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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un agent immobilier est-il un cheval de course ?

Madame Pavlína Baštová, de nationalité tchèque, exploite une écurie de course hippique.

Elle met des chevaux à la disposition d’organisateurs de course, qui la rémunère pour ce service.

La rémunération n’est due qu’à la condition que le cheval gagne ou arrive à un certain classement. C’est un prix.

Ce service ainsi rémunéré est-il soumis à la TVA ?

La Cour de justice de l’Union européenne a répondu à cette question par un arrêt du 10 novembre 2016 (aff. C‑432/15, http://curia.europa.eu).

La Cour part de la définition des « prestations de services effectuées à titre onéreux ».

Cette notion suppose l’existence d’un lien direct entre la prestation et la contrepartie réellement reçue par l’assujetti.

Selon la jurisprudence de la Cour, le caractère incertain de l’existence même d’une rétribution est de nature à rompre le lien direct entre le service fourni au bénéficiaire et la rétribution.

Comme il n’est jamais certain que le cheval gagne, le lien est rompu et le prix n’est pas soumis à la TVA.

L’avocat général Wahl n’était pas de cet avis.

Pour lui, la participation d’un cheval à une course est un élément de l’activité économique d’une personne dans le domaine de l’élevage et de l’entraînement de chevaux de course.

Dès lors l’attribution d’un prix aux chevaux ayant réalisé les meilleures performances relève d’opérations imposables à la TVA.

Par conséquent les dépenses liées à cet élément ouvrent un droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée payée en amont.

La Cour de justice n’a pas suivi l’avocat général.

Elle décide que la mise à disposition d’un cheval par son propriétaire assujetti à la TVA, à l’organisateur d’une course hippique, ne constitue pas une prestation de services effectuée à titre onéreux, dans l’hypothèse où elle ne donnerait pas lieu au versement d’un cachet de participation ou d’une autre rémunération directe et où seuls les propriétaires des chevaux s’étant classés en ordre utile à l’arrivée de la course reçoivent un prix, fût-il déterminé à l’avance.

Bref la notion de service taxable à la TVA suppose un lien direct entre le service et la rémunération.

Si cette rémunération, le prix du gagnant, est incertaine, le lien fait défaut et le service n’est pas soumis à la TVA.

Or il existe dans le domaine immobilier des prestations rémunérées de manière incertaine.

Prenons les agents immobiliers.

C’est le meilleur qui gagne. Les autres (en cas de co-agence), même s’ils prestent, ne perçoivent aucune rémunération.

Ils sont à cet égard comme des chevaux de course …

On verra si cette jurisprudence sera interprétée de cette manière, mais pour être sérieux, j’en doute fortement.

Mais cela pourrait donner des idées à un commettant non assujetti, qui ne voudrait pas payer la TVA sur la commission. Les commettants déploient parfois des trésors d’imagination pour payer moins.

La photo : le long du canal, à Bruxelles, l’immeuble La Luna qui abrite le Kaaitheater (Marcel Driesman, 1929). Ce bâtiment est typique et même précurseur à Bruxelles du modern style. En allongeant le regard, on poursuit l’émerveillement en découvrant l’immeuble Citroën appelé à devenir un musée d’art moderne avec l’aide bienveillante du Centre Pompidou.

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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