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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La commission de l’agent immobilier lorsque l’acheteur est défaillant

Un agent immobilier reçoit une offre ferme, sans condition. Il la soumet au propriétaire qui la contresigne pour acceptation. La vente est faite, se dit l’agent immobilier, je puis facturer mon intervention. Ce qu’il fait.

L’acquéreur se révèle malheureusement défaillant. Il ne parvient même pas à constituer l’acompte – garantie (terme impropre, mais passons) de 10 %. La vente échoue.

Le vendeur refuse de payer la commission de l’agent immobilier. Il invoque une clause de la mission, stipulant que « si la vente ne peut être parfaire en raison d’une condition indépendante de la volonté du propriétaire, celui-ci n’est redevable d’aucune indemnité. » Cette clause est identique à celle du contrat type de l’IPI (art. 5.2).

L’agent immobilier rejette l’argument : selon lui, l’offre était sans condition, en sorte qu’il n’y a pas lieu d’appliquer cette clause. Qu’en pense le tribunal ? Dans un jugement du 2 mai 2010 (J.L.M.B., 2012, p. 1440), le tribunal relève que l’arrêté royal du 12 janvier 2007 impose certaines clauses dans les missions d’intermédiation à la vente, notamment la clause suivante :

« 8° Dans le cas où la vente ou la location n’a pas lieu suite à la réalisation d’une condition, aucun honoraire, ni commission n’est dû par le consommateur. »

Le tribunal estime que la clause du contrat de l’agent est plus restrictive que celle imposée par l’arrêté royal (une pierre dans le jardin de l’IPI !) car le contrat se limite à la condition indépendante de la volonté du propriétaire. En relevant cela, le tribunal fait preuve de trop de sévérité car, par hypothèse, une condition est indépendante de la volonté des parties, à peine d’être nulle car purement potestative. Le contrat de l’agent immobilier, ni celui de l’IPI, ne sont donc en contradiction avec la réglementation.

Plus intéressant : le tribunal relève que la vente ne s’est pas réalisée en raison de l’inexécution patente de l’acheteur (paiement d’une garantie – comprenez acompte – par l’acheteur). Il importe donc peu que la vente ait été parfaite puisqu’elle échoue par suite de l’insolvabilité de l’acheteur, juge le tribunal. Ce faisant, le juge donne au sens « condition » celui de la condition résolutoire tacite propre à tout contrat synallagmatique.

Rappelez-vous, l’alinéa 1er de l’article 1184 dispose que « La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. » Si la vente n’a pas lieu par suite d’une condition, comme dit l’article 2, 8°, de l’arrêté royal, et que cette condition est celle de non-exécution, propre à toute vente ou location, aucune commission ne sera jamais due si la transaction est résolue par faute de l’acheteur.

C’est faire directement dépendre le droit à la commission de la réussite de la transaction, même si l’agent est sans faute ni influence sur la vente ou la location.

C’est normal, me direz-vous. La commission est due si le bien est vendu, pas si la vente échoue, on ne paye pas un agent pour une vente avortée. Sans doute, mais il faut aussi considérer l’arrêt de la Cour de cassation du 27 mai 2010 selon lequel « la circonstance que le contrat permis par le courtier ne reçoive pas exécution, ou que ce contrat soit résolu par la faute d’une partie, ne prive pas, en règle, le courtier de son droit à la commission » (traduction libre – Cass., 27 mai 2010, R.G. n° C.09.0157.N, www.juridat.be).

Ce n’est manifestement plus vrai pour le courtage avec un consommateur régi par l’arrêté royal du 12 janvier 2007.

Terminons par une autre considération : le tribunal reproche à l’agent immobilier d’avoir soumis à son commettant une offre sans condition, dans le but de sécuriser son droit à la commission, alors que l’insertion d’une condition de financement aurait servi les intérêts du vendeur…

Ce faisant, dit le tribunal, l’agent immobilier a commis une faute. On ne peut évidemment pas suivre le tribunal aussi loin. Le rôle de l’agent est de permettre des ventes définitives, pas des ventes provisoires dans l’attente de la réalisation d’une condition. De plus, l’agent sans exclusivité sait qu’une offre sans condition sera toujours préférée à une offre conditionnelle.

