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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le sort du contrat de courtage immobilier conclu en méconnaissance d’une norme déontologique

Que penser de l’agent immobilier qui stipule dans son contrat une commission consistant dans la différence entre le prix de vente obtenu et le prix de vente demandé par le propriétaire, avec un minimum garanti.

Cette clause est-elle licite ?

Oui, dit la Cour d’appel de Gand dans un arrêt du 19 juin 2009 (Indicator, 13 janvier 2011, p. 5).

Le tribunal de première instance de Bruxelles, dans un jugement du 6 juin 1979 (Pas., 1980, II, p. 60), a aussi reconnu aussi la licéité de principe d’une telle clause.

Selon la Cour d’appel de Gand, ni l’arrêté royal du 12 janvier 2007 ni la loi sur les pratiques du marché n’interdisent de stipuler pareille clause.

Nous sommes moins formels.

L’article 88, 4° de la loi sur les pratiques du marché précise qu’une pratique commerciale est réputée trompeuse si, d’une manière quelconque, elle induit ou est susceptible d’induire en erreur le consommateur moyen sur le prix ou le mode de calcul du prix et que cette pratique amène ou est susceptible de amener le consommateur à prendre une décision commerciale qu’il n’aurait pas prise autrement.

On peut considérer qu’en choisissant un tel mode de détermination de la commission, sur base d’une évaluation volontairement basse de l’immeuble, l’agent immobilier commette une pratique commerciale trompeuse.

Et les pratiques trompeuses sont considérées comme déloyales par l’article 85 et, à ce titre, elles sont interdites (art. 86).

Mais il y a un autre problème.

La pratique évoquée est rigoureusement interdite par l’article 65 du Code de déontologie qui dispose :

« L’agent immobilier courtier ne peut stipuler de mode de détermination de ses honoraires qui crée une situation de conflit entre ses intérêts et ceux de son commettant, notamment en stipulant des honoraires correspondant au surplus entre le montant initialement convenu avec son commettant et celui effectivement obtenu de la transaction faisant l’objet de sa mission. »

Dans son édition de 2004, Monsieur Collon stigmatise ce genre de clause comme étant déloyale, mais concède que le Code déontologie ne l’interdit pas (Le statut de l’agent immobilier, Larcier, 2004, p. 190).

Ce n’est pas exact, ou en tout cas, ce ne l’est plus.

D’ailleurs, dans une décision du 7 décembre 2010 de la Chambre d’appel d’expression française de l’IPI (n° 642), la stipulation d’une telle clause a valu à son auteur une sanction disciplinaire de 3 mois de suspension (12 mois devant la Chambre exécutive, mais il y avait d’autres infractions).

Quelle est l’influence d’une violation déontologique sur le rapport civil entre l’agent immobilier et son client ?

Il est évident que la violation d’une norme déontologique pourra être sanctionnée disciplinairement.

Mais ce n’est pas cela qui affectera le contrat.

Sur le plan juridique, toutes les normes déontologiques ne correspondent pas forcément à des obligations sanctionnées par le droit positif.

Certaines sont des lignes directrices ou de simples normes de comportement.

D’autres, comme l’article 65 en question sont plus précises et contiennent une véritable interdiction à charge de l’agent immobilier.

Le Code de déontologie des agents immobiliers a force obligatoire car il est sanctionné par un arrêté royal du 27 septembre 2006 (art. 7, § 1, de la loi-cadre du 1er mars 1976).

Mais il n’est est obligatoire que pour les agents immobiliers.

On se souviendra, à propos du Code de déontologie de l’IPI justement, de ce que le Conseil d’État avait recalé le premier Code (A.R. du 3 février 1999) au motif de ce que « si les règles déontologiques peuvent influencer les relations entre la profession considérée et ses clients par les devoirs divers qu’elles imposent aux titulaires de cette profession, elles ne peuvent, par contre, avoir pour effet direct de créer des devoirs qui s’imposent aux tiers à cette profession. »

La codification déontologique ne lie pas les personnes étrangères à la profession.

Cela ne veut pas dire que celles-ci sont privées du droit d’invoquer le respect de ces règles, dans leurs rapports avec un agent immobilier.

Il est vrai que l’action disciplinaire est indépendante de l’action civile ; ce principe est déposé dans l’article 417 du Code judiciaire qui est considéré come un principe général de droit (Cass., 19 novembre 1993, Arr. Cass., 1993, p. 968 ; R. Timmerman, Het professionneel recht van het vastgoedmakelaar, Kluwer, 2003, p. 288).

