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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Courtage immobilier : le prix de présentation et le prix accepté

Un agent immobilier reçoit une mission de recherche immobilière. Il est convenu de présenter le bien au prix de 185.000 €. La mission ne prévoit pas de position de repli (prix plancher de négociation).

L’agent immobilier trouve acquéreur à 160.000 €. Comme il se doit, il présente cette offre au propriétaire, et celui-ci décide de l’accepter. La vente intervient avec le candidat trouvé par l’agent immobilier.

Le commettant refuse ensuite de payer la commission et l’agent immobilier introduit une procédure.

La Cour d’appel (Mons, 26 novembre 2013, R.G. n° 2013RG197, inédit) juge cette situation comme suit :

« Quant au prix demandé à la vente : contrairement à la convention signée avec Monsieur B., I. (l’agent immobilier) a présenté le bien à la vente au prix de 160.000 € (voyez la pièce 8 du dossier de I.).

I. soutient qu’elle aurait d’abord affiché l’immeuble au prix demandé, puis aurait réduit le prix à la demande de son client. Ce fait n’est pas démontré. Au contraire, le contrat exclut tout autre prix : l’article 1.2 renseigne que le prix de vente de présentation (sic) est fixé à 185.000 € tandis que la mention de prix de vente souhaité est barrée.

Il suffit dès lors de constater que le bien n’a pas été présenté au public pour le prix souhaité et que, à titre surabondant, ce prix n’a pas été obtenu, pour constater que l’agent a manqué à ses obligations. »

Qu’en penser ?

Le juge constate que la mission de recherche a été menée en présentant un candidat à 160.000 € alors que cette mission était de trouver acquéreur à 185.000 € et que rien ne démontrait un accord du commettant pour rabattre la mission à 160.000 €.

Quelles sont les obligations de l’agent immobilier à ce sujet ?

Le courtage immobilier suppose un colloque permanent entre le commettant et le courtier sur les conditions de la recherche immobilière. Il est ici question du prix, donc de l’évaluation préalable du bien.

Si les parties ont fixé un prix, avec une position de négociation ou de repli, c’est un élément du champ contractuel que le courtier doit respecter.

S’il ne trouve pas acquéreur au prix convenu, il n’a en principe pas droit à sa commission même s’il obtient un prix qui, après réflexion, lui apparait satisfaisant ou raisonnable, et même si c’est le prix du marché.

Il faut rappeler que la première mission de l’agent immobilier est d’assister son client pour déterminer la valeur de son bien. Le Code de déontologie (art. 45) prévoit que « Les estimations et évaluations de l’agent immobilier courtier, qu’elles soient concises ou développées, doivent être faites de manière sincère, sans préjudice d’éventuels affinements. »

Il faut donc « affiner » après évaluation c’est-à-dire se concerter sur l’évolution de la mission et adapter celle-ci aux réalités rencontrées.

L’article 46 ajoute que « l’agent immobilier courtier a l’obligation d’exprimer à son commettant des réserves au sujet du prix que ce dernier estimerait ou entendrait obtenir dans le cadre d’une évaluation ou d’une commercialisation de son bien si ce prix est, à sa connaissance, manifestement disproportionné à la hausse ou à la baisse par rapport à la valeur du bien ou au prix susceptible d’être obtenu dans le cadre d’une commercialisation. »

Enfin, l’article 52 prévoit que « l’agent immobilier courtier veille toujours à ce que les prix des biens qu’il communique correspondent à ceux convenus avec le commettant. »

L’agent assume donc une responsabilité en rapport avec l’évaluation du bien (J.P. Hamme, 15 décembre 1987, J.J.P., 1990, p. 8 ; Civ., Bruxelles, 21 février 1995, J.T. 1995, p. 522), qui peut influencer son droit à la commission.

