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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un agent immobilier est-il un cheval de course ?

Madame Pavlína Baštová, de nationalité tchèque, exploite une écurie de course hippique.

Elle met des chevaux à la disposition d’organisateurs de course, qui la rémunère pour ce service.

La rémunération n’est due qu’à la condition que le cheval gagne ou arrive à un certain classement. C’est un prix.

Ce service ainsi rémunéré est-il soumis à la TVA ?

La Cour de justice de l’Union européenne a répondu à cette question par un arrêt du 10 novembre 2016 (aff. C‑432/15, http://curia.europa.eu).

La Cour part de la définition des « prestations de services effectuées à titre onéreux ».

Cette notion suppose l’existence d’un lien direct entre la prestation et la contrepartie réellement reçue par l’assujetti.

Selon la jurisprudence de la Cour, le caractère incertain de l’existence même d’une rétribution est de nature à rompre le lien direct entre le service fourni au bénéficiaire et la rétribution.

Comme il n’est jamais certain que le cheval gagne, le lien est rompu et le prix n’est pas soumis à la TVA.

L’avocat général Wahl n’était pas de cet avis.

Pour lui, la participation d’un cheval à une course est un élément de l’activité économique d’une personne dans le domaine de l’élevage et de l’entraînement de chevaux de course.

Dès lors l’attribution d’un prix aux chevaux ayant réalisé les meilleures performances relève d’opérations imposables à la TVA.

Par conséquent les dépenses liées à cet élément ouvrent un droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée payée en amont.

La Cour de justice n’a pas suivi l’avocat général.

Elle décide que la mise à disposition d’un cheval par son propriétaire assujetti à la TVA, à l’organisateur d’une course hippique, ne constitue pas une prestation de services effectuée à titre onéreux, dans l’hypothèse où elle ne donnerait pas lieu au versement d’un cachet de participation ou d’une autre rémunération directe et où seuls les propriétaires des chevaux s’étant classés en ordre utile à l’arrivée de la course reçoivent un prix, fût-il déterminé à l’avance.

Bref la notion de service taxable à la TVA suppose un lien direct entre le service et la rémunération.

Si cette rémunération, le prix du gagnant, est incertaine, le lien fait défaut et le service n’est pas soumis à la TVA.

Or il existe dans le domaine immobilier des prestations rémunérées de manière incertaine.

Prenons les agents immobiliers.

C’est le meilleur qui gagne. Les autres (en cas de co-agence), même s’ils prestent, ne perçoivent aucune rémunération.

Ils sont à cet égard comme des chevaux de course …

On verra si cette jurisprudence sera interprétée de cette manière, mais pour être sérieux, j’en doute fortement.

Mais cela pourrait donner des idées à un commettant non assujetti, qui ne voudrait pas payer la TVA sur la commission. Les commettants déploient parfois des trésors d’imagination pour payer moins.

La photo : le long du canal, à Bruxelles, l’immeuble La Luna qui abrite le Kaaitheater (Marcel Driesman, 1929). Ce bâtiment est typique et même précurseur à Bruxelles du modern style. En allongeant le regard, on poursuit l’émerveillement en découvrant l’immeuble Citroën appelé à devenir un musée d’art moderne avec l’aide bienveillante du Centre Pompidou.

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COVID-19 : on ne peut plus expulser !

À Bruxelles, arrêté du Ministre-Président du 17 mars 2020 interdit les expulsions domiciliaires. L’arrêté suspend l’exécution de toutes les décisions judiciaires et administratives ordonnant une expulsion de domicile, jusqu’au 3 avril 2020 inclus. Cela vise donc les expulsion des locataires ou des squatteurs. Un arrêté d’inhabitabilité du Bourgmestre n’est pas nécessairement une expulsion, ni une […]

Lire plus arrow_forward

À Bruxelles, arrêté du Ministre-Président du 17 mars 2020 interdit les expulsions domiciliaires.

L’arrêté suspend l’exécution de toutes les décisions judiciaires et administratives ordonnant une expulsion de domicile, jusqu’au 3 avril 2020 inclus.

Cela vise donc les expulsion des locataires ou des squatteurs.

Un arrêté d’inhabitabilité du Bourgmestre n’est pas nécessairement une expulsion, ni une décision du service logement, mais peuvent y aboutir.

L’arrêté est motivé par le principe de précaution dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire internationale du corona virus.

Les Considérant ajoutent « … les autorités régionales sont vigilantes et mettent en œuvre tous les moyens pour préserver la santé publique avec une attention particulière pour les personnes les plus fragilisées et précarisées ; cela implique d’éviter que des personnes menacées d’expulsion se retrouvent sans domicile fixe ou sans solution pérenne de logement ou à la rue ; qu’en ce sens l’exécution des décisions d’expulsion doit être suspendue. »

Par ailleurs, les huissiers refusent d’exécuter.

L’arrêté ministériel du 18 mars 2020 portant des mesures d’urgence pour limiter la propagation du coronavirus COVID-19 reconnait la profession d’huissier de justice (et aussi les avocats) comme « service public nécessaire à la protection des besoins vitaux de la Nation et des besoins de la population ».

Ils peuvent continuer d’exercer leurs activités.

Mais une circulaire n° 2020CIR022 de la Chambre Nationale des huissiers interdit de procéder à des significations d’acte sans raison d’une urgence impérieuse, telle qu’une prescription ou un délai.

De ce fait, les huissiers ont suspendu les expulsions.

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