Il reste que l’agent immobilier qui ne respecte pas sa propre déontologie commet une faute dont la réparation pourra lui être demandée suivant les principes de la responsabilité contractuelle, l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et de respecter les usages de la profession (art. 1134, alinéa 3, et 1135 du Code civil).

Mais cela permet-il de faire annuler une clause d’un contrat de courtage qui est contraire au Code de déontologie lorsque la clause a fait l’objet d’un échange de consentement ?

Seules les conventions contraires à une loi d’ordre public ou impérative peuvent être sanctionnées de nullité (art. 6 du Code civil).

Une norme déontologique ne peut être considérée comme une règle d’ordre public, voire impérative, même si elle protège manifestement les intérêts d’une partie ou d’une catégorie de personnes.

Il résulte en effet clairement de l’article 2, § 1, 4° de la loi cadre du 1er mars 1976, et de l’article 5, § 1, 3° de l’arrêté royal du 6 septembre 1993, organisant la profession d’agent immobilier, que le Code de déontologie se limite à l’ordre interne de la profession.

Il n’a pas vocation à interférer dans les rapports civils entre les agents immobiliers et leurs clients.

Cela a pour conséquence qu’il ne serait pas possible, à notre avis, de poursuivre la nullité d’un contrat, ou d’une clause, qui serait contraire à une disposition du Code de déontologie, sur base des articles 6 et 1128 du Code civil.

Une annulation pour cause illicite serait-elle possible ?

La cause s’entend du mobile déterminant, ici la poursuite d’une commission établie au mépris de la déontologie.

Mais il faut que le mobile déterminant soit entré dans le champ contractuel, et non cantonné dans l’univers subjectif de l’une des parties (P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, T. I, Bruylant, 2010, p. 315).

Or il est irréaliste d’imaginer que l’intention d’obtenir une commission contraire à l’article 65 du Code de déontologie soit partagée par les deux parties.

L’annulation pour cause illicite n’est donc pas davantage un moyen d’annulation du contrat.

Cela ne signifie pas pour autant que le client de l’agent immobilier, confronté à une méconnaissance de la déontologie, soit dépourvu de défense.

En effet, l’agent immobilier ne serait pas recevable, à notre avis, à réclamer le bénéfice d’un contrat qu’il aurait conclu en violation de sa déontologie.

Ainsi, une action en paiement d’une commission déterminée en violation de l’article 65 du Code de déontologie, serait irrecevable pour défaut d’intérêt légitime à agir.

Il ne faut pas oublier que l’article 17 du Code judiciaire dispose que l’action ne peut être admise si le demandeur n’a pas intérêt pour la former.

Or, dans un  arrêt du 14 mai 2004 (rôle n° C020524F et C020548F, www.cass.be), la Cour de cassation a précisé que l’intérêt au sens de cette disposition, doit être légitime (voy. aussi Cass., 2 avril 1998, Pas., 1998, I, n° 188).

L’agent immobilier ne pourrait demander en justice le bénéfice de sa propre violation de sa déontologie. Il ferait valoir un intérêt qui n’est pas légitime.

En résumé, il nous paraît qu’un contrat conclu au mépris du Code de déontologie ne pourrait de ce seul fait, être annulé pour objet illicite, ou pour cause illicite.

En revanche, l’action d’un agent immobilier qui poursuivrait le paiement d’une commission convenue au mépris de sa déontologie, ne devrait pas être accueillie par le juge.

Cet obstacle se situe au stade de la recevabilité de la demande. Le juge ne devrait donc pas examiner le fond, sinon sur le caractère légitime du droit que l’action sanctionne.

Cela signifie que le juge ne pourrait pas accorder une commission corrigée, ou autrement calculée.

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La réforme du droit de la copropriété en 21 points

1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, … 2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots. 3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles, a.       S’agissant […]

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1.                  Extension du champ d’application de la loi aux biens non (encore) bâtis comme les projets en devenir, parcs résidentiels, …

2.                  S’agissant du PV de non application, nécessité d’un acte de base et donc, d’un rapport de quotités dans la détermination des lots.

