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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’agent immobilier doit avoir renseigné le bien à l’acquéreur (I)

La naissance du droit à la commission d’intermédiation en faveur de l’agent immobilier est réglementée lorsque la mission immobilière est conclue avec un consommateur. L’article 2, 6°, de l’arrêté royal du 12 janvier 2007 traite de la clause qui accorde à l’agent immobilier une commission si la vente est réalisée par le commettant consommateur « avec une autre partie à laquelle l’agent immobilier a donné des renseignements. »

Pour qu’une telle clause soit efficace, il est prévu que l’agent immobilier doive fournir la preuve que des renseignements « précis » ont été donnés à cette autre partie, c’est à dire à l’acquéreur.

Fait remarquable, le texte néerlandais de l’arrêté royal est plus strict en exigeant que l’agent immobilier fournisse une « precieze en individuele informatie ». Le renseignement doit donc non seulement être précis mais donné individuellement.

La nuance est de taille car, en enregistrant un bien dans leur base de données, les agents immobiliers envoient des messages purement automatisés aux candidats encodés dans la base de données en fonction de leurs critères de recherches. Les logiciels de gestion des agences immobilières permettent ce type d’envoi collectif de courriels. Une telle démarche est-elle individuelle ? On peut en douter mais le résultat est évidemment identique à un courriel personnalisé.

Commentaires

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  1. Patricia #

    question:
    Nous avons une contrat non-exclusif pour vendre une maison à bruxelles. Par la suite le propriétaire confie également la vente à une autre agence. Nous faisons visiter le bien à Mr et Mme X, qui nous demandent à l’issue de la visite, qu’on leur envoie les plans, le lendemain qu’on leur envoie les consommations énergétiques etc.. Deux jours plus tard le propriétaire nous informe que le bien serait vendu via une autre agence… à Mr et Mme X qui ont visité avec nous. Quid de notre commission? avons-nous droit à celle-ci tel qu’indiqué dans l’article 2,6° de l’AR 12/1/2007?

    décembre 15, 2017

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La responsabilité (très limitée) de l’administrateur

Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix. Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23. Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage. Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et […]

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Monsieur vend sa maison au prix de 125.000 €.   Il veut faire un bon placement avec le prix.

Une société de courtage en assurances lui conseille de placer le fonds dans une police vie branche 23.

Monsieur traite avec l’administrateur de la société de courtage.

Six ans plus tard, Monsieur veut racheter son contrat et apprend que la valeur est de 3.640 €.

Il invoque la responsabilité du courtier pour manquement à son devoir d’information.

Le tribunal condamne la société de courtage mais pas l’administrateur.

En effet, comme mandataire de la société de courtage, la responsabilité de l’administrateur ne pouvait être retenue.

C’est la question bien connue du concours de responsabilité.

En appel, l’administrateur, la société de courtage et l’assureur en RC professionnelle de la société de courtage sont condamnés.

La Cour de cassation va casser l’arrêt (16 mars 2018, rôle n° C.17.0200.F, www.juridat.be) concernant l’administrateur.

«  Le mandataire, qui, agissant dans le cadre de son mandat commet une faute, ne peut être déclaré responsable à l’égard du tiers contractant que si cette  faute constitue un manquement à l’obligation générale de prudence. »

Le juge d’appel avait posé que « le mandataire peut encourir une responsabilité personnelle s’il commet une culpa in contrahendo, faute précontractuelle au cours des négociations devant conduire à la conclusion d’un contrat ».

Non, dit la Cour de cassation :

« L’arrêt, qui retient ainsi l’existence d’une faute extracontractuelle [de l’administrateur] au motif que le manquement à son obligation d’information et de conseil précède la conclusion du contrat d’assurance entre un tiers et [l’investisseur], alors qu’il constitue l’inexécution d’une obligation du contrat de courtage conclu entre son mandant et [l’investisseur], viole les articles 1382 et 1383 du Code civil. » 

C’est encore un arrêt sur le concours de responsabilité en matière de responsabilité d’administrateur.

Celui-ci n’est responsable de la faute contractuelle de la société que s’il a commis en représentant la société dans un contrat une faute qui constitue aussi un manquement à l’obligation générale de prudence qui existerait indépendamment du contrat.

C’est pourquoi on a pu parler de l’immunité de l’agent d’exécution.

L’intérêt de cet arrêt est que la théorie du concours de responsabilité est appliqué au stade précontractuel.

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