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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Commission d’agence : comment réclamer quand il y a plusieurs donneurs d’ordre ?

Deux associés donnent ensemble mission à une agence immobilière de trouver acquéreur pour un immeuble.

L’agence remplit sa mission avec succès. Comment l’agence doit-elle facturer sa commission ?

Doit-elle réclamer la moitié à chaque associé ou peut-elle réclamer le tout à chacun, quitte à ce que celui qui paie réclame une contribution à l’autre ?

La Cour d’appel d’Anvers applique l’article 1200 du Code civil.

Selon cette disposition, « il y a solidarité de la part des débiteurs lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le payement fait par un seul libère les autres envers le créancier. »

Les donneurs d’ordre sont tenus à la même chose (payer la commission) considèrent les juges d’appel ; ils sont donc solidaires.

La Cour d’appel d’Anvers condamne donc l’associé contre qui l’agence avait formé l’action à payer la totalité de la commission.

Sans doute l’agence s’était-elle adressée au seul  associé le plus solvable.

La Cour de cassation ne partage pas le raisonnement de la Cour d’appel et casse l’arrêt.

La décision de la Cour de cassation s’articule sur les attendus suivants.

Lorsque plusieurs débiteurs contractent une obligation, la prestation due est en principe divisée de plein droit entre eux. Le créancier ne peut s’adresser à chaque débiteur que pour sa partie.

Cette règle ne souffre d’exception que si l’obligation est indivisible, a été contractée solidairement ou constitue une obligation in solidum.

Notons que l’obligation in solidum est propre à une obligation de réparer une faute, ce qui n’est pas le cas ici.

Notons aussi qu’une obligation pécuniaire (payer une somme d’argent) est par hypothèse toujours divisible.

Reprenons le raisonnement de la Cour.

Les juges d’appel ont considéré qu’en donnant l’ordre de la vente, l’associé condamné et son associé se sont engagés à une même chose.

Ce faisant, ils n’ont pas constaté que l’associé condamné et son associé se sont engagés de manière indivisible, solidaire ou in solidum au paiement du courtage à la défenderesse.

Dès lors, les juges d’appel n’ont pas légalement décidé que l’associé condamné peut être tenu du paiement de la totalité du montant du courtage.

Et la Cour casse l’arrêt anversois dans la mesure où il condamne un seul associé au paiement de la totalité du montant du courtage à l’agence immobilière.

On comprend tout l’intérêt de stipuler la solidarité dans la convention de courtage lorsqu’il y a plusieurs propriétaires.

Autrement l’agence doit réclamer une part à chacun d’eux.

Ceci dit, ne perdons pas de vue que si la solidarité ne se présume pas en matière civile (art. 1202 du Code civil), la règle s’inverse en matière commerciale.

Si les donneurs d’ordre agissent dans le cadre de leur commerce, ils sont solidaires envers l’agence.

Qu’en est-il si l’immeuble appartient à la communauté entre les époux ?

L’agence peut en ce cas considérer que la dette est commune aux époux par application des articles 1408 et 1414 du Code civil.

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Examen des incidences pour les PU relatifs à des parkings

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT. Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée. La raison était de […]

Lire plus arrow_forward

Les article 232, 4°, et 233, 7°, de l’ordonnance du 30 novembre 2017 avaient modifié les annexes A et B du CoBAT.

Il s’agissait de hausser les seuils des rubrique 17 (annexe A – étude d’incidence) et 25 (annexe B – rapport d’incidence) à partir desquels ces formalités devaient être réalisée.

La raison était de simplifier les démarches requises pour favoriser les parkings.

Par arrêt du 21 janvier 2021, la Cour constitutionnelle a annulé, avec effet immédiat, les modifications du CoBAT qui prescrivaient de monter les seuils imposant la réalisation d’une étude d’incidence, en Région de Bruxelles-Capitale, pour les projets immobiliers intégrant des parking couverts ou extérieurs.

Depuis le 20 avril 2019 la situation était la suivante :

Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences

1.      + de 400 emplacements parkings

 Rapport d’incidences

2.      50 – 400 emplacements parkings

Dans l’attente d’une nouvelle intervention du législateur, et sous réserve de plus amples informations, les « anciens seuils » devraient s’appliquer à nouveau :

Anciens seuils (à nouveau d’application) Seuils annulés (depuis le 21.01.2021)
Etude incidences :

3.      Parc de stationnement + de 200 emplacements

Etude incidences

4.      + de 400 emplacements parkings

 

Rapport d’incidences

5.      Parc de stationnement air libre 50 à 200 emplacements ;

6.      Stationnement couvert de 25 à 200 emplacements.

Rapport d’incidences

7.      50 – 400 emplacements parkings

La plus grande prudence est donc de mise pour tous les projets qui n’auraient pas été soumis à évaluation des incidences et qui auraient été délivrés sous couvert de la législation en vigueur depuis le 20 avril 2019 ou qui sont toujours en cours d’instruction  (crédit : nos collègues d’Urbanlaw).

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