3.                  Quant à la structure des plus grands ensembles,

a.       S’agissant des associations partielles avec personnalité, faculté de proposer des structurations asymétriques, c’est-à-dire dans les groupes d’immeubles ou les éléments comportant différents éléments physiquement distincts, de limiter la création d’une association partielle à un immeuble ou à une fraction d’immeuble ;

b.      Suppression des associations partielles sans personnalité juridique mais consécration de l’idée suivant laquelle en présence de charges communes particulières, seuls les copropriétaires concernés votent, ce qui revient à donner une réelle autonomie aux copropriétaires concernés mais au départ de la notion de « charge commune particulière » ;

c.       Chronologie logique dans l’acquisition de la personnalité juridique dans les copropriétés pyramidales (d’abord l’association principale, puis ensuite les associations partielles).

4.                  Consécration de l’idée suivant laquelle un usage exclusif est présumé constitutif d’une servitude, ce qui implique qu’il doit être l’accessoire d’un fonds dominant.

5.                Rétrécissement du contenu du Règlement de copropriété au bénéfice du règlement d’ordre intérieur, au bénéfice d’un assouplissement du formalisme en cas de modification et ce, sans perte d’efficacité puisque les clauses de recouvrement doivent continuer à figurer dans le Règlement de copropriété.

6.                  Dans les nouvelles promotions, définition d’un cadre (conditions de fond et de forme) permettant enfin de modifier valablement les statuts avant la réception provisoire des parties communes concernées (en cas d’association partielle).

7.                  Coup d’arrêt aux services de gestion imposés via les statuts de copropriété (ex. résidences avec services hôteliers, résidences pour personnes âgées, …) aussi, cela devrait se faire sur une base volontaire et en dehors des statuts de copropriété (cela rejoint la jurisprudence connue).

8.                  Validation des clauses de médiation par opposition aux clauses d’arbitrage.

9.                  Meilleure définition des fonds de roulement et de réserve – création obligatoire, obligation de dissociation, solidarité en cas de démembrement sur un lot, ventilation claire des appels de fonds entre roulement et réserve – en principe, mise en place dans les cinq ans de la réception provisoire d’un fonds de réserve.

10.              Précision quant à la prise en charge du passif de l’association des copropriétaires (proportionnalité liée aux quotes-parts, donc nouvelle importance du rapport de quotité ou de la mise à jour des quotités dans les anciennes copropriétés).

11.              Petites améliorations techniques dans l’organisation des AG.

12.              Modification de certains quorums à la faveur d’un assouplissement ou d’une clarification :

a.       Majorité de 2/3 pour travaux dans les communs, la modification des statuts ou la conclusion des contrats ;

b.      Majorité absolue pour travaux imposés par la loi et des travaux conservatoires et d’administration provisoire ;

c.       Expropriation privée : faculté de suppression de droits réels privatifs sur les parties communes, contre indemnisation ;

d.      Division soumise à la majorité des 4/5 ;

e.       Majorité de 4/5 également pour la démolition dictée par la salubrité, la sécurité ou un coût excessif ;

f.        Assouplissement de la règle d’unanimité, à la seconde ag (plus de quorum de présence).

14.              Améliorations techniques visant à prévenir les abus chez les syndics :

a.       Rémunération de la mission de syndic – distinction entre celles au forfait et les complémentaires qui doivent faire l’objet d’une décision distincte ;

b.      Clarification du régime d’incompatibilité par rapport au Conseil de copropriété et à la fonction de commissaire ;

c.       Incitation au prévisionnel dans les travaux importants.

15.              Traduction pratique de l’importance de l’organe qu’est le Conseil de copropriété :

a.       Obligatoire, si plus de 20 lots et facultatif, dans les autres cas ;

b.      Précision quant à son organisation.

16.              Commissaire aux comptes, consécration de la notion de collège et précision quant à sa mission.

17.              Précisions nombreuses à propos du contentieux de la copropriété.

18.              Création de l’institution de l’administrateur provisoire comme substitut aux organes de la copropriété, si l’équilibre financier de la copropriété est gravement compromis ou si l’association des copropriétaires est dans l’impossibilité d’assurer la conservation de l’immeuble ou sa conformité aux obligations légales.

19.              Précisions nombreuses quant à l’information en cas de mutation immobilière.

20.              Création d’un privilège immobilier « occulte » valable pour les charges de l’exercice en cours et l’exercice précédent. C’est une incitation puissante à l’action des syndics sur le plan du recouvrement.

21.              Entrée en vigueur au 1er janvier 2019 et régime transitoire détaillé.

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