Reste la situation où l’agent immobilier, et le commettant, se sont trompés de bonne foi sur la réponse du marché au prix proposé. Cela peut arriver, même sans faute, car l’évaluation immobilière n’est pas une science exacte.

L’agent doit s’ouvrir de cette difficulté à son client. En ce cas, soit le client renonce à la vente et aucune commission n’est due, soit les parties renégocient le contrat et modifient conventionnellement le prix proposé (les parties « affinent » l’évaluation comme dit l’article 45 du Code).

Si une vente suit au prix revu, l’agent aura alors droit à sa commission.

Mais l’agent immobilier ne peut taire cette circonstance et recueillir des offres sous le prix convenu pour ensuite tenter de justifier sa commission, d’autant que l’article 52 précise que « l’agent immobilier courtier veille toujours à ce que les prix des biens qu’il communique correspondent à ceux convenus avec le commettant. »

Ceci étant dit, que se passe-t-il lorsque le commettant accepte sans autre formalité une offre à un prix inférieur à la base de recherche ? On considère généralement qu’en acceptant cette offre, le commettant a implicitement mais certainement rabattu la mission.

Dans l’affaire évoquée plus haut, la Cour d’appel de Mons considère au contraire que tel n’est pas le cas, et elle laisse le commettant mettre fin à la mission sans indemnité en acceptant une offre sous le prix de recherche …

Cet arrêt ne doit pas être approuvé.

En effet, en acceptant une offre sous le prix demandé, le commettant met fin à la commercialisation. L’agent immobilier perd sa mission.

Le commettant peut mettre fin à la mission soit en considérant qu’elle a été exécutée, et il doit alors payer la commission.

Le commettant peut aussi mettre fin à la mission en résiliant le contrat de courtage pour faute de l’agent immobilier.

Cette faute consiste à avoir mal évalué le bien, mais il faut attendre la fin de la mission pour s’en convaincre car l’agent dispose de la durée du contrat pour l’exécuter. Ou encore revoir ensemble les conditions de la commercialisation.

Cette faute peut aussi consister à présenter le bien sous le prix mais alors, si c’est une faute, il ne faut pas accepter une offre sous le prix demandé, sans autre formalité. Il convient en ce cas de refuser une telle offre et d’inviter l’agent immobilier à respecter sa mission.

En d’autres termes, l’agent immobilier est responsable de son évaluation. Il doit rendre compte au commettant de la confrontation du bien au marché et affiner les conditions de commercialisation tout au long de sa mission.

S’il prouve avoir respecté cette obligation, il a incontestablement droit à sa commission si le commettant accepte une offre même sous le prix fixé à l’origine.

Si l’agent immobilier n’a pas affiné son évaluation au cours de sa mission, cela ne signifie pas pour autant que le commettant peut inconditionnellement accepter une offre inférieure sans payer de commission. Il doit sommer l’agent immobilier de poursuivre sa mission.

Si le commettant accepte sans autre réaction, il crée une forte présomption de ce qu’il considère que, finalement, l’agent immobilier a bien exécuté sa mission, auquel cas la commission est due.

C’est d’autant plus vrai que l’agent doit transmettre au commettant toutes les offres qu’il recueille, qu’elles soient au prix ou non ; l’article 50 du Code de déontologie lui impose en effet « de communiquer sans retard à son commettant toute proposition ou engagement ferme qui lui est adressé par un amateur. »

Le courtier avisé évitera ces discussions en rendant régulièrement compte de sa mission et en poursuivant l’accord préalable du commettant sur toute modification du prix auquel le bien est présenté.

Et il veillera à se réserver la preuve de ses rapports avec le commettant.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.  Quant à la structure des plus grands ensembles, a. S’agissant […]

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1. Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a. S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b. Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c. Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.  Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10. Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11. Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12. Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a. Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b. Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c. Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d. Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e. Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.  Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.  Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.  Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.  Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.   Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.  Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.  Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.  Précision quant à son organisation.

16.  Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.  Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.  Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.  Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.  Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.  Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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