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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Courtage : le consommateur est parfois trop bien protégé

Le contrat entre l’agent immobilier intermédiaire à la vente et son client consommateur est régi par l’arrêté royal du 12 janvier 2007, en fonction d’une habilitation contenue dans l’article 76 de la loi sur les pratiques du marché du 6 avril 2010.

L’article 3 de l’arrêté dispose que sont interdites (notamment) les clauses pénales excédant 75 % de la commission et/ou des honoraires de l’agent immobilier, sans préjudice de la sanction de leur caractère éventuellement non proportionnel.

La clause pénale ne peut donc excéder 75 % de la commission prévue. L’article 3 précise que les clauses qui fixent un montant forfaitaire, en cas de non-respect de l’exclusivité, doivent être considérées comme des clauses pénales.

La sanction du non-respect de la limite de 75 % est donnée par l’article 4. La disposition qui abroge ou limite les droits que le consommateur tire de l’arrêté, est interdite et nulle.

Cela peut amener à des dérives. Le commettant qui voit le marché répondre très favorablement à son bien, et qui se rend compte de ce qu’il vendra aisément le bien, arrive à la certitude qu’il obtiendra le prix demandé et qu’il devra payer la commission.

Imaginons ainsi un commettant confronté à deux acquéreurs au même prix : le premier  apporté par l’agent immobilier et le second trouvé par ses soins. Il pourrait être tenté de violer l’exclusivité en vendant à son candidat car il saura qu’il devra alors payer 75 % de la commission là où il aurait certainement à payer la commission pleine en vendant au candidat de l’agent immobilier.

D’autre part, si le contrat stipule une clause plus élevée, la nullité de la clause laissera le champ libre au droit supplétif. Une clause pénale ambiguë ou excessive et nulle à ce titre, n’interdit pas l’indemnisation de la faute du consommateur selon les articles 1147 et 1149 du Code civil.

Cette indemnisation pourra même être plus importante, la protection du consommateur n’ayant pas pour objet de le dispenser d’assumer sa responsabilité. Ce sera le cas si l’agent immobilier démontre qu’il était certain de percevoir sa commission.

Le consommateur prudent pourra cependant renoncer à la nullité relative en sa faveur. Il sera alors certain de ne pas devoir payer plus de 75 %…

La protection du consommateur se fait donc parfois au détriment de l’agent immobilier.

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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