quant au prix demandé à la vente : contrairement à la convention signée avec Monsieur B., I. (l’agent immobilier) a présenté le bien à la vente au prix de 160.000 € (voyez la pièce 8 du dossier de I.).

I. soutient qu’elle aurait d’abord affiché l’immeuble au prix demandé, puis aurait réduit le prix à la demande de son client. Ce fait n’est pas démontré. Au contraire, le contrat exclut tout autre prix : l’article 1.2 renseigne que le prix de vente de présentation (sic) est fixé à 185.000 € tandis que la mention de prix de vente souhaité est barrée.

Il suffit dès lors de constater que le bien n’a pas été présenté au public pour le prix souhaité et que, à titre surabondant, ce prix n’a pas été obtenu, pour constater que l’agent a manqué à ses obligations. »

Qu’en penser ?

Le juge constate que la mission de recherche a été menée en présentant un candidat à 160.000 € alors que cette mission était de trouver acquéreur à 185.000 € et que rien ne démontrait un accord du commettant pour rabattre la mission à 160.000 €.

Quelles sont les obligations de l’agent immobilier à ce sujet ?

Le courtage immobilier suppose un colloque permanent entre le commettant et le courtier sur les conditions de la recherche immobilière. Il est ici question du prix, donc de l’évaluation préalable du bien.

Si les parties ont fixé un prix, avec une position de négociation ou de repli, c’est un élément du champ contractuel que le courtier doit respecter.

S’il ne trouve pas acquéreur au prix convenu, il n’a en principe pas droit à sa commission même s’il obtient un prix qui, après réflexion, lui apparait satisfaisant ou raisonnable, et même si c’est le prix du marché.

Il faut rappeler que la première mission de l’agent immobilier est d’assister son client pour déterminer la valeur de son bien. Le Code de déontologie (art. 45) prévoit que « Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements. »

Il faut donc « affiner » après évaluation c’est-à-dire se concerter sur l’évolution de la mission et adapter celle-ci aux réalités rencontrées.

L’article 46 ajoute que « l’agent immobilier courtier a l’obligation d’exprimer à son commettant des réserves au sujet du prix que ce dernier estimerait ou entendrait obtenir dans le cadre d’une évaluation ou d’une commercialisation de son bien si ce prix est, à sa connaissance, manifestement disproportionné à la hausse ou à la baisse par rapport à la valeur du bien ou au prix susceptible d’être obtenu dans le cadre d’une commercialisation. »

Enfin, l’article 52 prévoit que « l’agent immobilier courtier veille toujours à ce que les prix des biens qu’il communique correspondent à ceux convenus avec le commettant. »

L’agent assume donc une responsabilité en rapport avec l’évaluation du bien (J.P. Hamme, 15 décembre 1987, J.J.P., 1990, p. 8 ; Civ., Bruxelles, 21 février 1995, J.T. 1995, p. 522), qui peut influencer son droit à la commission.

Reste la situation où l’agent immobilier, et le commettant, se sont trompés de bonne foi sur la réponse du marché au prix proposé. Cela peut arriver, même sans faute, car l’évaluation immobilière n’est pas une science exacte.

L’agent doit s’ouvrir de cette difficulté à son client. En ce cas, soit le client renonce à la vente et aucune commission n’est due, soit les parties renégocient le contrat et modifient conventionnellement le prix proposé (les parties « affinent » l’évaluation comme dit l’article 45 du Code).

Si une vente suit au prix revu, l’agent aura alors droit à sa commission.

Mais l’agent immobilier ne peut taire cette circonstance et recueillir des offres sous le prix convenu pour ensuite tenter de justifier sa commission, d’autant que l’article 52 précise que « l’agent immobilier courtier veille toujours à ce que les prix des biens qu’il communique correspondent à ceux convenus avec le commettant. »

Ceci étant dit, que se passe-t-il lorsque le commettant accepte sans autre formalité une offre à un prix inférieur à la base de recherche ? On considère généralement qu’en acceptant cette offre, le commettant a implicitement mais certainement rabattu la mission.

Dans l’affaire évoquée plus haut, la Cour d’appel de Mons considère au contraire que tel n’est pas le cas, et elle laisse le commettant mettre fin à la mission sans indemnité en acceptant une offre sous le prix de recherche …

Cet arrêt ne doit pas être approuvé.

En effet, en acceptant une offre sous le prix demandé, le commettant met fin à la commercialisation. L’agent immobilier perd sa mission.

Le commettant peut mettre fin à la mission soit en considérant qu’elle a été exécutée, et il doit alors payer la commission.

Le commettant peut aussi mettre fin à la mission en résiliant le contrat de courtage pour faute de l’agent immobilier.

Cette faute consiste à avoir mal évalué le bien, mais il faut attendre la fin de la mission pour s’en convaincre car l’agent dispose de la durée du contrat pour l’exécuter. Ou encore revoir ensemble les conditions de la commercialisation.

Cette faute peut aussi consister à présenter le bien sous le prix mais alors, si c’est une faute, il ne faut pas accepter une offre sous le prix demandé, sans autre formalité. Il convient en ce cas de refuser une telle offre et d’inviter l’agent immobilier à respecter sa mission.

En d’autres termes, l’agent immobilier est responsable de son évaluation. Il doit rendre compte au commettant de la confrontation du bien au marché et affiner les conditions de commercialisation tout au long de sa mission.

S’il prouve avoir respecté cette obligation, il a incontestablement droit à sa commission si le commettant accepte une offre même sous le prix fixé à l’origine.

Si l’agent immobilier n’a pas affiné son évaluation au cours de sa mission, cela ne signifie pas pour autant que le commettant peut inconditionnellement accepter une offre inférieure sans payer de commission. Il doit sommer l’agent immobilier de poursuivre sa mission.

Si le commettant accepte sans autre réaction, il crée une forte présomption de ce qu’il considère que, finalement, l’agent immobilier a bien exécuté sa mission, auquel cas la commission est due.

C’est d’autant plus vrai que l’agent doit transmettre au commettant toutes les offres qu’il recueille, qu’elles soient au prix ou non ; l’article 50 du Code de déontologie lui impose en effet « de communiquer sans retard à son commettant toute proposition ou engagement ferme qui lui est adressé par un amateur. »

Le courtier avisé évitera ces discussions en rendant régulièrement compte de sa mission et en poursuivant l’accord préalable du commettant sur toute modification du prix auquel le bien est présenté.

Et il veillera à se réserver la preuve de ses rapports avec le commettant.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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