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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Courtage : le consommateur est parfois trop bien protégé

Le contrat entre l’agent immobilier intermédiaire à la vente et son client consommateur est régi par l’arrêté royal du 12 janvier 2007, en fonction d’une habilitation contenue dans l’article 76 de la loi sur les pratiques du marché du 6 avril 2010.

L’article 3 de l’arrêté dispose que sont interdites (notamment) les clauses pénales excédant 75 % de la commission et/ou des honoraires de l’agent immobilier, sans préjudice de la sanction de leur caractère éventuellement non proportionnel.

La clause pénale ne peut donc excéder 75 % de la commission prévue. L’article 3 précise que les clauses qui fixent un montant forfaitaire, en cas de non-respect de l’exclusivité, doivent être considérées comme des clauses pénales.

La sanction du non-respect de la limite de 75 % est donnée par l’article 4. La disposition qui abroge ou limite les droits que le consommateur tire de l’arrêté, est interdite et nulle.

Cela peut amener à des dérives. Le commettant qui voit le marché répondre très favorablement à son bien, et qui se rend compte de ce qu’il vendra aisément le bien, arrive à la certitude qu’il obtiendra le prix demandé et qu’il devra payer la commission.

Imaginons ainsi un commettant confronté à deux acquéreurs au même prix : le premier  apporté par l’agent immobilier et le second trouvé par ses soins. Il pourrait être tenté de violer l’exclusivité en vendant à son candidat car il saura qu’il devra alors payer 75 % de la commission là où il aurait certainement à payer la commission pleine en vendant au candidat de l’agent immobilier.

D’autre part, si le contrat stipule une clause plus élevée, la nullité de la clause laissera le champ libre au droit supplétif. Une clause pénale ambiguë ou excessive et nulle à ce titre, n’interdit pas l’indemnisation de la faute du consommateur selon les articles 1147 et 1149 du Code civil.

Cette indemnisation pourra même être plus importante, la protection du consommateur n’ayant pas pour objet de le dispenser d’assumer sa responsabilité. Ce sera le cas si l’agent immobilier démontre qu’il était certain de percevoir sa commission.

Le consommateur prudent pourra cependant renoncer à la nullité relative en sa faveur. Il sera alors certain de ne pas devoir payer plus de 75 %…

La protection du consommateur se fait donc parfois au détriment de l’agent immobilier.

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le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale vient d’approuver le 14 mai dernier (1), une seconde prolongation de la suspension des délais de rigueur, des délais de recours et de tous les délais dont l’échéance a un effet juridique, et ceci jusqu’au 15 juin 2020.

Par ailleurs, le site internet de URBAN annonce que les enquêtes publiques et les commissions de concertation pourront quant à elles, à nouveau, se tenir à partir du 1er juin 2020 en respectant les mesures de distanciation physique.

Enfin, selon les informations recueillies, afin d’éviter des problèmes de respect des délais de rigueur dans les mois à venir suite notamment à l’engorgement des commissions de concertation, un projet de texte à valeur légale visant à suspendre les délais de rigueur pendant une durée de six mois serait également actuellement à l’étude.

(1) Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mai 2020 prévoyant une seconde prolongation des délais prévus à l’article 1er de l’arrêté n° 2020/001 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale de pouvoirs spéciaux relatif à la suspension temporaire des délais de rigueur et de recours fixés dans l’ensemble de la législation et la réglementation bruxelloise ou adoptés en vertu de celle-ci (Moniteur belge du 22 mai 2020).

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