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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Interdiction de faire payer l’agent immobilier par le locataire

Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention

Des parlementaires flamands se sont émus d’une pratique en cours à la côte, par laquelle le bailleur fait supporter par le locataire les frais d’agence pour relouer le bien.

En vue de protéger la partie faible, comprenez le locataire, une proposition de loi a été déposée en vue d’interdire ce genre de pratique. Il faut une loi puisque cette partie du droit du bail n’est pas (encore) régionalisée.

C’est seulement le bail de résidence principale qui est concerné. Un article 5ter est ajouté à  la loi du 20 février 1991, qui se lit comme suit :

« Est réputée non écrite toute clause qui met à charge du preneur les frais d’intervention d’un tiers relatifs à la location de l’immeuble, sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. »

La loi est entrée en vigueur le 17 août 2009.

dans le rapport fait au nom de la commission de la justice, le représentant du Ministre, a précisé que, « par frais d’intervention, il faut entendre tous les frais directs ou indirects qui résultent de la mission d’intervention d’un tiers, en vue de conclure un bail ou de rechercher un nouveau preneur en cas de résiliation du bail, conformément aux dispositions de la loi sur les baux à loyer et indépendamment de la question de savoir qui du preneur ou du bailleur est à l’origine de cette résiliation. »

Ce qui est prohibé c’est la convention entre le bailleur et le preneur mettant à la charge de ce dernier les frais de relocation par l’intermédiaire d’un tiers.

Donc le bailleur peut parfaitement demander au juge de condamner le preneur aux torts de qui le bail est résolu, à payer un dommage consistant dans les frais de relocation par une agence.

Il faut aussi l’intervention d’un tiers, ou plutôt l’intermédiation puisque le texte flamand utilise le terme bemiddeling. Cela signifie que des frais d’annonces papier ou Internet ne sont pas visés par la loi, si le bailleur se contente de ce type de recherche.

L’accord est réputé non écrit (sic). Il est évidemment que cela vise pareillement l’accord verbal. Cela signifie que même si le preneur est d’accord de supporter les frais d’agence pour être quitte de son bail, il pourra refuser d’exécuter cet accord.

Il n’est pas rare que pareil accord soit favorable au locataire qui obtient en contrepartie une résiliation moins coûteuse d’un bail qui ne lui convient plus.

La seule solution est que le preneur prenne lui-même l’initiative de donner mission à l’agence immobilière. La loi contient en effet l’exception « sauf si le preneur est le commanditaire de l’intervention. »

Se pose alors la question suivante : quid de l’accord par lequel le bailleur consent à libérer le locataire pour autant que ce soit lui qui consulte un agent immobilier et lui présente un candidat qui reprend le bail ?

Ce genre de convention aboutit au même résultat que la clause qui est réputée non écrite par le nouvel article 5ter de la loi, même si le preneur est le commanditaire de l’intervention.

Pareille convention serait nulle à notre avis.

Toutefois, la totalité de l’accord ne serait pas nul, mais seulement son aspect financier en ce que le locataire ne devrait pas supporter les frais d’agence.

Enfin, la prohibition vaut-elle tant à la sortie qu’à l’entrée ? Les termes assez généraux du nouvel article 5ter ne limitent pas le champ d’application de la loi à la résiliation du bail.

En effet, à lire le texte, il serait pareillement interdit de faire supporter les frais d’agence par le nouveau locataire, ou de subordonner la location au paiement des frais d’agence par le candidat locataire.

Telle n’est cependant pas l’hypothèse envisagée par le législateur. Le représentant du Ministre a en effet justifié la loi comme suit :

« La modification limitée de la loi sur les baux à loyer proposée dans le projet de loi à l’examen vise à mettre fin à une pratique répandue dans certaines régions, entre autres à Bruges et dans le pays de Waas.  Cette pratique consiste en ce que les propriétaires d’un immeuble qui ont recours à un agent immobilier pour trouver un nouveau locataire répercutent les frais d’intervention que facturent ces agents sur le locataire. Cette pratique ne correspond pas à la réalité économique et juridique du mandat que le bailleur donne à l’agent immobilier. »

On le voit, c’est le sort du locataire sortant qui a attiré l’attention du législateur, mais le texte n’exclut pas l’hypothèse où c’est le locataire entrant qui se voit imposer les frais d’agence en vue d’obtenir le bail.

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Avocat agent immobilier

Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client. La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté. La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 […]

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Un avocat s’était proposé de trouver acquéreur pour l’immeuble de son client.

La commission de l’avocat devenu pour l’occasion agent immobilier restant impayée, il poursuit son client en justice.  Il fut débouté.

La Cour d’appel de Gand considéra en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat repose sur un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forma un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce.

Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat. L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire.

C’est exact, l’article 5, § 1, 3°, de la loi du 11 février 2013 traite de l’exercice d’une activité à titre principal ou d’appoint.

Or le courtage est sans rapport avec l’avocature ; il ne peut en être l’appoint.

Cet arrêt confortera les courtiers amateurs, s’il posent des actes isolés … !

“Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ;
Overwegende dat het arrest oordeelt dat eiser, advocaat, een eenmalige makelaarsverrichting die op zichzelf volstaat om als daad van koophandel te worden aangemerkt, heeft gesteld en dit in strijd is met artikel 437 van het Gerechtelijk Wetboek;

Dat het arrest beslist dat de vordering gestoeld op een dergelijke akte en hieruit voortvloeiende prestaties, « als ongeoorloofd en/of strijdig met de goede orde » dient beschouwd te worden en als gesteund op een onrechtmatig belang als niet-toelaatbaar dient afgewezen te worden ;

Dat het arrest zodoende het voornoemd artikel 437, eerste lid, 3°, schendt ; ”

(Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

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