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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Ruine de l’immeuble : la responsabilité du propriétaire exclut celle du gardien

En matière immobilière, lorsqu’un dommage est causé par un immeuble, il y a deux responsabilités possibles :

  • La responsabilité du fait des choses (l’immeuble) que l’on a sous sa garde (art. 1384, alinéa 1, du Code civil,
  • La responsabilité du dommage causé par la ruine du bâtiment survenue par défaut d’entretien ou par vice de construction (art. 1386 du Code civil).

La première vise le gardien ; la seconde vise le propriétaire, qu’il soit gardien ou non.

Ces responsabilités coexistent-elles ou s’excluent-elles ?

Les auteurs classiques considèrent que si l’article 1386 s’applique, il n’est plus possible de faire usage de l’article 1384, alinéa 1 (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge, Tome II, n° 997 ; P. Van Ommeslaghe, dans De Page, « Les obligations », Tome II, Volume 2, Bruylant, 2013, n° 961).

D’autres auteurs admettent la coexistence de ces responsabilités (B. Dubuisson, V. Callewaert, B. De Coninck et G. Gathem, « La responsabilité civile », Volume 1, Le fait générateur et le lien causal, dans Les Dossier du J.T., 2009, n° 203 ; J. Van Mullen, « La conjugaison des mécanismes de la responsabilité délictuelle », R.C.J.B., 1978, p. 269 ; R. O. Dalcq, Les Novelles, Droit civil, Tome IV, volume 1, 2ème éd. 1967, n° 2046 et 2047 ; L. Cornelis, « Beginselen van het Belgische buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht », Anvers, Maklu, 1989, 516, 518 et 667 ; T. Vansweevelt et B. Weyts, « Handboek buiten contractueel aansprakelijkheidsrecht », Anvers, Intersentia, 2009, 455 et 626-627).

Dans trois arrêts des 24 mai 1945 (Pas., 1945, I, p. 172), 12 juillet 1945 (Pas., 1945, I, p. 202) et 22 octobre 1954 (Pas., 1955, I, p. 149), la Cour de cassation belge pose que si le dommage est causé par la ruine d’un bâtiment, l’article 1386 exclut l’application de la disposition générale de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

En France, à la suite d’un revirement de jurisprudence (Cass. fr., 23 mars 2000, Bull. n° 54, cité dans le rapport annuel 2000 de la Cour qui préconise l’abrogation de l’article 1386), on admet que la victime peut exercer un recours contre le propriétaire sur base de l’article 1386 et bénéficier de l’article 1384, alinéa 1er, contre les autres gardiens non propriétaires.

La Cour de cassation belge allait-elle maintenir sa jurisprudence ?

La Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer dans un arrêt du 28 novembre 2016 (rôle n° C.15.0521.F, www.juridat.be).

L’Avocat général Genicot suggéra à la Cour d’opérer un revirement de sa jurisprudence. Selon lui :

« Je ne pense pas que l’article 1386 du Code civil puisse vraiment faire figure de lex specialis dérogeant au principe général de responsabilité du fait de choses de l’article 1384, alinéa 1er, dont tire argument les tenants de la thèse de l’exclusion précitée.

En effet, l’article 1386 concerne à mon sens précisément l’hypothèse d’une chose atteinte d’un vice déduit du fait même de son effondrement, mais dont il entend pouvoir répartir les responsabilités entre gardien et propriétaire même non gardien, au gré des causes originelles de ce vice, tout comme les responsabilités du fait d’autrui distinguent les origines parentales, éducatives ou professionnelles de ceux qui doivent en répondre sans pour autant, nonobstant leurs nuances respectives, les exclure les unes des autres.

En ce qu’il considère que la réunion des conditions de l’article 1386 du Code civil, exclut l’application simultanée de la responsabilité du gardien de la chose en vertu de l’article 1384, alinéa 1er, du même code, le moyen m’apparaît manquer en droit. »

A-t-il été suivi par la Cour de cassation ?

Pas du tout.