Le tribunal s’est donc montré bien trop sévère dans cette espèce, car rien ne laissait présager que l’acheteur serai insolvable.

Commentaires

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  1. Avatar
    Jean-Luc Delhaye #

    Je ne partage pas votre opinion.

    Dans les faits, les agents immobiliers ‘courent la commission’, qu’ils estiment due dès la signature du compromis. Leur intérêt propre est de la percevoir, et de la percevoir le plus vite possible ; il est en contradiction flagrante avec l’intérêt du consommateur, qui est de payer pour le service qu’il demande – et ce service, c’est de lui présenter un acheteur qui le paie.

    Malheureusement pour le particulier, les contrats de toutes les agences ont toujours contenu des clauses adroitement rédigées, qui vont dans le sens du seul intérêt de l’agent. Et la jurisprudence a trop souvent puni le consommateur des manoeuvres d’agents, sinon véreux, à tout le moins incompétents, puisqu’en leur qualité de (prétendus) professionnels (prétendument) soucieux de l’intérêt de leur client, ils devaient, à tout le moins, procéder à une certaine vérification de la solvabilité du candidat acheteur, et certainement conseiller une condition suspensive.

    D’où, une nécessaire intervention du législateur, qui, dans l’AR du 12.01.2007, est on ne peut plus clair: condition résolutoire tacite survenue = pas de commission. Il n’y a là aucune ‘sévérité », mais au contraire une volonté d’empêcher l’agent immobilier de profiter du malheur du vendeur.

    Ce qui, et la jurisprudence que vous commentez le démontre, n’empêche pas les agents immobiliers d’essayer, quand même, de se faire payer, contra legem. Et pour un acheteur qui ne se laisse pas faire, combien se laissent impressionner et ont peur d’aller en justice?

    Et quel-est, aussi, le sens de votre appréciation de la position du juge, que vous qualifiez de « bien trop sévère »? Aurait-il fallu, que parce que « rien ne laissait présager que l’acheteur serait insolvable », accorder sa commission à l’agent?
    Ce serait d’abord contraire au texte même de la loi.
    Ce serait, ensuite, dénaturer le devoir professionnel l’agent, qui ne peut se contenter de « rien ne laissait présager »: il lui appartient de vérifier, ou à tout le moins de laisser vérifier le banquier qui serait sollicité par l’acheteur ; à défaut de ce faire, il me paraît qu’il engage, très clairement, sa responsabilité professionnelle.

    janvier 14, 2013
  2. Avatar
    Jean-Luc Delhaye #

    J’ajouterais ce qui suit, en commentaire à « Le rôle de l’agent est de permettre des ventes définitives, pas des ventes provisoires dans l’attente de la réalisation d’une condition. »

    Oui, le rôle de l’agent est de permettre des ventes définitives. C’est exactement ce que veut l’acheteur. Et une vente « définitive », ce n’est pas une vente qui est annulée par la survenance de la condition résolutoire du non paiement par l’acheteur: c’est une vente où le transfert de propriété sera définitif, et surtout, dont l’acheteur percevra le prix.

    Mais la distinction avec des « ventes provisoires dans l’attente de la réalisation d’une condition » me paraît spécieuse. Le compromis de vente, certes, « vaut vente » ; mais, dans la pratique, il est sans intérêt pour l’acheteur – et légalement, est _toujours_ soumis à la condition résolutoire de non paiement du prix ; dès lors, il est incorrect de qualifier le compromis de vente non assorti d’une condition suspensive de « provisoire » par opposition à un compromis qui n’en serait pas affecté.

