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Gilles Carnoy, avocat à Bruxelles

Ruine de l’immeuble : la responsabilité du propriétaire exclut celle du gardien

En matière immobilière, lorsqu’un dommage est causé par un immeuble, il y a deux responsabilités possibles :

  • La responsabilité du fait des choses (l’immeuble) que l’on a sous sa garde (art. 1384, alinéa 1, du Code civil,
  • La responsabilité du dommage causé par la ruine du bâtiment survenue par défaut d’entretien ou par vice de construction (art. 1386 du Code civil).

La première vise le gardien ; la seconde vise le propriétaire, qu’il soit gardien ou non.

Ces responsabilités coexistent-elles ou s’excluent-elles ?

Les auteurs classiques considèrent que si l’article 1386 s’applique, il n’est plus possible de faire usage de l’article 1384, alinéa 1 (H. De Page, « Traité élémentaire de droit civil belge, Tome II, n° 997 ; P. Van Ommeslaghe, dans De Page, « Les obligations », Tome II, Volume 2, Bruylant, 2013, n° 961).

D’autres auteurs admettent la coexistence de ces responsabilités (B. Dubuisson, V. Callewaert, B. De Coninck et G. Gathem, « La responsabilité civile », Volume 1, Le fait générateur et le lien causal, dans Les Dossier du J.T., 2009, n° 203 ; J. Van Mullen, « La conjugaison des mécanismes de la responsabilité délictuelle », R.C.J.B., 1978, p. 269 ; R. O. Dalcq, Les Novelles, Droit civil, Tome IV, volume 1, 2ème éd. 1967, n° 2046 et 2047 ; L. Cornelis, « Beginselen van het Belgische buitencontractuele aansprakelijkheidsrecht », Anvers, Maklu, 1989, 516, 518 et 667 ; T. Vansweevelt et B. Weyts, « Handboek buiten contractueel aansprakelijkheidsrecht », Anvers, Intersentia, 2009, 455 et 626-627).

Dans trois arrêts des 24 mai 1945 (Pas., 1945, I, p. 172), 12 juillet 1945 (Pas., 1945, I, p. 202) et 22 octobre 1954 (Pas., 1955, I, p. 149), la Cour de cassation belge pose que si le dommage est causé par la ruine d’un bâtiment, l’article 1386 exclut l’application de la disposition générale de l’article 1384, alinéa 1er, du Code civil.

En France, à la suite d’un revirement de jurisprudence (Cass. fr., 23 mars 2000, Bull. n° 54, cité dans le rapport annuel 2000 de la Cour qui préconise l’abrogation de l’article 1386), on admet que la victime peut exercer un recours contre le propriétaire sur base de l’article 1386 et bénéficier de l’article 1384, alinéa 1er, contre les autres gardiens non propriétaires.

La Cour de cassation belge allait-elle maintenir sa jurisprudence ?

La Cour de cassation a eu l’occasion de se prononcer dans un arrêt du 28 novembre 2016 (rôle n° C.15.0521.F, www.juridat.be).

L’Avocat général Genicot suggéra à la Cour d’opérer un revirement de sa jurisprudence. Selon lui :

« Je ne pense pas que l’article 1386 du Code civil puisse vraiment faire figure de lex specialis dérogeant au principe général de responsabilité du fait de choses de l’article 1384, alinéa 1er, dont tire argument les tenants de la thèse de l’exclusion précitée.

En effet, l’article 1386 concerne à mon sens précisément l’hypothèse d’une chose atteinte d’un vice déduit du fait même de son effondrement, mais dont il entend pouvoir répartir les responsabilités entre gardien et propriétaire même non gardien, au gré des causes originelles de ce vice, tout comme les responsabilités du fait d’autrui distinguent les origines parentales, éducatives ou professionnelles de ceux qui doivent en répondre sans pour autant, nonobstant leurs nuances respectives, les exclure les unes des autres.

