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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un agent immobilier est-il un cheval de course ?

Madame Pavlína Baštová, de nationalité tchèque, exploite une écurie de course hippique.

Elle met des chevaux à la disposition d’organisateurs de course, qui la rémunère pour ce service.

La rémunération n’est due qu’à la condition que le cheval gagne ou arrive à un certain classement. C’est un prix.

Ce service ainsi rémunéré est-il soumis à la TVA ?

La Cour de justice de l’Union européenne a répondu à cette question par un arrêt du 10 novembre 2016 (aff. C‑432/15, http://curia.europa.eu).

La Cour part de la définition des « prestations de services effectuées à titre onéreux ».

Cette notion suppose l’existence d’un lien direct entre la prestation et la contrepartie réellement reçue par l’assujetti.

Selon la jurisprudence de la Cour, le caractère incertain de l’existence même d’une rétribution est de nature à rompre le lien direct entre le service fourni au bénéficiaire et la rétribution.

Comme il n’est jamais certain que le cheval gagne, le lien est rompu et le prix n’est pas soumis à la TVA.

L’avocat général Wahl n’était pas de cet avis.

Pour lui, la participation d’un cheval à une course est un élément de l’activité économique d’une personne dans le domaine de l’élevage et de l’entraînement de chevaux de course.

Dès lors l’attribution d’un prix aux chevaux ayant réalisé les meilleures performances relève d’opérations imposables à la TVA.

Par conséquent les dépenses liées à cet élément ouvrent un droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée payée en amont.

La Cour de justice n’a pas suivi l’avocat général.

Elle décide que la mise à disposition d’un cheval par son propriétaire assujetti à la TVA, à l’organisateur d’une course hippique, ne constitue pas une prestation de services effectuée à titre onéreux, dans l’hypothèse où elle ne donnerait pas lieu au versement d’un cachet de participation ou d’une autre rémunération directe et où seuls les propriétaires des chevaux s’étant classés en ordre utile à l’arrivée de la course reçoivent un prix, fût-il déterminé à l’avance.

Bref la notion de service taxable à la TVA suppose un lien direct entre le service et la rémunération.

Si cette rémunération, le prix du gagnant, est incertaine, le lien fait défaut et le service n’est pas soumis à la TVA.

Or il existe dans le domaine immobilier des prestations rémunérées de manière incertaine.

Prenons les agents immobiliers.

C’est le meilleur qui gagne. Les autres (en cas de co-agence), même s’ils prestent, ne perçoivent aucune rémunération.

Ils sont à cet égard comme des chevaux de course …

On verra si cette jurisprudence sera interprétée de cette manière, mais pour être sérieux, j’en doute fortement.

Mais cela pourrait donner des idées à un commettant non assujetti, qui ne voudrait pas payer la TVA sur la commission. Les commettants déploient parfois des trésors d’imagination pour payer moins.

La photo : le long du canal, à Bruxelles, l’immeuble La Luna qui abrite le Kaaitheater (Marcel Driesman, 1929). Ce bâtiment est typique et même précurseur à Bruxelles du modern style. En allongeant le regard, on poursuit l’émerveillement en découvrant l’immeuble Citroën appelé à devenir un musée d’art moderne avec l’aide bienveillante du Centre Pompidou.

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ATN par suite de la résiliation anticipée d’un droit d’emphytéose

Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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