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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

L’agent immobilier occasionnel

Un avocat aide un client à vendre un immeuble en lui trouvant l’acquéreur. Une commission est prévue en rémunération de ce service. Mais la commission reste impayée et l’avocat poursuit son client en justice.

Mais il est débouté. La Cour d’appel de Gand considère en effet qu’un acte de commerce comme le courtage immobilier est interdit aux avocats par l’article 437 du Code judiciaire, de sorte que le contrat constitue un acte illicite.

L’avocat, ou plutôt l’agent immobilier occasionnel, forme un pourvoi en cassation estimant que la Cour d’appel avait violé l’article 437 du Code judiciaire.

Cette disposition pose que la profession d’avocat est incompatible avec l’exercice d’une industrie ou d’un négoce. Or poser un acte de commerce unique n’est pas exercer un négoce ni une industrie. L’activité doit être habituelle.

La Cour de cassation donne raison sur ce point à l’avocat (Cass. 27 octobre 2005, rôle n° C040129N, www.juridat.be).

L’unique opération de courtage ne peut en soi constituer un acte de commerce en contradiction avec l’article 437 du Code judiciaire : “Dat het stellen van een eenmalige daad van koophandel niet kan bestempeld worden als het drijven van handel of nijverheid in de zin van voormelde bepaling ” dit la Cour de cassation.

Et vis-à-vis de l’IPI ? C’est également le courtage « habituel » qui fait l’objet de la réglementation de la profession d’agent immobilier par l’arrêté royal du 6 septembre 1993 protégeant le titre professionnel et l’exercice de la profession d’agent immobilier.

L’article 3 dispose en effet que « exerce l’activité professionnelle d’agent immobilier au sens du présent arrêté celui qui, d’une manière habituelle et à titre indépendant, réalise pour le compte de tiers : 1° des activités d’intermédiaire en vue de la vente, l’achat, l’échange, la location ou la cession de biens immobiliers, droits immobiliers ou fonds de commerce; »

Cela signifie que ni le Code de déontologie (arrêté royal du 27 septembre 2006) ni l’arrêté royal du 12 janvier 2007 relatif à l’usage de certaines clauses dans les contrats d’intermédiaire d’agents immobiliers ne gouverneront le courtage occasionnel.

L’opération isolée menée en Belgique par un prestataire belge ne tombe donc pas dans le champ d’application de la réglementation.

Pour un agent immobilier professionnel mais étranger, accrédité dans son pays, il existe aussi une disposition relative au courtage occasionnel en Belgique.

L’article 5bis de l’arrêté royal précité dispose que « les ressortissants d’un autre État sont autorisés à exercer temporairement et occasionnellement l’activité d’agent immobilier sans devoir remplir les conditions de l’article 5, § 1er, 1°, e), s’ils sont légalement établis dans un État pour y exercer la même profession. »

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Habitat groupé et TVA

Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA). Il faut y être attentif lors […]

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Pour appliquer le taux réduit de 6 % pour les travaux de démolition et de reconstruction, il faut qu’il y ait identité de maître d’ouvrage ; celui qui démolit doit être celui qui reconstruit (rubrique XXXVII du tableau A, en annexe de l’A.R. n° 20fixant le taux de la TVA).

Il faut y être attentif lors de la vente d’un projet. Le SDA a eu à connaître la situation d’un projet d’habitat groupé en raison du caractère évolutif de la composition du groupe au fil de la réalisation du projet immobilier. Les initiateurs débutent le projet et son rejoints par de nouveaux membres.

Dans une décision anticipée n° 2018.0823 du 23 octobre 2018, le SDA admet l’identité de maître de l’ouvrage aux « maîtres d’ouvrage/résidents qui embarquent par la suite dans le projet », à la condition qu’ils introduisent la déclaration de la rubrique XXXVII, al. 2, 4°, en même temps que les initiateurs du projet. Cette déclaration doit être introduite au contrôle TVA avant que la taxe ne devienne exigible et il faut y joindre le permis d’urbanisme et le contrat d’entreprise. La déclaration porte sur la nature des travaux (démolition et reconstruction) et leur destination (habitation privée). Bref, le groupe doit être complet avant la première facture de travaux, soit très tôt.

Le ministre des Finances quant à lui exige que « l’identité [des membres du projet d’habitat groupé] doit […] être connue avant de faire des choix et de contracter tout engagement juridique, par exemple avec le bureau d’architectes ou le propriétaire du bâtiment ancien » (Q.R., Chambre, n° 54-185, Bulletin du 30 avril 2019, p. 201).

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