    Il reste, encore une fois, que ces subtilités juridiques sont sans intérêt pour le consommateur, pour qui il n’y a « vente », au sens commun du terme, que lorsqu’il est payé.

    Le législateur l’a bien compris.

    Et vous conviendrez que, lorsque ce sont des professionnels avertis qui vendent un immeuble avec l’assistance d’une société immobilière majeure et sérieuse, il y a un contrat négocié, avec l’assistance d’avocats. Et je doute que, en pratique, s’agissant de ces ventes « majeures », aucun vendeur accepte d’être débiteur d’une commission avant perception du prix de vente – ou, à tout le moins, il y a, à l’égard même de l’agence, des conditions suspensives soigneusement rédigées par d’excellents juristes.

    Les agences qui contractent avec le grand public des « consommateurs » ne sont pas moins assistées d’excellents juristes, qui ont le talent de rédiger des clauses d’apparence très « conviviale » pour emporter la confiance, mais néanmoins assez piégeuses…

    C’est précisément contre ce déséquilibre et cette tricherie que le législateur a réagi. Qu’il en soit remercié. Mais on peut lui suggérer d’être encore plus clair, en précisant que l’agent n’a droit à rien tant que l’acheteur n’est pas payé – car c’est exactement ce qu’attend l’acheteur, et ce que devrait être le rôle de l’agent immobilier professionnel grassement payé.

    janvier 14, 2013
  3. Avatar
    Jean-Luc Delhaye #

    Me Carnoy,

    En validant mon commentaire assez critique de votre article, vous faites preuve d’une ouverture d’esprit et d’une réception de l’opinion d’autrui, qui honorent votre profession – votre double profession, me permettrez-vous de dire: celle de l’avocat, qui sait qu’il sera contredit, et celle du juriste, qui sait que la vérité, pour autant qu’elle existe, ne résultera que de la confrontation qui résulte de cette contradiction – la « vérité » est grise, d’un gris clair ou foncé, nous ne le savons pas – mais le rôle judiciaire qui est le vôtre, et celui de votre adversaire, est, pour l’un, de dire noir, et pour l’autre, de dire blanc – les deux, s’abandonnant, sagement, à la difficile sagesse du juge qui doit trancher…

    Permettez, s’il vous plait, que ce modeste compliment conforte l’avertissement que vous donnez au lecteur de ce site: information n’est ni raison ni analyse définitive – car, dans l’analyse juridique comme dans nos vies d’hommes, pas plus que dans la justice ou dans la loi, il n’est rien de définitif ni de figé: il n’y a que la recherche sans du bien social, auquel vous vous dévouez.

    janvier 15, 2013
    • Avatar
      dm #

      Quid du ca suivant :
      compromis de vente signé, commission versée.
      Le vendeur a toujours une hypotheque sur le bien qu’il ne parvient pas à lever.
      L’acheteur annule la vente , et il désire récupérer la commission versée.
      Sans réaction de l’agence immobilière depuis 1 mois……
      Que faire ?

      Merci

      janvier 29, 2013
      • Avatar

        Impossible de répondre : il faut voir le contrat, les circonstances, la qualité des parties (vendeur consommateur ou professionnel). De plus, je préfère que le forum soit un lieu d’échange d’expériences, de partage d’informations, plutôt qu’un lieu de consultation ou de résolution de cas personnels …

        janvier 29, 2013
  4. Avatar
    Serge Marchand #

    Réponse à J-L. Delhaye. Et donc, vous ne condamnez pas.un acheteur « malin » qui signe 5 offres pour 5.biens en sachant qu’il ne pourra avoir qu’il seul prêt?! Votre long avis très personnel ne peut être que sanctionné. Dès lors qu’une offre.est fermé.et.définitive elle.vaut vente.si contre-signée par le.propriétaire .
    Le.rôle de l’agent immobilier est de trouver un acquéreur et rien de.plus, sa.mission se.termine.
    Un avocat ou un chirurgien (2 exemples) sont rétribués quel que soit le.resultat, et pourtant.

    mai 20, 2018

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Le bailleur confronté à la faillite du preneur

On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire. La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur. En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur. Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque […]

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On annonce une avalanche de faillites d’ici la fin de l’année, en raison des effets de la crise sanitaire.