En ce qu’il considère que la réunion des conditions de l’article 1386 du Code civil, exclut l’application simultanée de la responsabilité du gardien de la chose en vertu de l’article 1384, alinéa 1er, du même code, le moyen m’apparaît manquer en droit. »

A-t-il été suivi par la Cour de cassation ?

Pas du tout.

La Cour maintient sa jurisprudence, contre l’enseignement de la doctrine moderne :

« En vertu de l’article 1386 du Code civil, le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu’elle résulte du défaut d’entretien ou du vice de sa construction.

L’article 1384, alinéa 1er, du même code, rend le gardien d’un immeuble responsable du dommage causé par le vice dont celui-ci est atteint.

Celle des deux responsabilités du fait des choses qui est d’application dépend de l’état du bâtiment.

Il s’ensuit que, dans le cas où le bâtiment est dans un état de ruine résultant du défaut d’entretien ou du vice de sa construction, l’article 1386 exclut l’application de la disposition plus générale de l’article 1384, alinéa 1er.

L’arrêt n’a pu, dès lors, sans violer ces dispositions légales, considérer que ‘le cumul des responsabilités fondées sur celles-ci est envisageable, à tout le moins lorsque, comme en l’espèce, les qualités de gardien et de propriétaire reviennent à des personnes différentes’ (…). »

Que faut-il en penser ?

Laissons la parole à Monsieur Dalcq :

« Il n’y a aucun principe général qui exclut l’application simultanée de plusieurs présomptions de la responsabilité. On peut être en même temps père et commettant, gardien d’une chose vicieuse ou d’un animal et commettant du préposé qui s’en sert, etc. » (R. O. Dalcq, « Les Novelles », Droit civil, Tome IV, volume 1, 2ème éd. 1967, n° 2046 et 2047).

Une occasion ratée pour la Cour de cassation de suivre l’évolution de la doctrine.

Cette jurisprudence est importante en matière d’assurance, puisqu’elle exclut le partage de responsabilité entre le gardien et le propriétaire, ce qui renchérit la prime de ce dernier.

La photo : la Tour Sablon à Bruxelles. 80 m et 27 étages d’une remarquable laideur, construite après destruction de la Maison du Peuple, chef d’oeuvre de Horta. Cette construction restera le symbole du sloopwoede bruxellois. Nous devons cet exploit au promoteur Blaton et à l’architecte Vanderauwera (1968).

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Nouveaux droits de rôle

La sage des droits de rôle se termine. La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle. Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande. L’arrêt maintenait les effets de la […]

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La sage des droits de rôle se termine.

La loi de réforme du 28 avril 2015 avait été annulée par l’arrêt n° 13/2017 du 9 février 2017 de la Cour constitutionnelle.

Cette réforme fixait les droits en fonction du nombre de parties et de la valeur de la demande.

L’arrêt maintenait les effets de la loi jusqu’au 31 août 2017.

Mais le 1er septembre 2017, rien n’est venu. On est alors revenu à la loi antérieure, à savoir la loi programme du 22 juin 2012.

Une loi correctrice est finalement intervenue le 14 octobre 2018. Elle est entrée en vigueur le 1er février 2019.

Le principe de faire varier les droits en fonction de l’enjeu disparaît.

La grande nouveauté est que le paiement des droits de rôle est différé au jugement.

C’est le juge qui condamnera la partie succombant au paiement, notamment, des droits de rôle.

Si chaque partie succombe sur un chef de demande, le juge arbitrera la débition des droits entre elles.

Le demandeur qui introduit sa demande ne devra donc plus préfinancer les droits, ce qui est un progrès.

Les nouveaux droits de rôle sont les suivants :

  • Justices de paix et tribunaux de police : 50 €.
  • Tribunaux de première instance et tribunaux de l’entreprise : 165 €.
  • Cours d’appel : 400 € (ça c’est malheureusement plus cher).
  • Cour de cassation : 650 €.
  • Procédure de réorganisation judiciaire : suppression du droit de 1.000 €.
  • Action « Livre XX » (faillite et PRJ) : exemption de droit de rôle.
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