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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’agent immobilier doit avoir renseigné le bien à l’acquéreur (I)

La naissance du droit à la commission d’intermédiation en faveur de l’agent immobilier est réglementée lorsque la mission immobilière est conclue avec un consommateur. L’article 2, 6°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 traite de la clause qui accorde à l’agent immobilier une commission si la vente est réalisée par le commettant consommateur « avec une autre partie à laquelle l’agent immobilier a donné des renseignements. »

Pour qu’une telle clause soit efficace, il est prévu que l’agent immobilier doive fournir la preuve que des renseignements « précis » ont été donnés à cette autre partie, c’est à dire à l’acquéreur.

Fait remarquable, le texte néerlandais de l’arrêté royal est plus strict en exigeant que l’agent immobilier fournisse une « precieze en individuele informatie ». Le renseignement doit donc non seulement être précis mais donné individuellement.

La nuance est de taille car, en enregistrant un bien dans leur base de données, les agents immobiliers envoient des messages purement automatisés aux candidats encodés dans la base de données en fonction de leurs critères de recherches. Les logiciels de gestion des agences immobilières permettent ce type d’envoi collectif de courriels. Une telle démarche est-elle individuelle ? On peut en douter mais le résultat est évidemment identique à un courriel personnalisé.

Commentaires

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  1. Avatar
    Patricia #

    question:
    Nous avons une contrat non-exclusif pour vendre une maison à bruxelles. Par la suite le propriétaire confie également la vente à une autre agence. Nous faisons visiter le bien à Mr et Mme X, qui nous demandent à l’issue de la visite, qu’on leur envoie les plans, le lendemain qu’on leur envoie les consommations énergétiques etc.. Deux jours plus tard le propriétaire nous informe que le bien serait vendu via une autre agence… à Mr et Mme X qui ont visité avec nous. Quid de notre commission? avons-nous droit à celle-ci tel qu’indiqué dans l’article 2,6° de l’AR 12/1/2007?

    décembre 15, 2017

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Démolir et reconstruire à 6 %, au même endroit ?

Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit : « Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. » Il est donc question de démolir et […]

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Le texte de l’AR n° 20, tableau A, rubrique XXXVII, commence comme suit :

« Le taux réduit de 6 % s’applique aux travaux immobiliers et autres opérations énumérées à la rubrique XXXI, § 3, 3° à 6°, ayant pour objet la démolition et la reconstruction conjointe d’un bâtiment d’habitation. »

Il est donc question de démolir et reconstruire un bâtiment, ce qui suppose que c’est sur ce bâtiment.

Les choses ne sont pas toujours aussi simple. Il faut parfois respecter des contraintes urbanistique ou technique, ou encore des charges d’urbanisme, qui imposent de reconstruire à un autre endroit.

La reconstruction sera à proximité et participera bien de la notion de reconstruction sur les plan matériel, même s’il ne partage pas les fondations du bâtiment démoli.

Bien souvent, le propriétaire n’a pas vraiment le choix.

Faut-il ester sur la même empreinte au sol ?

Le Ministre des Finances a précisé cette condition en réponse à une question parlementaire posée le 23 juin 2009 par le député Josy Arens :

« L’administration admet que le bâtiment d’habitation issu de la reconstruction ne se situe pas exactement au même endroit que le bâtiment démoli pour autant cependant qu’il soit érigé sur la même parcelle. »

Il faut donc rester sur la même parcelle cadastrale même si on ne construit pas au même endroit.

Cette condition n’est absolument pas présente dans le texte mais on en comprend évidemment la logique.

Selon une décision du SDA, si le bâtiment neuf est construit en partie sur la parcelle cadastrale du bâtiment démoli et en partie sur un terrain à bâtir adjacent, le taux de TVA réduit de 6 % ne peut pas être appliqué (décision anticipée n° 2019.0626 du 13 août 2019).

Cette décision est excessive et contraire à l’esprit du texte, à l’objectif du législateur, lorsque la différence d’emplacement résulte de considérations urbanistiques ou techniques comme l’ouverture d’une voiries.

L’administration (le SDA aussi) doit appliquer le cadre XXXVII de manière intelligente, au cas par cas et en fonction des contingences, en s’abstenant de position de principe.

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