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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le sort du contrat de courtage immobilier conclu en méconnaissance d’une norme déontologique

Que penser de l’agent immobilier qui stipule dans son contrat une commission consistant dans la différence entre le prix de vente obtenu et le prix de vente demandé par le propriétaire, avec un minimum garanti.

Cette clause est-elle licite ?

Oui, dit la Cour d’appel de Gand dans un arrêt du 19 juin 2009 (Indicator, 13 janvier 2011, p. 5).

Le tribunal de première instance de Bruxelles, dans un jugement du 6 juin 1979 (Pas., 1980, II, p. 60), a aussi reconnu aussi la licéité de principe d’une telle clause.

Selon la Cour d’appel de Gand, ni l’arrêté royal du 12 janvier 2007 ni la loi sur les pratiques du marché n’interdisent de stipuler pareille clause.

Nous sommes moins formels.

L’article 88, 4° de la loi sur les pratiques du marché précise qu’une pratique commerciale est réputée trompeuse si, d’une manière quelconque, elle induit ou est susceptible d’induire en erreur le consommateur moyen sur le prix ou le mode de calcul du prix et que cette pratique amène ou est susceptible de amener le consommateur à prendre une décision commerciale qu’il n’aurait pas prise autrement.

On peut considérer qu’en choisissant un tel mode de détermination de la commission, sur base d’une évaluation volontairement basse de l’immeuble, l’agent immobilier commette une pratique commerciale trompeuse.

Et les pratiques trompeuses sont considérées comme déloyales par l’article 85 et, à ce titre, elles sont interdites (art. 86).

Mais il y a un autre problème.

La pratique évoquée est rigoureusement interdite par l’article 65 du Code de déontologie qui dispose :

« L’agent immobilier courtier ne peut stipuler de mode de détermination de ses honoraires qui crée une situation de conflit entre ses intérêts et ceux de son commettant, notamment en stipulant des honoraires correspondant au surplus entre le montant initialement convenu avec son commettant et celui effectivement obtenu de la transaction faisant l’objet de sa mission. »

Dans son édition de 2004, Monsieur Collon stigmatise ce genre de clause comme étant déloyale, mais concède que le Code déontologie ne l’interdit pas (Le statut de l’agent immobilier, Larcier, 2004, p. 190).

Ce n’est pas exact, ou en tout cas, ce ne l’est plus.

D’ailleurs, dans une décision du 7 décembre 2010 de la Chambre d’appel d’expression française de l’IPI (n° 642), la stipulation d’une telle clause a valu à son auteur une sanction disciplinaire de 3 mois de suspension (12 mois devant la Chambre exécutive, mais il y avait d’autres infractions).

Quelle est l’influence d’une violation déontologique sur le rapport civil entre l’agent immobilier et son client ?

Il est évident que la violation d’une norme déontologique pourra être sanctionnée disciplinairement.

Mais ce n’est pas cela qui affectera le contrat.

Sur le plan juridique, toutes les normes déontologiques ne correspondent pas forcément à des obligations sanctionnées par le droit positif.

Certaines sont des lignes directrices ou de simples normes de comportement.

D’autres, comme l’article 65 en question sont plus précises et contiennent une véritable interdiction à charge de l’agent immobilier.

Le Code de déontologie des agents immobiliers a force obligatoire car il est sanctionné par un arrêté royal du 27 septembre 2006 (art. 7, § 1, de la loi-cadre du 1er mars 1976).

Mais il n’est est obligatoire que pour les agents immobiliers.

On se souviendra, à propos du Code de déontologie de l’IPI justement, de ce que le Conseil d’État avait recalé le premier Code (A.R. du 3 février 1999) au motif de ce que « si les règles déontologiques peuvent influencer les relations entre la profession considérée et ses clients par les devoirs divers qu’elles imposent aux titulaires de cette profession, elles ne peuvent, par contre, avoir pour effet direct de créer des devoirs qui s’imposent aux tiers à cette profession. »

La codification déontologique ne lie pas les personnes étrangères à la profession.

Cela ne veut pas dire que celles-ci sont privées du droit d’invoquer le respect de ces règles, dans leurs rapports avec un agent immobilier.

