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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La clause d’indemnité dans le courtage

Il est fréquent que l’agent immobilier insère dans ses conditions générales, apposées au dos de ses factures, une clause dite « d’indemnité forfaitaire. »

Il est par exemple prévu en cas de retard de paiement des intérêts de retard (ou intérêts moratoires) au taux de 12 % l’an et une clause pénale (majoration forfaitaire) de 10 % de la commission.

Une telle clause n’est pas opposable au commettant consommateur si elle ne se retrouve pas dans le contrat conclu avec lui (ou des conditions générales communiquées au stade précontractuel, soit avant la conclusion du contrat.

Votre contrat devrait donc également être adapté s’il ne contient pas déjà de clause prévoyant les sanctions applicables en cas de retard de paiement.

En outre, il faut éviter que cette clause puisse être considérée comme abusive. Une clause abusive est interdite et nulle (article VI.84 du Code de droit économique).

L’article VI.83 17° du Code de droit économique considère comme abusive la clause qui consiste à «  déterminer le montant de l’indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge de l’entreprise qui n’exécute pas les siennes ».

Cet article est à rapprocher de l’article 3, 4° de l’A.R. du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobilier.

Il interdit également « les clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes ».

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise encore que : « la réciprocité exigée implique qu’en présence d’une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d’une obligation de l’agent immobilier. L’exigence d’équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d’une partie, alors qu’une clause pénale à l’avantage de l’autre partie n’impose pas à celle-ci la preuve de son dommage ».

Une réciprocité doit donc être prévue, tant dans la clause à insérer dans le contrat que dans celle déjà présente au verso des factures.

Est également abusive la clause qui consiste à « fixer des montants de dommages et intérêts réclamés en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution des obligations du consommateur qui dépassent manifestement l’étendue du préjudice susceptible d’être subi par l’entreprise » (article VI.83, 24 ° du Code de droit économique).

Enfin, il faut retenir encore qu’en cas de litige, le juge pourrait réduire d’office le montant des intérêts moratoires conventionnels (12%) au taux d’intérêt légal (pour 2014 : 2,75 %), et ce en application de l’article 1153 du Code civil.

Cette disposition prévoit en effet que pour les obligations de somme (comme le paiement d’une facture), le juge peut, d’office ou à la demande du débiteur, réduire l’intérêt stipulé si cet intérêt excède manifestement le dommage subi à la suite de ce retard. En cas de révision, le juge ne peut condamner le débiteur à payer un intérêt inférieur à l’intérêt légal.

Il n’est pas possible d’écarter l’application de cet article, toute clause y dérogeant étant réputée non écrite (article 1153, dernier alinéa).

Le même mécanisme existe pour l’indemnité forfaitaire, au titre, cette fois, de l’article 1231 du Code civil.

Si le juge révise le montant de l’indemnité forfaitaire, il ne peut condamner le débiteur à payer une somme inférieure à celle qui aurait été due en l’absence de clause pénale.

De nouveau, il n’est pas possible d’écarter l’application de cet article.

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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