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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La clause d’indemnité dans le courtage

Il est fréquent que l’agent immobilier insère dans ses conditions générales, apposées au dos de ses factures, une clause dite « d’indemnité forfaitaire. »

Il est par exemple prévu en cas de retard de paiement des intérêts de retard (ou intérêts moratoires) au taux de 12 % l’an et une clause pénale (majoration forfaitaire) de 10 % de la commission.

Une telle clause n’est pas opposable au commettant consommateur si elle ne se retrouve pas dans le contrat conclu avec lui (ou des conditions générales communiquées au stade précontractuel, soit avant la conclusion du contrat.

Votre contrat devrait donc également être adapté s’il ne contient pas déjà de clause prévoyant les sanctions applicables en cas de retard de paiement.

En outre, il faut éviter que cette clause puisse être considérée comme abusive. Une clause abusive est interdite et nulle (article VI.84 du Code de droit économique).

L’article VI.83 17° du Code de droit économique considère comme abusive la clause qui consiste à «  déterminer le montant de l’indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge de l’entreprise qui n’exécute pas les siennes ».

Cet article est à rapprocher de l’article 3, 4° de l’A.R. du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobilier.

Il interdit également « les clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes ».

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise encore que : « la réciprocité exigée implique qu’en présence d’une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d’une obligation de l’agent immobilier. L’exigence d’équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d’une partie, alors qu’une clause pénale à l’avantage de l’autre partie n’impose pas à celle-ci la preuve de son dommage ».

Une réciprocité doit donc être prévue, tant dans la clause à insérer dans le contrat que dans celle déjà présente au verso des factures.

Est également abusive la clause qui consiste à « fixer des montants de dommages et intérêts réclamés en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution des obligations du consommateur qui dépassent manifestement l’étendue du préjudice susceptible d’être subi par l’entreprise » (article VI.83, 24 ° du Code de droit économique).

Enfin, il faut retenir encore qu’en cas de litige, le juge pourrait réduire d’office le montant des intérêts moratoires conventionnels (12%) au taux d’intérêt légal (pour 2014 : 2,75 %), et ce en application de l’article 1153 du Code civil.

Cette disposition prévoit en effet que pour les obligations de somme (comme le paiement d’une facture), le juge peut, d’office ou à la demande du débiteur, réduire l’intérêt stipulé si cet intérêt excède manifestement le dommage subi à la suite de ce retard. En cas de révision, le juge ne peut condamner le débiteur à payer un intérêt inférieur à l’intérêt légal.

Il n’est pas possible d’écarter l’application de cet article, toute clause y dérogeant étant réputée non écrite (article 1153, dernier alinéa).

Le même mécanisme existe pour l’indemnité forfaitaire, au titre, cette fois, de l’article 1231 du Code civil.

Si le juge révise le montant de l’indemnité forfaitaire, il ne peut condamner le débiteur à payer une somme inférieure à celle qui aurait été due en l’absence de clause pénale.

De nouveau, il n’est pas possible d’écarter l’application de cet article.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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