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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Ruine de l’immeuble : la responsabilité du propriétaire exclut celle du gardien

En matière immobilière, lorsqu’un dommage est causé par un immeuble, il y a deux responsabilités possibles :

  • La responsabilité du fait des choses (l’immeuble) que l’on a sous sa garde (art. 1384, alinéa 1, du Code civil,
  • La responsabilité du dommage causé par la ruine du bâtiment survenue par défaut d’entretien ou par vice de construction (art. 1386 du Code civil).

La première vise le gardien ; la seconde vise le propriétaire, qu’il soit gardien ou non.

Ces responsabilités coexistent-elles ou s’excluent-elles ?

Les auteurs classiques considèrent que si l’article 1386 s’applique, il n’est plus possible de faire usage de l’article 1384, alinéa 1 (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge, Tome II, n° 997 ; P. Van Ommeslaghe, dans De Page, « Les obligations », Tome II, Volume 2, Bruylant, 2013, n° 961).

D’autres auteurs admettent la coexistence de ces responsabilités (B. Dubuisson, V. Callewaert, B. De Coninck et G. Gathem, « La responsabilité civile », Volume 1, Le fait générateur et le lien causal, dans Les Dossier du J.T., 2009, n° 203 ; J. Van Mullen, « La conjugaison des mécanismes de la responsabilité délictuelle », R.C.J.B., 1978, p. 269 ; R. O. Dalcq, Les Novelles, Droit civil, Tome IV, volume 1, 2ème éd. 1967, n° 2046 et 2047 ; L. Cornelis, « Beginselen van het Belgische buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht », Anvers, Maklu, 1989, 516, 518 et 667 ; T. Vansweevelt et B. Weyts, « Handboek buiten contractueel aansprakelijkheidsrecht », Anvers, Intersentia, 2009, 455 et 626-627).

Dans trois arrêts des 24 mai 1945 (Pas., 1945, I, p. 172), 12 juillet 1945 (Pas., 1945, I, p. 202) et 22 octobre 1954 (Pas., 1955, I, p. 149), la Cour de cassation belge pose que si le dommage est causé par la ruine d’un bâtiment, l’article 1386 exclut l’application de la disposition générale de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

En France, à la suite d’un revirement de jurisprudence (Cass. fr., 23 mars 2000, Bull. n° 54, cité dans le rapport annuel 2000 de la Cour qui préconise l’abrogation de l’article 1386), on admet que la victime peut exercer un recours contre le propriétaire sur base de l’article 1386 et bénéficier de l’article 1384, alinéa 1er, contre les autres gardiens non propriétaires.

La Cour de cassation belge allait-elle maintenir sa jurisprudence ?

La Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer dans un arrêt du 28 novembre 2016 (rôle n° C.15.0521.F, www.juridat.be).

L’Avocat général Genicot suggéra à la Cour d’opérer un revirement de sa jurisprudence. Selon lui :

« Je ne pense pas que l’article 1386 du Code civil puisse vraiment faire figure de lex specialis dérogeant au principe général de responsabilité du fait de choses de l’article 1384, alinéa 1er, dont tire argument les tenants de la thèse de l’exclusion précitée.

En effet, l’article 1386 concerne à mon sens précisément l’hypothèse d’une chose atteinte d’un vice déduit du fait même de son effondrement, mais dont il entend pouvoir répartir les responsabilités entre gardien et propriétaire même non gardien, au gré des causes originelles de ce vice, tout comme les responsabilités du fait d’autrui distinguent les origines parentales, éducatives ou professionnelles de ceux qui doivent en répondre sans pour autant, nonobstant leurs nuances respectives, les exclure les unes des autres.

En ce qu’il considère que la réunion des conditions de l’article 1386 du Code civil, exclut l’application simultanée de la responsabilité du gardien de la chose en vertu de l’article 1384, alinéa 1er, du même code, le moyen m’apparaît manquer en droit. »

A-t-il été suivi par la Cour de cassation ?

Pas du tout.

