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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Ruine de l’immeuble : la responsabilité du propriétaire exclut celle du gardien

En matière immobilière, lorsqu’un dommage est causé par un immeuble, il y a deux responsabilités possibles :

  • La responsabilité du fait des choses (l’immeuble) que l’on a sous sa garde (art. 1384, alinéa 1, du Code civil,
  • La responsabilité du dommage causé par la ruine du bâtiment survenue par défaut d’entretien ou par vice de construction (art. 1386 du Code civil).

La première vise le gardien ; la seconde vise le propriétaire, qu’il soit gardien ou non.

Ces responsabilités coexistent-elles ou s’excluent-elles ?

Les auteurs classiques considèrent que si l’article 1386 s’applique, il n’est plus possible de faire usage de l’article 1384, alinéa 1 (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge, Tome II, n° 997 ; P. Van Ommeslaghe, dans De Page, « Les obligations », Tome II, Volume 2, Bruylant, 2013, n° 961).

D’autres auteurs admettent la coexistence de ces responsabilités (B. Dubuisson, V. Callewaert, B. De Coninck et G. Gathem, « La responsabilité civile », Volume 1, Le fait générateur et le lien causal, dans Les Dossier du J.T., 2009, n° 203 ; J. Van Mullen, « La conjugaison des mécanismes de la responsabilité délictuelle », R.C.J.B., 1978, p. 269 ; R. O. Dalcq, Les Novelles, Droit civil, Tome IV, volume 1, 2ème éd. 1967, n° 2046 et 2047 ; L. Cornelis, « Beginselen van het Belgische buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht », Anvers, Maklu, 1989, 516, 518 et 667 ; T. Vansweevelt et B. Weyts, « Handboek buiten contractueel aansprakelijkheidsrecht », Anvers, Intersentia, 2009, 455 et 626-627).

Dans trois arrêts des 24 mai 1945 (Pas., 1945, I, p. 172), 12 juillet 1945 (Pas., 1945, I, p. 202) et 22 octobre 1954 (Pas., 1955, I, p. 149), la Cour de cassation belge pose que si le dommage est causé par la ruine d’un bâtiment, l’article 1386 exclut l’application de la disposition générale de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

En France, à la suite d’un revirement de jurisprudence (Cass. fr., 23 mars 2000, Bull. n° 54, cité dans le rapport annuel 2000 de la Cour qui préconise l’abrogation de l’article 1386), on admet que la victime peut exercer un recours contre le propriétaire sur base de l’article 1386 et bénéficier de l’article 1384, alinéa 1er, contre les autres gardiens non propriétaires.

La Cour de cassation belge allait-elle maintenir sa jurisprudence ?

La Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer dans un arrêt du 28 novembre 2016 (rôle n° C.15.0521.F, www.juridat.be).

L’Avocat général Genicot suggéra à la Cour d’opérer un revirement de sa jurisprudence. Selon lui :

« Je ne pense pas que l’article 1386 du Code civil puisse vraiment faire figure de lex specialis dérogeant au principe général de responsabilité du fait de choses de l’article 1384, alinéa 1er, dont tire argument les tenants de la thèse de l’exclusion précitée.

En effet, l’article 1386 concerne à mon sens précisément l’hypothèse d’une chose atteinte d’un vice déduit du fait même de son effondrement, mais dont il entend pouvoir répartir les responsabilités entre gardien et propriétaire même non gardien, au gré des causes originelles de ce vice, tout comme les responsabilités du fait d’autrui distinguent les origines parentales, éducatives ou professionnelles de ceux qui doivent en répondre sans pour autant, nonobstant leurs nuances respectives, les exclure les unes des autres.

En ce qu’il considère que la réunion des conditions de l’article 1386 du Code civil, exclut l’application simultanée de la responsabilité du gardien de la chose en vertu de l’article 1384, alinéa 1er, du même code, le moyen m’apparaît manquer en droit. »

A-t-il été suivi par la Cour de cassation ?

Pas du tout.

La Cour maintient sa jurisprudence, contre l’enseignement de la doctrine moderne :

« En vertu de l’article 1386 du Code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu’elle résulte du défaut d’entretien ou du vice de sa construction.

L’article 1384, alinéa 1er, du même code, rend le gardien d’un immeuble responsable du dommage causé par le vice dont celui-ci est atteint.

Celle des deux responsabilités du fait des choses qui est d’application dépend de l’état du bâtiment.

Il s’ensuit que, dans le cas où le bâtiment est dans un état de ruine résultant du défaut d’entretien ou du vice de sa construction, l’article 1386 exclut l’application de la disposition plus générale de l’article 1384, alinéa 1er.