Il est vrai que l’action disciplinaire est indépendante de l’action civile ; ce principe est déposé dans l’article 417 du Code judiciaire qui est considéré come un principe général de droit (Cass., 19 novembre 1993, Arr. Cass., 1993, p. 968 ; R. Timmerman, Het professionneel recht van het vastgoedmakelaar, Kluwer, 2003, p. 288).

Il reste que l’agent immobilier qui ne respecte pas sa propre déontologie commet une faute dont la réparation pourra lui être demandée suivant les principes de la responsabilité contractuelle, l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi et de respecter les usages de la profession (art. 1134, alinéa 3, et 1135 du Code civil).

Mais cela permet-il de faire annuler une clause d’un contrat de courtage qui est contraire au Code de déontologie lorsque la clause a fait l’objet d’un échange de consentement ?

Seules les conventions contraires à une loi d’ordre public ou impérative peuvent être sanctionnées de nullité (art. 6 du Code civil).

Une norme déontologique ne peut être considérée comme une règle d’ordre public, voire impérative, même si elle protège manifestement les intérêts d’une partie ou d’une catégorie de personnes.

Il résulte en effet clairement de l’article 2, § 1, 4° de la loi cadre du 1er mars 1976, et de l’article 5, § 1, 3° de l’arrêté royal du 6 septembre 1993, organisant la profession d’agent immobilier, que le Code de déontologie se limite à l’ordre interne de la profession.

Il n’a pas vocation à interférer dans les rapports civils entre les agents immobiliers et leurs clients.

Cela a pour conséquence qu’il ne serait pas possible, à notre avis, de poursuivre la nullité d’un contrat, ou d’une clause, qui serait contraire à une disposition du Code de déontologie, sur base des articles 6 et 1128 du Code civil.

Une annulation pour cause illicite serait-elle possible ?

La cause s’entend du mobile déterminant, ici la poursuite d’une commission établie au mépris de la déontologie.

Mais il faut que le mobile déterminant soit entré dans le champ contractuel, et non cantonné dans l’univers subjectif de l’une des parties (P. Van Ommeslaghe, Droit des obligations, T. I, Bruylant, 2010, p. 315).

Or il est irréaliste d’imaginer que l’intention d’obtenir une commission contraire à l’article 65 du Code de déontologie soit partagée par les deux parties.

L’annulation pour cause illicite n’est donc pas davantage un moyen d’annulation du contrat.

Cela ne signifie pas pour autant que le client de l’agent immobilier, confronté à une méconnaissance de la déontologie, soit dépourvu de défense.

En effet, l’agent immobilier ne serait pas recevable, à notre avis, à réclamer le bénéfice d’un contrat qu’il aurait conclu en violation de sa déontologie.

Ainsi, une action en paiement d’une commission déterminée en violation de l’article 65 du Code de déontologie, serait irrecevable pour défaut d’intérêt légitime à agir.

Il ne faut pas oublier que l’article 17 du Code judiciaire dispose que l’action ne peut être admise si le demandeur n’a pas intérêt pour la former.

Or, dans un  arrêt du 14 mai 2004 (rôle n° C020524F et C020548F, www.cass.be), la Cour de cassation a précisé que l’intérêt au sens de cette disposition, doit être légitime (voy. aussi Cass., 2 avril 1998, Pas., 1998, I, n° 188).

L’agent immobilier ne pourrait demander en justice le bénéfice de sa propre violation de sa déontologie. Il ferait valoir un intérêt qui n’est pas légitime.

En résumé, il nous paraît qu’un contrat conclu au mépris du Code de déontologie ne pourrait de ce seul fait, être annulé pour objet illicite, ou pour cause illicite.

En revanche, l’action d’un agent immobilier qui poursuivrait le paiement d’une commission convenue au mépris de sa déontologie, ne devrait pas être accueillie par le juge.

Cet obstacle se situe au stade de la recevabilité de la demande. Le juge ne devrait donc pas examiner le fond, sinon sur le caractère légitime du droit que l’action sanctionne.

Cela signifie que le juge ne pourrait pas accorder une commission corrigée, ou autrement calculée.

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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