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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Commission d’agence : comment réclamer quand il y a plusieurs donneurs d’ordre ?

Deux associés donnent ensemble mission à une agence immobilière de trouver acquéreur pour un immeuble.

L’agence remplit sa mission avec succès. Comment l’agence doit-elle facturer sa commission ?

Doit-elle réclamer la moitié à chaque associé ou peut-elle réclamer le tout à chacun, quitte à ce que celui qui paie réclame une contribution à l’autre ?

La Cour d’appel d’Anvers applique l’article 1200 du Code civil.

Selon cette disposition, « il y a solidarité de la part des débiteurs lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le payement fait par un seul libère les autres envers le créancier. »

Les donneurs d’ordre sont tenus à la même chose (payer la commission) considèrent les juges d’appel ; ils sont donc solidaires.

La Cour d’appel d’Anvers condamne donc l’associé contre qui l’agence avait formé l’action à payer la totalité de la commission.

Sans doute l’agence s’était-elle adressée au seul  associé le plus solvable.

La Cour de cassation ne partage pas le raisonnement de la Cour d’appel et casse l’arrêt.

La décision de la Cour de cassation s’articule sur les attendus suivants.

Lorsque plusieurs débiteurs contractent une obligation, la prestation due est en principe divisée de plein droit entre eux. Le créancier ne peut s’adresser à chaque débiteur que pour sa partie.

Cette règle ne souffre d’exception que si l’obligation est indivisible, a été contractée solidairement ou constitue une obligation in solidum.

Notons que l’obligation in solidum est propre à une obligation de réparer une faute, ce qui n’est pas le cas ici.

Notons aussi qu’une obligation pécuniaire (payer une somme d’argent) est par hypothèse toujours divisible.

Reprenons le raisonnement de la Cour.

Les juges d’appel ont considéré qu’en donnant l’ordre de la vente, l’associé condamné et son associé se sont engagés à une même chose.

Ce faisant, ils n’ont pas constaté que l’associé condamné et son associé se sont engagés de manière indivisible, solidaire ou in solidum au paiement du courtage à la défenderesse.

Dès lors, les juges d’appel n’ont pas légalement décidé que l’associé condamné peut être tenu du paiement de la totalité du montant du courtage.

Et la Cour casse l’arrêt anversois dans la mesure où il condamne un seul associé au paiement de la totalité du montant du courtage à l’agence immobilière.

On comprend tout l’intérêt de stipuler la solidarité dans la convention de courtage lorsqu’il y a plusieurs propriétaires.

Autrement l’agence doit réclamer une part à chacun d’eux.

Ceci dit, ne perdons pas de vue que si la solidarité ne se présume pas en matière civile (art. 1202 du Code civil), la règle s’inverse en matière commerciale.

Si les donneurs d’ordre agissent dans le cadre de leur commerce, ils sont solidaires envers l’agence.

Qu’en est-il si l’immeuble appartient à la communauté entre les époux ?

L’agence peut en ce cas considérer que la dette est commune aux époux par application des articles 1408 et 1414 du Code civil.

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La clause linguistique dans les contrats

Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige. Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ». Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ? Si le défendeur est établi […]

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Dans les contrats, on trouve à présent des clauses de langue couplées aux clauses de compétence en cas de litige.

Par exemple : « en cas de litige, les juridictions bruxelloises francophones seront seules compétentes ».

Quelle est l’efficacité de pareille clause, vu que la loi du 15 juin 1935 est d’ordre public ?

Si le défendeur est établi en Région wallonne, pas de problème.

Mais s’il est établi en Flandre ?

L’article 40, alinéa 1er, de la loi sur l’emploi des langues a été assoupli par la loi du 25 mai 2018 :

« Sans préjudice de l’application des articles 794, 861 et 864 du Code judiciaire, les règles qui précèdent sont prescrites à peine de nullité. »

La référence aux article 861 à 864 signifie qu’un acte ne peut plus être déclaré nul au regard de l’emploi des langues sans que l’irrégularité n’ait causé grief.

Or si le défendeur a accepté dans le contrat la langue et la compétence française, il n’y a pas de grief.

Malheureusement, la Cour constitutionnelle, saisie par des magistrats flamands, a annulé l’alinéa 1er de l’article 40 (arrêt n° 120/2019 du 19 septembre 2019).

Depuis le 10 octobre 2019, l’ancienne version de l’article 40 est revenue : le juge doit d’office annuler un acte irrégulier sur le plan de la langue.

Or, selon l’article 4 de la loi du 15 juin 1935, un défendeur « domicilié » en Flandre doit être cité en néerlandais à Bruxelles.

Si le juge considère que le siège servant à présent de « domicile » est en Flandre, il doit frapper la citation de nullité, agissant d’office si une parties ne le demande pas.

Les clauses linguistiques dans les contrats ne peuvent rien y faire. Elles sont en réalité inopérantes.

Les clauses d’élection de domicile à Bruxelles sont pareillement impuissantes.

En effet, on ne peut déroger à une loi d’ordre public par des conventions particulières.

L’homogénéité linguistiques des Régions est l’un des fondements de l’organisation de l’Etat et donc de l’organisation judiciaire, d’où son caractère d’ordre public.

Cette homogénéité n’est cependant pas totale.

L’article 7, § 1er, de la loi permet en effet aux parties de demander conjointement que la cause soit renvoyée devant une juridiction de l’autre langue.

Ce n’est pas normal dans un Etat fédéral mais, rassurez-vous, ce respect du choix des parties disparaîtra lorsque la justice sera régionalisée …

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