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Carnoy & Associés, avocats à Bruxelles

L’agent immobilier occasionnel

Un avocat aide un client à vendre un immeuble en lui trouvant l’acquéreur. Une commission est prévue en rémunération de ce service. Mais la commission reste impayée et l’avocat poursuit son client en justice.

Mais il est débouté. La Cour d’appel de Gand considère en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat constitue un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forme un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce. Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat (Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire : “Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ” dit la Cour de cassation.

Et vis-à-vis de l’IPI ? C’est également le courtage « habituel » qui fait l’objet de la réglementation de la profession d’agent immobilier par l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier.

L’article 3 dispose en effet que « exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce; »

Cela signifie que ni le Code de déontologie (arrêté royal du 27 septembre 2006) ni l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobiliers ne gouverneront le courtage occasionnel.

L’opération isolée menée en Belgique par un prestataire belge ne tombe donc pas dans le champ d’application de la réglementation.

Pour un agent immobilier professionnel mais étranger, accrédité dans son pays, il existe aussi une disposition relative au courtage occasionnel en Belgique.

L’article 5bis de l’arrêté royal précité dispose que « les ressortissants d’un autre État sont autorisés à exercer temporairement et occasionnellement l’activité d’agent immobilier sans devoir remplir les conditions de l’article 5, § 1er, 1°, e), s’ils sont légalement établis dans un État pour y exercer la même profession. »

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Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel

La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché. Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles. […]

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La Cour de cassation l’a clairement rappelé dans son arrêt du 7 avril 2017: c’est seulement le vendeur fabricant ou spécialisé qui ne peut s’exonérer de la garantie de vice caché.

Il a l’obligation de délivrer une chose sans vice et à cet effet, il doit déployer toutes les mesures pour détecter les vices possibles.

Il doit les garantir sauf à démonter que le vice était impossible à déceler, et c’est une obligation de résultat.

Mais ce régime ne pèse pas sur tout vendeur professionnel, comme on le disait auparavant mais seulement sur le vendeur fabriquant ou spécialisé.

Et ce, qu’il soit professionnel ou non, précise la Cour de cassation : « deze resultaatsverbintenis rust niet op elke professionele verkoper, maar op de fabrikant en op de gespecialiseerde verkoper ongeacht of deze laatste een professionele verkoper is. »

Il s’agissait de Sunclass, un développeur de parc de vacances et de Recreabouw, un vendeur de bungalows.

À l’occasion de la commercialisation des bungalows, la Cour d’appel d’Anvers juge que ces entreprises ne peuvent s’exonérer contractuellement de la garantie des vices cachés car elles sont des vendeurs professionnels.

Cette décision est cassée par la Cour de cassation (15 janvier 2021, rôle n° C.20.0241.N, www.juportal.be).

La Cour d’appel d’Anvers avait relevé l’activité des sociétés en question ; l’une est un développeur de site de vacances et l’autre un vendeur de bungalow, ce qui en fait des vendeurs professionnels.

Certes, assurément, mais le juge d’appel n’avait pas constaté que les sociétés en question sont aussi des fabricants ou des entreprises spécialisés.

Et c’est cela le seul et véritable critère. Il ne suffit pas d’être vendeur professionnel.

Dans la langue de l’arrêt : “Door aldus te oordelen, zonder na te gaan of en vast te stellen dat de eiseressen kunnen worden beschouwd als gespecialiseerde verkopers, verantwoordt de appelrechter zijn beslissing niet naar recht.”

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