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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Courtage : le consommateur est parfois trop bien protégé

Le contrat entre l’agent immobilier intermédiaire à la vente et son client consommateur est régi par l’arrêté royal du 12 janvier 2007, en fonction d’une habilitation contenue dans l’article 76 de la loi sur les pratiques du marché du 6 avril 2010.

L’article 3 de l’arrêté dispose que sont interdites (notamment) les clauses pénales excédant 75 % de la commission et/ou des honoraires de l’agent immobilier, sans préjudice de la sanction de leur caractère éventuellement non proportionnel.

La clause pénale ne peut donc excéder 75 % de la commission prévue. L’article 3 précise que les clauses qui fixent un montant forfaitaire, en cas de non-respect de l’exclusivité, doivent être considérées comme des clauses pénales.

La sanction du non-respect de la limite de 75 % est donnée par l’article 4. La disposition qui abroge ou limite les droits que le consommateur tire de l’arrêté, est interdite et nulle.

Cela peut amener à des dérives. Le commettant qui voit le marché répondre très favorablement à son bien, et qui se rend compte de ce qu’il vendra aisément le bien, arrive à la certitude qu’il obtiendra le prix demandé et qu’il devra payer la commission.

Imaginons ainsi un commettant confronté à deux acquéreurs au même prix : le premier  apporté par l’agent immobilier et le second trouvé par ses soins. Il pourrait être tenté de violer l’exclusivité en vendant à son candidat car il saura qu’il devra alors payer 75 % de la commission là où il aurait certainement à payer la commission pleine en vendant au candidat de l’agent immobilier.

D’autre part, si le contrat stipule une clause plus élevée, la nullité de la clause laissera le champ libre au droit supplétif. Une clause pénale ambiguë ou excessive et nulle à ce titre, n’interdit pas l’indemnisation de la faute du consommateur selon les articles 1147 et 1149 du Code civil.

Cette indemnisation pourra même être plus importante, la protection du consommateur n’ayant pas pour objet de le dispenser d’assumer sa responsabilité. Ce sera le cas si l’agent immobilier démontre qu’il était certain de percevoir sa commission.

Le consommateur prudent pourra cependant renoncer à la nullité relative en sa faveur. Il sera alors certain de ne pas devoir payer plus de 75 %…

La protection du consommateur se fait donc parfois au détriment de l’agent immobilier.

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Condition suspensive

Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive « Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se […]

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Une condition suspensive est généralement stipulée en faveur d’une partie. Cette partie peut alors renoncer à se prévaloir de la condition pour tenir la convention pour définitive

« Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, souverainement retenu que la condition de contrôle de la situation d’urbanisme n’intéressait que l’acquéreur qui pouvait seul renoncer à se prévaloir de l’absence de réalisation de cette condition suspensive, que celle relative à la purge de tous droits de préemption ou de préférence intéressait les deux parties, que sa réalisation dépendait de la bonne volonté du vendeur qui, en présentant la déclaration d’intention d’aliéner postérieurement à la date fixée du 15 janvier 2009, avait manifesté expressément sa volonté de ne pas se prévaloir de la caducité du fait du dépassement du terme et que les conditions suspensives avaient été réalisées, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches qui ne lui étaient pas demandées, en a déduit, à bon droit, que le « compromis » de vente n’était pas caduc lors de la demande en réitération de la vente par acte authentique ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 12 novembre 215, www.legifrance.com).

Si une partie peut renoncer à la condition suspensive stipulée dans son intérêt, la renonciation doit cependant intervenir dans le délai fixé pour sa réalisation :

« Attendu que pour rejeter la demande de caducité et constater le transfert de propriété au profit de la société Factory l’arrêt retient que la clause suspensive relative à l’obtention des permis n’a été prévue que dans l’intérêt de l’acquéreur puisque lui seul pouvait y renoncer, qu’aucun formalisme n’était envisagé pour cette renonciation, et que si l’acte devait être réitéré au plus tard le 31 décembre 2004, cette date n’était pas extinctive mais avait pour effet d’ouvrir une période pendant laquelle chacune des parties pouvait sommer l’autre de s’exécuter ; qu’il incombait aux consorts X…, avant de prendre d’autres engagements, de mettre en demeure la société Factory de prendre position et de lui préciser si elle renonçait ou non au bénéfice de la condition suspensive relative à l’obtention des permis, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Qu’en statuant ainsi, alors que dès lors que la date du 31 décembre 2004 constituait le point de départ de l’exécution forcée du contrat, la renonciation de l’acquéreur au bénéfice des conditions suspensives devait intervenir avant cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; » (Cass., fr., 3ième chambre, 17 décembre 2008).

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