Skip to content

Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Commission d’agence : comment réclamer quand il y a plusieurs donneurs d’ordre ?

Deux associés donnent ensemble mission à une agence immobilière de trouver acquéreur pour un immeuble.

L’agence remplit sa mission avec succès. Comment l’agence doit-elle facturer sa commission ?

Doit-elle réclamer la moitié à chaque associé ou peut-elle réclamer le tout à chacun, quitte à ce que celui qui paie réclame une contribution à l’autre ?

La Cour d’appel d’Anvers applique l’article 1200 du Code civil.

Selon cette disposition, « il y a solidarité de la part des débiteurs lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le payement fait par un seul libère les autres envers le créancier. »

Les donneurs d’ordre sont tenus à la même chose (payer la commission) considèrent les juges d’appel ; ils sont donc solidaires.

La Cour d’appel d’Anvers condamne donc l’associé contre qui l’agence avait formé l’action à payer la totalité de la commission.

Sans doute l’agence s’était-elle adressée au seul  associé le plus solvable.

La Cour de cassation ne partage pas le raisonnement de la Cour d’appel et casse l’arrêt.

La décision de la Cour de cassation s’articule sur les attendus suivants.

Lorsque plusieurs débiteurs contractent une obligation, la prestation due est en principe divisée de plein droit entre eux. Le créancier ne peut s’adresser à chaque débiteur que pour sa partie.

Cette règle ne souffre d’exception que si l’obligation est indivisible, a été contractée solidairement ou constitue une obligation in solidum.

Notons que l’obligation in solidum est propre à une obligation de réparer une faute, ce qui n’est pas le cas ici.

Notons aussi qu’une obligation pécuniaire (payer une somme d’argent) est par hypothèse toujours divisible.

Reprenons le raisonnement de la Cour.

Les juges d’appel ont considéré qu’en donnant l’ordre de la vente, l’associé condamné et son associé se sont engagés à une même chose.

Ce faisant, ils n’ont pas constaté que l’associé condamné et son associé se sont engagés de manière indivisible, solidaire ou in solidum au paiement du courtage à la défenderesse.

Dès lors, les juges d’appel n’ont pas légalement décidé que l’associé condamné peut être tenu du paiement de la totalité du montant du courtage.

Et la Cour casse l’arrêt anversois dans la mesure où il condamne un seul associé au paiement de la totalité du montant du courtage à l’agence immobilière.

On comprend tout l’intérêt de stipuler la solidarité dans la convention de courtage lorsqu’il y a plusieurs propriétaires.

Autrement l’agence doit réclamer une part à chacun d’eux.

Ceci dit, ne perdons pas de vue que si la solidarité ne se présume pas en matière civile (art. 1202 du Code civil), la règle s’inverse en matière commerciale.

Si les donneurs d’ordre agissent dans le cadre de leur commerce, ils sont solidaires envers l’agence.

Qu’en est-il si l’immeuble appartient à la communauté entre les époux ?

L’agence peut en ce cas considérer que la dette est commune aux époux par application des articles 1408 et 1414 du Code civil.

Commentaires

facebook comments:

Pas encore de commentaire

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Travaux immobiliers à un immeuble destiné à être loué en option TVA

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be. Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf. Cela signifie que l’option […]

Lire plus arrow_forward

Il existe un nouveau projet de loi du 31 juillet 2018 (DOC 54 3254/001 p. 27) sur la TVA optionnelle des loyers ; ce projet est à présent publié sur le site www.lachambre.be.

Une des conditions d’assujettissement optionnel des loyers à la TVA est que le bail porte sur un bien neuf.

Cela signifie que l’option ne peut être exercée que pour des baux sur des bâtiments pour lesquels les taxes grevant les travaux immobiliers, qui concourent spécifiquement à l’érection de ces bâtiments, sont exigibles pour la première fois au plus tôt le 1er  octobre 2018.

L’article 19, § 2, in fine du Code TVA définit les travaux immobiliers comme « … tout travail de construction, de transformation, d’achèvement, d’aménagement, de réparation, d’entretien, de nettoyage et de démolition de tout ou partie d’un immeuble par nature, ainsi que toute opération comportant à la fois la fourniture d’un bien meuble et son placement dans un immeuble en manière telle que ce bien meuble devienne immeuble par nature. »

Cette règle relative à l’application dans le temps du nouveau régime tient compte des points 9  et 11  de l’avis du Conseil d’État n° 63.256/3 du 17 mai 2018.

Sont par conséquent concrètement visés, les travaux immobiliers visant à ériger un nouveau bâtiment qui ont été réalisés après le 1er octobre 2018 ou, le cas échéant, même avant le 1er octobre 2018, mais pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018.

Les coûts liés à ces opérations comprennent exclusivement les frais de construction matériels proprement dits relatifs au bâtiment ou fraction de bâtiment.

Ne sont dès lors pas considérées comme des travaux immobiliers visant à ériger un bâtiment et ne sont par conséquent pas prises en compte, les opérations de nature intellectuelle, ou plus généralement parlant, de nature immatérielle.

Il s’agit notamment des opérations telles que les prestations des architectes et géomètres, les prestations des conseillers en prévention et sécurité, les études d’incidences préalables à la construction, l’achat de matériaux destinés à la construction ou encore la location de machines en vue de la construction.

Ne sont pas non plus considérés comme des travaux immobiliers visant à ériger le bâtiment même et ne sont par conséquent pas pris en compte, tous les travaux relatifs à la démolition préalable intégrale d’un bâtiment et tous les travaux relatifs au sol. Il s’agit notamment des travaux de sondage, d’assainissement, de terrassement ou de stabilisation du sol, tels que les travaux de recépage.

Sinon, il faut postposer toute facturation au 1er octobre prochain.

  • Sitothèque

  • close