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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Ruine de l’immeuble : la responsabilité du propriétaire exclut celle du gardien

En matière immobilière, lorsqu’un dommage est causé par un immeuble, il y a deux responsabilités possibles :

  • La responsabilité du fait des choses (l’immeuble) que l’on a sous sa garde (art. 1384, alinéa 1, du Code civil,
  • La responsabilité du dommage causé par la ruine du bâtiment survenue par défaut d’entretien ou par vice de construction (art. 1386 du Code civil).

La première vise le gardien ; la seconde vise le propriétaire, qu’il soit gardien ou non.

Ces responsabilités coexistent-elles ou s’excluent-elles ?

Les auteurs classiques considèrent que si l’article 1386 s’applique, il n’est plus possible de faire usage de l’article 1384, alinéa 1 (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge, Tome II, n° 997 ; P. Van Ommeslaghe, dans De Page, « Les obligations », Tome II, Volume 2, Bruylant, 2013, n° 961).

D’autres auteurs admettent la coexistence de ces responsabilités (B. Dubuisson, V. Callewaert, B. De Coninck et G. Gathem, « La responsabilité civile », Volume 1, Le fait générateur et le lien causal, dans Les Dossier du J.T., 2009, n° 203 ; J. Van Mullen, « La conjugaison des mécanismes de la responsabilité délictuelle », R.C.J.B., 1978, p. 269 ; R. O. Dalcq, Les Novelles, Droit civil, Tome IV, volume 1, 2ème éd. 1967, n° 2046 et 2047 ; L. Cornelis, « Beginselen van het Belgische buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht », Anvers, Maklu, 1989, 516, 518 et 667 ; T. Vansweevelt et B. Weyts, « Handboek buiten contractueel aansprakelijkheidsrecht », Anvers, Intersentia, 2009, 455 et 626-627).

Dans trois arrêts des 24 mai 1945 (Pas., 1945, I, p. 172), 12 juillet 1945 (Pas., 1945, I, p. 202) et 22 octobre 1954 (Pas., 1955, I, p. 149), la Cour de cassation belge pose que si le dommage est causé par la ruine d’un bâtiment, l’article 1386 exclut l’application de la disposition générale de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

En France, à la suite d’un revirement de jurisprudence (Cass. fr., 23 mars 2000, Bull. n° 54, cité dans le rapport annuel 2000 de la Cour qui préconise l’abrogation de l’article 1386), on admet que la victime peut exercer un recours contre le propriétaire sur base de l’article 1386 et bénéficier de l’article 1384, alinéa 1er, contre les autres gardiens non propriétaires.

La Cour de cassation belge allait-elle maintenir sa jurisprudence ?

La Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer dans un arrêt du 28 novembre 2016 (rôle n° C.15.0521.F, www.juridat.be).

L’Avocat général Genicot suggéra à la Cour d’opérer un revirement de sa jurisprudence. Selon lui :

« Je ne pense pas que l’article 1386 du Code civil puisse vraiment faire figure de lex specialis dérogeant au principe général de responsabilité du fait de choses de l’article 1384, alinéa 1er, dont tire argument les tenants de la thèse de l’exclusion précitée.

En effet, l’article 1386 concerne à mon sens précisément l’hypothèse d’une chose atteinte d’un vice déduit du fait même de son effondrement, mais dont il entend pouvoir répartir les responsabilités entre gardien et propriétaire même non gardien, au gré des causes originelles de ce vice, tout comme les responsabilités du fait d’autrui distinguent les origines parentales, éducatives ou professionnelles de ceux qui doivent en répondre sans pour autant, nonobstant leurs nuances respectives, les exclure les unes des autres.

En ce qu’il considère que la réunion des conditions de l’article 1386 du Code civil, exclut l’application simultanée de la responsabilité du gardien de la chose en vertu de l’article 1384, alinéa 1er, du même code, le moyen m’apparaît manquer en droit. »

A-t-il été suivi par la Cour de cassation ?

Pas du tout.

La Cour maintient sa jurisprudence, contre l’enseignement de la doctrine moderne :

« En vertu de l’article 1386 du Code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu’elle résulte du défaut d’entretien ou du vice de sa construction.

