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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Interdiction de faire payer l’agent immobilier par le locataire

Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention

Des parlementaires flamands se sont émus d’une pratique en cours à la côte, par laquelle le bailleur fait supporter par le locataire les frais d’agence pour relouer le bien.

En vue de protéger la partie faible, comprenez le locataire, une proposition de loi a été déposée en vue d’interdire ce genre de pratique. Il faut une loi puisque cette partie du droit du bail n’est pas (encore) régionalisée.

C’est seulement le bail de résidence principale qui est concerné. Un article 5ter est ajouté à  la loi du 20 février 1991, qui se lit comme suit :

« Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. »

La loi est entrée en vigueur le 17 août 2009.

dans le rapport fait au nom de la commission de la justice, le représentant du Ministre, a précisé que, « par frais d’intervention, il faut entendre tous les frais directs ou indirects qui résultent de la mission d’intervention d’un tiers, en vue de conclure un bail ou de rechercher un nouveau preneur en cas de résiliation du bail, conformément aux dispositions de la loi sur les baux à loyer et indépendamment de la question de savoir qui du preneur ou du bailleur est à l’origine de cette résiliation. »

Ce qui est prohibé c’est la convention entre le bailleur et le preneur mettant à la charge de ce dernier les frais de relocation par l’intermédiaire d’un tiers.

Donc le bailleur peut parfaitement demander au juge de condamner le preneur aux torts de qui le bail est résolu, à payer un dommage consistant dans les frais de relocation par une agence.

Il faut aussi l’intervention d’un tiers, ou plutôt l’intermédiation puisque le texte flamand utilise le terme bemiddeling. Cela signifie que des frais d’annonces papier ou Internet ne sont pas visés par la loi, si le bailleur se contente de ce type de recherche.

L’accord est réputé non écrit (sic). Il est évidemment que cela vise pareillement l’accord verbal. Cela signifie que même si le preneur est d’accord de supporter les frais d’agence pour être quitte de son bail, il pourra refuser d’exécuter cet accord.

Il n’est pas rare que pareil accord soit favorable au locataire qui obtient en contrepartie une résiliation moins coûteuse d’un bail qui ne lui convient plus.

La seule solution est que le preneur prenne lui-même l’initiative de donner mission à l’agence immobilière. La loi contient en effet l’exception « sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. »

Se pose alors la question suivante : quid de l’accord par lequel le bailleur consent à libérer le locataire pour autant que ce soit lui qui consulte un agent immobilier et lui présente un candidat qui reprend le bail ?

Ce genre de convention aboutit au même résultat que la clause qui est réputée non écrite par le nouvel article 5ter de la loi, même si le preneur est le commanditaire de l’intervention.

Pareille convention serait nulle à notre avis.

Toutefois, la totalité de l’accord ne serait pas nul, mais seulement son aspect financier en ce que le locataire ne devrait pas supporter les frais d’agence.

Enfin, la prohibition vaut-elle tant à la sortie qu’à l’entrée ? Les termes assez généraux du nouvel article 5ter ne limitent pas le champ d’application de la loi à la résiliation du bail.

En effet, à lire le texte, il serait pareillement interdit de faire supporter les frais d’agence par le nouveau locataire, ou de subordonner la location au paiement des frais d’agence par le candidat locataire.

Telle n’est cependant pas l’hypothèse envisagée par le législateur. Le représentant du Ministre a en effet justifié la loi comme suit :

« La modification limitée de la loi sur les baux à loyer proposée dans le projet de loi à l’examen vise à mettre fin à une pratique répandue dans certaines régions, entre autres à Bruges et dans le pays de Waas.  Cette pratique consiste en ce que les propriétaires d’un immeuble qui ont recours à un agent immobilier pour trouver un nouveau locataire répercutent les frais d’intervention que facturent ces agents sur le locataire. Cette pratique ne correspond pas à la réalité économique et juridique du mandat que le bailleur donne à l’agent immobilier. »

On le voit, c’est le sort du locataire sortant qui a attiré l’attention du législateur, mais le texte n’exclut pas l’hypothèse où c’est le locataire entrant qui se voit imposer les frais d’agence en vue d’obtenir le bail.

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le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale vient d’approuver le 14 mai dernier (1), une seconde prolongation de la suspension des délais de rigueur, des délais de recours et de tous les délais dont l’échéance a un effet juridique, et ceci jusqu’au 15 juin 2020.

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Enfin, selon les informations recueillies, afin d’éviter des problèmes de respect des délais de rigueur dans les mois à venir suite notamment à l’engorgement des commissions de concertation, un projet de texte à valeur légale visant à suspendre les délais de rigueur pendant une durée de six mois serait également actuellement à l’étude.

(1) Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 14 mai 2020 prévoyant une seconde prolongation des délais prévus à l’article 1er de l’arrêté n° 2020/001 du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale de pouvoirs spéciaux relatif à la suspension temporaire des délais de rigueur et de recours fixés dans l’ensemble de la législation et la réglementation bruxelloise ou adoptés en vertu de celle-ci (Moniteur belge du 22 mai 2020).

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