Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La clause d’indemnité dans le courtage

Il est fréquent que l’agent immobilier insère dans ses conditions générales, apposées au dos de ses factures, une clause dite « d’indemnité forfaitaire. »

Il est par exemple prévu en cas de retard de paiement des intérêts de retard (ou intérêts moratoires) au taux de 12 % l’an et une clause pénale (majoration forfaitaire) de 10 % de la commission.

Une telle clause n’est pas opposable au commettant consommateur si elle ne se retrouve pas dans le contrat conclu avec lui (ou des conditions générales communiquées au stade précontractuel, soit avant la conclusion du contrat.

Votre contrat devrait donc également être adapté s’il ne contient pas déjà de clause prévoyant les sanctions applicables en cas de retard de paiement.

En outre, il faut éviter que cette clause puisse être considérée comme abusive. Une clause abusive est interdite et nulle (article VI.84 du Code de droit économique).

L’article VI.83 17° du Code de droit économique considère comme abusive la clause qui consiste à «  déterminer le montant de l’indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge de l’entreprise qui n’exécute pas les siennes ».

Cet article est à rapprocher de l’article 3, 4° de l’A.R. du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobilier.

Il interdit également « les clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes ».

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise encore que : « la réciprocité exigée implique qu’en présence d’une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d’une obligation de l’agent immobilier. L’exigence d’équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d’une partie, alors qu’une clause pénale à l’avantage de l’autre partie n’impose pas à celle-ci la preuve de son dommage ».

Une réciprocité doit donc être prévue, tant dans la clause à insérer dans le contrat que dans celle déjà présente au verso des factures.

Est également abusive la clause qui consiste à « fixer des montants de dommages et intérêts réclamés en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution des obligations du consommateur qui dépassent manifestement l’étendue du préjudice susceptible d’être subi par l’entreprise » (article VI.83, 24 ° du Code de droit économique).

Enfin, il faut retenir encore qu’en cas de litige, le juge pourrait réduire d’office le montant des intérêts moratoires conventionnels (12%) au taux d’intérêt légal (pour 2014 : 2,75 %), et ce en application de l’article 1153 du Code civil.

Cette disposition prévoit en effet que pour les obligations de somme (comme le paiement d’une facture), le juge peut, d’office ou à la demande du débiteur, réduire l’intérêt stipulé si cet intérêt excède manifestement le dommage subi à la suite de ce retard. En cas de révision, le juge ne peut condamner le débiteur à payer un intérêt inférieur à l’intérêt légal.

Il n’est pas possible d’écarter l’application de cet article, toute clause y dérogeant étant réputée non écrite (article 1153, dernier alinéa).

Le même mécanisme existe pour l’indemnité forfaitaire, au titre, cette fois, de l’article 1231 du Code civil.

Si le juge révise le montant de l’indemnité forfaitaire, il ne peut condamner le débiteur à payer une somme inférieure à celle qui aurait été due en l’absence de clause pénale.

De nouveau, il n’est pas possible d’écarter l’application de cet article.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

Lire plus arrow_forward

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

  • Sitothèque

  • close