L’article 1384, alinéa 1er, du même code, rend le gardien d’un immeuble responsable du dommage causé par le vice dont celui-ci est atteint.

Celle des deux responsabilités du fait des choses qui est d’application dépend de l’état du bâtiment.

Il s’ensuit que, dans le cas où le bâtiment est dans un état de ruine résultant du défaut d’entretien ou du vice de sa construction, l’article 1386 exclut l’application de la disposition plus générale de l’article 1384, alinéa 1er.

L’arrêt n’a pu, dès lors, sans violer ces dispositions légales, considérer que ‘le cumul des responsabilités fondées sur celles-ci est envisageable, à tout le moins lorsque, comme en l’espèce, les qualités de gardien et de propriétaire reviennent à des personnes différentes’ (…). »

Que faut-il en penser ?

Laissons la parole à Monsieur Dalcq :

« Il n’y a aucun principe général qui exclut l’application simultanée de plusieurs présomptions de la responsabilité. On peut être en même temps père et commettant, gardien d’une chose vicieuse ou d’un animal et commettant du préposé qui s’en sert, etc. » (R. O. Dalcq, « Les Novelles », Droit civil, Tome IV, volume 1, 2ème éd. 1967, n° 2046 et 2047).

Une occasion ratée pour la Cour de cassation de suivre l’évolution de la doctrine.

Cette jurisprudence est importante en matière d’assurance, puisqu’elle exclut le partage de responsabilité entre le gardien et le propriétaire, ce qui renchérit la prime de ce dernier.

La photo : la Tour Sablon à Bruxelles. 80 m et 27 étages d’une remarquable laideur, construite après destruction de la Maison du Peuple, chef d’oeuvre de Horta. Cette construction restera le symbole du sloopwoede bruxellois. Nous devons cet exploit au promoteur Blaton et à l’architecte Vanderauwera (1968).

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La force exécutoire de l’acte authentique

Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire). C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique. En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an […]

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Pour effectuer une saisie exécution, mobilière ou immobilière, il faut disposer d’un titre exécutoire et pour choses liquides et certaines (art. 1494, alinéa 1er, du Code judiciaire).

C’est évidemment le cas d’un jugement. Cela peut aussi être le cas d’un acte authentique.

En vertu de l’article 19 de la loi du 25 ventôse-5 germinal an XI contenant l’organisation du notariat, tous les actes notariés sont exécutoires dans toute l’étendue du royaume.

L’acte notarié constitue un titre exécutoire lorsqu’il consacre, en la forme authentique, les éléments nécessaires à la détermination de l’existence, de l’exigibilité et du montant de la créance.

Un arrêt du 1er juin 2017 (rôle n° C.16.0479.F, www.juridat.be) illustre ce principe.

  • L’acte authentique reproduisait en annexe l’offre de crédit avec les « conditions particulières » du crédit logement,
  • Ces condition mentionnaient le montant du crédit, le taux d’intérêt fixe par mois, soit le taux d’intérêt réel par an, y compris une remise de taux conditionnelle bien précisée,
  • Le plan d’amortissement était mentionné, en paiements mensuels égaux,
  • Le mode de remboursement également, par des paiements mensuels égaux comprenant capital et intérêts, avec les montants, dus chaque 10ème du mois,
  • Les « conditions générales de l’ouverture de crédit et des crédits logements », étaient reproduites également en annexe à l’acte,
  • Les conditions générales prévoyaient une majoration du taux d’intérêt d’un demi pour cent en cas de défaut de paiement des intérêts à leur échéance,
  • Ainsi qu’en cas de défaut de paiement de l’amortissement en capital, la production d’intérêts calculés au même taux sur ce montant.

Un tel acte est exécutoire reconnait la Cour de cassation, et peut servir de titre à la saisie exécution.

Plus complexe est la situation de l’acte contenant une obligation non pécuniaire, par exemple l’obligation de restituer la jouissance d’un bien dans tel délai.

Peut-on exécuter un tel acte par expulsion sans passer par le juge de paix ?  Oui, si un tel titre est exécutable comme tel, sans qu’il faille l’intervention du juge pour régler les modalités ou vérifier si les conditions de l’expulsion sont remplies.

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