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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Interdiction de faire payer l’agent immobilier par le locataire

Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention

Des parlementaires flamands se sont émus d’une pratique en cours à la côte, par laquelle le bailleur fait supporter par le locataire les frais d’agence pour relouer le bien.

En vue de protéger la partie faible, comprenez le locataire, une proposition de loi a été déposée en vue d’interdire ce genre de pratique. Il faut une loi puisque cette partie du droit du bail n’est pas (encore) régionalisée.

C’est seulement le bail de résidence principale qui est concerné. Un article 5ter est ajouté à  la loi du 20 février 1991, qui se lit comme suit :

« Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. »

La loi est entrée en vigueur le 17 août 2009.

dans le rapport fait au nom de la commission de la justice, le représentant du Ministre, a précisé que, « par frais d’intervention, il faut entendre tous les frais directs ou indirects qui résultent de la mission d’intervention d’un tiers, en vue de conclure un bail ou de rechercher un nouveau preneur en cas de résiliation du bail, conformément aux dispositions de la loi sur les baux à loyer et indépendamment de la question de savoir qui du preneur ou du bailleur est à l’origine de cette résiliation. »

Ce qui est prohibé c’est la convention entre le bailleur et le preneur mettant à la charge de ce dernier les frais de relocation par l’intermédiaire d’un tiers.

Donc le bailleur peut parfaitement demander au juge de condamner le preneur aux torts de qui le bail est résolu, à payer un dommage consistant dans les frais de relocation par une agence.

Il faut aussi l’intervention d’un tiers, ou plutôt l’intermédiation puisque le texte flamand utilise le terme bemiddeling. Cela signifie que des frais d’annonces papier ou Internet ne sont pas visés par la loi, si le bailleur se contente de ce type de recherche.

L’accord est réputé non écrit (sic). Il est évidemment que cela vise pareillement l’accord verbal. Cela signifie que même si le preneur est d’accord de supporter les frais d’agence pour être quitte de son bail, il pourra refuser d’exécuter cet accord.

Il n’est pas rare que pareil accord soit favorable au locataire qui obtient en contrepartie une résiliation moins coûteuse d’un bail qui ne lui convient plus.

La seule solution est que le preneur prenne lui-même l’initiative de donner mission à l’agence immobilière. La loi contient en effet l’exception « sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. »

Se pose alors la question suivante : quid de l’accord par lequel le bailleur consent à libérer le locataire pour autant que ce soit lui qui consulte un agent immobilier et lui présente un candidat qui reprend le bail ?

Ce genre de convention aboutit au même résultat que la clause qui est réputée non écrite par le nouvel article 5ter de la loi, même si le preneur est le commanditaire de l’intervention.

Pareille convention serait nulle à notre avis.

Toutefois, la totalité de l’accord ne serait pas nul, mais seulement son aspect financier en ce que le locataire ne devrait pas supporter les frais d’agence.

Enfin, la prohibition vaut-elle tant à la sortie qu’à l’entrée ? Les termes assez généraux du nouvel article 5ter ne limitent pas le champ d’application de la loi à la résiliation du bail.

En effet, à lire le texte, il serait pareillement interdit de faire supporter les frais d’agence par le nouveau locataire, ou de subordonner la location au paiement des frais d’agence par le candidat locataire.

Telle n’est cependant pas l’hypothèse envisagée par le législateur. Le représentant du Ministre a en effet justifié la loi comme suit :

« La modification limitée de la loi sur les baux à loyer proposée dans le projet de loi à l’examen vise à mettre fin à une pratique répandue dans certaines régions, entre autres à Bruges et dans le pays de Waas.  Cette pratique consiste en ce que les propriétaires d’un immeuble qui ont recours à un agent immobilier pour trouver un nouveau locataire répercutent les frais d’intervention que facturent ces agents sur le locataire. Cette pratique ne correspond pas à la réalité économique et juridique du mandat que le bailleur donne à l’agent immobilier. »

On le voit, c’est le sort du locataire sortant qui a attiré l’attention du législateur, mais le texte n’exclut pas l’hypothèse où c’est le locataire entrant qui se voit imposer les frais d’agence en vue d’obtenir le bail.

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Contrat multi-parties

L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit. Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation. En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre. Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit […]

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L’exceptio non adimpleti contractus ou ENAC est un principe général de droit.

Cette exception permet au débiteur de suspendre l’exécution de son obligation dans l’attente de l’exécution, par son créancier, de sa propre obligation.

En effet, dans le contrat synallagmatique, les obligations réciproques dépendent l’une de l’autre.

Cela se conçoit aisément lorsque le contrat unit deux parties. Mais comment appliquer ce principe lorqu’il y a plusieurs parties dans le même contrat ?

Un arrêt du 30 octobre 2020 de la Cour de cassation (rôle n° C.20.0061.N, www.juridat.be) répond à cette question.

La Cour rappelle d’abord que l’exercice de l’ENAC suppose la connexité (verknochtheid) entre les obligations concernées.

Et la Cour poursuit (ma traduction) :

Dans le cas d’un contrat multi-parties, une partie peut, sur base de cette exception, suspendre l’exécution de son obligation à l’égard d’une autre partie si cette partie est en défaut d’exécuter son obligation envers elle ou une obligation envers une autre partie pour autant qu’il existe un lien de connexité envers les obligations.

En d’autres termes, l’ENAC peut porter sur un autre rapport du même contrat, pour autant que les obligations concernées soient connexes.

Dans la langue de l’’arrêt :

« 4. Ingeval van een meerpartijenovereenkomst kan een contractspartij op grond van deze exceptie de uitvoering van haar verbintenissen ten opzichte van een andere partij opschorten indien deze partij in gebreke is een verbintenis jegens haar uit te voeren of een verbintenis tegen een andere partij in zoverre er verknochtheid bestaat tussen de verbintenissen. »

Cela présente de l’intérêt dans les promotions en RDA ou en scission emphytéose. L’acheteur mécontent d’un désordre pourrait suspendre son obligation de payer envers le propriétaire du terrain également.

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