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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

La retenue sur prix et consignation-séquestre jusqu’à régularisation urbanistique – la condition suspensive de « propreté urbanistique ».

Les parties découvrent une infraction d’urbanisme avant l’acte authentique de vente.

L’acquéreur exige un règlement avant de réitérer la vente en forme authentique.

Comme il se doit, le notaire conseille impartialement les parties ; pour sauver la vente, le notaire préconise une clause de ce type :

« Le vendeur s’engage à procéder à ses frais à toutes les démarches en vue d’obtenir la régularisation des actes et travaux suivants … Les parties conviennent qu’une somme de … € sera prélevée sur le prix de la vente et restera consignée en l’étude du notaire instrumentant. Cette somme sera débloquée au profit du vendeur en cas de régularisation. À défaut, elle sera acquise à l’acquéreur à titre d’indemnité forfaitaire. »

Un tel règlement semble équilibré ; le vendeur est incité à régulariser et l’acquéreur est certain d’être indemnisé si la procédure échoue.

Cette clause est toutefois une source féconde de litiges.

La raison est qu’un permis d’urbanisme n’est jamais simplement délivré ou refusé sur l’objet de la demande. Les choses sont bien plus complexes.

Considérons d’abord ceci :

  1. Une demande de permis sur des points précis ne circonscrit nullement le rôle de l’autorité délivrante ; elle ne doit pas se prononcer seulement sur l’objet de la demande et peut parfaitement, elle doit même, porter son appréciation sur l’ensemble du bien. En effet, le permis est délivré en fonction du critère du bon aménagement des lieux, ce qui exclut que la saisine soit limitée par la demande. Une demande de régularisation peut donc impliquer des travaux remédiant à d’autre postes, et cela peut s’évérer imprévu.
  2. Sauf protection du patrimoine, le permis doit imposer le respect des conditions fixées par l’avis du Service d’incendie et d’aide médicale urgente ; c’est une condition légale (art. 193 CoBAT). Les prescriptions des pompiers peuvent générer des coûts importants (porte coupe-feu, revêtement REI 60, etc.). Ces conséquences sont bien souvent méconnues ou sous-estimées.
  3. Actuellement, les avis de la Commission royale des monuments et des sites sont conformes (art. 11), ce qui veut dire que le permis doit mentionner les recommandations de la DMS à tire de condition du permis. Ces recommandations peuvent impliquer des travaux couteux parfois étrangers aux travaux à régulariser.
  4. Le permis peut aussi être délivré moyennant l’imposition de charges d’urbanisme (en travaux ou en argent) destinées à compenser les répercussions prévisibles du projet (art. 2 de l’AGB du 26 septembre 2013). La non-exécution de ces charges peut entraîner la péremption du permis (art. 101, § 1er, alinéa 1er).

Cela signifie qu’en demandant un permis de régularisation, le vendeur peut recevoir un permis qui implique des frais ou des travaux sur des éléments étrangers aux éléments que les parties ont pris en considération dans leur accord.

Or ces frais ou travaux conditionnent le permis que le vendeur s’est engagé à obtenir.

Deux thèses s’affrontent alors :

  1. Le vendeur dira qu’il a obtenu un permis et que cela suffit. Il doit obtenir le permis de régularisation et non le mettre en œuvre. Il réclame alors la libération de la consignation séquestrée chez le notaire.
  2. L’acheteur quant à lui rétorquera que le permis n’est pas définitivement acquis tant que les formalités qui le conditionnent ne sont pas réalisées. Il exigera que les frais de mise en œuvre du permis soient à charge du vendeur car la délivrance n’est pas efficace tant que les conditions ne sont pas réalisées.

Les notaires pensent à prévoir que les frais de la procédure de délivrance sont à la charge de vendeur mais ces frais ne se confondent pas avec ceux requis pour lever les conditions du permis.

Bref, l’acheteur sera frustré car la régularisation qu’il exigeait génère des coûts auxquels il ne s’attendait pas.

Et le vendeur, certes responsable de cette situation, refusera de contribuer à ces coûts auxquels, lui non plus, ne s’attendait pas.

Un jugement du 4 juin 2018 du tribunal de première instance francophone de Bruxelles (6ième chambre, inédit) tranche en faveur de la thèse du vendeur :

« Les parties ont dès lors circonscrit l’obligation du vendeur en la décrivant et en fixant son règlement à l’exclusion de tout autre obligation.

Les parties se sont accordées pour réaliser la vente moyennant régularisation de trois éléments, excluant nécessairement les autres points potentiels.   (…)

L’obligation qui subsiste dans le chef du vendeur est exclusivement de réaliser les formalités liées à l’obtention du permis d’urbanisme de régularisation.

Plus précisément, le demandeur doit, en vertu des clauses contractuelles, effectuer les démarches requises en vue d’obtenir la régularisation et non celle en vue d’exécuter le permis de régularisation obtenu ; ce sont des obligations différentes.

La contributions financière prévue est limitée aux frais, droits, amendes, relatifs à la régularisation et à l’amende administrative ou pénale pour commission des infractions.