La Cour maintient sa jurisprudence, contre l’enseignement de la doctrine moderne :

« En vertu de l’article 1386 du Code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu’elle résulte du défaut d’entretien ou du vice de sa construction.

L’article 1384, alinéa 1er, du même code, rend le gardien d’un immeuble responsable du dommage causé par le vice dont celui-ci est atteint.

Celle des deux responsabilités du fait des choses qui est d’application dépend de l’état du bâtiment.

Il s’ensuit que, dans le cas où le bâtiment est dans un état de ruine résultant du défaut d’entretien ou du vice de sa construction, l’article 1386 exclut l’application de la disposition plus générale de l’article 1384, alinéa 1er.

L’arrêt n’a pu, dès lors, sans violer ces dispositions légales, considérer que ‘le cumul des responsabilités fondées sur celles-ci est envisageable, à tout le moins lorsque, comme en l’espèce, les qualités de gardien et de propriétaire reviennent à des personnes différentes’ (…). »

Que faut-il en penser ?

Laissons la parole à Monsieur Dalcq :

« Il n’y a aucun principe général qui exclut l’application simultanée de plusieurs présomptions de la responsabilité. On peut être en même temps père et commettant, gardien d’une chose vicieuse ou d’un animal et commettant du préposé qui s’en sert, etc. » (R. O. Dalcq, « Les Novelles », Droit civil, Tome IV, volume 1, 2ème éd. 1967, n° 2046 et 2047).

Une occasion ratée pour la Cour de cassation de suivre l’évolution de la doctrine.

Cette jurisprudence est importante en matière d’assurance, puisqu’elle exclut le partage de responsabilité entre le gardien et le propriétaire, ce qui renchérit la prime de ce dernier.

La photo : la Tour Sablon à Bruxelles. 80 m et 27 étages d’une remarquable laideur, construite après destruction de la Maison du Peuple, chef d’oeuvre de Horta. Cette construction restera le symbole du sloopwoede bruxellois. Nous devons cet exploit au promoteur Blaton et à l’architecte Vanderauwera (1968).

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Rupture des pourparlers d’acquisition d’un immeuble : préjudice de déconvenue

En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition. Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) : « Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à […]

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En France, la Cour de cassation reconnait le préjudice de déconvenue ou de déception par suite de la rupture brutale des négociations d’acquisition.

Voici l’arrêt (Cass., fr., 3ième chambre civile, 18 octobre 2011, (https://www.legifrance.gouv.fr/) :

« Attendu qu’ayant relevé que l’offre de M. et Mme X… avait été transmise par le notaire le 25 avril 2005 à Mlle Y… qui avait souhaité faire insérer dans la promesse de vente quelques modifications dont elle avait communiqué la teneur par « mail », que le notaire lui avait adressé deux projets d’acte les 25 et 29 avril afin qu’il fût signé par tous les indivisaires, que les parties étaient convenues de la date à laquelle l’acte serait réitéré en la forme authentique, que le 29 avril Mlle Y… avait communiqué au notaire un projet d’acte complété et modifié qu’elle devait faire signer à ses coïndivisaires le « week-end » suivant, que le 4 mai elle avait rappelé au notaire qu’elle n’avait pas été fixée sur la réponse des vendeurs quant aux modifications apportées au projet et lui avait fait part que son père avait reçu une proposition d’achat pour un montant supérieur et que, le même jour, elle avait confirmé à une collaboratrice de l’étude notariale que l’indivision n’entendait pas donner suite à l’offre d’acquisition des époux X… et ayant constaté que la rupture était intervenue alors qu’un « compromis » avait été élaboré et soumis à sa signature, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision en retenant que Mlle Y… avait rompu brutalement les pourparlers engagés ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant constaté que la rupture abusive des pourparlers avait causé à M. et Mme X… un préjudice constitué par la déconvenue de ne pouvoir acquérir le bien qu’ils convoitaient, la cour d’appel a pu en déduire que ces derniers faisaient la preuve d’un préjudice indemnisable en relation avec la faute de Mlle Y… ; »

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