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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’agent immobilier doit avoir renseigné le bien à l’acquéreur (I)

La naissance du droit à la commission d’intermédiation en faveur de l’agent immobilier est réglementée lorsque la mission immobilière est conclue avec un consommateur. L’article 2, 6°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 traite de la clause qui accorde à l’agent immobilier une commission si la vente est réalisée par le commettant consommateur « avec une autre partie à laquelle l’agent immobilier a donné des renseignements. »

Pour qu’une telle clause soit efficace, il est prévu que l’agent immobilier doive fournir la preuve que des renseignements « précis » ont été donnés à cette autre partie, c’est à dire à l’acquéreur.

Fait remarquable, le texte néerlandais de l’arrêté royal est plus strict en exigeant que l’agent immobilier fournisse une « precieze en individuele informatie ». Le renseignement doit donc non seulement être précis mais donné individuellement.

La nuance est de taille car, en enregistrant un bien dans leur base de données, les agents immobiliers envoient des messages purement automatisés aux candidats encodés dans la base de données en fonction de leurs critères de recherches. Les logiciels de gestion des agences immobilières permettent ce type d’envoi collectif de courriels. Une telle démarche est-elle individuelle ? On peut en douter mais le résultat est évidemment identique à un courriel personnalisé.

Commentaires

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Un commentaire Poster un commentaire
  1. Patricia #

    question:
    Nous avons une contrat non-exclusif pour vendre une maison à bruxelles. Par la suite le propriétaire confie également la vente à une autre agence. Nous faisons visiter le bien à Mr et Mme X, qui nous demandent à l’issue de la visite, qu’on leur envoie les plans, le lendemain qu’on leur envoie les consommations énergétiques etc.. Deux jours plus tard le propriétaire nous informe que le bien serait vendu via une autre agence… à Mr et Mme X qui ont visité avec nous. Quid de notre commission? avons-nous droit à celle-ci tel qu’indiqué dans l’article 2,6° de l’AR 12/1/2007?

    décembre 15, 2017

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L’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage

L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu. L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin. Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble. La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un […]

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L’immeuble d’une personne est ravagé par le feu.

L’incendie s’est propagée à partir de l’immeuble du voisin.

Ce dernier avait demandé à une entreprise de réaliser des travaux sur une plate-forme couvrant une partie de son immeuble.

La Cour d’appel de Mons relève « que l’incendie trouve sa cause physique dans l’utilisation, par [l’entreprise], d’un chalumeau (…) pour procéder à la réparation du revêtement (…). »

La Cour considère que « cette utilisation constitue une activité inhérente à l’ouvrage dont il avait la charge, pendant son exécution ».

La question est de savoir si le propriétaire qui a commandé ces travaux à son immeuble est tenu de compenser les dégâts chez son voisin comme troubles de voisinage.

C’est le problème de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

L’article 544 du Code civil reconnaît à tout propriétaire le droit de jouir normalement de sa chose.

Le propriétaire d’un immeuble qui, par un fait, une omission ou un comportement quelconque, rompt l’équilibre entre les propriétés en imposant à un propriétaire voisin un trouble excédant la mesure des inconvénients ordinaires du voisinage lui doit une juste et adéquate compensation, rétablissant l’égalité rompue.

Il ne faut pas que le propriétaire ait commis une faute pour cela ; il ne faut pas un lien de causalité, il suffit de constater l’imputabilité.

Cette condition est-elle rencontrée quand le propriétaire se borne à faire exécuter des travaux à son immeuble et que l’entrepreneur commet une faute ?

Oui, dit la Cour de cassation (7 mai 2018, rôle n° C.17.0285.F, www.juridat.be).

La Cour d’appel avait jugé que « le trouble est imputable à [le propriétaire], de sorte que ses héritiers doivent compensation, sur la base de la théorie des troubles de voisinage, du trouble que [le voisin] a subi ensuite de l’incendie ».

La Cour de cassation juge que le juge d’appel a ainsi légalement justifié sa décision.

En effet « la victime peut intenter contre le voisin qui a rompu cet équilibre une action fondée sur l’article 544 du Code civil lors même que le dommage a pour origine la faute d’un tiers. »

On constate que la Cour de cassation a une appréciation très large de l’imputabilité dans la théorie des troubles de voisinage.

Faire réaliser des travaux est ne manière de jouir de son bien. Cela suffit pour être responsable sans faute si les travaux rompent l’équilibre des jouissances.

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