La Cour maintient sa jurisprudence, contre l’enseignement de la doctrine moderne :

« En vertu de l’article 1386 du Code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu’elle résulte du défaut d’entretien ou du vice de sa construction.

L’article 1384, alinéa 1er, du même code, rend le gardien d’un immeuble responsable du dommage causé par le vice dont celui-ci est atteint.

Celle des deux responsabilités du fait des choses qui est d’application dépend de l’état du bâtiment.

Il s’ensuit que, dans le cas où le bâtiment est dans un état de ruine résultant du défaut d’entretien ou du vice de sa construction, l’article 1386 exclut l’application de la disposition plus générale de l’article 1384, alinéa 1er.

L’arrêt n’a pu, dès lors, sans violer ces dispositions légales, considérer que ‘le cumul des responsabilités fondées sur celles-ci est envisageable, à tout le moins lorsque, comme en l’espèce, les qualités de gardien et de propriétaire reviennent à des personnes différentes’ (…). »

Que faut-il en penser ?

Laissons la parole à Monsieur Dalcq :

« Il n’y a aucun principe général qui exclut l’application simultanée de plusieurs présomptions de la responsabilité. On peut être en même temps père et commettant, gardien d’une chose vicieuse ou d’un animal et commettant du préposé qui s’en sert, etc. » (R. O. Dalcq, « Les Novelles », Droit civil, Tome IV, volume 1, 2ème éd. 1967, n° 2046 et 2047).

Une occasion ratée pour la Cour de cassation de suivre l’évolution de la doctrine.

Cette jurisprudence est importante en matière d’assurance, puisqu’elle exclut le partage de responsabilité entre le gardien et le propriétaire, ce qui renchérit la prime de ce dernier.

La photo : la Tour Sablon à Bruxelles. 80 m et 27 étages d’une remarquable laideur, construite après destruction de la Maison du Peuple, chef d’oeuvre de Horta. Cette construction restera le symbole du sloopwoede bruxellois. Nous devons cet exploit au promoteur Blaton et à l’architecte Vanderauwera (1968).

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Le sort des travaux après séparation

Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple. Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ? Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir […]

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Une question lancinante en jurisprudence est celle du sort des travaux faits dans la maison après la séparation du couple.

Celui qui a réalisé ou fait réaliser les travaux à ses frais, et qui quitte la maison, a-t-il droit à une compensation ?

Souvent c’est la théorie de l’enrichissement sa cause qui est appelée pour soutenir une telle demande.

L’enrichissement sans cause est un principe général de droit.

Il suppose que l’appauvrissement ne trouve pas sa cause dans la prise en compte par l’appauvri de ses intérêts propres.

Dans une espèce jugée par la Cour de cassation (12 octobre 2018, rôle n° C.18.0084.N, www.juridat.be), Monsieur avait rénové la maison pour donner au couple un nouvel départ (« een nieuwe start te geven »).

Cette motivation ne constitue pas une cause qui justifie le risque pris d’appauvrissement, estime la Cour d’appel de Gand.

La Cour de cassation casse l’arrêt gantois :

“ De appelrechter die aldus oordeelt dat de verweerder de vermogensverschuiving ten voordele van de eiseres realiseerde met de bedoeling om hun relatie een nieuwe start te geven, verantwoordt zijn beslissing dat een juridische oorzaak ontbreekt niet naar recht.”

Ma traduction : le juge d’appel qui décide ainsi que le défendeur réalisa un déplacement de patrimoine en faveur de la demanderesse avec l’intention de donner à leur relation un nouveau départ, ne justifie pas légalement sa décision qu’une cause juridique fait défaut.

La situation est fréquente : dans l’enthousiasme d’une nouvelle relation, Monsieur s’empresse d’améliorer le nid qui appartient à Madame.

Après la séparation, Madame profite seule des travaux et Monsieur se trouve bien marri.

Cette jurisprudence ne va pas faciliter les choses pour Monsieur.

Il faut prévenir ce problème par la conclusion d’un contrat de vie commune, même (surtout) si on est en pleine lune de miel…

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