Il ne résulte pas des termes du contrat que le vendeur doive payer les travaux en cas d’obtention du permis de régularisation.

C’est parce qu’il s’agit d’une régularisation de travaux déjà réalisés que la convention ne règle pas le sort du coût des travaux, se limitant aux coût du permis. »

On retiendra de tout cela l’importance de la rédaction de la clause de retenue sur prix et consignation.

Elle ne peut se limiter à la régularisation et doit porter sur les conséquences de la régularisation.

*

Une autre clause susceptible de générer des problèmes d’exécution est la condition suspensive d’absence d’infraction urbanistique dans un compromis, à réaliser dans tel délai.

De nombreuses déclinaisons existent.

On peut d’emblée formuler deux remarques :

  1. Cette clause oblige à une prestation négative ; on peut prouver qu’il y a une infraction mais prouver qu’il n’y en a pas est beaucoup plus délicat. Les renseignements urbanistiques sont un élément d’appréciation mais ce document n’est pas un certificat de virginité. Seul un permis d’urbanisme couvrant les points de suspicion s’avère satisfaisant. On y reviendra.
  2. Délivrer un immeuble conforme (sans infraction d’urbanisme) voire sans cause d’éviction ou vice caché, constitue une obligation de la vente. Or une condition suspensive doit être adventice, extérieure à la vente. Ce type de clause relève donc du registre de la condition résolutoire et non de la condition suspensive.

Lorsque le vendeur doit délivrer un permis d’urbanisme dans tel délai se pose les mêmes problèmes que ceux relevés plus haut.

Qu’en est-il si le permis est délivré dans le délai mais que ses conditions ne sont réalisées que plus tard. À mon sens le permis est validé rétroactivement, dans le délai.

Mais, de manière générale, le permis de régularisation pour réaliser la condition qualifiée de suspensive peut emporter des conditions sur d’autres éléments que ceux prévus, peut générer des frais imprévus ou imposer des travaux malvenus.

Cela mène les parties à un autre litige et ne règle finalement rien du tout.

Il faut donc prohiber le traitement de la « propreté urbanistique » au titre des conditions suspensives.

Ce sujet doit trouver sa place dans le mécanisme de la description de la chose conforme et, si l’infraction est non apparente, dans le dispositif des garanties.

Procéder autrement expose les parties à bien des difficultés.

La photo : le pavillon français rue du noyer à Schaerbeek. C’est un immeuble à appartements de style art déco (Marcel Peeters, 1930-1934) réalisé par le promoteur Lucien Kaisin et son fils Gérard. L’ossature est en béton armé Hennebique. Les façades sont recouvertes de «crépi tyrolien». Les façades secondaires sont en béton cimenté et remplissage de briques de Boom. Les techniques étaient très modernes.

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales. Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose. La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution. Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble. L’article […]

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Le gérant malade doit se retirer ; il vend progressivement ses parts sociales.

Il est aussi tréfoncier, la société disposant d’un droit d’emphytéose.

La société et le gérant mettent fin au droit d’emphytéose cinq ans seulement après sa constitution.

Il en résulte une accession par le gérant  à d’importants travaux et aménagements réalisés dans l’immeuble.

L’article 8 de la loi du 10 janvier 1824 prévoit que l’accession survient sans que le propriétaire ne soit tenu à indemnité, sauf stipulation contraire, ce qui n’était pas le cas.

Cette accession génère-t-elle un avantage de toute nature taxable dans le chef du dirigeant ?

Oui, répond la Cour d’appel de Mons Cour d’appel Mons (12 novembre 2010, J.L.M.B., 2013/10, p. 613).

La Cour se base sur un arrêt de la Cour d’appel de Gand (31 janvier 2002, Fiscologue, n° 838, 22 mars 2002, p. 10).

Le gérant contestait le lien de causalité entre l’avantage et sa qualité de dirigeant.

Selon lui, l’avantage provient de l’effet de la loi, et non de son statut.

La Cour d’appel de Mons ne peut suivre ce raisonnement.

Certes, le remembrement du droit de propriété par accession procède de l’application de la loi civile.

Mais en l’espèce, il trouve sa cause dans un acte volontaire du tréfoncier et de l’emphytéote, étant la renonciation anticipée au droit d’emphytéose.

L’avantage taxable doit sans doute trouver sa cause dans le fait que le bénéficiaire soit dirigeant, mais  cet avantage ne doit pas constituer la contrepartie du mandat social.

Il suffit de constater que le dirigeant n’aurait jamais obtenu cet avantage s’il n’avait pas exercé l’activité de gérant au sein de la société (H. Van Outryve, « Kosteloze eigendomsverkrijging gebouw door natuurlijke persoon-bedrijfsleider bij einde recht van opstal », note sous Civ., Bruxelles, 14 mai 2004, T.F.R., 2005, n° 289, p. 862).

Comment évaluer cet avantage taxable sur base de l’article 32, alinéa 2, 2°, CIR/92 ?

L’avantage doit être évalué en fonction du coût évité par le bénéficiaire.

Il s’agit concrètement du prix qu’aurait payé le dirigeant pour obtenir l’avantage correspond aux aménagements dont il profite.

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