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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Un agent immobilier est-il un cheval de course ?

Madame Pavlína Baštová, de nationalité tchèque, exploite une écurie de course hippique.

Elle met des chevaux à la disposition d’organisateurs de course, qui la rémunère pour ce service.

La rémunération n’est due qu’à la condition que le cheval gagne ou arrive à un certain classement. C’est un prix.

Ce service ainsi rémunéré est-il soumis à la TVA ?

La Cour de justice de l’Union européenne a répondu à cette question par un arrêt du 10 novembre 2016 (aff. C‑432/15, http://curia.europa.eu).

La Cour part de la définition des « prestations de services effectuées à titre onéreux ».

Cette notion suppose l’existence d’un lien direct entre la prestation et la contrepartie réellement reçue par l’assujetti.

Selon la jurisprudence de la Cour, le caractère incertain de l’existence même d’une rétribution est de nature à rompre le lien direct entre le service fourni au bénéficiaire et la rétribution.

Comme il n’est jamais certain que le cheval gagne, le lien est rompu et le prix n’est pas soumis à la TVA.

L’avocat général Wahl n’était pas de cet avis.

Pour lui, la participation d’un cheval à une course est un élément de l’activité économique d’une personne dans le domaine de l’élevage et de l’entraînement de chevaux de course.

Dès lors l’attribution d’un prix aux chevaux ayant réalisé les meilleures performances relève d’opérations imposables à la TVA.

Par conséquent les dépenses liées à cet élément ouvrent un droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée payée en amont.

La Cour de justice n’a pas suivi l’avocat général.

Elle décide que la mise à disposition d’un cheval par son propriétaire assujetti à la TVA, à l’organisateur d’une course hippique, ne constitue pas une prestation de services effectuée à titre onéreux, dans l’hypothèse où elle ne donnerait pas lieu au versement d’un cachet de participation ou d’une autre rémunération directe et où seuls les propriétaires des chevaux s’étant classés en ordre utile à l’arrivée de la course reçoivent un prix, fût-il déterminé à l’avance.

Bref la notion de service taxable à la TVA suppose un lien direct entre le service et la rémunération.

Si cette rémunération, le prix du gagnant, est incertaine, le lien fait défaut et le service n’est pas soumis à la TVA.

Or il existe dans le domaine immobilier des prestations rémunérées de manière incertaine.

Prenons les agents immobiliers.

C’est le meilleur qui gagne. Les autres (en cas de co-agence), même s’ils prestent, ne perçoivent aucune rémunération.

Ils sont à cet égard comme des chevaux de course …

On verra si cette jurisprudence sera interprétée de cette manière, mais pour être sérieux, j’en doute fortement.

Mais cela pourrait donner des idées à un commettant non assujetti, qui ne voudrait pas payer la TVA sur la commission. Les commettants déploient parfois des trésors d’imagination pour payer moins.

La photo : le long du canal, à Bruxelles, l’immeuble La Luna qui abrite le Kaaitheater (Marcel Driesman, 1929). Ce bâtiment est typique et même précurseur à Bruxelles du modern style. En allongeant le regard, on poursuit l’émerveillement en découvrant l’immeuble Citroën appelé à devenir un musée d’art moderne avec l’aide bienveillante du Centre Pompidou.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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