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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Interdiction de faire payer l’agent immobilier par le locataire

Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention

Des parlementaires flamands se sont émus d’une pratique en cours à la côte, par laquelle le bailleur fait supporter par le locataire les frais d’agence pour relouer le bien.

En vue de protéger la partie faible, comprenez le locataire, une proposition de loi a été déposée en vue d’interdire ce genre de pratique. Il faut une loi puisque cette partie du droit du bail n’est pas (encore) régionalisée.

C’est seulement le bail de résidence principale qui est concerné. Un article 5ter est ajouté à  la loi du 20 février 1991, qui se lit comme suit :

« Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. »

La loi est entrée en vigueur le 17 août 2009.

dans le rapport fait au nom de la commission de la justice, le représentant du Ministre, a précisé que, « par frais d’intervention, il faut entendre tous les frais directs ou indirects qui résultent de la mission d’intervention d’un tiers, en vue de conclure un bail ou de rechercher un nouveau preneur en cas de résiliation du bail, conformément aux dispositions de la loi sur les baux à loyer et indépendamment de la question de savoir qui du preneur ou du bailleur est à l’origine de cette résiliation. »

Ce qui est prohibé c’est la convention entre le bailleur et le preneur mettant à la charge de ce dernier les frais de relocation par l’intermédiaire d’un tiers.

Donc le bailleur peut parfaitement demander au juge de condamner le preneur aux torts de qui le bail est résolu, à payer un dommage consistant dans les frais de relocation par une agence.

Il faut aussi l’intervention d’un tiers, ou plutôt l’intermédiation puisque le texte flamand utilise le terme bemiddeling. Cela signifie que des frais d’annonces papier ou Internet ne sont pas visés par la loi, si le bailleur se contente de ce type de recherche.

L’accord est réputé non écrit (sic). Il est évidemment que cela vise pareillement l’accord verbal. Cela signifie que même si le preneur est d’accord de supporter les frais d’agence pour être quitte de son bail, il pourra refuser d’exécuter cet accord.

Il n’est pas rare que pareil accord soit favorable au locataire qui obtient en contrepartie une résiliation moins coûteuse d’un bail qui ne lui convient plus.

La seule solution est que le preneur prenne lui-même l’initiative de donner mission à l’agence immobilière. La loi contient en effet l’exception « sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. »

Se pose alors la question suivante : quid de l’accord par lequel le bailleur consent à libérer le locataire pour autant que ce soit lui qui consulte un agent immobilier et lui présente un candidat qui reprend le bail ?

Ce genre de convention aboutit au même résultat que la clause qui est réputée non écrite par le nouvel article 5ter de la loi, même si le preneur est le commanditaire de l’intervention.

Pareille convention serait nulle à notre avis.

Toutefois, la totalité de l’accord ne serait pas nul, mais seulement son aspect financier en ce que le locataire ne devrait pas supporter les frais d’agence.

Enfin, la prohibition vaut-elle tant à la sortie qu’à l’entrée ? Les termes assez généraux du nouvel article 5ter ne limitent pas le champ d’application de la loi à la résiliation du bail.

En effet, à lire le texte, il serait pareillement interdit de faire supporter les frais d’agence par le nouveau locataire, ou de subordonner la location au paiement des frais d’agence par le candidat locataire.

Telle n’est cependant pas l’hypothèse envisagée par le législateur. Le représentant du Ministre a en effet justifié la loi comme suit :

« La modification limitée de la loi sur les baux à loyer proposée dans le projet de loi à l’examen vise à mettre fin à une pratique répandue dans certaines régions, entre autres à Bruges et dans le pays de Waas.  Cette pratique consiste en ce que les propriétaires d’un immeuble qui ont recours à un agent immobilier pour trouver un nouveau locataire répercutent les frais d’intervention que facturent ces agents sur le locataire. Cette pratique ne correspond pas à la réalité économique et juridique du mandat que le bailleur donne à l’agent immobilier. »

On le voit, c’est le sort du locataire sortant qui a attiré l’attention du législateur, mais le texte n’exclut pas l’hypothèse où c’est le locataire entrant qui se voit imposer les frais d’agence en vue d’obtenir le bail.

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Le vendeur peut-il invoquer l’erreur sur le prix ?

Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice. Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable. C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle […]

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Un contrat se forme par l’échange de consentement en vue de produire des effets juridiques. Les consentement doivent être exempts de vice.

Un consentement perverti par l’erreur ne forme donc pas un contrat valable.

C’est ainsi que l’article 1110 du Code civil dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet. »

Le vendeur peut-il poursuivre la nullité de la vente pour erreur substantielle sur le prix ?

L’état du bien, sa fonctionnalité ou son statut urbanistique sont sans doute des éléments déterminants pour l’acheteur, puisqu’ils conditionnent l’usage possible du bien, mais pas pour le vendeur qui, justement, s’en défait.

La motivation du vendeur s’arrête souvent au prix ou du moins à l’intérêt de transformer en argent un bien coûteux ou peu liquide.

Une appréciation maladroite de la valeur du bien, lors de la fixation du prix, est-elle un élément substantiel ?

La jurisprudence est réticente a reconnaître une erreur substantielle dans le prix.

En effet, l’erreur doit porter sur la substance de la chose.

Par ailleurs, l’erreur doit être commune ce qui signifie qu’elle doit porter sur un élément entré dans le champ contractuel (Cass., 23 janvier 2014, rôle n° C.13.0114.N, www.juridat.be).

Or la composition du prix relève d’éléments propres au vendeur.

D’après le Prof. P. Van Ommeslaghe, l’erreur sur la valeur de la chose n’est pas susceptible d’entraîner l’annulation d’une convention par application de l’article 1110 du Code civil, à défaut d’être substantielle (« Droit des obligation », T. I, Bruylant, Bruxelles, 2010, pp. 236 et 243).

Le Prof. Wéry parle, lui, d’erreur indifférentes.

Pour cet auteur , l’erreur sur la valeur ou sur le prix n’est pas prise en considération comme cause de nullité ; en effet, la lésion ne vicie point les conventions sauf le dispositif spécifique de la lésion énorme (art. 1674 du Code civil) ou la lésion qualifiée qui est une variante du dol et non de l’erreur.

Il en va cependant autrement lorsque l’erreur sur le prix est la conséquence d’une erreur sur la substance de la chose (P. Wéry, « Droit des obligations », vol. 1, Larcier, Bruxelles, 2010, p. 224).

En ce cas, on retrouve le concept d’erreur sur la chose, pour autant qu’elle soit substantielle.

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