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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un agent immobilier est-il un cheval de course ?

Madame Pavlína Baštová, de nationalité tchèque, exploite une écurie de course hippique.

Elle met des chevaux à la disposition d’organisateurs de course, qui la rémunère pour ce service.

La rémunération n’est due qu’à la condition que le cheval gagne ou arrive à un certain classement. C’est un prix.

Ce service ainsi rémunéré est-il soumis à la TVA ?

La Cour de justice de l’Union européenne a répondu à cette question par un arrêt du 10 novembre 2016 (aff. C‑432/15, http://curia.europa.eu).

La Cour part de la définition des « prestations de services effectuées à titre onéreux ».

Cette notion suppose l’existence d’un lien direct entre la prestation et la contrepartie réellement reçue par l’assujetti.

Selon la jurisprudence de la Cour, le caractère incertain de l’existence même d’une rétribution est de nature à rompre le lien direct entre le service fourni au bénéficiaire et la rétribution.

Comme il n’est jamais certain que le cheval gagne, le lien est rompu et le prix n’est pas soumis à la TVA.

L’avocat général Wahl n’était pas de cet avis.

Pour lui, la participation d’un cheval à une course est un élément de l’activité économique d’une personne dans le domaine de l’élevage et de l’entraînement de chevaux de course.

Dès lors l’attribution d’un prix aux chevaux ayant réalisé les meilleures performances relève d’opérations imposables à la TVA.

Par conséquent les dépenses liées à cet élément ouvrent un droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée payée en amont.

La Cour de justice n’a pas suivi l’avocat général.

Elle décide que la mise à disposition d’un cheval par son propriétaire assujetti à la TVA, à l’organisateur d’une course hippique, ne constitue pas une prestation de services effectuée à titre onéreux, dans l’hypothèse où elle ne donnerait pas lieu au versement d’un cachet de participation ou d’une autre rémunération directe et où seuls les propriétaires des chevaux s’étant classés en ordre utile à l’arrivée de la course reçoivent un prix, fût-il déterminé à l’avance.

Bref la notion de service taxable à la TVA suppose un lien direct entre le service et la rémunération.

Si cette rémunération, le prix du gagnant, est incertaine, le lien fait défaut et le service n’est pas soumis à la TVA.

Or il existe dans le domaine immobilier des prestations rémunérées de manière incertaine.

Prenons les agents immobiliers.

C’est le meilleur qui gagne. Les autres (en cas de co-agence), même s’ils prestent, ne perçoivent aucune rémunération.

Ils sont à cet égard comme des chevaux de course …

On verra si cette jurisprudence sera interprétée de cette manière, mais pour être sérieux, j’en doute fortement.

Mais cela pourrait donner des idées à un commettant non assujetti, qui ne voudrait pas payer la TVA sur la commission. Les commettants déploient parfois des trésors d’imagination pour payer moins.

La photo : le long du canal, à Bruxelles, l’immeuble La Luna qui abrite le Kaaitheater (Marcel Driesman, 1929). Ce bâtiment est typique et même précurseur à Bruxelles du modern style. En allongeant le regard, on poursuit l’émerveillement en découvrant l’immeuble Citroën appelé à devenir un musée d’art moderne avec l’aide bienveillante du Centre Pompidou.

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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