Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La clause d’indemnité dans le courtage

Il est fréquent que l’agent immobilier insère dans ses conditions générales, apposées au dos de ses factures, une clause dite « d’indemnité forfaitaire. »

Il est par exemple prévu en cas de retard de paiement des intérêts de retard (ou intérêts moratoires) au taux de 12 % l’an et une clause pénale (majoration forfaitaire) de 10 % de la commission.

Une telle clause n’est pas opposable au commettant consommateur si elle ne se retrouve pas dans le contrat conclu avec lui (ou des conditions générales communiquées au stade précontractuel, soit avant la conclusion du contrat.

Votre contrat devrait donc également être adapté s’il ne contient pas déjà de clause prévoyant les sanctions applicables en cas de retard de paiement.

En outre, il faut éviter que cette clause puisse être considérée comme abusive. Une clause abusive est interdite et nulle (article VI.84 du Code de droit économique).

L’article VI.83 17° du Code de droit économique considère comme abusive la clause qui consiste à «  déterminer le montant de l’indemnité due par le consommateur qui n’exécute pas ses obligations, sans prévoir une indemnité du même ordre à charge de l’entreprise qui n’exécute pas les siennes ».

Cet article est à rapprocher de l’article 3, 4° de l’A.R. du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobilier.

Il interdit également « les clauses pénales qui ne sont pas réciproques et équivalentes ».

L’arrêté royal du 12 janvier 2007 précise encore que : « la réciprocité exigée implique qu’en présence d’une clause pénale qui fixe un montant en cas de non-respect par le consommateur de ses obligations, une autre clause pénale y réponde, qui fixe un montant en cas de non-respect d’une obligation de l’agent immobilier. L’exigence d’équivalence a pour conséquence que le montant stipulé doit être du même ordre. Elle implique aussi que la preuve du dommage ne soit pas mise à charge d’une partie, alors qu’une clause pénale à l’avantage de l’autre partie n’impose pas à celle-ci la preuve de son dommage ».

Une réciprocité doit donc être prévue, tant dans la clause à insérer dans le contrat que dans celle déjà présente au verso des factures.

Est également abusive la clause qui consiste à « fixer des montants de dommages et intérêts réclamés en cas d’inexécution ou de retard dans l’exécution des obligations du consommateur qui dépassent manifestement l’étendue du préjudice susceptible d’être subi par l’entreprise » (article VI.83, 24 ° du Code de droit économique).

Enfin, il faut retenir encore qu’en cas de litige, le juge pourrait réduire d’office le montant des intérêts moratoires conventionnels (12%) au taux d’intérêt légal (pour 2014 : 2,75 %), et ce en application de l’article 1153 du Code civil.

Cette disposition prévoit en effet que pour les obligations de somme (comme le paiement d’une facture), le juge peut, d’office ou à la demande du débiteur, réduire l’intérêt stipulé si cet intérêt excède manifestement le dommage subi à la suite de ce retard. En cas de révision, le juge ne peut condamner le débiteur à payer un intérêt inférieur à l’intérêt légal.

Il n’est pas possible d’écarter l’application de cet article, toute clause y dérogeant étant réputée non écrite (article 1153, dernier alinéa).

Le même mécanisme existe pour l’indemnité forfaitaire, au titre, cette fois, de l’article 1231 du Code civil.

Si le juge révise le montant de l’indemnité forfaitaire, il ne peut condamner le débiteur à payer une somme inférieure à celle qui aurait été due en l’absence de clause pénale.

De nouveau, il n’est pas possible d’écarter l’application de cet article.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

Lire plus arrow_forward

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

  • Sitothèque

  • close