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Gilles Carnoy logo Carnet de route en Droit Immobilier

Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Le statut des collaborateurs d’agence immobilière

La loi-cadre du 3 août 2007 réglemente la protection du titre professionnel et l’exercice des professions intellectuelles prestataires de services.

Parmi ces professions, il faut considérer les agents immobiliers.

Selon l’article 4 de la loi, « nul ne peut exercer en qualité d’indépendant, à titre principal ou accessoire, une profession réglementée (…) ou en porter le titre professionnel, s’il n’est inscrit au tableau des titulaires de la profession ou sur la liste des stagiaires ou si, étant établi à l’étranger, il n’a obtenu l’autorisation d’exercer occasionnellement cette profession. »

C’est le principe des professions réglementées : il faut être reconnu pour pouvoir exercer cette activité.

Mais que se passe-t-il lorsque l’activité est exercée en société ? Pour les sociétés professionnelles, l’article 4 poursuit :

« Lorsque la profession réglementée est exercée dans le cadre d’une personne morale, l’alinéa précédent est uniquement applicable à celui ou ceux de ses administrateurs, gérants ou associés actifs qui exercent personnellement l’activité réglementée ou qui ont la direction effective des services où elle est exercée. A défaut de ces personnes, l’obligation énoncée à l’alinéa 1er s’applique à un administrateur ou à un gérant ou à un associé actif de la personne morale désigné à cet effet. Pour l’application du présent titre, ces personnes sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant. »

Et pour les employés, alors ? La loi précise en ce qui les concerne :

« Il ne faut pas satisfaire aux obligations découlant de l’alinéa 1er pour exercer la profession dans les liens d’un contrat de travail, mais les personnes qui bénéficient de cette faculté ne sont pas autorisées à porter le titre professionnel. »

Comment appliquer ces principes ? Un arrêt de la Cour de cassation du 13 mai 2013 apporte des précisions sur la question des associés actifs (rôle n° C.11.0762.N, www.juridat.be).

La société Immo Budget Group, établie à Gand, était confrontée à l’IPI qui veille attentivement à la protection du titre.

Cette société travaillait avec des collaborateurs associés actifs non inscrit à l’IPI.

Comme on l’a vu, l’article 4 de la loi-cadre du 3 août 2007 prévoit que l’associé actif d’une société qui exerce une activité réglementées doit être inscrit à l’institut professionnel.

Mais qu’est-ce qu’un associé actif ? La loi-cadre ne le précise pas.

Faut-il faire appel aux notions spécifiques du droit des sociétés ou le sens des mots est-il plus large ?

Dans le Code des sociétés, on trouve précisément la notion d’associé actif (werkend vennoot) dans la société en commandite (art. 202 C. S.)

On peut cependant penser que le législateur réglementaire n’a pas voulu limiter la notion d’associé actif à de telles sociétés, car l’intention du législateur est de protéger le titre professionnel ce qui suppose une démarche générale.

Mais alors qui est un associé actif ?

Cette notion se présente aussi en matière fiscale et sociale. Il s’agit d’une personne qui détient une partie du capital d’une société et qui travaille au sein de celle-ci pour faire fructifier sa participation.

Ce concept correspond mieux à ce qu’il faut entendre dans le cadre de la loi réglementant les professions de services.

Du reste, dans son avis conforme, l’avocat général Vanderlinden avançait même qu’un employé pouvait aussi être un associé actif.

La Cour d’appel de Gand avait pourtant considéré que la notion d’associé actif devait se comprendre à la lumière du seul droit des sociétés.

Le collaborateur de l’agence immobilière n’était à cet égard pas un « werkend vennoot » constatait la Cour d’appel.

La Cour ajoutait que même si l’on se référait à la signification commune en matière fiscale et sociale, l’intéressé ne pouvait être un associé actif puisqu’il était employé.

La Cour de cassation ne suit pas le raisonnement de la Cour d’appel de Gand.

Selon la Cour de cassation, il ne résulte ni du texte ni de l’esprit de l’article 4 que le législateur ait voulu limiter l’obligation d’inscription à l’IPI aux associés gérants de certaines formes de société (commandite et société interne).

L’associé actif au sens de l’article 4 est l’actionnaire ou l’associé qui exerce personnellement les activités réglementées ou qui a la direction effective des services où l’activité est exercée.

La société Immo Budget Group faisait appel à des personnes détenant une participation en capital (10 %) et qui exerçait les missions immobilières.

Ces personnes doivent donc être inscrites à l’IPI.

De plus, l’article 4 précise que les administrateurs, gérants et associés actifs sont présumées, de manière irréfragable, exercer cette activité à titre indépendant.

Certes, il ne faut pas être inscrit à l’IPI pour exercer la profession dans les liens d’un contrat de travail, mais alors sans pouvoir porter le titre professionnel (art. 4 in fine).

Mais, si l’intéressé est aussi un associé actif, qui est présumé indépendant de manière irréfragable, il ne peut être employé…

Or la Cour d’appel de Gand avait considéré que le collaborateur ne pouvait pas être un associé actif au seul motif de ce que, comme employé, il restait sous la surveillance, l’autorité et la direction du gérant de l’agence.

Ce faisant, dit la Cour de cassation, la Cour d’appel a violé la loi.

Il est donc imprudent de tenter de contourner les règles en matière de protection du titre par des artifices juridiques.

Les administrateurs, gérants et associés actifs, au sens courant du terme, qui exercent l’activité pour la société doivent être inscrit à l’IPI.

Et comme tel, ils ne peuvent être salariés. Ils sont présumés indépendants.

Commentaires

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  1. Avatar
    Jean-Luc Delhaye #

    L’arrêt de la Cour a une portée limitée.
    Il dit seulement que, pour écarter la qualification d’associé actif, la Cour d’appel de Gand ne pouvait _se contenter_ de constater que l’employé restait sous la surveillance, l’autorité et la direction du gérant de l’agence : cette seule constatation n’exclut pas, en elle-même qu’il soit, également un associé actif.

    En clair: l’article 4 impose d’autres vérifications – par exemple, que l’employé n’a aucune participation dans le capital – ce dont il pourrait se déduire que c’est un « associé actif » au sens particulier (mais large) de la loi.

    Et au final, rien n’empêche une société d’agents immobiliers de confier tout le travail qu’elle veut à des salariés, même non inscrits à l’IPI, pour autant
    – qu’ils n’usent pas, eux-mêmes, du titre d’agent immobilier, ni ne se présentent pas comme tels
    – qu’ils n’aient pas de participation dans le capital de la société (ce qui n’exclut pas que leur salaire soit au strict minimum possible, mais soit augmenté de commissions).
    Mais ces _vrais_ employés peuvent avoir n’importe quelle formation, et même… aucune.

    Ce qui n’est évidemment pas rassurant pour le client de l’agence immobilière.

    Mais c’est comme ça que l’IPI a voulu que la loi soit rédigée – et elle favorise évidemment les très grosses agences.

    août 7, 2013
  2. Avatar

    Le métier d’agent immobilier ne peut être effectué par n’importe qui, il faut du savoir-faire et remplir tous les conditions exigées, surtout pour les freelances. Mais, notons que ces statuts font toujours objets de reforme dont il ne faut jamais négliger.

    août 21, 2013
  3. Avatar

    liberaliser le secteur est le mot d’ordre. le metier d agent immo n est pas proteger en allemagne, grande bretagne, espagne, bulgarie… pourquoi la belgique s’entete à enpecher les gens de travailler ?? proteger les premiers arrivés encore une fois. mais cela ne va ppas durer

    mai 26, 2016

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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