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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Commission d’agence : comment réclamer quand il y a plusieurs donneurs d’ordre ?

Deux associés donnent ensemble mission à une agence immobilière de trouver acquéreur pour un immeuble.

L’agence remplit sa mission avec succès. Comment l’agence doit-elle facturer sa commission ?

Doit-elle réclamer la moitié à chaque associé ou peut-elle réclamer le tout à chacun, quitte à ce que celui qui paie réclame une contribution à l’autre ?

La Cour d’appel d’Anvers applique l’article 1200 du Code civil.

Selon cette disposition, « il y a solidarité de la part des débiteurs lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le payement fait par un seul libère les autres envers le créancier. »

Les donneurs d’ordre sont tenus à la même chose (payer la commission) considèrent les juges d’appel ; ils sont donc solidaires.

La Cour d’appel d’Anvers condamne donc l’associé contre qui l’agence avait formé l’action à payer la totalité de la commission.

Sans doute l’agence s’était-elle adressée au seul  associé le plus solvable.

La Cour de cassation ne partage pas le raisonnement de la Cour d’appel et casse l’arrêt.

La décision de la Cour de cassation s’articule sur les attendus suivants.

Lorsque plusieurs débiteurs contractent une obligation, la prestation due est en principe divisée de plein droit entre eux. Le créancier ne peut s’adresser à chaque débiteur que pour sa partie.

Cette règle ne souffre d’exception que si l’obligation est indivisible, a été contractée solidairement ou constitue une obligation in solidum.

Notons que l’obligation in solidum est propre à une obligation de réparer une faute, ce qui n’est pas le cas ici.

Notons aussi qu’une obligation pécuniaire (payer une somme d’argent) est par hypothèse toujours divisible.

Reprenons le raisonnement de la Cour.

Les juges d’appel ont considéré qu’en donnant l’ordre de la vente, l’associé condamné et son associé se sont engagés à une même chose.

Ce faisant, ils n’ont pas constaté que l’associé condamné et son associé se sont engagés de manière indivisible, solidaire ou in solidum au paiement du courtage à la défenderesse.

Dès lors, les juges d’appel n’ont pas légalement décidé que l’associé condamné peut être tenu du paiement de la totalité du montant du courtage.

Et la Cour casse l’arrêt anversois dans la mesure où il condamne un seul associé au paiement de la totalité du montant du courtage à l’agence immobilière.

On comprend tout l’intérêt de stipuler la solidarité dans la convention de courtage lorsqu’il y a plusieurs propriétaires.

Autrement l’agence doit réclamer une part à chacun d’eux.

Ceci dit, ne perdons pas de vue que si la solidarité ne se présume pas en matière civile (art. 1202 du Code civil), la règle s’inverse en matière commerciale.

Si les donneurs d’ordre agissent dans le cadre de leur commerce, ils sont solidaires envers l’agence.

Qu’en est-il si l’immeuble appartient à la communauté entre les époux ?

L’agence peut en ce cas considérer que la dette est commune aux époux par application des articles 1408 et 1414 du Code civil.

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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