La faillite du locataire est un évènement pénible pour un bailleur.

En effet, le bailleur est exposé au droit de résiliation du bail par le curateur.

Rappelons que le curateur peut résilier unilatéralement le bail lorsque l’administration de la masse le requiert nécessairement (art. XX.139, § 1, CDE).

Notons que ce droit de résilier les contrats en cours ne vise pas les contrats relatifs à des droits réels (vente, constitution d’un droit d’emphytéose).

Le bailleur peut sommer le curateur de prendre attitude quant à la poursuite du bail.

Si le curateur ne réagit pas sous quinzaine, le bail est considéré comme résilié.

Quelle est la situation du bailleur lorsque le curateur, tacitement ou expressément, refuse de poursuivre l’exécution du bail ?

La loi prévoit que « la créance de dommages et intérêts éventuellement dus au cocontractant du fait de cette résiliation entre dans la masse. »

Une créance « dans » la masse et non « de » la masse signifie qu’elle sera payée en monnaie de faillite, c’est-à-dire après les privilèges et au marc le franc.

Que faut-il comprendre par « dommages et intérêts » au sens de l’art. XX.139 ?

La Cour de cassation répond à cette question dans un arrêt du 4 septembre 2020 (rôle n° C.20.0011.N).

Un bailleur se voit opposer la résiliation du bail par le curateur à la faillite du preneur.

Ce bailleur introduit alors une déclaration de créance.

Il réclame, à titre de dommage et intérêts de cette résiliation, la totalité des loyers restant à courir jusqu’au terme contractuel du bail (du 1ier octobre 2016 au 31 mars 2022).

Le curateur oppose que la résiliation est une dissolution fautive dans le chef du preneur failli et que les loyers ne sont dès lors plus dus.

Ce qui est dû, avance le curateur, c’est l’indemnité de résolution prévue dans le bail, soit six mois.

Le juge de paix et le tribunal du Limbourg donnent raison au curateur.

Le bailleur forme un pourvoi en cassation.

La Cour de cassation confirme la thèse du curateur selon laquelle la résiliation de l’article XX.139 (auparavant art. 46 LF) fait apparaître de plein droit l’inexécution contractuelle du failli.

Le droit du bailleur à l’exécution en nature est alors transformé en une indemnité de rupture du bail.

En résumé, quand le curateur fait usage de la faculté de ne pas poursuivre les contrats en cours, le créancier peut réclamer « la créance de dommages et intérêts ».

Cette créance est dans la masse, payée en monnaie de faillite, comme l’on dit.

Cette créance ne correspond pas aux loyers dont le bailleur est privé. Cette créance est l’indemnité de rupture du bail, en général six mois (art. 1760 du Code civil).

Dans la langue de l’arrêt :

“De eiseres hiertegen aanvoert dat zij niet de ontbinding heeft gevorderd, noch aanspraak maakt op schadevergoeding wegens wanprestatie, maar de uitvoering van de overeenkomst bij equivalent.

De appelrechter die oordeelt dat door de toepassing van artikel 46 Faillissementswet “de wanprestatie van de gefailleerde van rechtswege [wordt] vastgesteld”, de medecontractant “al haar rechten behoudt tegen de gefailleerde, met dien verstande dat de curator nooit verplicht kan worden tot uitvoering in natura” en diens “rechten […] worden omgezet naar een vordering tot schadevergoeding” die een schuld in de boedel is en op die gronden beslist dat de eiseres enkel gerechtigd is tot de contractueel bepaalde schadevergoeding, verantwoordt zijn beslissing naar recht.

Het onderdeel kan niet worden aangenomen.”

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