L’arrêt n’a pu, dès lors, sans violer ces dispositions légales, considérer que ‘le cumul des responsabilités fondées sur celles-ci est envisageable, à tout le moins lorsque, comme en l’espèce, les qualités de gardien et de propriétaire reviennent à des personnes différentes’ (…). »

Que faut-il en penser ?

Laissons la parole à Monsieur Dalcq :

« Il n’y a aucun principe général qui exclut l’application simultanée de plusieurs présomptions de la responsabilité. On peut être en même temps père et commettant, gardien d’une chose vicieuse ou d’un animal et commettant du préposé qui s’en sert, etc. » (R. O. Dalcq, « Les Novelles », Droit civil, Tome IV, volume 1, 2ème éd. 1967, n° 2046 et 2047).

Une occasion ratée pour la Cour de cassation de suivre l’évolution de la doctrine.

Cette jurisprudence est importante en matière d’assurance, puisqu’elle exclut le partage de responsabilité entre le gardien et le propriétaire, ce qui renchérit la prime de ce dernier.

La photo : la Tour Sablon à Bruxelles. 80 m et 27 étages d’une remarquable laideur, construite après destruction de la Maison du Peuple, chef d’oeuvre de Horta. Cette construction restera le symbole du sloopwoede bruxellois. Nous devons cet exploit au promoteur Blaton et à l’architecte Vanderauwera (1968).

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Urbanisme et bail commercial

Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux. Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs. Parmi les motifs en question, figure […]

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Le bailleur peut refuser au preneur le renouvellement de son bail, pour quatre motifs énoncés à l’article 16, I, 1° à 4°, de la loi sur les baux commerciaux.

Notons que l’acquéreur peut expulser le preneur, si le bail réserve la faculté d’expulsion, en invoquant l’un de ces motifs.

Parmi les motifs en question, figure la volonté de démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Le bailleur peut aussi refuser le renouvellement sans motif mais il doit alors payer une indemnité de trois ans de loyer, voire davantage si le préjudice du preneur est supérieur.

Le bailleur doit réaliser dans les six mois l’intention pour laquelle il a refusé le renouvellement et doit maintenir cette intention durant au moins deux ans.

Sinon, sauf s’il justifie d’un motif grave, il doit payer une indemnité de minimum trois ans de loyer (art. 25, alinéa 1er, 3°).

Une démolition suivie d’une reconstruction est une opération qui constitue en règle des travaux soumis à permis d’urbanisme selon l’article 98, § 1, 3° et 4°, CoBAT.

Le bailleur doit donc réaliser dans les six mois du départ du preneur l’intention qu’il a manifestée, à savoir démolir et reconstruire l’immeuble loué.

Or il est impossible d’obtenir un permis d’urbanisme pour ces travaux dans le délai de six mois.

La Cour de cassation a réglé le problème :

« Que, pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3° précité, il suffit que le bailleur réalise son intention de reconstruction dans le délai déterminé ; que l’introduction d’une demande d’obtention de l’autorisation légalement requise pour les travaux peut, selon les circonstances, faire partie de la réalisation de cette intention ;

Attendu que le moyen, en cette branche, allègue que la délivrance d’un permis de bâtir n’est qu’une exigence pour la réalisation de certains travaux mais qu’elle doit être distinguée de la réalisation même des travaux pour lesquels le permis a été demandé, que pour l’application de l’article 25, alinéa 1er, 3°, précité, les travaux mêmes doivent avoir commencé dans le délai de six mois qui suivent l’abandon du bien loué et qu’un tel permis n’est pas assimilé à une exécution ou même un commencement d’exécution des travaux pour lesquels le permis est demandé ;

Que le moyen, en cette branche, manque en droit ; »

(Cass., 5 février 2005, rôle n° C.02.0404.N, www.juridat.be).

Cela signifie que le délai de deux ans démarre lorsque la demande de permis d’urbanisme couvrant les travaux nécessaires est introduite de manière sérieuse.

Cela veut dire que la demande doit être formée dans les six mois et , dans la mesure du possible, contenir les annexes permettant d’obtenir un accusé de réception de dossier complet.

Si le permis d’urbanisme est délivré après le délai de six est indifférent.

Comme le dit D. Janssens  « à noter que la Cour de cassation est restée prudente puisqu’elle précise que le dépôt d’une demande de permis peut, suivant les circonstances, constituer la réalisation du motif du congé. La doctrine est nuancée, et rappelle que le bailleur ne peut attendre la dernière minute et doit faire diligence dès avant le départ du locataire, de manière à obtenir son autorisation dans le délai de six mois. »

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